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Alargar el proceso de desahucio encarecerá la hipoteca

El Gobierno está preparando una reforma normativa exprés para dar cumplimiento a una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que considera que el procedimiento español para ejecuciones hipotecarias viola la norma comunitaria. Con los cambios legales, será más fácil frenar un desahucio. La banca cree que con esta medida las garantías hipotecarias perderán valor, lo que provocará un encarecimiento de las hipotecas. Los deudores hipotecarios que vean desestimada su oposición a la ejecución de sus hipotecas podrán recurrir ante el juez, de modo que se dé cumplimiento al fallo del TJUE, que declaró la actual regulación en esta materia contraria a la normativa comunitaria.
Una sentencia del TJUE determinó que la legislación antidesahucios de España viola la Carta de Derechos Fundamentales de la UE, que consagra el derecho a la tutela judicial efectiva de todos los ciudadanos, ya que mientras la banca sí puede recurrir en segunda instancia si el juzgado da la razón al deudor y suspende la ejecución por existir cláusulas abusivas, los consumidores no podían proceder del mismo modo cuando se falla a favor del banco.
Según las entidades bancarias uno de los inconvenientes de esta medida es que la nueva operativa con la que se consigue frenar los desahucios se asemeja a un proceso ordinario, lo que lleva consigo el retraso en la búsqueda de una solución. Alargar el proceso provoca un deterioro del valor de las garantías hipotecarias con las que se avala el crédito. Y al final será el cliente que contrate un crédito para la compra de una vivienda el que asumirá estos costes, ya que las entidades financieras encarecerán el precio de sus hipotecas.
 

Jueces para la Democracia piden que se anulen por ley las cláusulas suelo

Jueces para la Democracia reclama medidas para acabar con la proliferación de demandas de consumidores que exigen la anulación de las cláusulas suelo de sus hipotecas. En el 29º Congreso esta asociación judicial progresista aprobaron un acuerdo que exige que se elabore una ley que anule todas las cláusulas suelo en contratos de préstamos con garantía hipotecaria y que exija dejar de aplicarlas en los contratos en los que ya constan, impidiendo que se incluyan en los futuros. Jueces para la Democracia también pide que se obligue a restituir a los clientes bancarios todas las cantidades que se hayan percibido con su aplicación, con efecto retroactivo y abono de intereses. El objetivo de esta medida sería evitar que los ciudadanos tengan que acudir de manera masiva a los tribunales para que la cláusula suelo sea retirada.
En la actualidad los juzgados y tribunales de toda España se encuentran inundados de demandas que reclaman la anulación de las cláusulas suelo. Las sentencias que se han ido dictando no son unánimes: unas declaran abusivas las cláusulas suelo y obligan al banco a devolver el dinero con efecto retroactivo; otras, aún declarándolas nulas, sólo condenan a su retirada; y, por último, están las que respaldan su validez.
 

En las ejecuciones hipotecarias directas es necesaria una tasación oficial

La tasación oficial para llevar a cabo un procedimiento de ejecución hipotecaria directa es exigible aunque el acreedor sea persona física, según fija la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), a través de una resolución del 22 de enero de 2014. En ella se plantea si la exigencia de tasación oficial, conforme a la Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios de 2013, “debe ser acreditada en la constitución de garantía hipotecaria en favor de una persona física que, por tanto, carece de la calificación de entidad de crédito”.
Se trata del caso de un acreedor que mantiene relaciones comerciales con la deudora, persona jurídica, que acepta la tasación de los bienes presentados por el acreedor y la tasación realizada por un técnico que, sin embargo, no es oficial. La resolución, como respuesta, indica que toda escritura de constitución de préstamo hipotecario “precisa, desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de la incorporación del certificado de tasación de la finca a que se refiere el artículo 682.2.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil como requisito de la escritura de constitución de hipoteca para la ejecución directa, en la nueva redacción de la norma”. En este sentido, la Dirección asegura que esa tasación (que, según dicho artículo 682.2.1, no podrá ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación) es exigible “con independencia de los sujetos y de la naturaleza del bien hipotecado”. Por tanto, no es admisible, en este caso, la tasación realizada por un técnico, ya que carece de carácter oficial, ya que con ello se vulneraría el régimen diseñado por el legislador, “de carácter imperativo, inderogable por la voluntad de las partes”. Así, “su infracción implicaría la nulidad de la estipulación que incurre en tal infracción, lo que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad y, por tanto, para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales”.

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Fuente: El Economista

El Banco de España ha publicado una guía sobre hipotecas

El Banco de España ha publicado una guía para que los ciudadanos sean conscientes de los derechos que tienen y los deberes que asumen cuando contratan un préstamo hipotecario. “La guía de acceso al préstamo hipotecario describe qué son los préstamos y créditos con garantía hipotecaria y cuáles son sus características, además de recalcar las responsabilidades que asume el cliente al contratarlos y las consecuencias que pueden derivarse si no afronta las obligaciones asumidas al firmar su hipoteca”, explica la autoridad monetaria. Entre estas consecuencias, está el hecho de que el deudor hipotecario español debe responder de la deuda con todos sus bienes, si, en caso de impago, la garantía no cubre el importe.
La guía, que está disponible en la página web del Banco de España y de las entidades financieras, así como en las sucursales, también explica cómo funcionan los tipos de interés y, sobre todo, qué informaciones tiene que exigir el cliente antes de firmar el contrato.

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Fuente:Expansión, El Economista, El País

Moody's prevé que aumentará la morosidad

Moody’s prevé que los precios de la vivienda sigan cayendo en 2013 en España e Irlanda, al mismo tiempo que espera que la morosidad y las quiebras sigan aumentado en algunos países de la eurozona, como España, Portugal, Irlanda e Italia. La agencia de calificación apunta que algunos países se enfrentan a numerosos desafíos en el sector del crédito, como las caídas del PIB (a excepción de Irlanda) y el elevado desempleo, los efectos de las medidas de ajustes para restaurar las cuentas públicas y la débil calidad del crédito bancario.  
También prevé que en España y en Irlanda se sigan modificando las condiciones de los préstamos, lo que mitigará parcialmente la morosidad en las actuales operaciones. Aun así, advierte de que, a medida que persista la crisis, las garantías de las hipotecas podrían estar en peligro en algunos mercados, llevando a más pérdidas. A este respecto, añade que las pérdidas materializadas en Irlanda y España se incrementarán “significativamente” si los prestamistas comienzan a ejecutar y vender inmuebles en vez de modificar los préstamos. Asimismo, sostiene que en España la sobreoferta de vivienda sin vender junto con la débil demanda y, en menor medida, la moratoria de los desahucios, crean “incertidumbres”.

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Fuente:Cinco Días, El Economista, La Gaceta

El Gobierno considera que en dos años finalizará la ola de desahucios

El mensaje optimista sobre la recuperación económica que se está difundiendo desde el Gobierno también está incluido en la memoria que acompaña al decreto‐ley sobre medidas urgentes para paralizar los desahucios, que se ha registrado en el Congreso de los Diputados. En el informe, el Ejecutivo cree que el agobio asfixiante que viven algunos sectores con riesgo de desahucio durará como mucho dos años. Así, el Gobierno explica que la trascendencia de la nueva norma es “indudable”, pues garantiza que durante dos años los deudores hipotecarios especialmente vulnerables no puedan ser desalojados de sus viviendas, “con la confianza de que a la finalización de este periodo habrán superado la situación de dificultad en que se puedan encontrar en el momento actual”.
El Gobierno sostiene que la norma tendrá un impacto económico positivo. Por un lado, afirma que la suspensión de los procesos de lanzamiento (expulsión de las viviendas) supone de facto una ayuda económica a las familias que no deberán afrontar los costes que implica el desahucio durante dos años. “La creación de un fondo social de alquiler redunda aún más en dicha ayuda para las personas que ya tienen problemas de acceso a la vivienda”. Además, la intervención se realiza “sin deteriorar los elementos fundamentales de la garantía hipotecaria, sobre cuya seguridad y solvencia se viene asentando históricamente nuestro sistema hipotecario y financiero”. “Ello se debe ‐añade la memoria‐ al carácter excepcional y limitado a determinados colectivos especialmente vulnerables de la ayuda”.

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Fuente: ABC

 

La morosidad del sector aumenta

El sector inmobiliario continúa marcando cifras negativas récord desde que se desencadenó la crisis económica, en agosto de 2007. La tasa de morosidad de los créditos para actividades inmobiliarias al cierre de 2011 llegó al 20,9%, el máximo histórico. El saldo de préstamos dudosos alcanzó en diciembre la cifra de 622.366 millones de euros. Esto supone un incremento de más de 4.789 millones con respecto al tercer trimestre y más de 18.000 millones en relación a diciembre de 2010. Los préstamos concedidos para realizar actividad dentro del sector inmobiliario llegaron a 298.267 millones, un 5,5% menos que al cierre de 2010. La tasa de impago de los créditos para la compra de vivienda con garantía hipotecaria alcanzó en 2011 el 12,7%, lo que supone cuatro décimas más que el nivel alcanzado en 2010.  

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Fuente: El Mundo

Los cambios necesarios en las hipotecas

Julio Rodríguez López, miembro de Economistas frente a la Crisis comenta que el procedimiento de ejecución hipotecaria vigente en España da lugar a que la mayoría de los hogares que no pueden hacer frente al pago de sus hipotecas permanezcan endeudados con las entidades financieras después de perder la vivienda, señala que la gravedad del problema obliga a plantearse la necesidad de modificar dicho marco legal, sin perjuicio de que el Gobierno desarrolle actuaciones inmediatas a través de acuerdos con las entidades prestamistas. “El problema lo complica el reducido peso del mercado de alquiler en España. Solo el 11,8% de los hogares reside en viviendas de alquiler, según la última encuesta de condiciones de vida del Instituto Nacional de Estadística. Dicha circunstancia agrava el problema de los hogares desahuciados, por lo que la política de vivienda estatal debería de canalizar sus energías hacia la creación de un parque de viviendas sociales de alquiler más significativo que el existente. Este último supone solo el 2% del parque de viviendas familiares de España, muy por debajo de las proporciones correspondientes a los países de Europa Occidental”
“El cambio deseable de la normativa de ejecuciones de las garantías hipotecarias sobre las viviendas principales debería de llevar a establecer en España un sistema equivalente al concurso de acreedores para los hogares sobreendeudados, y ello para los nuevos préstamos que se concediesen a partir de la entrada en vigor de la nueva normativa”, argumenta. Añade que “dicho sistema llevaría al procedimiento conocido como fresh start, en el que el deudor sin bienes suficientes para pagar y que no ha incurrido en fraude, se le libera de las deudas pendientes, incluso sin consentimiento del acreedor,  procedimiento existente en la mayoría de los países del entorno de España. Lo ideal sería que el prestatario moroso que actuó de buena fe no debería de perder su vivienda”.

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Fuente: Cinco Días

Cuidado con los fraudes

El Banco de España señala que empresas y particulares españoles están recibiendo ofertas de préstamos por parte de bancos y entidades radicados en países remotos -en ocasiones, estos bancos ‘fantasma’ carecen incluso de permiso para operar en el lugar donde dicen tienen su sede-, en condiciones mucho más favorables que las que existen en el mercado. El supervisor, que ha tenido conocimiento de estas ofertas a través de consultas y de las declaraciones de transacciones exteriores, quiere alertar de que estas prácticas esconden en la mayoría de los casos fraudes y estafas. Recomienda desconfiar siempre de este tipo de operaciones y aconseja que no se hagan desembolsos previos.  
Por su parte, la Agencia Negociadora de Productos Bancarios denuncia que se está dejando “la refinanciación en manos de inversores privados que ofrecen condiciones usurarias que desembocan en la ejecución de la garantía hipotecaria al poco tiempo de haber suscrito la operación”.

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Fuente:El País

El PSOE propone obligar a la banca a que ofrezca hipotecas con dación en pago

El programa electoral del PSOE incluye un amplio apartado dedicado a la política de vivienda. Entre las propuestas que plantea, destaca el establecimiento de “la obligatoriedad de que las entidades financieras ofrezcan productos hipotecarios en los que la garantía se límite al bien hipotecado, lo que se denomina dación en pago”. Esta medida prevé reducir al mínimo las ejecuciones hipotecarias y aboga por que estas sean el último recurso. Recuerda el programa que estas operaciones generan costes judiciales e imponen demoras de casi dos años en los que se acumulan intereses y la vivienda queda paralizada. “Y cuando se llega a la subasta, el deudor no puede obtener por su piso un valor de mercado que le permita reducir al máximo su carga”, dice el documento. Por ello, el PSOE se compromete a incentivar la dación en pago pactada como una solución más eficiente para beneficiar al deudor hipotecario de buena fe. Incluso propone una mayor implicación de todos los agentes que intervienen en este proceso, además de las entidades, los notarios, los registradores y las comunidades autónomas. Quiere promover un acuerdo con las regiones para eximir del pago del impuesto de transmisiones patrimoniales en los que la entidad acepte la vivienda para saldar la deuda. Otras medidas que el PSOE aplicará si gana las elecciones del 20-N para favorecer a las familias frente a las cláusulas abusivas que aplican algunos bancos y cajas es limitar para las hipotecas sobre vivienda habitual el tipo máximo de los intereses de demora y que se apliquen en exclusiva al principal de la deuda. Asimismo, pretende que la penalización por cancelación anticipada se limite a la pérdida económica real que sufre la entidad y establece un límite temporal mínimo por el que debe ser reconocido el valor de tasación de una vivienda, impidiendo actualizar a la baja el mismo al poco tiempo de haberse constituido el crédito.
Entre las medidas estrella que plantea el programa electoral del PSOE en materia de vivienda destaca la actualización de la fiscalidad para impulsar la salida del stock de casas sin vender, que se eleva en torno a las 700.000. Así, plantea elevar el tope de renta por el que las familias de rentas más bajas pueden seguir desgravándose en el IRPF por la compra de su residencia habitual de los 24.000 euros actualmente en vigor a los 30.000 euros brutos anuales.

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Fuente: Cinco Días, El País, El Economista, Expansión y ABC

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