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El futuro de las cooperativas de viviendas se encuentra en personalizar los inmuebles

El futuro del sistema cooperativo en España pasa por casas a la carta, a medida -algo que es habitual en el mercado de viviendas de lujo-, pero a precio de coste.
En Domo Gestora explican que los tiempos en los que el comprador se tenía que quedar con lo que le ofrecían y a cualquier precio, porque si no había otro en la cola para comprar el piso, se han terminado. El nuevo comprador de una vivienda en cooperativa quiere una casa a su gusto y a precio de riguroso coste y no únicamente decidir el tipo de azulejo o el color de las puertas. En una vivienda es necesario poder ajustarla a sus gustos sobre todo por cuestiones de funcionalidad.
Las grandes gestoras han sido las primeras en darse cuenta de que la personalización es un valor añadido. Fuera de una cooperativa, personalizar suele significar sobrecoste. La principal ventaja de este régimen jurídico es la de construir viviendas a precio de coste, así que la personalización se hace a cambio de nada, salvo el tiempo que se tarda en adaptar un proyecto a la medida de cada comprador.
Otra cosa es la mejora de las calidades, que sí suponen un sobrecoste que el socio puede aceptar o no. Es una ventaja de la promoción de viviendas en régimen cooperativo el que los socios puedan acceder a una casa con calidades que pueden mejorar según sus posibilidades económicas, fundamentalmente las referidas a la superficie del alojamiento, su distribución y el número de habitaciones.
Para Domo Gestora, las viviendas a la carta son ya el presente en el sector de las cooperativas. Si puede dar respuesta a sus demandas la cooperativa se cubrirá antes y la viabilidad de la promoción irá confirmándose. Los clientes tienen bastante claro lo que buscan y todas las peticiones suelen ser razonables.
 

Publicado el: 28/03/2015 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
ING Direct también entra en la guerra de las hipotecas

ING ha rebajado el coste de su hipoteca, hasta el 1,49% sobre el euríbor, uno de los diferenciales más bajos que se encuentran en el mercado. Supone una rebaja del diferencial de 0,20 puntos porcentuales sobre el precio anterior. El préstamo tiene este coste desde el primer momento, frente a la oferta de otras entidades, que aplican un tipo más alto durante el primer año. La hipoteca Naranja, por otra parte, mantendrá las características que tenía hasta ahora. Es una de las que exige menor nivel de vinculación al cliente con este tipo de interés. No tiene cláusula suelo, ni comisiones de apertura, de subrogación, de amortización parcial o total. Tampoco exige, a diferencia de otras entidades, la contratación de otros productos, como planes de pensiones.
El movimiento de ING llega después de que varios bancos mejoraran su oferta hipotecaria. El primero fue Santander, quien rebajó su producto hasta el 1,69%, el nivel que hasta ahora ofrecía ING. Después fue el turno de Kutxabank, que con una oferta de euríbor más 1%, el tipo más bajo del mercado, aunque con una vinculación muy elevada. También se ha sumado a la guerra por captar negocio hipotecario CatalunyaBanc, con un tipo de euríbor más 1,65%. Finalmente, Sabadell, además de mantener una oferta competitiva en los productos a tipo variables, ha extendido la batalla al campo de las hipotecas a tipo fijo. Acaba de poner en marcha una campaña con un tipo que oscila entre el 3,5% para créditos a 15 años y el 3,97% para las operaciones a 30 años.
 

Los diferenciales sobre euribor no van a volver a los niveles de antes de la crisis

Aunque la banca empieza a reducir el coste de las hipotecas, Moody’s tiene claro que el crédito barato pertenece al pasado y no volverá a repetirse. “El mercado hipotecario no va a volver a ser como lo conocíamos y, aunque los diferenciales sobre euríbor van a reducirse en los próximos meses, no creemos que vayan a caer hasta los niveles previos a la crisis, donde llegaron a euríbor más 30 o 40 puntos básicos”, explica Antonio Tena, analista de la agencia. En su opinión, “la menor competencia en el sector bancario, ahora que las cajas han desaparecido, hace que las entidades no tengan que ser tan agresivas en los tipos que ofrecen a sus clientes”.
Tena observa que “algunas entidades están empezando a reactivar sus ofertas de préstamos hipotecarios, pese a que ahora solo se conceden hipotecas de máxima calidad, donde el cliente demuestra gran solvencia”. “No es probable que los tipos de interés oficiales aumenten antes de 2015, pero cuando comience a subir el precio del dinero, el movimiento tendrá impacto en el mercado hipotecario, puesto que el 95% de los préstamos de vivienda en España están vinculados al euríbor”. Este cambio de escenario supone riesgos. “Cuando los tipos de interés empiecen a subir y se normalicen, habrá que vigilar de cerca las hipotecas concedidas en los últimos años, con diferenciales sobre euríbor altos, porque pueden suponer un mayor riesgo”, añade.
Alberto Barbáchano, analista de la firma, opina que “los precios de los inmuebles seguirán cayendo en el corto plazo, sobre todo en las zonas en las que hay más exceso de oferta y en un escenario en el que la demanda sigue débil”. De hecho, dice, “es precisamente el enorme stock de vivienda es el gran lastre de la recuperación de créditos impagados en España”.

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Fuente: Expansión

La elevada carga fiscal de las viviendas

El coste final de una casa incluye el pago de un carrusel de impuestos que gravan todo el proceso de su construcción y de su transacción. En total, según los cálculos de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), hasta el 22,18% del precio total de una vivienda nueva corresponde a múltiples tributos directos que se abonan a las diferentes administraciones por el promotor, el constructor y el comprador. Con este dato del 22% de presión fiscal a la vivienda sobre la mesa, el presidente de la APCE, José Manuel Galindo, justifica el alto valor de la vivienda. “Los ciudadanos deben saber que el mercado inmobiliario padece esta carga y si no fuera así la vivienda podría ser más barata”, afirma, al tiempo que admite que “el sistema tributario es necesario”. “Si se quiere que los pisos cuesten menos y la demanda aumente y con ella la actividad económica, lo óptimo sería intentar quitar, limar o reordenar algunos impuestos”. Esta realidad fiscal, según Galindo, “debe ser valorada y tenida en cuenta por todos”. Incide en que viene del boom, cuando “las administraciones aprovecharon para incrementarla”. Por ello, aboga por “una tributación estable independientemente de la situación económica”.
Si el porcentaje del 22% estimado por APCE parece elevado, aún se estiraría más si se tuviera en cuenta otros desembolsos tributarios que no se aplican directamente a la vivienda como el Impuesto de Actividades Económicas (IAE), el de Sociedades, el de Patrimonio, las retenciones en el IRPF y las cotizaciones a la Seguridad Social que los promotores tienen que asumir. Carolina Roca, directora general del Grupo Roca, sumando estos conceptos habla de una presión fiscal a la vivienda de casi el 30%. “El proceso productivo”, dice, “está muy gravado porque todas las administraciones aprovecharon la bonanza, cuando todo se vendía, para sacar beneficio”. Por ello, apuesta por una fiscalidad “más compacta” y relacionada con la evolución del precio de la vivienda. “Si en su momento se dio una escalada tributaria al ritmo de los precios, ahora debería bajarse en la misma proporción”. Especifica que su postura, y la de la mayoría de promotores, es la de hacer una vivienda sostenible económicamente. “Si para levantar pisos más baratos tenemos que contener costes de producción hay que colaborar todos, tanto los profesionales como las administraciones”. “Ahora es el momento de gravar el inmobiliario al mínimo”, dice. “Ese 30% de presión fiscal no tiene sentido en los tiempos que corren”. Al menos en las viviendas tipo. “Otra historia son las casas de lujo”, puntualiza. La directora general del Grupo Roca indica que los promotores llevan mucho tiempo denunciado esta situación y solicitando una reducción de costes en todos los niveles, siendo la fiscalidad uno de los más importantes. “Hemos convertido la vivienda en un bien tan caro de producir que resulta casi imposible que las rentas medias y bajas puedan acceder a ella. No tiene lógica y las administraciones lo saben, pero como son las que más ganan…”, critica Roca.

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Fuente: El Mundo

La banca se opone a cambios en la ley hipotecaria

La banca no está dispuesta a apoyar un cambio en la estructura de la ley hipotecaria. Sin embargo, apoyará modificaciones “sociales” relacionadas con las presuntas cláusulas abusivas, los tipos de interés y el sistema de subasta, entre otros aspectos de la ley. Y es que, modificar la estructura de la norma perjudicaría el coste de las hipotecas y, por tanto, a los hipotecados. Así, rebajar las garantías de los contratos obligaría a las entidades a incorporar al precio del crédito el mayor riesgo asumido, lo que derivaría en un concesión de menos créditos, más caros, por menor importe y con una reducción de los plazos de amortización. Un 97% de las personas que tienen contratada una hipoteca están al corriente de pago. Sólo el 3% restante tiene problemas para pagar el préstamo al banco. Una rebaja en las garantías de los contratos perjudicaría a ese 97%, ya que encarecería y endurecería las condiciones del mismo. “Se tocaría un eje de la economía española que es fundamental”, señalan las fuentes.
La Asociación Hipotecaria Española defendió ayer que el carácter abusivo de una cláusula debe ser “específicamente declarado en sede judicial”.

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Fuente: El Mundo

Subida del 29% de los costes de las hipotecas para compra de vivienda

Los datos del Banco de España indican que en los últimos meses se ha endurecido el coste del dinero para la financiación de las familias. Los préstamos para compra de vivienda se han encarecido 0,83 puntos, hasta alcanzar un tipo medio del 3,71%, lo que significa un alza de costes de casi el 29%.  
Entre los datos que aporta el trabajo se comenta que desde medios próximos a entidades financieras apuntan que “aquellos préstamos a euríbor más 0,5 puntos han pasado a la historia. Ahora, las entidades están cobrando de forma habitual 1,75 puntos. En algunos casos, el diferencial ronda los tres puntos”.

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Fuente:La Gaceta

El Euribor tiene los días contados

Grupos políticos como IU preguntan al Gobierno si tiene intención de tomar medidas para romper el vínculo entre el euríbor y las hipotecas. Desde el Banco de España se apuesta porque los hipotecados tengan unas cuotas más estables a medio plazo con referencias más amplias. Y en la Comisión Europea se abre una investigación sobre posibles manipulaciones del euríbor poniéndose en duda la transparencia del cálculo. En este entorno, el próximo 29 de abril entrará en vigor la orden de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios que da luz verde al IRS (Interest Rate Swaps) a cinco años. Se trata, según los expertos, de un indicador que refleja el coste del dinero a medio plazo (un lustro, en el que no variarán las cuotas mensuales de los hipotecados que lo empleen), sin prima de riesgo, pero con un nivel de partida superior al euríbor. La cotización de este indicador esta semana se ha colocado en el 1,47% y, contrariamente a la teoría, el IRS a cinco años se negocia en torno al 1,42%.  
Según el portal Helpmycash, las hipotecas ya firmadas referenciadas al euríbor se mantendrán sin cambios; las referenciadas al IRPH deberán ser renegociadas (el índice seguirá publicándose al menos un año, pero será oficialmente suprimido), y en las hipotecas de nueva constitución se podrá ya utilizar el IRS si así lo establecen las entidades financieras.

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Fuente: El País

La banca intenta sustituir el euríbor al calcular hipotecas

El euríbor lleva 158 meses, algo más de trece años, marcando la referencia de los préstamos hipotecarios que se firman en España. Había arrinconado a otros índices a la hora de fijar las revisiones de los préstamos para la compra de una vivienda. Ahora, bancos y cajas empiezan a dudar de su eficacia. Hasta tal punto que han pedido al Banco de España que busque otra referencia para el mercado hipotecario. Las entidades financieras empiezan a desconfiar de su alta volatilidad. A creer que no es lo mejor para sus intereses en tiempos duros, con un mercado en que la restricción de créditos está a la orden del día, y la lucha por los depósitos de los clientes y la financiación mayorista han disparado el coste del pasivo.  
El euríbor “no ha muerto o va a formar parte de la historia” en los próximos meses. Simplemente va a convivir con un nuevo índice y con los tradicionales de este mercado: el de los bancos, el de las cajas, el del conjunto de las entidades financieras y algunos otros más residuales aún. Un equipo del Banco de España está ya trabajando sobre el nuevo índice sobre la base de los requerimientos que han hecho bancos y cajas de ahorros. El tema, según fuentes del instituto monetario, no es inmediato. Puede que supere el mandato del actual gobernador, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, que se despedirá en el mes de junio.  
Se manejan varias posibilidades. El midswap a cinco años aparece el primero en la lista, junto a la deuda pública a ese mismo plazo. El bono a diez años está descartado. Es la referencia de las emisiones soberanas y está muy vinculado a la crisis griega, a las cuentas públicas de los países... Pensar una referencia a plazos similares a las hipotecas, 23 años, es impensable. No hay referencias en el mercado. Y es que se trata de encontrar una referencia líquida, cuyo precio se fije diariamente en un mercado transparente.

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Fuente:La Razón
 

Banesto vende 4.600 viviendas con precios de hace 20 años

Banesto ha puesto a la venta 4.600 viviendas a través de su portal inmobiliario con precios de hace 20 años, ya que el coste medio por metro cuadrado es de 638 euros, lo mismo que costaba de media en 1992. La entidad explicó que el precio del metro cuadrado es menos de la tercera parte durante el pico más alto de precios, que en el primer trimestre de 2008 rondaba los 2.101 euros.  
De los 4.600 inmuebles de la promoción, 1.558 viviendas presentan rebajas de hasta el 50%; 1.887 experimentan descuentos de entre el 50% y el 70%, y 1.155 de más del 70%.  

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Fuente: El Economista, El País, ABC, La Razón

Publicado el: 16/03/2012 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas

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