Noticias sobre Cláusulas hipotecarias

Con la reciente sentencia del Tribunal Supremo en la que falla en favor de los bancos y obliga al cliente a asumir el pago del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) la respuesta a esta pregunta toma un nuevo rumbo.

Hasta el momento, los usuarios de hipotecas habían visto como la justicia apoyaba sus reclamaciones en cuanto a cláusulas abusivas como las cláusulas suelo, sin embargo han sufrido un pequeño revés con la última de las sentencias que se ha hecho pública.

A pesar de que en diciembre de 2015, el Alto Tribunal había declarado que suponía un abuso al cliente que los bancos le cargasen con todos los gastos de constitución de la hipoteca, ahora indica que en el caso del impuesto sobre actos jurídicos documentados, no es el banco sino el cliente quien tiene que asumir su coste.

Teniendo esto en cuenta y para saber si compensa al usuario reclamar los gastos de constitución de la hipoteca, nos paramos primero a averiguar a partir de que cantidad reclamada sería beneficioso tomar medidas. Según la mayoría de los abogados, solamente las demandas en las que se superen los 2.000 euros resultan rentables. Eso, incluyendo el total de los gastos pero ¿qué gastos podemos reclamar?

1. Los del registro de la propiedad
2. Los derivados del notario y la gestoría cuando el banco acude a ella para formalizar la hipoteca.
3. La tasación de la vivienda, recordando que el banco no puede imponer la tasadora.
4. El impuesto de actos jurídicos documentados, que el Tribunal Supremo ya ha indicado que tiene que asumirlo el cliente.

Estos gastos podrían suponer del media unos 3.000 euros aunque la mayor parte correspondería al AJD, por lo que siguiendo los criterios de la mayoría de profesionales es posible que no compense económicamente hacer una reclamación judicial solo para recuperar los gastos de constitución de la hipoteca.

El Tribunal Supremo ha fallado en contra del BBVA y ha obligado a la entidad a devolver todas las cantidades cobradas por la aplicación de cláusulas suelo. La decisión se produce después de que la justicia europea dictase en una sentencia que estas clásulas deben ser devueltas sin límite de retroactiva sentencia tras un recurso del BBVA.

Hasta el momento, en España el único fallo dictado en este sentido había sido otro previo del Supremo que obligaba a los bancos a anular esas cláusulas solo desde mayo de 2013.

El BBVA, que reclamaba que no se aplicara la retroactividad más allá de 2013 apoyándose en la anterior sentencia, ha visto como su petición ha sido rechazada por el máximo órgano judicial español. Tras conocer el fallo, la entidad ha indicado que respeta la decisión judicial y la cumplirá sin reservas.

La doctrina fijada por este fallo se aplicará a todas las hipotecas que lleguen al Supremo con cláusulas suelo consideradas nulas por abusivas y sobre las que no haya aún sentencia definitiva, como ocurría en este caso.

Los clientes de Bankia pueden acceder ya al procedimiento express puesto en marcha por la entidad para recuperar el dinero que les han cobrado de más por las cláusulas suelo de las hipotecas. Para ello tendrán que acudir a una oficina del banco en donde se les proporcionará un documento con una plantilla para demandar que el banco les restituya su dinero.

El Gobierno ha aprobado una serie de medidas para proteger a los consumidores afectados por las cláusulas suelo que contemplan una reclamación directa y extrajudicial que se resolverá de forma más rápida y será gratuita para el consumidor.

¿Cómo reclamar al banco la devolución de los gastos de formalización de la hipoteca?

Una sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo ha declarado que las cláusulas que obligan al cliente a hacerse cargo de los gastos de gestión de la hipoteca son nulas por abusivas. Esos gastos se corresponden con la constitución ante notario, la inscripción en el registro y el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. También se incluirían los gastos de gestoría, si es el caso.

La sentencia previamente mencionada se aplica al BBVA pero es extensible a otras entidades bancarias. La reclamación de los gastos podría realizarse según la OCU en cuatro años desde la sentencia de 2015, aunque su criterio es que no prescribe.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha determinado que los bancos españoles deberán devolver todas las cantidades cobradas a los hipotecados por las cláusulas suelo. El Tribunal Supremo había sentenciado la devolución de esos importes únicamente a partir de mayo de 2013, cuando se declaró la nulidad de estas cláusulas, pero la justicia europea sostiene que esta limitación es contraria a la normativa comunitaria.

La justicia europea respalda que los jueces españoles puedan anular las cláusulas hipotecarias que consideren abusivas. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha sentenciado que los magistrados deben “tener la posibilidad” de anular la aplicación de una cláusula que imponga un tipo de demora que triplique el interés legal del dinero, tal y como fija la legislación nacional. La magistratura europea da así un espaldarazo a la modificación de la ley española a raíz de otra sentencia del TJUE de marzo de 2013. Hasta entonces, la norma no permitía a los jueces suspender una ejecución hipotecaria si encontraban cláusulas abusivas. La sentencia responde a demandas de ejecución presentadas por Unicaja Banco y de Caixabank ante el juzgado de primera instancia de Marchena (Sevilla). El magistrado elevó una consulta al Tribunal europeo sobre el encaje de la legislación española —según la cual el juez debe ordenar que se recalculen los intereses de demora si el tipo de interés aplicado es más de tres veces superior al interés legal del dinero— en la directiva europea sobre cláusulas abusivas en contratos entre profesionales y consumidores. Los jueces del TJUE sostienen que la directiva comunitaria no se opone a la legislación española siempre que se cumplan dos condiciones: que no prejuzgue la aplicación por parte del juez español a la hora de dictaminar el carácter abusivo de una cláusula y que no impida al magistrado nacional anular una cláusula que considera abusiva en el sentido de la directiva. El Tribunal agrega que la cancelación de las cláusulas abusivas no debería conllevar “consecuencias negativas” para el titular de la hipoteca, dado que los importes sobre los que se inició la ejecución hipotecaria son “necesariamente menores”, al no verse incrementados por los intereses de demora de las cláusulas susceptibles de ser anuladas.

La compra de una vivienda probablemente es una de las operaciones más importantes en la vida de una persona. Por ello, el Banco de España ha publicado una guía para facilitar el acceso al préstamo hipotecario que detalla a los ciudadanos los pasos a seguir para conseguir el dinero para una vivienda, así como comprender el coste real del préstamo y valorar adecuadamente los distintos elementos antes de tomar tan importante decisión.

Estos son los puntos que el cliente debe considerar antes de firmar un crédito hipotecario, según el Banco de España:

- Buscar información. Una de las primeras claves para quienes vayan a adquirir un préstamo para vivienda es disponer de la información suficiente tanto de las condiciones del inmueble como de las características generales que requerirá la financiación de la vivienda. Hay que comparar entre las diferentes opciones con la finalidad de poder elegir la oferta más interesante para sus necesidades. El Banco de España resalta que el ciudadano debe ser consciente de las obligaciones que está asumiendo al contratarla.

- Capacidad de pago. Tras elegir la vivienda más conveniente, hay que tener en cuenta varios factores para acceder a un préstamo, uno de los más importantes es la capacidad de pago del cliente (esto es la relación entre sus ingresos y sus gastos). Para calcular la capacidad de pago, la entidad de crédito solicitará, además de los ingresos (netos de impuestos y otras deudas), el historial crediticio del cliente para asegurarse de que no hay situaciones de impago, junto a su capacidad de generación de recursos. Para ello, se valorarán, entre otros: la edad, el estado civil, el número de miembros de la familia, la profesión, el tipo de contrato laboral, el comportamiento con la entidad, la antigüedad en el trabajo y en la ciudad de residencia.

- La tasación. Para conseguir una garantía adecuada del préstamo que se va a conceder, el prestamista exigirá que el inmueble que se va a hipotecar sea tasado. Esto significa que una entidad debidamente habilitada para ello determine cuál es su valor estimado. Esto permite calcular el valor estable del inmueble que se desea adquirir (que puede ser diferente del precio de compra) y, por ello, condicionará el importe del préstamo que la entidad estará dispuesta a conceder.
En cualquier caso, la tasación es una estimación de valor de la vivienda en circunstancias de desarrollo normalizado de los mercados en ese momento y en circunstancias de funcionamiento normal del mercado hipotecario, por lo que no supone ninguna garantía de que ese valor se mantendrá a lo largo del tiempo.

- Acudir al registro. Aunque los dueños de la vivienda a hipotecar proporcionen información sobre el inmueble, se recomienda acercarse al registro de propiedad para acceder a una copia del historial de la misma. Así, el comprador puede comprobar personalmente el estado del inmueble para tener certeza de que el vendedor es el verdadero y único propietario, además se asegurará que el bien está libre de cargas que puedan reducir el valor de la propiedad o cualquier otra irregularidad.

- Elegir el plazo. Comprobado que vivienda está libre de cargas fiscales, es hora de elegir un plazo de vencimiento o de amortización para delimitar el tiempo que se establecerá en el contrato de préstamo para su total devolución. Como este tipo de préstamos son de importe elevado, con el fin de que el importe de las cuotas sea asumible para el deudor, los plazos suelen ser más dilatados que en el resto de las operaciones de financiación, en su mayoría entre los 15 y los 30 años, o incluso más, dependiendo de la modalidad de tipo de interés.

- Las comisiones y otros gastos. Otro punto a tener en cuenta en la contratación de un préstamo hipotecario es el de las comisiones bancarias, distintas de los intereses, que las entidades de crédito cobran por la prestación de sus servicios. Por ejemplo: estudiar su solicitud y abrir el préstamo, modificar el contenido de los contratos y cancelar anticipadamente la operación. El importe de estos gastos será fijado libremente entre las entidades y los clientes, pero se deberá informar previamente a los interesados del importe de las comisiones por los servicios que vayan a prestarles. Algunas de las comisiones que los bancos cobran son: por apertura de préstamo, por emisión de cheque bancario y subrogación por cambiar de deudor. Además, como consecuencia del estudio y de la formalización del préstamo o crédito hipotecario, se producen una serie de gastos que normalmente serán a cargo del solicitante del préstamo como: tasación, seguros, gestiones administrativas, notarios, registros e impuestos.

- Cláusulas. El Banco de España recomienda que los documentos contractuales y las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos hipotecarios contengan, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras cuyo contenido mínimo se ajustará a la prevista en la Ficha de Información Personalizada (FIPER). En esas cláusulas se establecerá, entre otras cosas, el tipo de interés aplicable, así como la obligación de notificar al cliente las variaciones experimentadas en ese tipo de interés. Las restantes cláusulas del contrato no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de esas cláusulas financieras.

- Firma ante notario.  La ley contempla dos requisitos necesarios para la formalización de un contrato de préstamo hipotecario: por un lado, el otorgamiento de la escritura de préstamo ante notario y, por otro, la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. El cliente también tiene derecho a examinar el borrador de escritura del préstamo hipotecario en el despacho del notario, al menos durante los tres días hábiles anteriores a su concesión. No obstante, también puede renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al plazo señalado, siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría. Además, el notario ayudará e impedirá situaciones de abuso o de imposición de cláusulas inapropiadas o simplemente ilegales.

- En caso de impago. En España, la Ley Hipotecaria deja abierta la posibilidad de pactar en la escritura del préstamo hipotecario que la obligación garantizada (el préstamo) se satisfaga solamente con los bienes hipotecados. En ese caso, la responsabilidad del deudor por razón del préstamo hipotecario quedaría limitada exclusivamente al importe de los bienes hipotecados y no alcanzaría a los demás bienes del patrimonio de ese deudor. En caso de impago de las cuotas del préstamo hipotecario –que suponga que el deudor ha incumplido sus obligaciones por un plazo al menos equivalente a tres meses– es habitual que el contrato contemple la posibilidad de que la entidad prestamista pueda declarar vencido el préstamo e intente recuperar la deuda impagada y el capital pendiente del préstamo mediante la venta del bien hipotecado. Según se haya pactado en el contrato, puede hacerlo mediante una ejecución judicial o una ejecución extrajudicial de la hipoteca.

simulador hipoteca

Fuente: Cinco Días

José Manuel García Collantes, nuevo presidente del Consejo General del Notariado, comenta que pese a que el mercado inmobiliario aún no se ha recuperado, la economía española comienza a dar tímidos signos de recuperación, sobre todo las pequeñas empresas y las iniciativas particulares. “En materia inmobiliaria, por ejemplo, seguimos en el fondo. Pero sí vemos un ligero repunte en la creación de sociedades. En el mes de octubre, experimentó una subida del 17,1% interanual. En general se trata de sociedades pequeñas, que montan las personas con el dinero procedente de las indemnizaciones por despido”, explica.
La concesión de hipotecas está en mínimos. Y ante la pregunta de si ello es coyuntural o el mercado inmobiliario avanza hacia un modelo de menor endeudamiento, afirma que “es coyuntural, pero será muy difícil que alcancemos las cifras de contratación de los últimos años.   
Respecto al papel de los notarios en cuanto a la información en la concesión de hipotecas durante los años del boom, comenta que “pudo haber defectos de información en casos puntuales. Pero en términos generales ha habido suficiente información. Lo que ocurre es que muchas veces se confunde información con intervención. El notario no puede meterse en las decisiones de los particulares. Además, hay una serie de cláusulas, como la del suelo de las hipotecas, que hasta que no han sido declaradas nulas por los tribunales nadie contaba con autoridad para oponerse”.
Y sobre la moratoria de los desahucios dice que “ha sido una medida prudente, pero no es la solución. Tampoco creo que sea la dación en pago. La solución viene más bien por la renegociación de los préstamos, establecer moratorias, pagar solo intereses durante unos años...”

simulador hipoteca

Fuente: ABC

El Congreso de los Diputados investigará cómo vende la banca seguros, hipotecas y otros productos financieros a los ciudadanos españoles. La Comisión de Economía del Congreso ha aprobado, por unanimidad, crear una subcomisión parlamentaria para “mejorar la transparencia en la información de los productos financieros e hipotecarios que ofrecen las entidades de crédito”.
“Se va a evaluar a fondo cómo se comercializan en España”, ha asegurado la presidenta de la Comisión, Elvira Rodríguez. “Vamos a pedir que en el sector y los colegios profesionales aceptados expliquen si están dando la información suficiente a los ciudadanos cuando firman cláusulas hipotecarias o cuando compran participaciones preferentes”, ha señalado el portavoz del PP, Vicente Martínez-Pujalte. También la portavoz del PSOE, Cristina Narbona, considera necesario responder a las crecientes quejas de miles de ciudadanos que han sido víctimas de la letra pequeña de los contratos de los distintos productos financieros.
La Comisión de Economía también ha aprobado la propuesta de creación de otra subcomisión que siga el proceso de reestructuración del sector bancario, un órgano que ya existía la pasada legislatura.