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La rebaja de precios de las casas que no cesa y la concesión de hipotecas por más del 80% del valor de tasación del inmueble formaron en plena burbuja inmobiliaria un cóctel explosivo cuyas consecuencias ya son de sobra conocidas. Además de todas las familias que terminaron perdiendo su casa, existe un volumen de hogares cuyos préstamos se firmaron desoyendo los consejos del Banco de España (que calificó en su momento de riesgo las hipotecas por más del 80% del valor de tasación) y que ahora con el fuerte abaratamiento que acumulan las casas provoca la situación más indeseable. Se trata de aquella familia cuyo crédito vale más que la casa hipotecada, si la vendiera ahora en el mercado.
Cuando se produce esta situación, los expertos hablan de familias con patrimonio inmobiliario neto negativo (el valor del activo/casa es inferior al importe de la deuda/pasivo). ¿Se puede cuantificar el número de familias afectadas? ¿Son muchos respecto al total de hogares?
Mientras en 2011 las primeras estimaciones las elevaban a unas 250.000 familias, el portal de consumo Kelisto.es (empresa dedicada a comparar productos financieros relacionados con las facturas del hogar y dar consejos sobre cómo ahorrar, respaldada por un grupo de inversión británico con amplia experiencia en internet) cuantifica ahora en 581.441 los propietarios cuyas viviendas valen menos que sus hipotecas.
Además, aventuró que en 2015 ese número habrá seguido aumentando hasta alcanzar las 710.386, ya que por un lado el precio de las casas continuará disminuyendo otro 16,5% en dos años y la banca, aunque bajo determinadas circunstancias; continuará otorgando hipotecas por más del 80% del valor de tasación para vender sus pisos en cartera.
El estudio de dicho portal tiene en cuenta las variables antes citadas, pero obvia el porcentaje de capital que cada año amortiza cada titular de un préstamo hipotecario, por lo que la cantidad pendiente de pago disminuye. Y además no discrimina si se trata de primeras viviendas o casas de vacaciones, lo que, como es lógico, mitiga la gravedad de la situación de esas familias.
Así, el estudio sostiene que esas más de 580.000 familias se encuentran “atrapadas” por sus hipotecas, pero lo cierto es que mientras no tengan necesidad de vender la casa, el saldo negativo que existe entre el valor de la casa y la hipoteca no se hará efectivo. Una brecha que el estudio cuantifica en un promedio de 22.216 euros por piso.
Esa cifra de casi 600.000 afectados supone el 9,5% del total de hipotecas, según recuerda el informe. Pero también representa apenas el 3,3% de los 17,4 millones de hogares que existen en España y el 2,3% del parque inmobiliario del país, que el último censo cuantificó en 25,27 millones de viviendas. Sin duda, una situación dramática, pero muy minoritaria.

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Fuente: Cinco Días

“Va a ser un revulsivo para el mercado a corto plazo”. Así respondía el portavoz de una antigua caja convertida en grupo bancario al ser preguntado por el lanzamiento de nuevas hipotecas. Y es que las entidades financieras se preparan para cazar a los futuros compradores de viviendas que prefirieron esperar a una caída de los precios y a una mejora de su economía antes de comprar. El problema está en decidir qué tipo de hipoteca se pondrá ahora en el mercado, sobre todo después de que los préstamos a tipo variable actuaran como balón de oxígeno durante la crisis, tras la caída de los tipos de interés y del euríbor, pero hicieran más vulnerable a la economía española. En este sentido, informes financieros consideran que es necesario propiciar la contratación de hipotecas a tipo fijo, ya que los precios inmobiliarios se ajustaron con la caída de tipos de interés a largo plazo. Los analistas consideran la urgencia de potenciar las hipotecas mixtas y las de tipo fijo, teniendo presente que las variables son “una vulnerabilidad a futuras subidas de tipos”. No obstante, la ley limita las penalizaciones por amortización anticipada en hipotecas a tipo fijo, lo que desincentiva a las entidades a optar por este tipo de préstamos. A esto se suman las rebajas hipotecarias que están poniendo en marcha algunas entidades, aprovechando la demanda contenida en estos años de crisis, que decidió esperar la caída de precios de las viviendas para comprar una casa.
Es el caso del Santander, que lanzó un préstamo hipotecario que revolucionará al mercado. Se trata de una hipoteca exenta de comisión de apertura y de compensación de desistimiento, que hasta el momento sólo estaba relegado a la banca on line. La entidad decidió también no penalizar la segunda residencia, sino igualar las condiciones de revisión para la primera y la segunda. La hipoteca que ofrece el Santander tiene un tipo, el primer año, de un 2,95%, y en las revisiones, euríbor más 2,99%, aunque aplicando una bonificación por contratar determinados productos del banco, el diferencial se sitúa en un 1,99% más euríbor.
CaixaBank es una de las entidades que apostó por lanzar hipotecas mixtas o a tipo fijo. Así, aplica precios del 4,90% o inferiores en los primeros años de la hipoteca y euríbor, o un tipo fijo que puede oscilar entre un 5% y un 5,5%. Las hipotecas mixtas de la entidad catalana tienen un máximo de 25 años, y las fijas llegan hasta 10 años. En cuanto a entidades nacionalizadas que dejaron de serlo se encuentra el caso de Novagalicia, que lanzó hipotecas para interesados en inmuebles de la Sareb. El tipo de interés del primer año es de un 3%, frente al 3,70% que cobra en las otras hipotecas. El resto de los años contempla euríbor a un año más un 1,85%, frente al 2,60% del resto de préstamos hipotecarios. En cuanto a la vinculación del hipotecado con la entidad, el tipo de interés puede llegar a reducirse un 0,5% en función de la contratación de productos y servicios de la entidad.

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Fuente: El Mundo

La deuda en manos de familias y empresas se ha reducido en 148.776 millones de euros entre octubre de 2012 y octubre pasado, un importe notable cuando se compara con los 350.729 millones totales que han logrado rebajar desde que su volumen tocó máximos cinco años atrás. El endeudamiento ha corregido hasta retornar a cotas de inicios de 2007, previa al estallido de la crisis subprime, y comienza a apuntar una reversión de tendencia. El volumen de financiación en manos de los hogares repuntó un 0,52% en noviembre, hasta los 798.038 millones, favorecido por el tímido retorno de los créditos al consumo. Un avance que aún no se aprecia en el saldo global de préstamos, bonos y otros instrumentos financieros en favor de sociedades, cuyo importe suma 1,08 billones, según estadísticas del Banco de España. La corrección es muy superior en las empresas. Se las ingeniaron para minorar su carga un 8,77% en el último año y el 17,96% desde máximos, porcentajes que se limitan al 5,26% y 12,43%, respectivamente, en los hogares. La evolución no es arbitraria. Las compañías cuentan con mecanismos a su alcance como enajenaciones de activos, quitas en concurso de acreedores, liquidaciones o reestructuraciones, inaccesibles o de acceso más limitado para los ciudadanos particulares. Las familias necesitan tiempo porque la hipoteca, con largos plazos de vencimiento, agrupa el grueso de la factura.
En la década anterior a la crisis, entre final de 1996 y 2006, el endeudamiento de familias y empresas contabilizó un aumento cercano a cinco veces, favorecido por el dinero fácil, con unos tipos de interés cada vez más reducidos y la seducción del ladrillo, que parecía una inversión garantizada y con rentabilidades crecientes en el tiempo. Los hogares multiplicaron por 3,5 veces su deuda entre 1999 y 2007, y las empresas en 1,6 veces en los cinco ejercicios previos a la crisis. Hoy las viviendas y edificios, en garantía de los préstamos del boom inmobiliario, se han depreciado. El elevado y prolongado paro convierte la deuda en un riesgo latente de morosidad para la banca y de perder viviendas para los ciudadanos. La opción de vender el piso para acelerar el desendeudamiento o redimirlo, no parece factible por su gruesa pérdida de valor.
El apalancamiento excesivo es además una traba insalvable para acceder a nueva financiación de cara a las empresas, ante el miedo a un deterioro superior del balance por parte de las entidades financieras. Según el FMI, “tres cuartas partes de la deuda está en empresas que tienen un ratio de deuda sobre sus activos superior al 40%”, lo que les coloca en una posición delicada poder devolverla.

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Fuente: El Economista
 

El director general de BBVA para España y Portugal, Jaime Sáenz de Tejada; el director general de CaixaBank, Juan Antonio Alcázar, y el consejero delegado de Banco Sabadell, Jaime Guardiola, coinciden en que 2014 será previsiblemente un año en el que mejorarán tanto la demanda interna como el crédito. Durante el VII Foro Exceltur, Sáenz de Tejada estimó que el crédito mejorará durante 2014 porque “gran parte de los problemas han terminado y la situación actual permite dedicar todos los esfuerzos a empezar a reconstruir esas carteras crediticias”. Pese a ello, advirtió de que no será “ni en las mismas condiciones, ni de tipo ni de garantía ni de diferencial”, de los momentos previos a la crisis y de que no llegará a todos los sectores. Guardiola apuntó que las estimaciones de Sabadell prevén que los préstamos sigan cayendo en 2014, y que 2015 sea un año de inflexión para empezar a crecer en 2016. Sin embargo, indicó que a excepción de los sectores vinculados con la construcción, en el resto de sectores el crédito viene creciendo ya durante el ejercicio que acaba de finalizar. Alcázar descartó que los diferenciales de los préstamos puedan bajar, ya que las entidades siguen teniendo importantes requerimientos de capital y además mantienen la mayor parte de su stock crediticio indexado al euríbor.

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Fuente: Cinco Días, Expansión

Algunas entidades han dado la bienvenida al nuevo año con ofertas hipotecarias rompedoras, dando carpetazo a un 2013 marcado por el encarecimiento de los préstamos para la compra de vivienda. Ya a finales del pasado año Bankinter desafió la tendencia alcista de los tipos hipotecarios con la Hipotica, cuyo diferencial añadido al euríbor se sitúa en el 1,95%. Durante el primer año, no obstante, tiene un tipo fijo del 3,90%, siempre que se contrate un seguro de protección de pagos. En caso contrario, el interés sube al 4,20%. No tiene cláusula suelo ni comisiones, pero la oferta está condicionada a unos ingresos totales de los titulares superiores a 3.000 euros mensuales. Financia un máximo del 80% del valor de la vivienda hasta 30 años.
Pero está siendo en los primeros momentos de 2014 cuando la banca está dando un paso más definitivo hacia las hipotecas más asequibles, en un contexto económico más positivo pero en el que la compraventa de viviendas y los precios siguen bajando, lo que muestra que el sector inmobiliario prosigue su ajuste. Sin embargo, algo podría estar cambiando en el crédito hipotecario. Aunque sigue restringido, dado que la firma de hipotecas sobre viviendas se mantiene en niveles mínimos, parece que tiende a abaratarse. Y para muestra la nueva hipoteca de Santander: ofrece un tipo fijo del 2,95% el primer año y euríbor más 1,99% el resto, a un plazo de 30 años (25 años si es para segundas viviendas), y una financiación máxima del 80% (70% en segundas viviendas) del menor de los importes del valor de tasación o de compraventa. No tiene ni comisión de apertura ni de amortización parcial. Todo ello si el cliente se vincula con la entidad domiciliando la nómina o pensión por un importe superior a 2.500 euros al mes, también al menos nueve recibos, y contrata tarjetas de crédito y/o débito con un consumo mínimo de 500 euros al trimestre. Asimismo, es necesario contratar un seguro de hogar (gratis los primeros 12 meses). Si no se cumplen estas condiciones, el diferencial sobre el euríbor se eleva hasta el 2,99%. Fuentes de la entidad señalan que lo que se persigue con esta campaña es “captar clientes y conseguir que se vinculen con el banco”. La oferta es válida hasta el próximo 30 de abril.
Ahora, la tendencia es a premiar la vinculación. De hecho, la mayoría de las hipotecas del mercado exigen la adquisición de no menos de cuatro productos de la entidad. Fue Cajasur la que abrió la veda de las hipotecas algo más baratas este ejercicio. La entidad anuncia en su web un préstamo con un diferencial del 1,25% sobre el euríbor, aunque ligado a una larga lista de productos vinculados. En concreto, seguro de vida, de hogar, de desempleo, tarjeta de débito con un consumo superior a los 5.000 euros anuales, domiciliación de la nómina y plan de pensiones aportando un mínimo de 3.500 euros. Sin vinculación, el diferencial se eleva al 1,75%. Los primeros 24 meses el tipo de interés es del 2,50%. La financiación es de hasta el 80% del valor de la vivienda y el plazo de amortización máximo es de 30 años. La principal pega es una comisión de apertura del 0,5% y de amortización parcial también del 0,5%.

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Fuente: Cinco Días, Expansión

La Sareb ha puesto en marcha distintas campañas con grandes ofertas para acelerar las ventas. La última promoción imita a los grandes supermercados para atraer la atención de clientes en los productos más básicos. El banco malo ofrece la posibilidad de adquirir paquetes de dos o tres inmuebles con rebajas adicionales a las ya aplicadas que pueden superar el 50%. Vende tres pisos por el precio de dos y por la compra de dos, la segunda sale a la mitad. La Sareb ha lanzado este plan junto con Novagalicia ‐una de las entidades que le traspasó activos tóxicos‐. La entidad recientemente adjudicada a Banesco no solo será la encargada de gestionar la comercialización, sino que también ha incluido en el proyecto algunas de sus viviendas. En conjunto, la promoción dispone de 1.100 inmuebles repartidos por todo el territorio nacional. En la lista se pueden encontrar un millar de pisos desde 10.600 euros, pareados desde 41.700 euros y casas rurales desde 2.321 euros. La campaña comenzó a mediados de diciembre y estará vigente hasta finales de enero.
Aunque la Sareb ha declarado que tiene intención de fijar los precios del mercado, con sus ofertas actúa como referencia importante debido a que es uno de los actores más relevantes. Cuenta con casi 90.000 activos, sin contar los préstamos al promotor.

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Fuente: El Economista
 

Tímida apertura del grifo del crédito en la recta final de 2013, según los últimos datos publicados por el Banco de España. La estadística actualizada ayer refleja que la financiación a las familias se elevó el pasado noviembre un 0,52% hasta los 798.039 millones de euros, frente a los 793.940 millones de octubre. Aunque ligero, supone un aumento después de cuatro meses consecutivos de caídas que habían llevado la deuda financiera de los hogares a sus niveles más bajos desde el comienzo de la crisis.
La última vez que los hogares españoles habían incrementado su endeudamiento con las entidades financieras fue en junio de 2013, gracias al repunte de los créditos al consumo. En esta ocasión, no solo han contribuido este tipo de préstamos, que han aumentado un 1,68% respecto a octubre hasta un volumen de 178.993 millones, sino que el dinero concedido para la compra de vivienda (que representan más de tres cuartas partes del endeudamiento total) también ha subido en noviembre. En concreto, un 0,18% hasta los 616.028 millones. Supone el primer ascenso mensual desde mayo de 2012. No obstante, en términos interanuales, es decir, comparado con noviembre de 2012, los créditos hipotecarios retrocedieron un 4%. Asimismo, respecto a hace un año, se mantuvo el tijeretazo a la financiación de los hogares al descender el crédito un 5,2%. Si se atiende a la evolución del flujo efectivo del dinero prestado, que compara los niveles del crédito en función de la variación neta de los activos y que es la que utiliza el Banco de España, la caída fue del 4,6%, una décima menos que en octubre.

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Fuente: Cinco Días, Expansión, El Economista, ABC, La Vanguardia, La Razón

En 2013 se habrán firmado en España alrededor de 200.000 hipotecas sobre vivienda, de acuerdo con una estimación realizada sobre la base de los datos de los diez primeros meses del año. El importe total de los préstamos concedidos por el sector financiero ascenderá a 20.000 millones de euros. Será el peor año de los últimos. Solo en los meses de septiembre y octubre de 2007 se firmaron el mismo número de hipotecas que en todo 2013. Entre septiembre y octubre de 2007 el importe ascendió a 30.000 millones, un 50% más que en el conjunto de 2013. La crisis económica, la financiera, el aumento del número de parados y los nuevos requerimientos de capital y solvencia exigidos a la banca han dividido por seis la concesión de préstamos hipotecarios y por nueve su importe.
Además, los bancos ya no prestan el 100% del valor de la vivienda (el 120% en algunos de los años de bonanza económica), el plazo de concesión se ha reducido en cinco años (de los 25 del año 2006 a los 20 actuales) y el montante del préstamo ha pasado de los 150.810 euros de 2007, 103.246 de octubre. En dicho mes se firmaron 14.704 hipotecas, un 23,2% menos que en el mismo mes del año anterior, por importe de 1.518 millones, un 21,3% inferior a las octubre de 2012. Estos porcentajes son mejores que la media anual. Considerando que los meses de noviembre y diciembre, sobre los que aún no se disponen datos, se firmarán en torno a 30.000 nuevas hipotecas, por importe de 3.000 millones, la variación entre los dos años será del 27% en número de préstamos y del 29,5% en importe. En este descenso ha tenido mucho que ver la retirada de la desgravación fiscal por la compra de una vivienda que se destine a residencia habitual. También el aumento de la morosidad, en unos préstamos que hasta hace unos pocos años no daban problemas a la banca. Según las últimas cifras, algo más del 5% de los préstamos concedidos están en situación de impagados, una cifra desconocida por el sector.
La concesión de hipotecas está teniendo un mejor comportamiento que la construcción. A pesar de la caída de los precios, que algunas fuentes sitúan en torno al 40% desde el comienzo de la crisis, todavía quedan en España alrededor de 650.000 pisos sin vender, de acuerdo con el consenso de los analistas.

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Fuente: La Razón

La vivienda, como el sector de la construcción en general, no da síntomas de haber tocado suelo, sino que las estadísticas confirman que continúa retrocediendo. Dos datos lo certifican: la caída en el número de hipotecas sobre viviendas en octubre y el desplome de los visados para obra nueva en los diez primeros meses del ejercicio.

En el caso de los créditos hipotecarios, según las cifras actualizadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en octubre se rubricaron 14.704 préstamos destinados a la adquisición de casas, lo que significa un descenso superior al 23% sobre el mismo mes de 2012. El importe medio fue 103.246 euros. 4,36% es el tipo medio de hipotecas firmadas sobre viviendas, un 0,5% más que en 2012. El desfondamiento hipotecario de la vivienda es una alerta muy sintomática, pues los créditos para pisos concentran el 49,4% del capital total prestado. Y los visados para obra nueva se desplomaron el 24,6% de enero a octubre. Los datos, proporcionados por los colegios de arquitectos técnicos, cuantifican 29.088 visados para construir casas en los diez primeros meses, frente a 38.470 en el mismo periodo de 2012, según datos de Fomento. Un descenso que llega después de que los certificados cayeran el 43,5% en 2012.

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Fuente: El Economista

La morosidad bancaria continuó en octubre su hasta ahora imparable senda ascendente y alcanzó el 13% de la inversión crediticia, un nivel jamás visto en España, según datos publicados por el Banco de España. En el inicio de la crisis, en 2007, la tasa de créditos dudosos era del 0,92% y, con la excepción del 2010, ha crecido entre dos y tres puntos por ejercicio. A falta de los dos últimos meses del año, en el 2013, suma más de 2,5 puntos. El incremento de octubre se debe, como en meses anteriores, tanto a la caída del crédito como al aumento de los impagos. Estos últimos crecen por las dificultades que tienen los deudores, pero también por la acción del supervisor. El Banco de España endureció la normativa sobre las refinanciaciones y eso ha hecho aflorar morosidad hasta ahora oculta.
En cuanto al volumen de crédito, desde finales del 2008 ‐cuando alcanzó los 1,87 billones de euros‐, el descenso de la inversión bancaria es de 300.000 millones de euros, ya que octubre se cerró con una posición de 1,47 billones. Con todo, el factor más determinante sigue siendo la crisis, que no ha terminado. Las empresas no tienen crédito y la incipiente recuperación no basta más que para tapar agujeros, pero no para crear empleo. Por eso, no resulta extraño que las cifras del Banco de España arrojen también un récord en la mora hipotecaria. Las familias se siguen desendeudando, aunque eso no ha sido suficiente para impedir ‐pese a los también históricos niveles en los que se mueve el euríbor‐ que muchos dejen de pagar la hipoteca a sus bancos. “Por muy mal que vayan las cosas, la gente en España paga su hipoteca”, decían en muchas entidades en el ecuador de la crisis. Ahora, la mora ya alcanza el 5,4% de estos préstamos. El deterioro ha sido significativo en los últimos tiempos. Hace un año, la mora hipotecaria de las familias estaba mucho más controlada y sólo llegaba al 3,6% de la cartera. La mora del sector promotor inmobiliario alcanzó el 33,6%, también nuevo máximo histórico.
La cuestión ahora es doble: hasta dónde puede escalar la morosidad y si la banca puede afrontar un deterioro mayor de su cartera. Los expertos responden a la primera pregunta con dudas, pero recordando que la historia dice que la morosidad deja de crecer tres trimestres después de iniciada la recuperación. Esto implicaría llegar con alzas en la tasa de dudosos al menos hasta mitad del 2014, cuando la morosidad podría rondar el 15%. Por lo que respecta a la banca, la extradotación de los últimos años parece darle capacidad para aguantar semejante nivel de impagos.

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Fuente: La Vanguardia