Claves a la hora de renegociar la hipotecaA la hora de renegociar la hipoteca es importante hablar con el director del banco, y no con el personal, ya que éste es el que más capacidad de negociación tiene, y el que realmente puede ofrecer las mejores condiciones. El personal solo puede actuar en base a las órdenes preestablecidas, sin capacidad de decisión, sin embargo el director sabe dónde están los límites y puede llegar a ellos en caso de ser necesario.
Hay que tener muy claro antes de renegociar la hipoteca qué es lo que se quiere y hasta qué punto se está dispuesto a negociar. Además hay que hacerlo antes de empezar a dejar de pagar la hipoteca porque entonces la situación será más difícil de solventar.
Lo primero es intentar reducir el diferencial sobre el euribor, ya que esto supondrá pagar menos sin tener que pagar durante más tiempo. Esto puede ser complicado aunque se puede intentar conseguir vinculando algún producto o aceptando alguna condición, en caso de que la entidad ofrezca esta posibilidad. La novación es una de las mejores ideas al tratarse de una renegociación de las condiciones antes que intentar pasar la hipoteca a otra entidad que ofrezca mejores condiciones.
También se puede alargar el plazo de la hipoteca, con mayores comisiones finales, a cambio de reducir la cuota cada mes. Al final se acaba pagando más y durante más tiempo, pero se notará menos cada mes porque la cuota se habrá reducido.
Algunos pueden intentar contar con la opción de la quita a cambio de una cancelación total o parcial de la deuda entregando cierta cantidad de dinero en ese momento. En determinadas condiciones la entidad bancaria puede llegar a aceptarlo. Solicitar un período de carencia, aplazar cuotas o el capital diferido también son otras opciones a tener en cuenta.
Publicado el: 02/09/2014 | Etiquetas: banco, cancelación, carencia, comisiones, cuota hipoteca, diferenciales, entidad bancaria, euribor, hipoteca, novación, plazo de amortización, quita de la deuda, renegociar hipotecas |
La Dirección General de Tributos aclara la tributación de la eliminación de las cláusulas sueloLa Dirección General de Tributos (DGT) acaba de pronunciarse sobre un aspecto clave para quienes pretendan eliminar sus cláusulas suelo: si la negociación con sus entidades financieras da resultado, la modificación de la escritura para eliminarla estará exenta del pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD).
Así lo recoge la Dirección en una resolución de 31 de enero de 2014, en la que se resuelven las dudas planteadas por el prestatario de un crédito hipotecario. La entidad le propuso eliminar la cláusula suelo a partir de cierta fecha y practicar una deducción de la actual, reduciendo el interés de forma temporal hasta alcanzar la fecha de eliminación total. Por ello, se consultó si, en caso de documentarse lo anterior en escritura pública, se consideraría una modificación del préstamo hipotecario, teniendo en cuenta que subsistirían todos los demás acuerdos y pactos de la escritura y solo se suprimiría la cláusula. En este sentido, se cuestionó si sería de aplicación la exención del artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
La Dirección concluye que la escritura pública en la que se formalice la novación modificativa del préstamo hipotecario está sujeta a la cuota gradual de la modalidad de AJD, documentos notariales, pero “si la novación modificativa se refiere a las condiciones del tipo de interés, como en el caso de la modificación de la cláusula suelo, y el préstamo hipotecario está concertado con una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de la Ley 2/1994, la escritura pública en que se formalice la operación estará exenta de la cuota gradual”. cambio hipoteca Fuente: El Economista
Publicado el: 23/03/2014 | |
La novación de créditos hipotecarios no está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos DocumentadosEl Tribunal Económico Administrativo Central (Teac) ha resuelto a favor del contribuyente uno de los aspectos clave de la tributación en caso de novación de créditos hipotecarios, determinando la no sujeción de este pacto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) cuando lo que se modifique sea el interés, plazo o carencia que fija el pacto. Se zanja así una cuestión que ha suscitado resoluciones contradictorias por parte de los órganos de la Administración. El punto de partida se encuentra en la exención al pago de este Impuesto que se prevé en el artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. En él se hace referencia a la no sujeción al tributo de las “escrituras públicas de novación de préstamos hipotecarios” en los tres casos mencionados, pero no se dice nada acerca de la exención de los créditos hipotecarios. Y es que, tal y como explica el Banco de España, aunque a veces se hable indistintamente de “crédito” y “préstamo” ‐con o sin garantía hipotecaria‐ estos términos hacen referencia a contratos diferentes. Mediante el contrato bancario de crédito más habitual, el cliente (acreditado) puede ir disponiendo del dinero facilitado por la entidad de crédito (acreedora) a medida que lo vaya necesitando, en cualquier cantidad hasta una determinada cuantía (límite del crédito pactado) y en cualquier momento durante el plazo de tiempo acordado. En el préstamo, el cliente recibe normalmente de una sola vez, al inicio del contrato, una cantidad pactada, obligándose a su devolución.
En su resolución de 16 de mayo de 2013, el Teac se posiciona en contra del pago de este tributo también en los supuestos de novación de crédito hipotecario. En concreto, la resolución niega que haya que aplicar la analogía, y se basa en la asimilación práctica de ambas figuras, así como en una interpretación auténtica de la Ley de ITP, dado que “en la práctica liquidataria de este impuesto ha habido tradicionalmente una equiparación entre ambas figuras jurídicas”, recordándose lo que señala el artículo 15 del texto refundido: “Se liquidarán como préstamos personales las cuentas de crédito (...)”. Se atiende, además, al espíritu de la Ley 2/1994, que trata de “habilitar los mecanismos para que los deudores puedan subrogar sus hipotecas a otro acreedor”. Además, se recuerda que el nuevo Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, establece una nueva exención de este impuesto que “se extiende a las escrituras de formalización de novaciones contractuales, tanto de préstamos como de créditos hipotecarios”. cambio hipoteca Fuente:El Economista Publicado el: 07/08/2013 | |
La OCU denuncia la subida de los gastos notarialesLa Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha denunciado que con la entrada en vigor el pasado 12 de mayo del nuevo real decreto sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero vuelve a subir los gastos notariales. En su opinión, la disposición adicional segunda de la normativa permite que el arancel de las cancelaciones de hipotecas como las novaciones y subrogaciones dependa del importe del préstamo solicitado en su día. Según los cálculos de la organización de consumidores, “con el nuevo arancel, pasar por el notario para cancelar una hipoteca cuyo capital inicial fue de 150.000 euros nos costará 137 euros con una sola copia, frente a los 50 euros hasta ahora vigentes”. Además, indica, “por muy bajo que sea el importe de la hipoteca, el notario cobrará un mínimo de 90 euros. En el caso del registrador y para el mismo préstamo, la minuta ascenderá a 84 euros, frente a los 28,85 euros vigentes (mínimo 24 euros). cambio hipoteca Fuente:El País Publicado el: 19/06/2012 | Etiquetas: activos inmobiliarios, arancel, cancelación, gasto, hipotecas, notarios, novación, ocu, préstamo, saneamiento, sector financiero, subrogación, venta |
Nuevas denuncias de AdicaeDesde Adicae denuncian la complicada situación para quienes quieren y pueden hipotecarse. “Las comisiones y los tipos de interés suben escandalosamente”, dicen desde esta asociación. “En enero, el tipo de interés medio fue del 4,42%, lo que supone un aumento del 19,1% en tasa interanual y una subida del 1,6% respecto a diciembre de 2011. La comisión de estudio ha registrado un aumento del 26,3%; la de apertura, de un 1,8%, y la de cancelación, de un 2,2%”, aseguran.
Para los ya hipotecados, la situación, a juicio de Adicae, es también complicada. "La banca ha iniciado una campaña para obligar a los hipotecados a cambiar el IRPH Cajas y el IRPH Bancos -que dejarán de ser oficiales a partir de abril según la orden de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios- por el RPRH Entidades, cuando casi en el 100% de las hipotecas el índice sustitutivo marcado es el euríbor, mucho más barato”. Para evitar esta posible novación, cuyo coste podría correr a cargo del hipotecado, recomiendan a los titulares que no firmen ninguna documentación sin revisar su contato.
La última de las denuncias de Adicae tiene que ver con los registradores de la propiedad. Según sus datos, algunos, en el desglose de la minuta, cargan conceptos como gastos o aranceles de fusión por absorción entre entidades financieras cuando realizan cancelaciones hipotecarias en las que intervienen entidades fusionadas. Desde su punto de vista es una comisión ilegal quelas entidades deberían reembolsar a los hipotecados afectados. cambio hipoteca Fuente:El País Publicado el: 30/04/2012 | Etiquetas: Adicae, banca, cancelación, comisiones, euribor, hipotecados, hipotecas, irph, novación, registradores, subida, tipos de interés |
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