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5 razones por las que se habla de burbuja del alquiler en España



La recuperación del sector de la construcción tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007 y la crisis económica parece un hecho. Pero a pesar de que los números apoyan las teorías de la superación de la crisis inmobiliaria, cada vez son más las voces que hablan de una posible nueva burbuja, en este caso gestada en el mercado del alquiler. Repasamos los argumentos que esgrimen quienes defienden esta teoría:

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Publicado el: 06/09/2017 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Creció la concesión de visados para la construcción de pisos un 38,9%

Las solicitudes de visados para construir viviendas nuevas crecieron un 38,9% en el mes de enero, hasta los 3.466 certificados, después de que en el cierre del año 2014 experimentaran el primer repunte desde el año 2006, anticipando una cierta recuperación de la actividad promotora, según los datos del Ministerio de Fomento.
No obstante, las cifras siguen muy distanciadas de las alcanzadas justo antes del pinchazo de la 'burbuja' inmobiliaria al inicio de la crisis. En enero de 2007 se registraron 59.268 visados para construir nuevas viviendas.
Más de dos tercios del total de visados solicitados corresponden a viviendas construidas en bloque, que sumaron 2.436, un 51,8% más respecto al año precedente.
Las 1.028 autorizaciones restantes fueron para edificar viviendas unifamiliares, una cantidad un 15,7% superior a la registrada en todo 2013.
En enero también se solicitaron 1.856 visados para reformar o restaurar viviendas, lo que arroja un incremento del 10,6% en comparación con año anterior. Por su parte, el número de demandas de autorización para ampliar viviendas cayó un 16,9%, hasta las 145 solicitudes.
 

La banca redujo el riesgo promotor a niveles de hace 10 años

La banca española ha reducido a la mitad su riesgo con promotores, el que ha sido su gran punto de debilidad a lo largo de la crisis. El saldo de crédito al sector promotor cayó hasta 156.200 millones de euros en septiembre. Las entidades financieras han situado el stock en los niveles del año 2004, cuando comenzó a acelerarse la burbuja inmobiliaria.
La reducción de la exposición directa con promotores se debe a diversos factores. Uno de los elementos que explica la caída es la creación de Sareb. Las entidades con ayudas públicas traspasaron crédito promotor neto (ya descontadas las provisiones) por casi 35.000 millones entre 2012 y 2013. Este riesgo ha dejado de presionar a los grupos con respaldo estatal, pero ha sido asumido por los accionistas del banco malo. Tan relevante como este factor ha sido la adjudicación de activos y los canjes de deuda por inmuebles. La banca comenzó a aplicar sistemáticamente esta estrategia al iniciarse la crisis, para aliviar la carga financiera de las promotoras y dar aire al sector. El traspaso de créditos a fallidos (considerados irrecuperables y dotados al 100%) y las ventas, aún incipientes, de carteras de crédito promotor a fondos oportunistas también han contribuido a bajar el stock.
 

En agosto crecieron las compraventas de pisos un 13,9%

Según los datos del Consejo General del Notariado en el mes de agosto la compraventa de vivienda creció un 13,9% interanual. Este repunte se produce tras haber caído en julio. En agosto hubo 17.045 operaciones, con un promedio mensual en el acumulado del año de 28.023 operaciones, muy lejos de las más de 100.000 de antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. En cambio los precios cayeron ese mes un 8,6% interanual, con una reducción desde el 2007 del 41,4%.

Los españoles supieran sus miedos a alquilar

El alquiler no ha parado de ganar inquilinos desde la explosión de la burbuja inmobiliaria y actualmente está presente en más del 20% del parque residencial. Tradicionalmente, el arrendamiento ha chocado con múltiples prejuicios y miedos de los que hoy comienza a desprenderse si se compara con la compra de vivienda con hipoteca.
La potencial demanda de viviendas en este régimen se ha ido despojando de prejuicios tales como alquilar es tirar el dinero, el casero puede echarme cuando quiera y no voy a encontrar una vivienda en arrendamiento que se adapte a mis necesidades.
Según David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, con lo que se paga por un piso en propiedad se puede vivir tres vidas en alquiler. Según este experto con el alquiler se consigue mantener un nivel de vida adaptado a la economía de cada uno y se evita el lastre de una hipoteca, de cuyos beneficios sólo podrán disfrutar los hijos.
En cuanto al temor a que el casero invite a irse al inquilino unilateralmente, Caraballo piensa que esta circunstancia es cada día más improbable. Hoy en día gran parte del parque residencial destinado al arrendamiento tendrá esta función durante toda su vida útil, por lo que el miedo a que el arrendatario tenga que dejar la vivienda porque el propietario la necesite se ha diluido de manera importante, señala.
Otro de los recelos hacia el alquiler era la escasa oferta, que en muchas ocasiones hacía difícil encontrar inmuebles adaptados a las necesidades. Ahora, tanto particulares como promotores y profesionales han hallado en este régimen la mejor vía para explotar sus inmuebles. El incremento de este mercado hace posible dar con viviendas en arrendamiento que se adaptan a todas las necesidades y gustos
 

Según Standard&Poor's el precio de la vivienda dejará de caer en el 2015

Según el informe de Standard & Poor’s (S&P) sobre el mercado inmobiliario de los diez mayores países de la Unión Europea España será el único país europeo en el que el precio de los pisos no subirá en el año 2015. Según la agencia de calificación crediticia el precio medio de la vivienda española continuará cayendo en el año 2014 (‐2%), se estancará en el 2015 (0%) y volverá a repuntar en el 2016 (un 2%).
Sólo Francia registrará este año una depreciación mayor (‐4%). Italia, una igual (‐2%). Pero en el año 2015 la tendencia será diferente: el valor de los inmuebles franceses e italiano repuntará un 1%, mientras que el de los españoles se mantendrá estancado.
De todas formas, de cumplirse los vaticinios de S&P, 2015 sería el primer año sin números rojos desde el año 2007, en pleno pico de la burbuja inmobiliaria. Sin embargo según este estudio “el elevado endeudamiento de los hogares, el todavía relevante exceso de oferta de viviendas sin vender y la disminución de la población continuarán pesando sobre la recuperación del mercado durante la próxima década.
 

Dos de cada tres ejecuciones hipotecarias corresponde a hipotecas suscritas durante la burbuja

Dos de cada tres ejecuciones hipotecarias sobre viviendas que se iniciaron en el primer semestre de este año corresponden a hipotecas que fueron constituidas en los años de mayor apogeo de la burbuja inmobiliaria. El 62,6% de las ejecuciones de los tres primeros meses de 2014 corresponde a hipotecas firmadas entre los años 2005 y 2008. Los años 2006 y 2007 son lo que concentran un mayor número de ejecuciones, con un 38,5% del total. Además, 2007 también es el año que presenta una mayor tasa de ejecuciones sobre el total de hipotecas que se suscribieron en el citado año, con un 0,29%, mientras que en 2008 y 2006 la cifra es del 0,27%.
Por comunidades autónomas, Andalucía es el territorio en el que se registraron más ejecuciones hipotecarias sobre viviendas. El segundo territorio con mayor número de procedimientos fue Cataluña, mientras que la Comunidad Valenciana ocupó el tercer puesto con 2.726 ejecuciones.
 

Publicado el: 08/07/2014 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Se dedica un 20% menos del sueldo al pago de la hipoteca

En el primer trimestre de 2008 el porcentaje de la cuota hipotecaria representaba, de media, el 49% del salario de los españoles y en el primer trimestre de 2014 ha caído hasta el 31%, según la estadística inmobiliaria del primer trimestre del año del Colegio de Registradores de la Propiedad.
Los expertos recomiendan que el gasto en vivienda no supere el 30% de los ingresos, precaución que no se respetó durante los años de la burbuja inmobiliaria. Según ese informe nada hace pensar que existan cambios significativos en los próximos meses en la medida que tampoco son de esperar por lo que respecta al comportamiento de las variables que llevan a su determinación. Las variables de las que depende este indicador de accesibilidad son los tipos de interés, el endeudamiento hipotecario por vivienda, el aumento de los salarios y el alargamiento de los plazos de contratación.

 

Creció el número de ejecuciones hipotecarias en el primer trimestre

El informe Efectos de la crisis económica en los órganos judiciales, presentado por el departamento de Estadística del Consejo General del Poder Judicial refleja las consecuencias de la situación económica en los hogares en el primer trimestre del año con respecto al mismo periodo del año anterior: se iniciaron 24.226 ejecuciones hipotecarias.
Desde que estalló la burbuja inmobiliaria y los juzgados comenzaron a sentir su efecto, en el tercer trimestre del año 2008, en España se han realizado 498.035 ejecuciones hipotecarias. Entre 2008 y 2013 este procedimiento que ha dejado a muchas familias sin vivienda por impagos a los bancos creció un 40%.
Este informe detalla que la cifra de lanzamientos practicados durante los primeros tres meses del año, fue de 18.492, un 5% menos que en el mismo periodo de 2013. El 41,7 % de ellos se derivó de ejecuciones hipotecarias, el 53,8 % de la Ley de Arrendamientos y el 4,5 % restante obedeció a otras causas. Los desahucios suelen estar muy ligados a los datos del paro, de ahí que en el arranque del año se haya producido este ligero descenso.
 

La banca aún tiene que deshacerse de 80.000 millones en ladrillo

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria las entidades se mostraron reacias a reducir el valor de sus inmuebles en sus balances. Las fuertes provisiones impuestas por Economía desde 2012, sin embargo, obligaron a la banca a desarrollar una importante estrategia comercial para dar salida a los activos.
En 2010, el Banco de España calculó que la banca contaba con 70.000 millones en activos adjudicados. Tras traspasar 11.400 millones de ellos a Sareb, a día de hoy a la banca aún le quedan 80.711 millones de ladrillo de los que deshacerse.
Este es el lastre inmobiliario que suman actualmente las 15 mayores entidades del país. La mayor partida de estos activos está compuesta por 30.566 millones en solares. La compraventa de suelos es uno de los mercados que más paralizado ha quedado y es probable que su absorción se alargue más que la del resto de activos. Ayudará, en todo caso, que las entidades tengan provisionada esta partida al 60% de su valor, frente al 49% de media que tienen cubierto del conjunto de su carga inmobiliaria.
El segundo gran grupo de activos que pesa en los balances de la banca es el de las viviendas. Las entidades poseen 30.437 millones de euros en inmuebles residenciales terminados, de los que una gran parte, corresponden a viviendas embargadas a particulares que no pudieron hacer frente a sus hipotecas y a pisos de promotores.
 

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