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Es un buen momento para adquirir una vivienda en régimen de cooperativa

El régimen cooperativo mantiene sus ventajas como fórmula de acceso a una vivienda más barata porque se hace a precio de coste ‐más los gastos de gestión‐ y se ahorra en el beneficio del promotor. También permite un plan de pagos gradual tras una aportación inicial.
Una vez que la promoción tiene concedida la financiación, es difícil que acabe en estafa porque las entidades financieras atan muy corto a las cooperativas. La barra libre de crédito se cerró hace años. Pero si a una persona le interesa sumarse a un proyecto en cooperativa ya no es suficiente con dar una pequeña señal y pagar unas cómodas cuotas hasta que llegue el momento de firmar la hipoteca. Hoy hay que tener entre el 10% y el 30% del coste final del piso y desembolsar el dinero en los primeros meses de la obra.
En cuanto al porcentaje sobre el coste total que cobra la gestora ha pasado del 12% y 16% durante el pasado boom constructor, al 8% y 9%.
En cuanto al precio, la vivienda nueva en cooperativa puede no ser más barata en comparación a las usadas que la banca ha sacado al mercado. Sin embargo, en la fórmula cooperativa el futuro propietario, ‐como autopromotor‐ va definiendo cómo será su vivienda. Si se necesita una vivienda a dos o tres años vista, la cooperativa con una buena gestora es recomendable por la extraordinaria calidad y porque se puede personalizar la vivienda.
 

Publicado el: 11/10/2014 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
La elevada carga fiscal de las viviendas

El coste final de una casa incluye el pago de un carrusel de impuestos que gravan todo el proceso de su construcción y de su transacción. En total, según los cálculos de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), hasta el 22,18% del precio total de una vivienda nueva corresponde a múltiples tributos directos que se abonan a las diferentes administraciones por el promotor, el constructor y el comprador. Con este dato del 22% de presión fiscal a la vivienda sobre la mesa, el presidente de la APCE, José Manuel Galindo, justifica el alto valor de la vivienda. “Los ciudadanos deben saber que el mercado inmobiliario padece esta carga y si no fuera así la vivienda podría ser más barata”, afirma, al tiempo que admite que “el sistema tributario es necesario”. “Si se quiere que los pisos cuesten menos y la demanda aumente y con ella la actividad económica, lo óptimo sería intentar quitar, limar o reordenar algunos impuestos”. Esta realidad fiscal, según Galindo, “debe ser valorada y tenida en cuenta por todos”. Incide en que viene del boom, cuando “las administraciones aprovecharon para incrementarla”. Por ello, aboga por “una tributación estable independientemente de la situación económica”.
Si el porcentaje del 22% estimado por APCE parece elevado, aún se estiraría más si se tuviera en cuenta otros desembolsos tributarios que no se aplican directamente a la vivienda como el Impuesto de Actividades Económicas (IAE), el de Sociedades, el de Patrimonio, las retenciones en el IRPF y las cotizaciones a la Seguridad Social que los promotores tienen que asumir. Carolina Roca, directora general del Grupo Roca, sumando estos conceptos habla de una presión fiscal a la vivienda de casi el 30%. “El proceso productivo”, dice, “está muy gravado porque todas las administraciones aprovecharon la bonanza, cuando todo se vendía, para sacar beneficio”. Por ello, apuesta por una fiscalidad “más compacta” y relacionada con la evolución del precio de la vivienda. “Si en su momento se dio una escalada tributaria al ritmo de los precios, ahora debería bajarse en la misma proporción”. Especifica que su postura, y la de la mayoría de promotores, es la de hacer una vivienda sostenible económicamente. “Si para levantar pisos más baratos tenemos que contener costes de producción hay que colaborar todos, tanto los profesionales como las administraciones”. “Ahora es el momento de gravar el inmobiliario al mínimo”, dice. “Ese 30% de presión fiscal no tiene sentido en los tiempos que corren”. Al menos en las viviendas tipo. “Otra historia son las casas de lujo”, puntualiza. La directora general del Grupo Roca indica que los promotores llevan mucho tiempo denunciado esta situación y solicitando una reducción de costes en todos los niveles, siendo la fiscalidad uno de los más importantes. “Hemos convertido la vivienda en un bien tan caro de producir que resulta casi imposible que las rentas medias y bajas puedan acceder a ella. No tiene lógica y las administraciones lo saben, pero como son las que más ganan…”, critica Roca.

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Fuente: El Mundo

El banco malo prevé duplicar el volumen de inmuebles en su poder

Según el plan de negocio que está presentando el banco malo (Sareb) a potenciales inversores, la sociedad espera elevar de los poco más de 10.500 millones de euros en pisos y suelo que tendrá en su constitución en diciembre a más de 21.000 millones en 2014. Fuentes conocedoras del proyecto han explicado que gran parte de este aumento se debe a que Sareb ya tiene identificados una cartera de préstamos al promotor que será ejecutada. Es decir, que la deuda contraída se canjeará por activos, que serán únicamente vivienda terminada, ante las expectativas de impago. El plan diseñado asegura que el banco malo potenciará una política de dación en pago para los créditos con el objetivo de ahorrar los costes judiciales y administrativos que conllevan las ejecuciones. Las fuentes sostienen que hay otra causa que elevará en los primeros años el volumen de inmuebles en manos de  Sareb: la terminación de viviendas en construcción, proceso que incrementa el valor de este tipo de activos.
Las estimaciones del proyecto de negocio de esta sociedad inmobiliaria indican un descenso de los créditos considerados morosos sustancialmente. En concreto, caerán de los 15.700 a los 3.800 millones, en gran parte debido al canje por inmuebles. Los préstamos normales y subestandar también experimentarán una disminución importante en los primeros ejercicios. Estos bajarán a la mitad en 2014 por distintos motivos: el traspaso a la partida de morosos, por venta o por el vencimiento de la deuda.  
Hasta el séptimo año la cartera de pisos y suelo no empezará a descender drásticamente, según el plan de negocio. Y hasta el décimo no será cuando el valor de estos activos se sitúe por debajo de la tasación inicial, a pesar de que se espera una subida de los precios a partir de 2017, sobre todo.
Por otra parte, se informa que ante las reticencias de la banca sana para entrar en el capital de Sareb, el Ministerio de Economía ha decidido ampliar el espectro de socios y llamar a la puerta de fondos extranjeros y aseguradoras españolas. Según fuentes conocedoras del proceso, con este último colectivo se han mantenido contactos oficiales. Mapfre, Mutua Madrileña y Catalana Occidente son algunas empresas con las que se ha hablado. 

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Fuente:El Economista


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