Eliminar las cláusulas suelo añade más inseguirdad jurídicaEl fallo del Tribunal Supremo que exige anular las cláusulas suelo a BBVA, Novagalicia y Cajamar ha hecho saltarlas alarmas. Más allá del coste, ya de por sí grueso ‐BBVA confiesa que dejará de ganar 420 millones de euros al año y Novagalicia 48 millones‐, inquieta que añade más inseguridad jurídica. Alguna agencia de rating ha decidido empezar a descontar las pérdidas potenciales que sufrirían todos los bancos de retirar dicho blindaje, aún cuando las entidades no condenadas defienden la legalidad de sus contratos, mientras se multiplican las presiones para que las retiren.
El fallo del Supremo generará un efecto arrastre, pero solo obliga a BBVA, Novagalicia y Cajamar, que destoparán unas 500.000 hipotecas, más de la mitad de su cartera. El mismo Supremo respalda la legalidad de las cláusulas suelo si se informa adecuadamente al cliente sabe el riesgo que asume y lo acepta. Popular, Kutxabank o Sabadell defienden que sus contratos son legales y cumplieron con la transparencia exigible. Las hipotecas del Santander carecen de dicha condición ‐sí tiene unas pocas, muy residuales de Banesto‐ y Caixabank heredó algunas de la antigua Cajasol.
Sin embargo, el fallo judicial abre el camino y podría agilizar procesos abiertos en tribunales de primera instancia, aunque para que se extienda la supresión de la cláusula a otras entidades debe existir una sentencia firme o del Supremo, es decir, el proceso es susceptible de demorarse hasta que el banco afectado agote su capacidad de recurso ‐a BBVA, Novagalicia y Cajamar, incluso, se les abre la opción en instancias europeas‐.
La polémica con estas cláusulas se remonta varios años atrás. En 2010, el Banco de España tuvo que informar en el Senado al llegar la problemática a la Cámara. El supervisor detalló que más de un tercio de las hipotecas en España incluían esta condición, aunque el impacto era dispar porque algunas entidades no la aplicaban y en las que lo hacía podía llegar a condicionar al 85% de la cartera hipotecaria. El Banco de España defendió la legalidad y descargó gran parte de la responsabilidad en hacerlas transparentes en el notario, obligado por una orden ministerial de 1994 a advertir al cliente de las citadas cláusulas ‐el Supremo ha fallado, en cambio, que el banco es responsable directo de que el cliente las conozca antes de firmar el contrato y no puede derivar esta tarea en el notario‐. Se da la circunstancia de que una legislación en 2003 favoreció la venta de las hipotecas con suelo al obligar a las entidades a ofrecer a sus clientes productos que les protegiesen de potenciales subidas de tipos, que en muchos casos garantizaban al tiempo a la entidad unos ingresos mínimos fijando topes también frente a caídas del euríbor. En aquellos momentos la burbuja hipotecaria estaba en pleno apogeo, de forma que más de cuatro millones de hipotecas pueden incluir esos suelos, impidiendo al titular beneficiarse de caídas del euríbor hoy en el 0,50%. La competencia hizo que se ofreciesen productos sumamente baratos, con diferenciales sobre el euríbor de apenas el 0,5%‐0,7%, que al destoparlos ahora dejan en el esqueleto los ingresos para el banco, de ahí las potenciales fuertes pérdidas de beneficios. Con la crisis, esa situación ha cambiado radicalmente y suman diferenciales de 2% e, incluso, 3% al euríbor porque eso es también lo que les cuesta captar los recursos en los mercados, pero a futuro podrían actuar casi como nuevas cláusulas suelo. simulador hipoteca Fuente: El Economista Publicado el: 24/06/2013 | Etiquetas: banco de españa, banco popular, banco sabadell, banco santander, bbva, burbuja, cajamar, cláusulas abusivas, diferenciales, hipotecas, kutxabank, notario, novagalicia banco, tribunal supremo |
En marzo se firmaron 16.270 hipotecasFrente a un volumen de alrededor de 100.000 préstamos hipotecarios al mes en los años del boom inmobiliario (de 2004 a 2007), en marzo pasado apenas se suscribieron 16.270 hipotecas sobre casas. Esto es un 87% menos o casi ocho veces menos que el máximo alcanzado en septiembre de 2005, mes en el que se firmaron 129.128 hipotecas sobre viviendas, o el equivalente a más de 5.800 préstamos al día; calculado solo sobre los 22 días laborables del mes. Conclusión: hoy se suscribe una hipoteca por cada ocho de las que se firmaban durante la efervescencia de la burbuja. La explicación a este derrumbe hay que buscarla en el deterioro de la situación económica y, en especial, del empleo y en las trabas de las entidades financieras para conceder estos créditos. Si a esto se le suma la desaparición de los principales incentivos fiscales a la compra y que las estadísticas ya empiezan a reflejar lo ocurrido en el mercado a partir de marzo, eso explicaría que esta debacle sea muy superior a la de febrero, cuando la caída interanual fue del 7,5% y podía incluir todavía alguna operación de finales de 2012.
El sector se encuentra, por tanto, en mínimos de la serie histórica (que arranca en 2003) después de encadenar 35 meses de caídas y con la expectativa de que no mejore mientras la banca no concluya su proceso de reestructuración y se frene el desempleo.
Sobre los impedimentos que existen a obtener financiación para comprar casa, uno de los más evidentes es el precio que se ha de pagar ahora por una hipoteca. De poco sirve que el euríbor ronde tipos mínimos: el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorros se disparó en marzo a un promedio del 4,68%, con plazos de amortización de 20 años. En cuanto a los bancos, el tipo medio fue del 4,64% y el plazo, 21 años. Se trata de los intereses más altos desde mayo de 2009. Así, cada vez se contratan menos hipotecas, por plazos e importes más cortos, pero a un precio más elevado. calcular hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 31/05/2013 | Etiquetas: boom inmobiliario, burbuja, casas, crédito, desempleo, empleo, entidades financieras, euribor, financiación, hipotecas, plazo de amortización, préstamo hipotecario, reestructuración, situación económica, viviendas |
En el año 2012 los bancos se quedaron más de 39.000 viviendas por impago de la deudaLa banca promovió por orden judicial al menos 2.405 desalojos de viviendas habituales por impago de la hipoteca en 2012, según revela la nueva estadística que presentó el Banco de España. Según estos datos, que se restringen a las ejecuciones de créditos concedidos a personas físicas para comprar casa, las entidades se quedaron el año pasado 39.167 viviendas por impago (el 0,57% del volumen de préstamos hipotecarios), de ellas 32.490 primeras viviendas.
Más de la mitad, unas 21.000, fueron entregas voluntarias. Dentro de este apartado lo más llamativo es el alto número que alcanzaron las daciones en pago. Así, en contra de la percepción generalizada entre la opinión pública de que la dación es una opción extrema y reducida en su número, la banca asegura que cerró 15.826 ejecuciones por esta vía en 2012 (de ellas, el 90% eran viviendas habituales). Frente a las entregas voluntarias, las entidades tuvieron que recurrir a la justicia en otros 18.195 casos para recuperar el inmueble. En la gran mayoría de estas ejecuciones, la vivienda estaba vacía. Por el contrario, en el 16% restante, las ejecuciones afectaron a casas ocupadas, unos 3.000, de los que 2.405 eran vivienda habitual. Además, los datos del Banco de España reflejan que en 355 de los desalojos sobre vivienda principal y en 109 de otras viviendas tuvo que intervenir la policía.
Otra de las novedades que trata de aportar la estadística es el tiempo transcurrido desde que se produce el impago, empieza el proceso de ejecución y se desaloja la vivienda. Las entidades indican que el 85% de las hipotecas que dieron lugar a entregas judiciales ocupadas en 2012 se originaron en 2007 o antes, aunque no se especifica en qué años, con lo que no se sabe en qué proporción corresponden al apogeo de la burbuja inmobiliaria.
Los datos provienen de una encuesta dirigida a un grupo de entidades que gestionan más del 85% de las hipotecas familiares. Sin embargo, pese a tener un origen diferente, los datos están en línea con los de los registradores, considerados por los expertos como “la fuente más fiable” en la materia. A este respecto, el Banco de España justifica la puesta en marcha de la estadística en la necesidad de “mejorar la información disponible de los procesos judiciales”. En cualquier caso, el organismo matiza que los resultados “han de tomarse con las debidas cautelas” al ser la primera vez que elabora la estadística, que tendrá carácter semestral. calculo hipoteca Fuente: El País Publicado el: 22/05/2013 | Etiquetas: banca, banco de españa, burbuja, créditos, dación en pago, desalojo, ejecuciones hipotecarias, estadísticas, hipotecas, impagos, registradores de la propiedad, vivienda habitual, viviendas |
Los precios todavía no se han ajustado todo lo necesarioLa sombra de la burbuja inmobiliaria que vivió España durante la anterior década, todavía oscurece las perspectivas de recuperación de la economía. Pese a las caídas de precios desde los máximos, el sector inmobiliario no se ha ajustado todo lo necesario, lo que supone un obstáculo para la vuelta al crecimiento sostenido. Así se desprende de la actualización de los cálculos realizados por el Observatorio de Coyuntura Económica (OCE) del Instituto Juan de Mariana sobre el precio de la vivienda y de los alquileres. En 2007 el OCE calculó por primera vez la magnitud de la burbuja de precios de la vivienda en España. Entonces señaló que los precios de la vivienda estaban sobrevalorados en un 40% ‐tomando como referencia la relación entre los precios de venta y los de alquiler‐, una magnitud que los autores denominaron PER de la Vivienda. Este múltiplo indica cuántos años es necesario esperar para recuperar la inversión en vivienda (precio de adquisición) con su rendimiento anual (alquiler). El OCE acaba de actualizar dichos datos.
El precio medio del metro cuadrado de la vivienda en España se situó a finales de 2012 en 2.212 euros. Mientras, el alquiler medio por metro cuadrado y año costaba 97 euros. Esto quiere decir que a finales del pasado año el PER de la Vivienda se situó en 22,8. Esta cifra está aún muy alejada del 19,5 (que refleja el promedio desde 1985 hasta 2001, año en el que podríamos situar el comienzo de la burbuja de precios inmobiliarios), aunque es cierto que ha caído sustancialmente respecto al 32,3 quemarcaba en 2007.
Desde el punto más alto de la burbuja inmobiliaria los precios de la vivienda de obra nueva en España han caído un 24% (de 2.905 euros el metro cuadrado en 2007 a los 2.212 de 2012) según datos de Sociedad de Tasación. Por su parte, y según cifras del Instituto Nacional de Estadística, el alquiler se ha revalorizado un 7,7% (de 90 a 97 euros el metro cuadrado). Con estas cifras podríamos decir que si en 2007 era necesario que los precios se ajustaran alrededor de un 40% a la baja, en 2012 esa necesidad se había estrechado hasta el 15%. De esta manera, volveríamos a un PER de la vivienda de 19,5. No obstante, este promedio aún podría considerarse demasiado elevado si se compara con otros países y otros activos, donde el PER se halla más cercano a 15. Así, si utilizamos esta última referencia, a la vivienda todavía le faltaría un ajuste del 35%. calcular hipoteca Fuente:La Gaceta Publicado el: 05/04/2013 | |
El precio de la vivienda todavía no ha tocado sueloEl precio de la vivienda registró en 2012 su mayor caída desde el estallido de la burbuja, a finales de 2007. El descenso fue del 13,7% de media con respecto a un año antes, la quinta caída anual consecutiva, según el índice de precios de vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE), y sitúa este indicador inmobiliario lejos aún de tocar suelo. Tras el fuerte recorte experimentado en el tercer trimestre del año, cuando el precio se hundió un 15,2%, el indicadorse moderó en los últimos meses de 2012 al caer un 12,8%, motivado por el aumento de las transacciones ante el fin de los incentivos fiscales por la compra de vivienda.
Por ello, y después de que en enero de este año entrasen en vigor el fin de las deducciones fiscales y del IVA “superreducido” del 4% para las casas nuevas, el director residencial de Jones Lang LaSalle, Carlos Ferrer‐Bonsoms, cree que la tendencia de caídas se acentuará en los primeros meses de 2013. “Ningún argumento me hace pensar que el precio de la vivienda dejará de bajar en los próximos meses”, indicó alreferirse a la debilidad de la demanda, la tasa de paro, la incertidumbre sobre la economía española y las agresivas ofertas que están sacando al mercado las principales entidades financieras. Para el director de la consultora Horizone, Julio Gil, el ajuste continuará en aquellas zonas en las que hay aún mucho recorrido para bajarlos precios. Idealista.com también cree que las rebajas continuarán todo este año. cambio hipoteca Fuente: Cinco Días, El Economista, El País, El Mundo, La Vanguardia, La Gaceta Publicado el: 24/03/2013 | Etiquetas: burbuja, caída precios, compra de vivienda, deducción fiscal, demanda, economía, incentivos fiscales, ine, iva superreducido, oferta, precio, tasa de paro, vivienda |
El Banco Sabadell ya ha liquidado los inmuebles de la "zona cero del ladrillo"La política comercial de Banco Sabadell: rebajar los precios ya rebajados, le ha servido para deshacerse de los cientos de viviendas nuevas que acumulaba en el ojo del huracán de la burbuja inmobiliaria en España: Seseña (Toledo) y las urbanizaciones de Polaris World en Murcia y Marina D'Or en Castellón. Estos tres enclaves simbolizan el apogeo y ocaso del ‘ladrillo’ español, la 'zona cero' del estallido del mercado residencial. Y el Sabadell, que se había comido un buen puñado de inmuebles en estos núcleos tras absorber CAM, ya se los ha liquidado. Las ventas del producto en estos enclaves se han ejecutado en el marco de la última campaña de Solvia, el brazo inmobiliario del Sabadell. Iniciada a mediados de octubre, la promoción consistía en aplicar un descuento adicional de hasta el 25% a más de 15.000 inmuebles de su cartera. La iniciativa ha dado resultados: en sólo mes y medio, el banco ha cerrado 5.000 operaciones de venta, lo que le ha permitido ingresar 500 millones de euros, según datos de la entidad.
Fuentes del Sabadell aseguran que la gente “ha percibido el concepto de oportunidad y el riesgo de perder la ocasión”. Y es que la opción de aprovecharse de un IVA reducido (sube el 1 de enero) y de la deducción fiscal por compra de vivienda (que se acaba el 31 de diciembre) también han agitado la demanda de estos pisos a “precios de chollo”. Las ventas se han realizado con un 55% de descuento medio sobre el valor del activo en balance. El perfil del comprador varía en función de la zona del inmueble. Por ejemplo, en Seseña manda el cliente nacional, que vive en Madrid y su entorno. Mientras, en Marina D'Or se impone el público español que quiere una casa para pasar sus vacaciones. Por su parte, las viviendas de Polaris en Murcia se han colocado principalmente entre el mercado extranjero, sobre todo británico. El 50% del volumen global de ventas no ha sido financiado. #calcular-hipotecas# Fuente: El Mundo Publicado el: 26/12/2012 | Etiquetas: banco sabadell, burbuja, deducción fiscal, demanda, inmobiliaria, iva superreducido, ladrillo, precios, rebaja, ventas, viviendas nuevas |
La supresión de los incentivos fiscales contiene el desplome de las ventasLa inminente supresión de los incentivos fiscales para compra de vivienda está conteniendo el desplome de las ventas de pisos. A partir de 2013, los compradores de pisos pasarán a pagar un 10% de IVA y no podrán deducirse hasta 1.350 euros por la adquisición de su primera casa, lo que ha acelerado muchas decisiones de compra, aunque no demasiadas. Al final, las ventas de inmuebles residenciales caen menos, pero siguen cayendo. En concreto, los resultados de la estadística sobre transacciones realizadas ante notario muestran que en el tercer trimestre de 2012 se vendieron en España 75.642 viviendas, lo que supone una disminución del 1,17% respecto a un año antes, y del 10,26% respecto al segundo trimestre de 2012. Eso sí, la caída interanual es la más baja desde el cuarto trimestre de 2010 ‐que también estuvo influido por el fin de la desgravación fiscal para los compradores con renta superior a 24.007 euros‐.
Se comenta que queda claro que, si bien los incentivos fiscales inflan las burbujas en periodos expansivos de la economía, cuando la demanda se embalsa y el crédito escasea, una deducción fiscal como la que opera actualmente en España para adquisición de primera vivienda incentiva la demanda. De hecho, se podría concluir que la desgravación de las cantidades abonadas en concepto del pago de la cuota hipotecaria pesa más que el IVA reducido a la hora de decidirse a comprar. De las 75.642 transacciones, 24.267 (un 6,6% menos) se hicieron sobre vivienda nueva ‐la que grava el IVA‐, mientras que se formalizaron 51.375 de pisos usados (un 1,7% más). Aunque las estadísticas están algo desvirtuadas por la fuerte actividad de la banca, que se adjudica gran parte de las casas que se transaccionan en España. No hay, por tanto, verdades absolutas que se deriven de los datos oficiales, pero sí indicios de que las familias que se pueden permitir adquirir una vivienda y además acceden a una hipoteca están adelantando su decisión para sortear el golpe fiscal del próximo año. calcular hipoteca Fuente:Expansión Publicado el: 17/12/2012 | Etiquetas: burbuja, compra, crédito, cuota hipoteca, deducción fiscal, demanda, economía, incentivos fiscales, iva superreducido, pisos, ventas, vivienda |
La ONU alerta del daño social que han causado las hipotecasLa “sujeción del mercado inmobiliario a la lógica financiera” (...) “ha agravado las desigualdades en el acceso a la vivienda, la inseguridad de la tenencia, la mala ubicación y habitabilidad, la segregación social y ha aumentado el número de personas sin hogar”, alerta la relatora especial de la ONU por el Derecho a la Vivienda, Raquel Rolnik, en el informe presentado a la Asamblea General, en el que subraya que las políticas de vivienda en la mayoría de países se han limitado en los últimos años “cada vez más a la financiación de vivienda”. El informe se muestra muy duro con el mercado y las políticas de vivienda en España. En diez ocasiones menciona el país, y por nada positivo. Cita la burbuja de precios, la enorme deuda hipotecaria que acumula o las ejecuciones hipotecarias. Y sitúa España como paradigma de cómo desde la II Guerra Mundial el régimen de tenencia de la vivienda se disparó en favor de la propiedad: “España e Irlanda están a la cabeza, con el 83% y el 91%”. cambio hipoteca Fuente: El País Publicado el: 27/10/2012 | |
El "banco malo" acelera la venta de viviendaLa banca española está inmersa en un proceso de ventas para reducir su cartera inmobiliaria, estrategia que ha recibido un impulso antes de que empiece a funcionar el banco malo, con descuentos que en algunos casos llegan al 50%.
Desde el inicio de la crisis económica y el estallido de la burbuja inmobiliaria, los bancos han ido creando instrumentos como empresas inmobiliarias o webs de venta de pisos para dar salida a sus viviendas, locales comerciales, suelos, etcétera. Según datos facilitados por las entidades, el descuento medio con el que venden sus activos inmobiliarios está entre el 30% y el 40%, pero recientemente han salido al mercado nuevas ofertas que elevan estos porcentajes hasta en más de 20 puntos porcentuales. La razón que explica esta estrategia hay que buscarla en la persistencia de la crisis y en los dos decretos de saneamiento del sector financiero aprobados por el Gobierno este año, que ha obligado a los bancos a elevar las provisiones por sus activos inmobiliarios. Asimismo, la creación del banco malo, que empezará a operar en diciembre, incentiva la venta de viviendas en poder de los bancos nacionalizados ya que les obligará a traspasarlas a la nueva entidad con un elevado descuento. Por otro lado, los bancos están utilizando en el último tramo del año factores coyunturales como el final de la desgravación por la compra de vivienda, que finaliza el 31 de diciembre, el aumento del IVA desde el 4% al 10% a partir de 2013 y ferias sectoriales como Barcelona Meeting Point (BMP) y Urbe en Valencia.
Expertos del sector inmobiliario explican que la acumulación de ofertas, ya sea desde el sector bancario o desde operadores financieros tradicionales, y factores como el IVA contribuyen a reactivar el mercado y constatan que se está produciendo un mayor interés por adquirir viviendas entre los consumidores, tanto nacionales como extranjeros. simulador hipoteca Fuente:El Mundo Publicado el: 25/10/2012 | |
El precio de la vivienda usada ha caído un 53%Comprar ahora una vivienda de segunda mano en una ciudad española cuesta de media un 53% menos que en el primer semestre del 2007, cuando se marcó el pico de la burbuja inmobiliaria, según los datos de un informe elaborado por Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra. Según José García‐Montalvo, catedrático de Economía de la UPF y coordinador del informe, la caída de precios se ha acelerado en el primer semestre del año, hasta alcanzar una tasa de caída interanual del 20,73%, debido sobre todo al efecto de los dos decretos que han obligado a la banca a reforzar las provisiones por activos adjudicados y créditos morosos.
Paolo Boarini, consejero delegado de la inmobiliaria, explicó que los datos de Tecnocasa muestran una caída mayor que el 13,3% que estima el INE (recoge los datos de las inscripciones en el Registro Mercantil) y el 11,9% del Ministerio de Fomento (recoge los precios de tasaciones) porque, a diferencia de ambos, se basa en los precios de cierre de las ventas. “Las tasaciones responden al interés de las instituciones financieras, y los datos registrales no reflejan los pagos en dinero negro, seguramente más importantes antes que ahora”, aseguró. calculo hipoteca Fuente: La Vanguardia Publicado el: 11/10/2012 | |
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