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Pasos para solicitar un préstamo hipotecarios

La compra de una vivienda probablemente es una de las operaciones más importantes en la vida de una persona. Por ello, el Banco de España ha publicado una guía para facilitar el acceso al préstamo hipotecario que detalla a los ciudadanos los pasos a seguir para conseguir el dinero para una vivienda, así como comprender el coste real del préstamo y valorar adecuadamente los distintos elementos antes de tomar tan importante decisión.

Estos son los puntos que el cliente debe considerar antes de firmar un crédito hipotecario, según el Banco de España:

- Buscar información. Una de las primeras claves para quienes vayan a adquirir un préstamo para vivienda es disponer de la información suficiente tanto de las condiciones del inmueble como de las características generales que requerirá la financiación de la vivienda. Hay que comparar entre las diferentes opciones con la finalidad de poder elegir la oferta más interesante para sus necesidades. El Banco de España resalta que el ciudadano debe ser consciente de las obligaciones que está asumiendo al contratarla.

- Capacidad de pago. Tras elegir la vivienda más conveniente, hay que tener en cuenta varios factores para acceder a un préstamo, uno de los más importantes es la capacidad de pago del cliente (esto es la relación entre sus ingresos y sus gastos). Para calcular la capacidad de pago, la entidad de crédito solicitará, además de los ingresos (netos de impuestos y otras deudas), el historial crediticio del cliente para asegurarse de que no hay situaciones de impago, junto a su capacidad de generación de recursos. Para ello, se valorarán, entre otros: la edad, el estado civil, el número de miembros de la familia, la profesión, el tipo de contrato laboral, el comportamiento con la entidad, la antigüedad en el trabajo y en la ciudad de residencia.

- La tasación. Para conseguir una garantía adecuada del préstamo que se va a conceder, el prestamista exigirá que el inmueble que se va a hipotecar sea tasado. Esto significa que una entidad debidamente habilitada para ello determine cuál es su valor estimado. Esto permite calcular el valor estable del inmueble que se desea adquirir (que puede ser diferente del precio de compra) y, por ello, condicionará el importe del préstamo que la entidad estará dispuesta a conceder.
En cualquier caso, la tasación es una estimación de valor de la vivienda en circunstancias de desarrollo normalizado de los mercados en ese momento y en circunstancias de funcionamiento normal del mercado hipotecario, por lo que no supone ninguna garantía de que ese valor se mantendrá a lo largo del tiempo.

- Acudir al registro. Aunque los dueños de la vivienda a hipotecar proporcionen información sobre el inmueble, se recomienda acercarse al registro de propiedad para acceder a una copia del historial de la misma. Así, el comprador puede comprobar personalmente el estado del inmueble para tener certeza de que el vendedor es el verdadero y único propietario, además se asegurará que el bien está libre de cargas que puedan reducir el valor de la propiedad o cualquier otra irregularidad.

- Elegir el plazo. Comprobado que vivienda está libre de cargas fiscales, es hora de elegir un plazo de vencimiento o de amortización para delimitar el tiempo que se establecerá en el contrato de préstamo para su total devolución. Como este tipo de préstamos son de importe elevado, con el fin de que el importe de las cuotas sea asumible para el deudor, los plazos suelen ser más dilatados que en el resto de las operaciones de financiación, en su mayoría entre los 15 y los 30 años, o incluso más, dependiendo de la modalidad de tipo de interés.

- Las comisiones y otros gastos. Otro punto a tener en cuenta en la contratación de un préstamo hipotecario es el de las comisiones bancarias, distintas de los intereses, que las entidades de crédito cobran por la prestación de sus servicios. Por ejemplo: estudiar su solicitud y abrir el préstamo, modificar el contenido de los contratos y cancelar anticipadamente la operación. El importe de estos gastos será fijado libremente entre las entidades y los clientes, pero se deberá informar previamente a los interesados del importe de las comisiones por los servicios que vayan a prestarles. Algunas de las comisiones que los bancos cobran son: por apertura de préstamo, por emisión de cheque bancario y subrogación por cambiar de deudor. Además, como consecuencia del estudio y de la formalización del préstamo o crédito hipotecario, se producen una serie de gastos que normalmente serán a cargo del solicitante del préstamo como: tasación, seguros, gestiones administrativas, notarios, registros e impuestos.

- Cláusulas. El Banco de España recomienda que los documentos contractuales y las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos hipotecarios contengan, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras cuyo contenido mínimo se ajustará a la prevista en la Ficha de Información Personalizada (FIPER). En esas cláusulas se establecerá, entre otras cosas, el tipo de interés aplicable, así como la obligación de notificar al cliente las variaciones experimentadas en ese tipo de interés. Las restantes cláusulas del contrato no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de esas cláusulas financieras.

- Firma ante notario.  La ley contempla dos requisitos necesarios para la formalización de un contrato de préstamo hipotecario: por un lado, el otorgamiento de la escritura de préstamo ante notario y, por otro, la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. El cliente también tiene derecho a examinar el borrador de escritura del préstamo hipotecario en el despacho del notario, al menos durante los tres días hábiles anteriores a su concesión. No obstante, también puede renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al plazo señalado, siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría. Además, el notario ayudará e impedirá situaciones de abuso o de imposición de cláusulas inapropiadas o simplemente ilegales.

- En caso de impago. En España, la Ley Hipotecaria deja abierta la posibilidad de pactar en la escritura del préstamo hipotecario que la obligación garantizada (el préstamo) se satisfaga solamente con los bienes hipotecados. En ese caso, la responsabilidad del deudor por razón del préstamo hipotecario quedaría limitada exclusivamente al importe de los bienes hipotecados y no alcanzaría a los demás bienes del patrimonio de ese deudor. En caso de impago de las cuotas del préstamo hipotecario –que suponga que el deudor ha incumplido sus obligaciones por un plazo al menos equivalente a tres meses– es habitual que el contrato contemple la posibilidad de que la entidad prestamista pueda declarar vencido el préstamo e intente recuperar la deuda impagada y el capital pendiente del préstamo mediante la venta del bien hipotecado. Según se haya pactado en el contrato, puede hacerlo mediante una ejecución judicial o una ejecución extrajudicial de la hipoteca.

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Fuente: Cinco Días

Las mayores hipotecas se conceden en Madrid

La heterogeneidad del mercado inmobiliario también se refleja, como no podía ser de otra manera, en su vertiente hipotecaria. No es lo mismo contratar una hipoteca en la Comunidad Madrid que en otras CCAA. La región madrileña continúa ostentando, pese a los vaivenes de la vivienda, el privilegio o hándicap de albergar los mayores préstamos hipotecarios del España -de 141.876 euros de media-, según los datos publicados por el Instituto Nacional Estadístico (INE) de junio.

Una cantidad que supera de largo (en un 45%) a la media nacional de 97.494 euros (-9% con respecto a 2012) de los nuevos 14.053 préstamos hipotecarios firmados durante el sexto mes de 2013. Y aventaja en muchos miles de euros a los segundos créditos más altos de España, los de País Vasco. Los 579 compradores vascos que requirieron financiación ajena para acceder a una vivienda solicitaron de media 118.841 euros.

A pesar de que las hipotecas madrileñas se sitúan 44.382 euros por encima de la media y a gran distancia de las segundas más elevadas, en esta comunidad también se ha experimentado un retroceso en el volumen del crédito medio con respecto a los números de 2012. Al igual que el conjunto de España, tanto en el número de contrataciones (-10.268) como en la cantidad del dinero prestado por unidad, con un descenso de 25.558 euros.

Completando el podio autonómico de las hipotecas más grandes se encuentran las extremeñas. Los 262 contratos cerrados en Extremadura ascendieron a 108.896 euros. Unos contados créditos que superaron por muy poco a los 2.231 sellados en Cataluña (108.576 euros). Estas cuatro comunidades, junto a la ciudad autónoma de Ceuta (102.300), son los únicos puntos de España donde los nuevos préstamos para la compra de casa han superado la barrera de los 100.000 euros.

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Fuente: El Mundo

La novación de créditos hipotecarios no está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados

El Tribunal Económico Administrativo Central (Teac) ha resuelto a favor del contribuyente uno de los aspectos clave de la tributación en caso de novación de créditos hipotecarios, determinando la no sujeción de este pacto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) cuando lo que se modifique sea el interés, plazo o carencia que fija el pacto. Se zanja así una cuestión que ha suscitado resoluciones contradictorias por parte de los órganos de la Administración. El punto de partida se encuentra en la exención al pago de este Impuesto que se prevé en el artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. En él se hace referencia a la no sujeción al tributo de las “escrituras públicas de novación de préstamos hipotecarios” en los tres casos mencionados, pero no se dice nada acerca de la exención de los créditos hipotecarios. Y es que, tal y como explica el Banco de España, aunque a veces se hable indistintamente de “crédito” y “préstamo” ‐con o sin garantía hipotecaria‐ estos términos hacen referencia a contratos diferentes. Mediante el contrato bancario de crédito más habitual, el cliente (acreditado) puede ir disponiendo del dinero facilitado por la entidad de crédito (acreedora) a medida que lo vaya necesitando, en cualquier cantidad hasta una determinada cuantía (límite del crédito pactado) y en cualquier momento durante el plazo de tiempo acordado. En el préstamo, el cliente recibe normalmente de una sola vez, al inicio del contrato, una cantidad pactada, obligándose a su devolución.
En su resolución de 16 de mayo de 2013, el Teac se posiciona en contra del pago de este tributo también en los supuestos de novación de crédito hipotecario. En concreto, la resolución niega que haya que aplicar la analogía, y se basa en la asimilación práctica de ambas figuras, así como en una interpretación auténtica de la Ley de ITP, dado que “en la práctica liquidataria de este impuesto ha habido tradicionalmente una equiparación entre ambas figuras jurídicas”, recordándose lo que señala el artículo 15 del texto refundido: “Se liquidarán como préstamos personales las cuentas de crédito (...)”. Se atiende, además, al espíritu de la Ley 2/1994, que trata de “habilitar los mecanismos para que los deudores puedan subrogar sus hipotecas a otro acreedor”. Además, se recuerda que el nuevo Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, establece una nueva exención de este impuesto que “se extiende a las escrituras de formalización de novaciones contractuales, tanto de préstamos como de créditos hipotecarios”.

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Fuente:El Economista

El consumidor hipotecario ¿es una víctima imprudente?

Stefan Meyer, abogado & ‘rechtsanwalt’ de Monereo Meyer Marinel‐Lo Abogados sobre la reciente sentencia del Tribunal Supremo que anuló las cláusulas suelo de determinados préstamos hipotecarios comenta que “la falta de transparencia es un criterio que maneja la legislación en defensa de consumidores y usuarios y, aunque jurídicamente se ha venido considerando de este modo, resulta llamativo que se aplique para defender los intereses de compradores de inmuebles, que podrían considerarse más como bienes de inversión que de consumo. Intuitivamente, una relación de consumo consiste en el disfrute de un bien o servicio, que por lo general implica su agotamiento. Una relación de inversión, sin embargo, sí que incorpora elementos tales como el mantenimiento de un valor o la obtención de beneficios futuros por la venta de un bien, aspectos que suele considerar el hipotecante al adquirir el inmueble. Disfrutar de un inmueble ‐vivir en él‐ contiene, por tanto, una doble relación consumo‐inversión, siendo este último aspecto en muchos casos incluso el detonante de la decisión, sobre todo en la España del boom inmobiliario de los años anteriores a 2008. Es más, si se adquiriese el inmueble con fines meramente especulativos, ¿cabría esta tutela de los derechos de los consumidores? Esta característica mixta, inherente a los inmuebles en general, junto con la elevadísima entidad de algunas hipotecas suscritas (hablamos de préstamos cercanos al medio millón de euros), hace que, hasta cierto punto, sorprenda que se pueda alegar falta de transparencia a la hora de concertar dichos préstamos (especialmente cuando lo que se pretende anular en un contrato de préstamo forma parte precisamente de la determinación de la contraprestación principal, siendo los intereses en un contrato de préstamo el precio que se paga)”.
“El inversor inmobiliario que se financie, obligándose casi de por vida, según nuestro entender, debe tener una actitud algo más activa, o al menos conocer las condiciones en las que se redacta su préstamo. No es lo mismo comprar un televisor a plazos que comprar un piso. En nuestro país es una conducta casi común la de autogestionar la adquisición de préstamos hipotecarios, confiando generalmente en que todo irá bien o, al menos, en el empleado de la sucursal, con el que suele haber una breve relación previa de cierta confianza. Esta situación no se produce en todos los países de nuestro entorno, donde los hipotecantes no se conforman simplemente con confiar en su interlocutor sino que, al igual que suelen hacer muchas empresas a la hora de financiarse, encargan la revisión de los contratos de préstamo a un especialista antes de firmarlos, lo que les permite tener un control completo de la situación”.
“Desde nuestra perspectiva, la conducta del consumidor en estos casos es hasta cierto punto también criticable; prueba de ello es la misma sentencia del Supremo, que ha necesitado de casi 140 folios de argumentación para llegar al fallo deseado. Comprendemos que el consejo de un especialista normalmente implica un coste adicional, por lo que muchos son reacios a asumirlo. Sin embargo, es un coste siempre infinitamente menor que las enormes cantidades abonadas a las promotoras o los importes asumidos en calidad de crédito hipotecario”.

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Fuente: Cinco Días

El impacto de la cláusula suelo será de más de 900 millones

Hasta ahora, solo BBVA se ha pronunciado sobre las cláusulas suelo de las hipotecas ‐la entidad ha dejado de aplicarlas con efectos desde el 9 de mayo a los contratos hipotecarios con consumidores‐, pero el Banco de España ha dado de plazo a los bancos españoles hasta el 31 de julio para revisar las suyas y comunicar el impacto que pudiese tener en sus resultados en los casos en que se estime procedente suprimirlas. El equipo de análisis de Banco Santander cree que “la cláusula suelo eventualmente será eliminada por todos los demás bancos afectados (sobre todo Popular, Sabadell y CaixaBank), según un informe emitido. Y el coste de hacerlo, llevado a los beneficios de 2015, supondría un impacto total para BBVA, Caixabank, Popular y Sabadell de algo más de 900 millones de euros en un escenario base que implica un diferencial de 150 puntos básicos en el interés ‐para cada entidad puede variar‐.
Un beneficio que dejarían de ganar recurrentemente ya que, la cláusula suelo es un límite que se impone a las hipotecas por el que, a partir de cierto nivel, dejan de beneficiarse de la bajada del euríbor. Es decir, el cliente no experimenta ninguna mejora en momentos como el actual de tipos mínimos ‐en la zona euro el BCE los situó en el 0,5% y el euríbor cerró junio en torno a ese nivel‐, por lo que generan un beneficio para la entidad. Los analistas de Santander han puesto cifra al impacto de anular las cláusulas suelo de las hipotecas susceptibles de ser revisadas al cliente particular, valoradas en 87.000 millones para el conjunto de BBVA, CaixaBank, Popular y Sabadell (Santander y Bankinter han reconocido que no tienen exposición a cláusulas suelo o de manera muy residual). Según estas cifras, asumiendo ese diferencial de 150 puntos básicos en el interés, BBVA tendría un impacto negativo en los beneficios de 2015 de más de 400 millones ‐la entidad ya anunció que en su primer mes completo de aplicación, junio, el impacto era de 35 millones‐. El recorte en las ganancias para CaixaBank ascendería al 7% y, las más afectadas serían Popular y Sabadell, para quienes suprimir esta cláusula supondría ganar un 13% y un 24%, respectivamente, durante ese ejercicio. Todo ello, en un escenario en el que los tipos de interés continúen en niveles tan bajos como los actuales.

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Fuente: El Economista

Los notarios solicitan reformas que les permitan frenar las cláusulas abusivas

“Mientras no se mejore la legislación en este punto no tenemos competencias para rechazar las cláusulas financieras que, a nuestro juicio, sean abusivas”, afirmó Carlos Ollé, vicepresidente del Consejo General del Notariado, en su intervención en el Senado en un acto de conmemoración del 150 aniversario de la Ley del Notariado. Añadió que cuando la norma es o se convierte en injusta, los poderes públicos han de paliar su aplicación y promover su modificación. “Es lo que ha sucedido en nuestro país recientemente con la reforma de la normativa hipotecaria, impulsada por un conjunto de disfunciones y situaciones injustas para los deudores”.
Ollé explicó que los notarios “se encuentran entre la espada y la pared, puesto que la sociedad les demanda un papel proactivo en el rechazo de las cláusulas abusivas de los contratos, pero la realidad es que la legislación vigente nos deja atados de pies y manos”. Y a este respecto, añadió que se sentía desconcertado, como la gran mayoría de los notarios, por razón del consentimiento manuscrito que, según el artículo 6 de la nueva ley y para determinadas cláusulas, el deudor debe suscribir ante el notario autorizante de la escritura de préstamo hipotecario. Por ello, concluyó que “si no es una desconfianza del Estado hacia un funcionario suyo, lo parece. Lo más lógico sería la corrección del precepto”.
Ollé explicó que considera que no se ha mejorado la “deficiente normativa” sobre el control preventivo de las cláusulas abusivas, que no ha resultado afectada. El sistema actual de fiscalización de las cláusulas abusivas basado en la existencia de una sentencia firme y la posterior inscripción en el registro de Condiciones Generales de la Contratación ha fallado. Por ello, determinó que debería bastarla sentencia firme publicada desde el Poder Judicial para su obligatoria apreciación por los notarios en el momento de redactar la escritura de hipoteca. Con esta modificación se mejoraría en alguna medida esta regulación.
La solución más definitiva sobre la materia de cláusulas abusivas, según su parecer, pasa por atribuir a los notarios, que intervienen en el momento decisivo en que se celebra el contrato, un control de legalidad efectivo sobre las cláusulas abusivas, “a la manera del que se nos ha atribuido en el procedimiento extrajudicial”.

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Fuente: El Economista

En marzo se firmaron 16.270 hipotecas

Frente a un volumen de alrededor de 100.000 préstamos hipotecarios al mes en los años del boom inmobiliario (de 2004 a 2007), en marzo pasado apenas se suscribieron 16.270 hipotecas sobre casas. Esto es un 87% menos o casi ocho veces menos que el máximo alcanzado en septiembre de 2005, mes en el que se firmaron 129.128 hipotecas sobre viviendas, o el equivalente a más de 5.800 préstamos al día; calculado solo sobre los 22 días laborables del mes. Conclusión: hoy se suscribe una hipoteca por cada ocho de las que se firmaban durante la efervescencia de la burbuja. La explicación a este derrumbe hay que buscarla en el deterioro de la situación económica y, en especial, del empleo y en las trabas de las entidades financieras para conceder estos créditos. Si a esto se le suma la desaparición de los principales incentivos fiscales a la compra y que las estadísticas ya empiezan a reflejar lo ocurrido en el mercado a partir de marzo, eso explicaría que esta debacle sea muy superior a la de febrero, cuando la caída interanual fue del 7,5% y podía incluir todavía alguna operación de finales de 2012.
El sector se encuentra, por tanto, en mínimos de la serie histórica (que arranca en 2003) después de encadenar 35 meses de caídas y con la expectativa de que no mejore mientras la banca no concluya su proceso de reestructuración y se frene el desempleo.
Sobre los impedimentos que existen a obtener financiación para comprar casa, uno de los más evidentes es el precio que se ha de pagar ahora por una hipoteca. De poco sirve que el euríbor ronde tipos mínimos: el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorros se disparó en marzo a un promedio del 4,68%, con plazos de amortización de 20 años. En cuanto a los bancos, el tipo medio fue del 4,64% y el plazo, 21 años. Se trata de los intereses más altos desde mayo de 2009. Así, cada vez se contratan menos hipotecas, por plazos e importes más cortos, pero a un precio más elevado.

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Fuente: Cinco Días

Las cláusulas suelos encarecen 130 euros al mes la hipoteca

Según la sentencia del Tribunal Supremo, del 9 de mayo, la banca deberá avisar expresamente al cliente de la existencia de cláusulas suelo en el contrato y explicarle de forma clara lo que implican. Así, y aun siendo lícitas, solo si son “comprensibles” y “transparentes” este tipo de condiciones serán válidas, mientras que se declaran nulas en los casos en los que haya “falta de transparencia”. Hasta que el euríbor no empezó su senda bajista en 2009 muchos hipotecados no eran conscientes de que se les estaba aplicando, dado que aunque el euríbor bajaba su hipoteca no se abarataba. Fue entonces cuando surgieron varias demandas de afectados contra algunas entidades por considerar esta maniobra como abusiva.
Por ejemplo, una hipoteca con un diferencial del 2% sobre el euríbor, cuya media mensual se sitúa en el 0,49%, arroja un tipo de interés del 2,49%. Si el préstamo tiene un suelo del 3%, impide que el cliente se beneficie de unos tipos más bajos. Existen herramientas que permiten calcular cuánto se paga de más por la cláusula suelo durante la vida de la hipoteca. Así, para una hipoteca media de 104.000 euros a 25 años a euríbor +1%, sin suelo la cuota mensual asciende a 416 euros, pagando al cabo del plazo de amortización, y en el supuesto de que la cotización del euríbor se mantenga, 124.780 euros. Con un suelo hipotecario del 3%, el pago alcanzaría los 493 euros al mes y un total de 147.954 euros. Con un suelo del 4%, la letra mensual sería de 549 euros y la suma total de 154.685 euros, lo que encarece la hipoteca en 133 euros mensuales y en algo más de 29.900 euros. En el caso de un suelo del 5%,se pagaría una cuota de 608 euros al mes y un montante final de 182.392 euros.

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Fuente: Cinco Días

Se permitirá depositar en un banco puente las hipotecas fallidas a inmigrantes

El Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) permitirá a Catalunya Banc la creación de un banco puente para que deposite los activos tóxicos que no pudo incluir en la Sareb. Se trata sobre todo de préstamos hipotecarios concedidos a ciudadanos extranjeros, ya que, en la actual situación económica, se incrementan el riesgo de impago y la posibilidad de que esos inmigrantes entreguen las llaves de su vivienda en la oficina bancaria y opten por regresar a su país. En estos momentos, Catalunya Banc cuenta con 2.050 millones de euros en créditos hipotecarios concedidos a ciudadanos no residentes, según fuentes financieras. Según fuentes de la Sareb, los créditos a autónomos y a pymes, así como los préstamos hipotecarios a particulares, no pueden incluirse en el perímetro del banco malo, “salvo que se modifique la norma”. Una portavoz de Economía admitió que no se está trabajando en estos momentos en esta línea. De hecho, el decreto ley del 31 de agosto pasado ya recogía en su artículo 27 los detalles para la creación de este tipo de bancos puente. Es decir, que Bruselas ya dio en su día el visto bueno para la constitución de estas sociedades. En concreto, esta figura se recoge en el capítulo de “instrumentos específicos de resolución” para aquellas entidades cuyo negocio tenga que ser vendido y para “minimizar el uso de recursos públicos”. A la Sareb se traspasaron activos por 52.853 millones. Bajo su órbita se podían incluir créditos a promotores o viviendas cuyo importe fuese superior a los 100.000 euros, pero no otro tipo de activos. De ahí que de momento no se plantee el traspaso de otro tipo de activos tóxicos.

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Fuente: La Vanguardia

Un juez declara nuel un préstamo hipotecaria por intereses de demora abusivos

Un juez ha declarado nulo el préstamo hipotecario concedido a un vecino de Lanzarote a punto de ser desahuciado, al considerar que los intereses de demora eran “abusivos”. En la decisión, el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Arrecife declara “abusivos y usurarios” los intereses de demora del 19% que BBVA cobraba a este cliente por retrasarse en los pagos y denuncia que este tipo de prácticas constituyen “un abuso inmoral que, desde luego, no puede ser consentido ni amparado por los Tribunales de Justicia”.

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Fuente: Cinco Días, Expansión

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