Noticias sobre Préstamo hipotecario

La Dirección General de Tributos (DGT) acaba de pronunciarse sobre un aspecto clave para quienes pretendan eliminar sus cláusulas suelo: si la negociación con sus entidades financieras da resultado, la modificación de la escritura para eliminarla estará exenta del pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD).
Así lo recoge la Dirección en una resolución de 31 de enero de 2014, en la que se resuelven las dudas planteadas por el prestatario de un crédito hipotecario. La entidad le propuso eliminar la cláusula suelo a partir de cierta fecha y practicar una deducción de la actual, reduciendo el interés de forma temporal hasta alcanzar la fecha de eliminación total. Por ello, se consultó si, en caso de documentarse lo anterior en escritura pública, se consideraría una modificación del préstamo hipotecario, teniendo en cuenta que subsistirían todos los demás acuerdos y pactos de la escritura y solo se suprimiría la cláusula. En este sentido, se cuestionó si sería de aplicación la exención del artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
La Dirección concluye que la escritura pública en la que se formalice la novación modificativa del préstamo hipotecario está sujeta a la cuota gradual de la modalidad de AJD, documentos notariales, pero “si la novación modificativa se refiere a las condiciones del tipo de interés, como en el caso de la modificación de la cláusula suelo, y el préstamo hipotecario está concertado con una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de la Ley 2/1994, la escritura pública en que se formalice la operación estará exenta de la cuota gradual”.

cambio hipoteca

Fuente: El Economista

La tasación oficial para llevar a cabo un procedimiento de ejecución hipotecaria directa es exigible aunque el acreedor sea persona física, según fija la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), a través de una resolución del 22 de enero de 2014. En ella se plantea si la exigencia de tasación oficial, conforme a la Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios de 2013, “debe ser acreditada en la constitución de garantía hipotecaria en favor de una persona física que, por tanto, carece de la calificación de entidad de crédito”.
Se trata del caso de un acreedor que mantiene relaciones comerciales con la deudora, persona jurídica, que acepta la tasación de los bienes presentados por el acreedor y la tasación realizada por un técnico que, sin embargo, no es oficial. La resolución, como respuesta, indica que toda escritura de constitución de préstamo hipotecario “precisa, desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de la incorporación del certificado de tasación de la finca a que se refiere el artículo 682.2.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil como requisito de la escritura de constitución de hipoteca para la ejecución directa, en la nueva redacción de la norma”. En este sentido, la Dirección asegura que esa tasación (que, según dicho artículo 682.2.1, no podrá ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación) es exigible “con independencia de los sujetos y de la naturaleza del bien hipotecado”. Por tanto, no es admisible, en este caso, la tasación realizada por un técnico, ya que carece de carácter oficial, ya que con ello se vulneraría el régimen diseñado por el legislador, “de carácter imperativo, inderogable por la voluntad de las partes”. Así, “su infracción implicaría la nulidad de la estipulación que incurre en tal infracción, lo que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad y, por tanto, para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales”.

simulador hipotecas

Fuente: El Economista

El euríbor a 12 meses se mantiene ajeno al último recorte de los tipos de interés el pasado noviembre hasta el mínimo histórico del 0,25%, y sube en enero por segundo mes consecutivo. Se sitúa en el 0,562% (0,543% de diciembre) y prácticamente iguala el 0,575% que marcaba hace un año. La mínima diferencia de 0,013 puntos abaratará las hipotecas a las que le toque revisión un euro al mes o 12 euros al año una hipoteca media de 100.000 euros con un diferencial del 1% a un plazo de 20 años, por lo que se pueden dar por terminadas las rebajas en los préstamos para compra de vivienda. La tasa mensual de enero es la más alta desde febrero de 2013 (0,594%) y pone fin a una racha de descuentos en los préstamos hipotecarios que se inició en febrero de 2012, cuando el euríbor bajo al 1,678%. A partir de ahí, el índice describió una tendencia bajista que le llevó a marcar su mínimo histórico en mayo del año pasado (0,484%). Y en noviembre pasado, después de que el BCE efectuara el recorte de los tipos oficiales, el euríbor fijó su segunda tasa más baja de la historia en el 0,506%. Pero el efecto bajista se quedó ahí. El tipo hipotecario repuntó en diciembre y de nuevo en enero. Los expertos achacan este comportamiento a la mejora de la situación económica, por un lado, y a la tensión en el mercado interbancario, por otra, lo que ha neutralizado la política monetaria de tipos reducidos por parte del BCE.
El euríbor suele subir o bajar en función de los aumentos o rebajas de tipos que aplica el BCE. Pero cada vez más parece que se está produciendo una desvinculación entre el tipo oficial del BCE y el interés al que se prestan entre sí las entidades. Los analistas también explican que el empeoramiento del interbancario se debe en parte a las devoluciones de dinero al BCE procedentes de las subastas de liquidez, lo que está provocando un regreso de la banca a este mercado para conseguir liquidez allí. Con todo, de seguir el euríbor la actual tendencia, las hipotecas estarían a punto de volver a encarecerse.

cambio hipoteca

Fuente: Cinco Días, El País, ABC

“Va a ser un revulsivo para el mercado a corto plazo”. Así respondía el portavoz de una antigua caja convertida en grupo bancario al ser preguntado por el lanzamiento de nuevas hipotecas. Y es que las entidades financieras se preparan para cazar a los futuros compradores de viviendas que prefirieron esperar a una caída de los precios y a una mejora de su economía antes de comprar. El problema está en decidir qué tipo de hipoteca se pondrá ahora en el mercado, sobre todo después de que los préstamos a tipo variable actuaran como balón de oxígeno durante la crisis, tras la caída de los tipos de interés y del euríbor, pero hicieran más vulnerable a la economía española. En este sentido, informes financieros consideran que es necesario propiciar la contratación de hipotecas a tipo fijo, ya que los precios inmobiliarios se ajustaron con la caída de tipos de interés a largo plazo. Los analistas consideran la urgencia de potenciar las hipotecas mixtas y las de tipo fijo, teniendo presente que las variables son “una vulnerabilidad a futuras subidas de tipos”. No obstante, la ley limita las penalizaciones por amortización anticipada en hipotecas a tipo fijo, lo que desincentiva a las entidades a optar por este tipo de préstamos. A esto se suman las rebajas hipotecarias que están poniendo en marcha algunas entidades, aprovechando la demanda contenida en estos años de crisis, que decidió esperar la caída de precios de las viviendas para comprar una casa.
Es el caso del Santander, que lanzó un préstamo hipotecario que revolucionará al mercado. Se trata de una hipoteca exenta de comisión de apertura y de compensación de desistimiento, que hasta el momento sólo estaba relegado a la banca on line. La entidad decidió también no penalizar la segunda residencia, sino igualar las condiciones de revisión para la primera y la segunda. La hipoteca que ofrece el Santander tiene un tipo, el primer año, de un 2,95%, y en las revisiones, euríbor más 2,99%, aunque aplicando una bonificación por contratar determinados productos del banco, el diferencial se sitúa en un 1,99% más euríbor.
CaixaBank es una de las entidades que apostó por lanzar hipotecas mixtas o a tipo fijo. Así, aplica precios del 4,90% o inferiores en los primeros años de la hipoteca y euríbor, o un tipo fijo que puede oscilar entre un 5% y un 5,5%. Las hipotecas mixtas de la entidad catalana tienen un máximo de 25 años, y las fijas llegan hasta 10 años. En cuanto a entidades nacionalizadas que dejaron de serlo se encuentra el caso de Novagalicia, que lanzó hipotecas para interesados en inmuebles de la Sareb. El tipo de interés del primer año es de un 3%, frente al 3,70% que cobra en las otras hipotecas. El resto de los años contempla euríbor a un año más un 1,85%, frente al 2,60% del resto de préstamos hipotecarios. En cuanto a la vinculación del hipotecado con la entidad, el tipo de interés puede llegar a reducirse un 0,5% en función de la contratación de productos y servicios de la entidad.

calcular hipoteca

Fuente: El Mundo

Kutxabank ha puesto en marcha un conjunto de nuevas ofertas con el objetivo de reavivar el mercado hipotecario para la adquisición de viviendas. Una de las principales novedades es la posibilidad de poder contratar un tipo de interés fijo incluso para el plazo completo del préstamo, hasta un máximo de 20 años.

Según ha informado el banco vasco, esta modalidad aporta seguridad y estabilidad, ya que los clientes siempre conocerán la cuantía exacta de las cuotas, que no variarán según la evolución de los tipos, fundamentalmente el Euribor.

El tipo de interés fijo que la entidad aplicará a cada préstamo dependerá del nivel de vinculación que mantenga cada cliente, pudiendo oscilar entre el 5,24% TIN y el 3,89% TIN en el caso de quienes tengan las nóminas domiciliadas y contraten tarjetas, seguros y planes de pensiones de Kutxabank, con una comisión de apertura del 0,25%.

La cuota de préstamos hipotecarios del Grupo financiero vasco alcanza cerca del 40% en el País Vasco, tras crecer durante los años de crisis económica y mantenerse estable a lo largo del pasado 2013, con un ligero repunte en el mes de diciembre.

Kutxabank también ha lanzado la modalidad 'Un Año en Blanco' para facilitar a sus clientes el acceso a su primera vivienda. La principal ventaja de esta nueva opción es que permite no realizar ningún pago de las cuotas del préstamo hipotecario durante el primer año.

El objetivo de esta alternativa es proporcionar capacidad económica a las personas que hayan contratado el préstamo, de forma que puedan hacer frente a otro tipo de gastos que se producen tras la compra de un inmueble, fundamentalmente por la necesidad de adquirir los muebles y el equipamiento que requieren las viviendas.

En el caso de que el cliente opte por una fórmula de alquiler con opción de compra, Kutxabank podrá avalar las rentas de alquiler y se comprometerá a estudiar la formalización de la hipoteca en el momento de ejercitar la opción de compra de la vivienda.

Asimismo, contempla condiciones especiales de remuneración para quienes tras haber ahorrado en cuentas vivienda de Kutxabank, contraten su préstamo hipotecario con la entidad.

simulador hipoteca

Fuente: El Mundo

El mercado inmobiliario sigue dando signos de estabilización de la mano de la vivienda usada, de acuerdo con los datos de la estadística del Consejo General del Notariado. Con un crecimiento interanual del 3,9% en las transacciones y una leve caída de tan sólo el 1,3% interanual en los precios, los pisos de segunda mano parecen encontrarse en un momento muy próximo al equilibrio.

El principal lastre que encuentra el sector inmobiliario de cara a una estabilización total viene de la mano de la vivienda nueva, que prosigue con su caída. La bajada en las ventas en este tipo de pisos continúa siendo pronunciada con un decrecimiento del 37,5%. Asimismo, su precio también registra cambios a la baja de un 18,8%.

La rémora que las casas de obra nueva suponen en la estadística notarial hace que, en conjunto, el número de compraventas de viviendas baje un 22,5% interanual. En total, durante el mes de octubre se vendieron 28.418 viviendas.

El precio medio por metro cuadrado también se ha ajustado hasta llegar a una media de 1.204 euros, un 10,5%. En el caso de las viviendas unifamiliares el precio se moderó un 14,1% interanual, 986 euros por metro. Mientras tanto, en los pisos el descenso fue de tan sólo el 7,4%, dejando un precio medio de 1.320 euros por metro cuadrado.

Mientras tanto, el mercado hipotecario parece encontrarse aún lejos del ajuste y continúa experimentando fuertes caídas tanto en el número de préstamos como en la cuantía de los mismos. En octubre sólo se concedieron 20.575 nuevas hipotecas, una caída del 22,5% interanual. En el caso de los préstamos hipotecarios destinados a la compra de una vivienda, el crédito nuevo cayó un 16,5% y el capital promedio un 1,4% hasta situarse en los 111.247 euros.

cambio hipoteca

Fuente: El Mundo

El problema del endurecimiento del acceso a la financiación ha expulsado a numerosos potenciales compradores de vivienda del mercado libre, pero también lo ha hecho de la vivienda protegida (VPO); donde en el pasado el respaldo de la Administración parecía suficiente para garantizar la buena marcha de las promociones.
La estadística del Banco de España revela como la contratación de nuevos préstamos hipotecarios continúa en caída libre, con un descenso del 20% hasta el segundo trimestre de este año, del 21,8% si se trata de créditos para comprar casa. Esa tasa de retroceso es parecida a la que registró a comienzos del ejercicio, pero significativamente mayor que la contabilizada a finales de 2012 (del ‐16,8% y ‐12,4%, respectivamente).
En cuanto a la financiación acogida a planes especiales, que es la incluye la VPO, comenzó a disminuir en la segunda mitad del año pasado, lo que hizo que terminara 2012 con una tasa negativa del 1,8% anual, pero su tendencia se ha agudizado hasta disminuir en junio a un ritmo del 11,1%. La mala coyuntura laboral y económica ha propiciado que muchos compradores de VPO, que al inicio de la promoción resultaron adjudicatarios de una casa protegida, si en el transcurso de la construcción perdieron su empleo, fueran rechazados por el banco por no cumplir con las mínimas garantías de solvencia. A eso se une el hecho de que cada vez se edifican menos pisos de protección oficial.

cambio hipoteca

Fuente: Cinco Días

El Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Collado Villalba (Madrid) ha frenado, a través de un reciente auto, el curso de un procedimiento de ejecución hipotecaria por impago de la hipoteca, anulando la cláusula que impuso el uso del Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) en sustitución del euríbor, y ello porque éste “resulta más perjudicial para el prestatario, lo que da lugar a declarar dicho índice como abusivo”. El auto, del 5 de septiembre, estudia un supuesto en que el cliente de la entidad ‐Banca Cívica‐ se opuso a la ejecución alegando la existencia de ciertas cláusulas abusivas, entre ellas, una cláusula suelo que se anula teniendo en cuenta los criterios sentados por la sentencia del Supremo de 9 de mayo en cuanto a falta de transparencia.
El auto también considera abusiva la cláusula que permite a la entidad la venta extrajudicial del inmueble, “lo cual desfavorece al prestatario, al quedar el proceso fuera de la jurisdicción”; así como negar al cliente la posibilidad de ceder el crédito o préstamo hipotecario, tal y como fija el artículo 149 de la Ley Hipotecaria. Se anula también la imposición a la parte prestataria de la responsabilidad universal ‐en lugar de limitada‐, al “no haberse acreditado el haber informado a la parte ejecutada de dicha circunstancia”. Lo mismo se aplica a los intereses de demora ‐del 20%‐, dado que “excede cuatro veces el interés legal del dinero para el año 2007, esto es, un 5%”, lo que supone que “se determine con rotundidad que estamos ante una cláusula claramente abusiva”. Además, se anula el precepto que obligaba al cliente a solicitar el previo consentimiento de la caja para arrendar o ceder la finca hipotecada, imponiendo un precio mínimo de alquiler, dado que ello “infringe el principio de libertad de contratación, constituyendo una limitación del derecho del dueño a disponer de sus bienes”. La cláusula de vencimiento anticipado unilateral por un solo impago también desaparece.

simulador hipotecas

Fuente: El Economista

La Comisión Europea (CE) aprobó un proyecto de reglamento que, por primera vez en la historia de los mercados financieros, somete a control el cálculo de índices de referencia como el euríbor, el líbor o los de materias primas, como gas y petróleo. El proyecto de reglamento comunitario convierte el cálculo de los índices en una actividad regulada y no autorregulada como hasta ahora. La supervisión correrá a cargo de las autoridades nacionales bajo la coordinación de la Autoridad Europea de Valores y Mercados (ESMA, en sus siglas en ingles). La propuesta presentada por Michael Barnier, comisario europeo de Mercado Interior, pretende recuperar la confianza de inversores y consumidores en unos índices esenciales para el funcionamiento de los mercados, pero que a raíz de los escándalos destapados el año pasado han quedado en entredicho. “Digámoslo claro: algunos bancos han falseado sus tipos de interés en su propio beneficio”, señaló durante la rueda de prensa posterior a la aprobación del proyecto. Dijo que la manipulación se produjo tanto antes de la crisis, para maximizar beneficios, como durante la crisis, para camuflar la debilidad de algunas entidades. Entre las víctimas potenciales del fraude figuran, entre otros, los millones de ciudadanos que han suscrito un préstamo hipotecario con tipo de interés variable.
El nuevo reglamento intentará evitar que se repita la manipulación sometiendo a un registro y control a las plataformas que elaboran los índices de referencia. El reglamento exigirá a las entidades o empresas que participen en el cálculo de los índices una metodología transparente y fiable; unos sistemas de control interno verificables; y una política adecuada para resolver los posibles conflictos de interés de sus empleados, en particular, los de mayor responsabilidad. En la medida de lo posible, los índices deberán basarse en operaciones reales y no en meras estimaciones como hasta ahora. La violación de algunas de esas normas podrá castigarse con multas de hasta el 10% de los ingresos anuales de banco, lo que puede lugar a sanciones de cientos de millones de euros. Para los ejecutivos o empleados de la entidad, la sanción puede ser de hasta medio millón de euros, según el nuevo reglamento.

cambio hipoteca

Fuente: Cinco Días, Expansión, El Economista, El País, El Mundo, La Gaceta, La Razón

La morosidad en los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda y en los créditos a empresas no relacionadas con el sector de la construcción registró en junio un “fuerte aumento” que amenaza los ingresos de los bancos españoles, así como su capacidad de cumplir las exigencias de capital, según advierte Moody’s. “Los datos indican una acelerada erosión de los ingresos de la banca y de su capacidad para cumplir las exigencias de capital, lo que resulta negativo para el crédito”, apunta la agencia de calificación en un informe. Según las cifras del Banco de España, la morosidad de la banca española se situó en junio en el 11,6% (dato que llegó al 11,97% en julio). Moody’s también se muestra preocupada por el aumento de la tasa de morosidad en las empresas no relacionadas con el sector inmobiliario, que ascendió hasta el 11% a finales de junio, frente al 9,3% de marzo. La agencia cree que la debilidad de la demanda doméstica perjudicará a las empresas no orientadas a la exportación, particularmente a las pymes, y advierte de que el elevado apalancamiento de las empresas no financieras y la pérdida de valor de los colaterales inmobiliarios utilizados habitualmente en los préstamos a pymes han incrementado el riesgo de empeoramiento en las condiciones de préstamo al sector.
Moody’s también advierte de que, a pesar de las transferencias a la Sareb, la morosidad en los préstamos a empresas del sector inmobiliario escaló en junio a un nuevo récord del 30,6%, desde el 28% de finales de marzo. “El anticipado ajuste en el sector inmobiliario aún no se ha materializado completamente y la depreciación de la vivienda continuará”. Asimismo, la firma recuerda que las estimaciones del sector calculan que en España existe cerca de un millón de viviendas vacías a la venta, que al actual ritmo de ventas “llevará años reducir”, lo que seguirá ejerciendo presión sobre el crédito a promotores.

calcular hipoteca

Fuente: Cinco Días, Expansión, El Economista, El Mundo y La Gaceta