Noticias sobre Socimis

El sector inmobiliario comienza a ver la luz después de siete años de desplomes continuos en el precio de la vivienda. Los expertos creen que 2015 será un buen momento para comprar vivienda. Eso sí, hay que ser selectivos con las áreas geográficas, ya que no en todas las comunidades, la caída del precio ha sido igual. Existen opciones interesantes en las viviendas de segunda mano de las áreas residenciales de las grandes capitales, como Madrid y Barcelona, dónde el coste de la vivienda ha caído por encima del 40%, pero las mejores oportunidades se encuentran en la costa mediterránea, región en la que pueden encontrar descuentos de hasta el 60% respecto al precio de 2007.
Los inversores que quieran apostar por la recuperación del ladrillo sin adquirir una vivienda, pueden hacerlo a través de los valores inmobiliarios o las Socimis. Estas últimas tienen buenas perspectivas para el medio plazo, y cuentan con potenciales alcistas de entre el 10% y el 20. Pero los expertos creen que los fondos son la mejor vía para apostar por estas compañías ya que permiten diversificar geográfica y estratégicamente la inversión.
 

En los nueve primeros meses de este año la inversión en activos no residenciales españoles (oficinas, locales, centros comerciales, industrial y hoteles) alcanzó los 6.200 millones de euros, según cálculos de Aguirre Newman. El peso exterior en el ladrillo nacional es en realidad mayor si se tiene en cuenta que las sociedades de inversión inmobiliaria (Socimis) están respaldadas en gran medida por dinero del exterior.
Los expertos creen que los inversores han vuelto a poner sus ojos en España no solo porque sus activos estén baratos sino también porque creen que lo peor ha pasado para la economía local.
Los fondos suelen tener un comportamiento gregario y en el caso del mercado español se ha producido un efecto llamada después de que a finales de 2013 grandes inversores como Goldman Sachs o Blackstone cerraran importantes operaciones.
 

A cierre del tercer trimestre de este año la inversión inmobiliaria no residencial alcanzó los 5.038 millones de euros, una cifra que supera los 3.756 millones invertidos en el conjunto de 2013, según la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate. El mayor impulso a la inversión procede de las Socimis, que han traído hasta la fecha al mercado cerca de 2.000 millones de euros destinados a activos residenciales, oficinas y retail.

Las sociedades cotizadas anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi) se han convertido en el foco de inversión de los grandes fondos internacionales. El lanzamiento de la versión española de los Reits (Real Estate Investment Trust) americanos ha atraído a grandes fondos y gestoras de patrimonios extranjeras.
Los expertos destacan varios elementos para explicar este boom: las Socimis están gestionadas por profesionales y equipos directivos que tienen una amplia experiencia en el sector inmobiliario español, algo muy valorado por los fondos internacionales. Además están obligadas a repartir dividendos anualmente, distribuyendo el 80% de los beneficios obtenidos por rentas de alquiler, el 50% de las ganancias por ventas de activos y el 100% de lo obtenidos de otras Socimi o Reit. De esta manera se aseguran unos ingresos para los titulares de sus respectivos fondos. Otro punto que juega a favor de las Socimis es la obligatoriedad de cotizar. Al estar presentes en el Mercado Continuo o en el MAB, estas empresas están sujetas a vigilancia por parte de los organismos reguladores y obligadas a informar periódicamente de sus resultados.
 

España ha vuelto a colocarse en el radar de los inversores alemanes, que quieren sacar partido de la recuperación del país con inversiones incluso en el sector inmobiliario. La banca germana no es ajena a ese apetito y el Banco Hipotecario de Dusseldorf (DHB) ha decidido aterrizar en el mercado inmobiliario español de la mano de Bankinter.
La entidad ha firmado una alianza con la división de banca de inversión de Bankinter para financiar operaciones en el Real Estate a través del direct lending (préstamo directo) o shadow banking (banca en la sombra).
DHB y Bankinter financiarán a inversores que estén a la caza de comprar inmuebles en rentabilidad. Entre los potenciales destinatarios de ese nuevo crédito figurarán las socimis que han salido a Bolsa en los últimos meses o los potenciales compradores de alguno de los paquetes de la Sareb, así como inversores que estén interesados en hacerse con inmuebles en rentabilidad, como hoteles, centros comerciales o naves industriales.
 

A juzgar por el ajetreo que se observa, se diría que estamos ante un nuevo boom inmobiliario: el de la compra de pisos para alquiler. Un fenómeno que se está viendo alentado por la subida de la rentabilidad del alquiler de vivienda y la sucesión de salidas a Bolsa de Socimis inmobiliarias, que invierten en activos para renta. Tras la salida al Mercado Alternativo Bursátil (MAB), a finales de año, de Promorent y Entrecampos, el desfile lo inauguró este año Lar España Real Estate, que debutó en el mercado continuo el pasado 5 de marzo. Se espera el próximo aterrizaje de Hispania, promovida por Azora, y de una larga lista después. Este optimismo sobre el mercado de alquiler se debe, en primer lugar, a que los retornos del activo están creciendo. Un estudio de Idealista.com muestra que el ratio de rentabilidad de los pisos de alquiler, después de caer desde el 6,5% al 3,5% entre 1998 y el 2007, lleva cuatro años subiendo y está ahora cerca del 5%. Aun cuando, según Fernando Encinar, cofundador y director de estudios de Idealista.com, “los propietarios deben destinar entre medio y un punto de esta rentabilidad a pagar el IBI, basura, seguros o gastos de comunidad”, el resultado es inigualable. “Se trata de rentabilidades muy difíciles de encontrar en otros productos, lo que explica que muchos inversores extranjeros, y nacionales, estén entrando de lleno en el mercado de alquiler”, dice Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa.es.
La primera explicación para la subida de la rentabilidad es que el precio de los pisos en venta cayó mucho más que el de los alquileres. “Mientras que los pisos bajaron en torno al 40% durante la crisis”, explica Encinar, “los alquileres bajaron un 15% o un 20%”. Algunos creen que la tendencia seguirá dado que se espera que los precios de compra de la vivienda sigan descendiendo este año y el que viene mientras que los alquileres estarían ya tocando fondo. El mercado también se está animando porque cada vez hay más gente optando por el alquiler. “El porcentaje de familias que viven en alquiler pasó del 15% al 19% entre 2010 y 2012”, apunta Toribio. “En 2000 era solo del 9%”, añade Encinar. Esta evolución se debería a la crisis, los bajos salarios y la casi imposibilidad de lograr una hipoteca. Pero, algunos profesionales creen que hay algo más de fondo, como una especie de cambio sociológico. El responsable de una Socimi opina que los cambios en el mercado de trabajo están provocando que la gente, sobre todo los jóvenes, “busquen más flexibilidad, poder cambiar de vivienda sin tener que comprar y vender, de modo que están dispuestos a vivir alquilados durante un largo periodo”. Esto se trasluce en los estudios de Fotocasa.es. Mientras que en 2011, seis de cada diez encuestados decían que alquilar era tirar el dinero, en el último año solo cuatro de cada diez lo afirmaban.

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Fuente: El País

El sector inmobiliario vive alborotado desde el pasado verano, cuando el denostado ladrillo español pareció resurgir de sus cenizas. El persistente descenso de precios ha causado tal estruendo que ha terminado llamando la atención de los grandes inversores internacionales. Así lo atestiguan algunos de los principales consultores inmobiliarios de España, que aseguran recibir semanalmente a un nuevo puñado de potenciales inversores. Algunos, explican, han estado siempre ahí, esperando el imperceptible sonido del impacto, la invisible señal de que el precio tocaba suelo y de que comprar ahora asegura vender más caro tarde o temprano. Otros simplemente han acudido al efecto llamada. Aunque estas macrooperaciones están lejos de ser el motor económico de antaño, desde el sector aseguran que el volumen de transacciones se ha multiplicado el último año resucitando un negocio en coma y que afronta ahora un prometedor 2014. “Hay claramente una percepción, sobre todo por parte del inversor internacional, de que España ha corregido, vía rentas y vía precio por metro cuadrado, y de que ahora vuelve el crecimiento”, expone Mikel Marco Gardoqui, director de inversiones institucionales y cross border de la consultora CB Richard Ellis.
De momento, la venta residencial a gran escala supuso solo el 11% de las transacciones millonarias de 2013. El residencial, apuntan los expertos, se va incrementando pero también va más ligado a la venta final a particulares, lastrados aún por la tasa de paro y a la sequía crediticia. “Aunque sigue siendo carísimo y te obligan a casarte con un banco, empieza a haber financiación”, dice David Martínez de Lecea, manager de Bain & Company, que apunta con optimismo a las recientes campañas de Santander, Bankinter, ING o Kutxabank, con diferenciales por debajo de los 200 puntos.
“2014 va a ser un año de muchísima actividad. En capital riesgo esperamos que sea un año récord con diferencia y se están produciendo joint ventures con promotoras. Pero no solo grandes operaciones. Los compradores de las plataformas de servicios inmobiliarios de la banca tienen que empezar a hacer dinero gestionando los activos y dándoles salida”, comenta Martínez de Lecea. El tipo de inversor varía desde el generalista al especializado en inmobiliario, pasando por los que buscan instrumentos específicos de inversión, como los FAB de Sareb o las Socimi a quienes compran carteras hipotecarias y ejecutan daciones en pago para acelerar el acceso a los inmuebles del colateral.

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Fuente: Cinco Días
 

Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocosa.es, comenta que “ante la restricción del crédito por parte de los bancos, los altos índices de desempleo, la inestabilidad laboral y la pérdida de poder adquisitivo que hemos sufrido los españoles en los últimos años, cada vez más gente se decanta por el alquiler ante la imposibilidad de acceder a la compra de un inmueble. A estos motivos hay que sumar la desaparición de las desgravaciones fiscales para la adquisición de una vivienda, la subida de los impuestos que la gravan y la creencia de que los precios van a seguir bajando”. “Nuestros datos revelan que pese a que somos un país con una fuerte cultura de la propiedad, los partidarios de arrendar una vivienda se han multiplicado por tres desde 2011 y solo cuatro de cada diez ciudadanos considera que “alquilar es tirar el dinero”. Además, casi la mitad de la población piensa que con el actual nivel de precios compensa más alquilar que comprar.
“Si queremos tener los niveles de alquiler propios de un país desarrollado, se necesita sentar las bases para que este mercado despegue de una vez por todas en España”. Considera que ahora es el momento. Se han dado algunos pasos en el último año, como la nueva Ley de Alquiler o la reciente reforma de la normativa que regula las Socimi. Pero todavía se necesita más: mayores desgravaciones fiscales para los inquilinos de forma que compense más alquilar que hipotecarse, pero también para los propietarios que saquen al mercado sus inmuebles. Y sobre todo, recuperar las ayudas para colectivos como los jóvenes, que solo pueden acceder a la vivienda a través del alquiler, son medidas que se deben poner ya en marcha. “Lo más difícil, el cambio de mentalidad en un país de propietarios, se está produciendo. Y eso coincide con que España vuelve a despertar el interés de los inversores internacionales y con la imperante necesidad de los bancos de desprenderse del negocio inmobiliario. Comprar activos inmobiliarios para alquilarlos puede resultar atractivo para el capital extranjero, a la vez que puede ser la vía para dar salida al abultado stock de viviendas, lo que aliviaría los balances de las entidades bancarias. Por otro lado, una generalización del alquiler puede fomentar la movilidad laboral y reducir nuestros altos índices de desempleo”.

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Fuente: Cinco Días
 

La Sareb está dispuesta a explotar múltiples canales de venta con el fin de atraer a potenciales inversores y acelerar la venta de los activos. Los directivos de la sociedad mantienen un diálogo constante con los grandes fondos extranjeros con el objetivo de empezar a venderles paquetes, tanto pisos, como solares o créditos a promotores. Algunos de ellos, como Fortress, Cerberus o Centerbridge se plantearon incluso la entrada en el capital de Sareb en un primer momento, pero recibieron la negativa de la sociedad a sus exigencias. El banco malo trabaja en varias operaciones de calado y espera cerrar transacciones relevantes.
Algunos inversores acuden a la sociedad con una idea clara de lo que buscan porque conocen las carteras de las nacionalizadas antes de que éstas traspasaran sus activos. Incluso negociaron entonces la compra y no llegaron a un acuerdo. Y ahora lo intentan de nuevo. Otros inversores, al contrario, acuden al banco malo sin conocer la cartera, pero con una idea clara del tipo de activo que están buscando. En otras ocasiones, la iniciativa parte de Sareb, que da a conocer activos, ya sea por separado o en paquetes, a los potenciales compradores, por considerar que pueden ser de su interés. Al mismo tiempo, el banco malo avanza con los fondos en la definición de los vehículos de inversión. Los instrumentos son múltiples, variados, y modulan tanto la rentabilidad, en función del riesgo asumido, como la capacidad de toma de decisiones de gestión de éstos. Las opciones pasan de los paquetes de activos similares, conocidos como Fondos de Activos Bancarios (FAB), a las sociedades de arrendamiento de viviendas y a las Socimis, entre otras. También se están analizando nuevos canales para los particulares, más allá de las sucursales bancarias que han cedido activos. La sociedad sondea a las agencias inmobiliarias. Su idea es poder usar otros vendedores especializados.
En la estrategia de negociación de Sareb cobra vital importancia la selección de los activos que se enseñan a los potenciales compradores. Se debe dosificar la oferta para alimentar la demanda, ya que inundar el mercado podría provocar el desplome de precios y amenazar el objetivo de rentabilidad del 14% anual. El armario de Sareb debe permanecer cerrado para que los inversores no sepan todo lo que hay dentro. Esa es la filosofía de la sociedad, contraria a dar previsiones sobre los activos que se quieren vender en un plazo determinado, pese a los anuncios del ministro de Economía, Luis de Guindos.

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Fuente: Expansión