Noticias sobre Equilibrio

Según la consultora inmobiliaria RR de Acuña & Asociados los precios de los pisos seguirán cayendo los precios de los pisos. Pero esto no es algo esencialmente malo ya que la consultora apunta que “2014 constituye un hito y un cambio de tendencia para los desequilibrios generados entre la oferta y la demanda desde el 2007”. Según el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2014 elaborado por RR de Acuña & Asociados restablecer el equilibrio será más lento que el crecimiento previsto para la generación de empleo por diferentes organismos, es decir, el desajuste de la oferta con la demanda proseguirá.
El valor de la vivienda caerá, de media, alrededor del 20% en 2014, 2015 y 2016 y las ventas netas de inmuebles residenciales pasarán de 228.000 en 2013 a 332.000 en 2016, es decir, un 45,6% más.
Lo más importante es que en 2016 la compraventa de vivienda (332.000 transacciones) será bastante superior que el de la suma de los pisos acabados (52.000), la adquisición de activos por parte de la banca (59.000) y las herencias (149.000). De esta forma en el 2016 año se drenarán 72.000 casas del stock. Y en el trienio comprendido entre el 2014 y 2016, la reducción del excedente será de 155.000 inmuebles, es decir, el 9% del total.

 

El mercado inmobiliario sigue dando signos de estabilización de la mano de la vivienda usada, de acuerdo con los datos de la estadística del Consejo General del Notariado. Con un crecimiento interanual del 3,9% en las transacciones y una leve caída de tan sólo el 1,3% interanual en los precios, los pisos de segunda mano parecen encontrarse en un momento muy próximo al equilibrio.

El principal lastre que encuentra el sector inmobiliario de cara a una estabilización total viene de la mano de la vivienda nueva, que prosigue con su caída. La bajada en las ventas en este tipo de pisos continúa siendo pronunciada con un decrecimiento del 37,5%. Asimismo, su precio también registra cambios a la baja de un 18,8%.

La rémora que las casas de obra nueva suponen en la estadística notarial hace que, en conjunto, el número de compraventas de viviendas baje un 22,5% interanual. En total, durante el mes de octubre se vendieron 28.418 viviendas.

El precio medio por metro cuadrado también se ha ajustado hasta llegar a una media de 1.204 euros, un 10,5%. En el caso de las viviendas unifamiliares el precio se moderó un 14,1% interanual, 986 euros por metro. Mientras tanto, en los pisos el descenso fue de tan sólo el 7,4%, dejando un precio medio de 1.320 euros por metro cuadrado.

Mientras tanto, el mercado hipotecario parece encontrarse aún lejos del ajuste y continúa experimentando fuertes caídas tanto en el número de préstamos como en la cuantía de los mismos. En octubre sólo se concedieron 20.575 nuevas hipotecas, una caída del 22,5% interanual. En el caso de los préstamos hipotecarios destinados a la compra de una vivienda, el crédito nuevo cayó un 16,5% y el capital promedio un 1,4% hasta situarse en los 111.247 euros.

cambio hipoteca

Fuente: El Mundo

Sea una estadística u otra, todas estiman que las casas acumulan ya un ajuste de precios de más del 27% nominal y casi un 40% real desde máximos. Los expertos calculan que para retornar al equilibrio debe producirse un abaratamiento nominal adicional del 25%. Se plantea si es una buena noticia que los precios de la vivienda continúen bajando. Cada vez más voces dicen que sí y los más osados añaden: “Y cuánto más rápido y fuerte lo hagan, mejor”. El último en hacerlo ha sido el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández‐Aceytuno, quien aseguró: “Para mí, la buena noticia sería que la vivienda siguiese bajando hasta situarse en niveles de 1999‐2000, cuando había equilibrio de precios”. La cuestión sería a qué se le llama equilibrio de precios. Los analistas aseguran que más que establecer una fecha, hay que fijarse en cómo estaba el mercado en cada momento. En este sentido, una de las variables que mejor define en los países desarrollados el grado de equilibrio del sector inmobiliario es el esfuerzo que realizan los hogares para adquirir una vivienda tipo. El catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra José García Montalvo, recuerda que se mide de dos formas. O bien teniendo en cuenta qué porcentaje de renta se destina mes a mes al pago de la hipoteca o bien, y esta segunda es la preferida, la relación entre el precio de la casa y la renta disponible del hogar, medida en número de años. Está reconocido a nivel mundial que una ratio razonable entre esas dos variables es 3,8 años o 4, o lo que es lo mismo: que el precio de una casa equivalga a cuatro años completos de renta del hogar que la adquiere. Según los datos del Banco de España, desde 1995, primera cifra disponible, el mercado español de la vivienda estuvo en esos niveles de equilibrio hasta que comenzó a repuntar a partir de 2002, llegando a rozar los 8 años a finales de 2007, “algo completamente insostenible”, reconoce García Montalvo. Este analista considera que hasta que no se retorne a esos niveles no podrá hablarse de equilibrio y debería hacerse lo antes posible.
Tomando la serie de precios medios de la vivienda más antigua que existe, que es la de Sociedad de Tasación y se remonta a 1985 desde finales de los noventa hasta 2007 los pisos se revalorizaron un 216,8% nominal, lo que significa que su precio se triplicó en dicho periodo. Para volver a los registros que tenían a finales de 2000 deberían abaratarse un 54% nominal: pasar a costar algo menos de la mitad de lo que llegaron a valer en el momento álgido del boom. Como hasta ahora acumulan una depreciación del 27,6%, restaría una corrección equivalente, de al menos un 25%‐26% adicional, hasta completar el ajuste. “Hace 13 años, los precios eran razonables y estaban equilibrados. Volver a esos niveles permitiría que se cerrasen más operaciones, lo que haría, a su vez, que la economía se moviese y se generase empleo inducido”, insiste Fernández‐Aceytuno. Existen expertos que advierten que dado el carácter local del sector, “donde la oferta se está agotando y existe demanda, los precios cada vez disminuyen menos”, explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. Por ello, en esta empresa discrepan de esos vaticinios y constatan que en la costa y en las zonas prime de las grandes urbes ya se registran incrementos de las visitas y crece el interés de los fondos e inversores privados.

#cambiar-hipoteca#

Fuente: Cinco Días

Los resultados de los test de estrés a la banca europea desvelan que el sector español se enfrenta a posibles pérdidas de 46.703 millones de euros por sus créditos al sector promotor y los activos adjudicados que tienen en los balances. Dos tercios de estas posibles pérdidas corresponden a las cajas, que podrían llegar a tener una morosidad de 31.387 millones.
Esas pérdidas son en el escenario base, el que toma las previsiones reales de la Comisión Europea (CE) sobre evolución de la economía. En el escenario adverso (que según el Banco de España solo hay un 0,5% de posibilidades de que ocurra), el daño de promotores y adjudicados llegaría a 65.901 millones, del que las cajas acapararían el 63,9%. El supervisor cifra en unos 83.000 millones el total de provisiones (específicas y anticíclicas) acumuladas por el sector hasta hoy. De ellas, 45.200 millones corresponden a las cajas. Es decir, si se cumplen las previsiones de la Autoridad Bancaria Europea (EBA en sus siglas en inglés), los promotores y adjudicados se comerían el 56% de la hucha del sector y casi el 70% de las cajas. Sin embargo, las entidades tienen hasta diciembre de 2012 para incrementar el colchón de provisiones. Además de estas, al sector le quedan sus recursos propios frente a las pérdidas, que suman 180.000 millones. Los exámenes también revelan que las cajas tienen peor equilibrado el balance: del total del riesgo de impago, el ‘ladrillo’ supone el 55%. En los bancos, el 23%.
Este es el resultado del escenario base, el menos negativo, en cuyos cálculos se incluyen un descenso del precio de los pisos del 20,9% a final de 2011 y del 24,3% en 2012, respecto al cierre de 2007. En el suelo, la caída es del 40,7% en 2011 y 46,8% al año siguiente. Incluso el supervisor fue más lejos en la depreciación del suelo. Sus conclusiones fueron que había 143.000 millones en “activos problemáticos”. En el escenario adverso se contempla una caída del 34,2% del precio de los pisos y del 62,5% del suelo, cifras muy superiores a las previstas, según explicó el gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez.  
Las conclusiones del escenario más benigno de la EBA coinciden con las ofrecidas por el Banco de España en febrero pasado, cuando realizó un ejercicio de streaptease del riesgo inmobiliario. En él, el supervisor admitía que “se ha determinado como potencialmente problemático en las cajas el 46% de la exposición al sector constructor e inmobiliario (217.000 millones), es decir, 100.000 millones”.  Según el último documento del supervisor, los bancos y las cajas tienen 30.000 millones en terrenos en propiedad por adjudicaciones. Con los inmuebles a medio construir que se ha quedado la banca, los pisos embargados a particulares, los pisos terminados sin vender y otros adjudicados, suman 65.000 millones con problemas. Y eso sin contar los créditos al sector, en los que solo aquellos cuya garantía es el terreno sin edificar suman 60.000 millones. Parte de esa cifra está saneada con provisiones por cerca del 35%, una cantidad que no será suficiente si la actual situación se prolonga.

cambio hipoteca

Fuente: El País, El Mundo, La Gaceta

El mercado inmobiliario español va a continuar una prologada contracción, según el informe difundido por Standard & Poor's (S&P), que también augura caídas en Francia y Reino Unido, pero vislumbra mejoras en Alemania.  
La agencia de calificación anticipa “un estancamiento prolongado en el mercado de la vivienda en España” y aunque no prevé que los precios registren “grandes caídas” entre los próximos 12 a 18 meses, sí cree que hará falta más tiempo para que la oferta y la demanda vuelvan a equilibrarse.  
Según sus cálculos, los precios habían caído un 13% a finales de 2010 desde el pico (primer trimestre de 2008). El ajuste parece reducido, teniendo en cuenta que los precios se habían multiplicado por 2,5 veces entre 2000 y 2008.  La agencia insiste en que en España “se pueden tardar varios años más en absorber completamente el exceso de demanda”, tras recordar que el Banco de España calcula que el remanente de viviendas se sitúa entre 750.000 y un millón. S&P señala que no toda las viviendas vacías se han puesto en el mercado; sus propietarios podrían tener incentivos hasta que las condiciones de mercado mejoren antes que venderlas con un descuento a corto plazo.

cambio hipoteca

Fuente: La Vanguardia, El Economista, Cinco Días, El Mundo, La Razón, ABC y Expansión