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Las inmobiliarias acusan: "La banca nos roba clientes"

Los promotores e inmobiliarias acusan a las entidades financieras de quitarles a sus clientes cuando estos solicitan una hipoteca. Según explican, la secuencia de los hechos es siempre la misma: la banca deniega créditos a los ciudadanos pero, acto seguido, les ofrece financiación para la compra de viviendas que tienen en cartera procedentes en su gran mayoría de embargos. Exigen al ministro de Fomento, José Blanco, medidas urgentes que permitan regularizar el sector. “Se trata claramente de un caso de competencia desleal que está agravando aún más la crisis que sufrimos”, critica el vicepresidente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI), Juan Manuel Martínez. Hasta el momento, sus denuncias han caído en saco roto y, según Martínez, “el Gobierno no está haciendo nada para evitarlo. Es hora de que se tomen medidas serias”. 20.000 agencias inmobiliarias han cerrado y más de 100.000 empleos se han destruido.
Según AEGI, esta práctica de las entidades financieras les ha hecho perder al menos un 60% de los potenciales compradores que tienen en cartera. “No entendemos que se nos vea como enemigos cuando no dejamos de ser meros intermediarios que les aportan clientes”, insiste el vicepresidente de la patronal. Un agente de la propiedad inmobiliaria comenta que “nuestros honorarios no son sólo por acompañar al cliente al banco, sino que son el resultado de horas de trabajo, de estar a pie de calle para conocer de primera mano el producto que ofrecemos y garantizar la compra a los ciudadanos. Todo eso también cuenta”. Tanto como el hecho de que las entidades financieras cobran más caras las hipotecas de viviendas que no son suyas. Los expertos insisten que con el objetivo de deshacerse del ‘ladrillo’ acumulado que pesa sobre sus balances, el coste de la hipoteca de un piso financiado en la entidad puede llegar a ser hasta un 30% más barato. “Y los clientes no lo dudan, sobre todo en estos momentos de crisis. Y de nuevo será demasiado tarde”, indica.  
En el portal inmobiliario idealista.com se han hecho eco de estas denuncias y, para evitar este tipo de situaciones ha puesto en marcha idealistahipotecas. “Se trata de una sección en la que el usuario dice su perfil financiero, se manda a entidades con las que trabajamos y así la agencia se evita que un banco le pueda puentear y quedarse con el cliente”, señala el jefe de Estudios del portal, Francisco Encinar.

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Fuente: El Economista

Los bancos exploran ahora vender paquetes de pisos y suelo a fondos

Las entidades financieras buscan nuevas vías para deshacerse de su elevada cartera inmobiliaria. Los bancos descartan constituir ‘bancos malos’ como las cajas, a los que incorporar activos inmobiliarios y suelo, y buscan nuevas fórmulas. La razón es sencilla, explica un directivo de un banco mediano: “nosotros ya cotizamos y cuando cotizas crear un ‘banco malo’ para aislar el riesgo inmobiliario no es una noticia que el mercado acepte bien. Si vas a comenzar a cotizar es lógico que los inversores exijan esta separación. No quieren participar en entidades con un alto riesgo inmobiliario. Otra cosa es un banco que ya cotiza. El mercado vería muy mal que ahora creásemos ‘bancos malos’. Pese a ello, ya hemos encontrado una alternativa, empaquetar activos con participaciones en suelo, viviendas sin terminar de construir o incluso finalizadas y venderlas a los fondos de inversión. Es una vía que todos estamos explorando. Lo hicimos con nuestras oficinas y ahora lo estudiamos para hacer con los inmuebles o suelo adjudicado”, asegura este directivo.
Banco Pastor ha sido el primero en anunciar que ha puesto a la venta un paquete inmobiliario. Ha puesto en el mercado activos inmobiliarios para su venta tanto de promociones inacabadas como de suelo, naves industriales y bloques de viviendas de Madrid, Cataluña y Galicia por 350 millones de euros.  
El objetivo es que estos activos sean comprados por fondos de inversión, que en los últimos meses han mostrado su interés por adquirir participaciones de activos inmobiliarios, explica un director general de otro banco mediano. Asegura que hasta ahora estos fondos habían adquirido paquetes de oficinas, inmuebles o edificios emblemáticos propiedad de las entidades financieras, “de nuestros bienes inmuebles. Ahora se interesan por los activos que nos hemos tenido que quedar de nuestros clientes tanto particulares como sobre todo promotores”. Aguirre Newman es la firma que más está impulsando esta iniciativa entre los bancos.

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Fuente: Expansión, El Economista



  
 

"Fondos buitre" presionan a la banca para hundir el precio de la vivienda

Los denominados “fondos buitre” acechan al sector inmobiliario español. “Fondos buitre” es un apelativo que les desagrada. Se definen como inversores “oportunistas” o, acudiendo a la jerga financiera, fondos especializados en la compra de “activos dañados”. Suelen negociar con una sencilla carta de presentación: no son necesariamente el mejor camino, pero sí el más corto con que cuentan las empresas para desprenderse de los vestigios que afloran en sus balances durante las épocas de crisis. Su máxima es la discreción. Son grupos internacionales, la mayoría estadounidenses y europeos, ligados a grandes grupos de inversión (entre ellos, Goldman Sachs, Bank of America y Deutsche Bank). Durante las últimas semanas se han dirigido a los representantes de bancos y cajas de ahorros; muchos de estos consideran que están haciendo propuestas a precios de derribo. "Las ofertas que realizan suelen rondar el 20% o el 30% del valor en libros, mientras que ninguna entidad financiera está dispuesta a vender por menos del 50% o el 60%; la diferencia es abismal", señala Juan Fernández-Aceytuno, director general de la Sociedad de Tasación. En el caso del suelo, incluso han echado en cara a las entidades que el valor de sus propiedades es cero.
Por el momento, no hay acuerdos. Las entidades, cautelosas, saben que un sí equivaldría a un descenso en cascada de los precios de los inmuebles. Un abogado intermediario de estos fondos en España justifica la resistencia de la banca. De ella depende la estabilidad del sector. “Se trata de un producto muy novedoso. Antes no se compraban las carteras de viviendas, porque las hipotecas funcionaban. Difícilmente habrá acuerdos. El día en que un fondo le compre a un banco su cartera el precio de la vivienda se desplomará”.
Pepe Oriola, abogado especialista en el cobro de deudas y representante de varios de estos grupos de inversores, señala que “No los calificaría de buitres. Hay una recesión económica, hay una oferta y una demanda. Los fondos dicen: ‘Si lo quiere, tome; si no, es su problema’”. Es usted quien dio hipotecas a todo el mundo”.  
Los especialistas confían en que la banca no ceda al pulso, que busque alternativas. “Las entidades no se van a precipitar. Es mucho más inteligente hacer una venta ordenada, ya sea segregando activos o bien cediéndolos a otros vehículos, a las futuras grandes inmobiliarias que se están gestando en estos momentos”, explica Fernández‐Aceytuno.  

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Fuente: ABC

Los expertos prevén que el precio de las casas baje otro 10%

En pisos.com indican que la vivienda en España en abril cayó el 1,55% frente a marzo: “la caída mensual más alta que hemos registrado”, indica Miguel Ángel Alemany, director general del portal inmobiliario, quien añade que “desde comienzos de año, el descenso es del 4,5% y prevemos que la vivienda cierre el año con otra caída del 10%, que se sumará al 20% ya acumulado desde que se inició la crisis”. “La tendencia de los precios a la baja se veía venir tras la subida de los tipos de interés. Solo hubo un repunte en el sector tras el fin de la deducción fiscal, pero después el mercado se ha paralizado y los precios seguirán bajando hasta ajustarse la oferta y la demanda”, explica Alemany.  
Expertos del sector consideran que el stock de viviendas no se centra solo en segunda residencia. Hay que sumar los pisos de obra nueva sin vender y los de segunda mano, por lo que la cartera estaría formada por casi dos millones de unidades. En pisos.com no creen que la solución del Gobierno con una gira por Europa para vender las casas a extranjeros sea la solución. “El remedio tiene que venir desde dentro. En España hay demanda suficiente para comprar pisos, pero tiene que haber un acceso al crédito y una activación del empleo”.  

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Fuente: La Gaceta

La banca avisa de que persiste el ajuste y de que habrá menos crédito

Hay signos evidentes de recuperación en la economía, pero hace falta tiempo para dejar atrás la crisis. Así lo explicaron los consejeros delegados del Santander, Banco Sabadell y Banco Pastor en las presentaciones de los resultados del primer trimestre. Queda mucho que purgar para limpiar los balances bancarios del inmobiliario. Las provisiones todavía castigan las cuentas de resultados y la morosidad seguirá aumentando. “El máximo puede llegar en el tercer trimestre, no crecerá en los dos siguientes y empezará a bajar después, predijo el consejero delegado del Santander, Alfredo Sáenz..  
Por su parte, Sabadell duplicó sus dotaciones hasta los 330 millones de euros en el primer trimestre para cubrir ante insolvencias futuras. El banco no descarta que sean necesarias nuevas bajadas de precios de los inmuebles para darles salida, algo más fácil ahora con el aumento de dotaciones. La entidad catalana cuenta con una cartera de activos inmobiliarios por valor de 2.094 millones. Sabadell explicó que desde la valoración máxima de los activos en 2007, la depreciación es del 34% en el caso de los pisos, del 50% en las promociones y el 54% en el suelo rústico. La entidad prevé que este trimestre aumente el número de activos inmobiliarios asumidos por el banco. 
El Banco Pastor parece ir un poco a contracorriente, ya que las provisiones cayeron un 46% en el primer trimestre. Fuentes de la entidad explicaron que ello se debe “a que se anticiparon muchas dotaciones en los dos años anteriores”. La entidad gallega tiene una cobertura del 48%, que sube al 97% contando las garantías. “Las pérdidas en el precio de los activos ya asumida en el pasado provoca que ahora estemos vendiendo pisos sin descuento sobre el valor contable”, dicen en el banco.
Sáenz reconoció que el crédito en España se contrae, “pero se tiene que contraer, ya que el país debe desendeudarse antes de crecer”. “La gente cree que con crédito se arregla todo, y más bien se complican más la cosas”. El director financiero del Santander, José Antonio Álvarez, puso cifras a este proceso: “Hay que desapalancar al país en alrededor del 30% del PIB, en unos 300.000 millones de euros y esto hay que hacerlo en un par de años”.  
El consejero delegado del Sabadell, Jaume Guardiola, además, ligó el recorte del crédito con el proceso de reestructuración del sistema financiero que, en su opinión, se alargará como mínimo dos años más. No es previsible que durante este proceso crezca el crédito ni la concesión de hipotecas en el sector. “El proceso de reestructuración del sistema financiero puede parecer lento. Si lo miramos, sin embargo, desde una perspectiva histórica, todo lo que está sucediendo es brutal”, dijo el directivo. Sáenz repetía ese mismo mensaje: “Nos deberíamos felicitar como país por la profundidad y la velocidad con que se está abordando la reforma”, dijo. “Se ha hecho una transformación radical del sector de cajas, prueba de ello es la concentración tremenda y la práctica desmutualización del sector”, añadió.
El incremento de los tipos de interés y la pérdida de intensidad en la guerra del pasivo han favorecido, según Sáenz y Guardiola, la recuperación de los ingresos del sector en España. Sin embargo, esta tendencia no parece estar vinculada a una mejora en la situación económica del país que, aunque “probablemente ha tocado fondo”, según Sáenz, aún no ha marcado su “punto de inflexión” hacia el crecimiento.

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Fuente:La Vanguardia

La banca suelta lastre con pisos a precio de ganga

Desprenderse de la cartera de inmuebles que ha dejado como legado a bancos y cajas la crisis se ha convertido en uno de los principales objetivos a corto plazo para la banca. Las cifras más recientes muestran que están consiguiendo su propósito, aunque a precios bastante devaluados. Según datos de los notarios, de las 709.355 operaciones que se suscribieron de ventas de casas el pasado año, un 53% (376.307) fueron realizadas por empresas o entidades. “Los descuentos actuales de hasta el 50% se refieren al valor de tasación de hace dos o tres años. Esto supone unas rebajas reales de aproximadamente el 30% sobre los precios de mercado en la misma zona”, señala Valentín Fernández, director de residencial de Foro Consultores. Indica que la mayoría de las operaciones corresponden a pisos usados, mientras que en la costa el perfil de la vivienda es obra nueva y se trata de daciones en pago de promotores a las entidades. Añade que el grueso de la cartera inmobiliaria de la banca todavía está integrado por segunda residencia en la costa. Y augura que los precios pueden haber tocado ya suelo, al menos en algunas zonas.
En general, los expertos consideran que la banca aún tardará algún tiempo en digerir toda su cartera inmobiliaria. El director de residencial de Foro Consultores apunta que pasarán entre tres y cuatro años hasta que el stock disminuya sensiblemente. “El primer trimestre de este año ha sido bastante satisfactorio en ventas, nos ha sorprendido, después de que en el último trimestre hubiera una fuerte subida de la actividad ante el fin de la desgravación fiscal por la compra de vivienda”, explica. Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, es más pesimista. Cree que “la banca va a seguir recibiendo producto en los próximos años. Mientras que en residencial han estado muy activos en ventas, en suelo tienen todavía carteras que están desactualizadas en su tasación y no saben cuánto valen”. Para encontrar los mejores precios, recomienda la compra en los portales de las entidades en vez de en las sucursales.
De momento, la reducción del precio aplicado por las entidades para atraer la demanda oscila entre el 20% y el 60% sobre el valor de tasación, aunque estos descuentos se refieren a promociones muy concretas. En este amplio trabajo se detallan campañas de distintas entidades financieras y datos sobre el número de viviendas que han logrado vender.

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Fuente: Cinco Días

Martinsa deja atrás el concurso y luchará ahora por cumplir su convenio

El Juzgado de lo Mercantil número 1 de La Coruña aprobó el 11 de marzo el plan de Martinsa Fadesa para pagar su deuda, con lo que la inmobiliaria supera oficialmente el concurso de acreedores al que se acogió en julio de 2008, el mayor de la historia de España, con una deuda aproximada de 7.000 millones de euros. El Tribunal Superior de Justicia de Galicia informó que el juez Pablo González-Carreró ha rechazado las cuatro demandas que presentaros los acreedores que se oponían a que se aprobara el plan de pagos presentado por Caja Madrid, La Caixa, Banco Popular y Caixa Galicia para Martinsa Fadesa y sus cinco filiales. La inmobiliaria mantenía una deuda con entidades de crédito por importe de 5.642 millones, de los que 5.312 millones correspondían a la deuda derivada de la deuda concursal, sujeta a las condiciones de pago que establece el convenio de acreedores.  
La comunicación del juez de la medida coincidió con la celebración de la junta general extraordinaria que Martinsa, en la que se aprobó “iniciar acciones sociales de responsabilidad, o de otro tipo, que pudieran caber frente a los integrantes del último consejo de Administración de Fadesa y, más en concreto, frente a Manuel Jove Capellán y Antonio de la Morena Pardo, ex presidente y ex consejero delegado de Fadesa, como consecuencia de ciertas decisiones y actuaciones presuntamente dolosas o cuanto menos negligentes”, informó la inmobiliaria. Martinsa reclamará más de 1.000 millones a los anteriores administradores por valoraciones incorrectas de los activos vendidos en 2006 a Martinsa, por 4.045 millones.

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Fuente: Cinco Días

Las oportunidades están en la segunda mano

Todo parece indicar que es más interesante la oferta de vivienda de las entidades financieras que la de particulares. Por un lado, las provisiones que han realizado, que podrían llegar a cubrir hasta unas minusvalías del 40% en su cartera inmobiliaria, les podría dar a bancos y cajas más margen para rebajar los precios. Y, por otro, tienen en su mano el instrumento fundamental que se requiere para comprar una casa: la financiación. Pero, según una comparación de inmuebles comercializados por entidades y particulares realizado por HelpMyCash, la fórmula “provisiones más crédito igual a oferta atractiva no se está cumpliendo”. 
Los expertos de esta firma concluyen que el precio de los pisos de las entidades es similar al de cualquier promoción inmobiliaria. A su juicio, lo que sí es cierto es que su financiación, en algunos casos, puede provocar que al comprador le salga más barato comprar una casa a un banco o a una caja. Las ventajas no se encuentran en los tipos de interés, que se sitúan en la media del mercado, sino en que los créditos que otorgan para financiar sus propias viviendas sí suelen estar libres de las cláusulas suelo. Además, cobran menos comisiones y permiten una mayor flexibilidad en los pagos de las cuotas. A un inversor que adquiera un piso con fondos propios no le resultará más barato comprar al banco, pero sí a quien va a suscribir un crédito, comentan en CB Richard Ellis. Isabel Salbert, directora de ventas de Forcadell, se muestra muy escéptica incluso respecto a la idea de que las viviendas que ofrecen los bancos tienen precios similares a los que puede pedir un particular por su inmueble y asegura que “la oferta de los particulares es más competitiva que la de las entidades porque éstas aún tienen el valor de sus activos muy sobrevalorados. Aunque los créditos que otorguen para financiar sus propias viviendas puedan ser algo más atractivos, al final, el comprador se inclina por un piso más asequible”. Esta opinión es compartida en idealista.com, portal inmobiliario que ha elaborado un estudio en el que concluye que los pisos de los bancos son el 12% más caros que los de las agencias inmobiliarias y un 4% de los que venden por su cuenta los particulares.  
También en calidad están mejor posicionados los inmuebles de particulares. En RR Acuña y Asociados apuntan que en la mayoría de las ocasiones, los inmuebles adjudicados llegan a manos de los bancos sumamente deteriorados. En cuanto a ubicación, la oferta de los bancos se limita a viviendas situadas en la periferia o en los lugares más degradados del centro de las ciudades, recordando que los inmuebles que han acumulado en sus balances proceden de adjudicados, de los colectivos más vulnerables en una situación de crisis, que no suelen vivir ni en las mejores zonas ni en las mejores viviendas. 

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Fuente: Inversión&Finanzas

Cinco cajas alquilarán pisos por la Agencia Pública

Los descuentos y las facilidades de financiación que las entidades financieras están ofreciendo para vender las viviendas que tienen en cartera (60.000) resultan insuficientes. Necesitan otras vías para deshacerse de su stock y algunas entidades ya han firmado acuerdos con la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) para dar salida a parte de su cartera de inmuebles.
La SPA, adscrita al Ministerio de Fomento, mantiene negociaciones con Unicaja, Novacaixagalicia, Cimenata‐2‐Cajamar, el Grupo Cajas Rurales del Mediterráneo y Unnim para dar salida a través del alquiler a parte del stock de viviendas. Otras cinco entidades (Santander, La Caixa, CAM, Bancaja y Caja Madrid) ya han dado el paso de buscar la colaboración con la SPA para drenar sus inmuebles y han cedido a la sociedad pública unas 8.000 viviendas. Fuentes de Fomento indicaron que la SPA “no acepta cualquier vivienda”, y las partes discuten ahora el número de viviendas aptas para el alquiler o las rentas a las que se podrían sacar al mercado.   

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Fuente: El País, Expansión

El Popular aplica rebajas de hasta el 45% sobre el precio de sus pisos

Banco Popular aligera su cartera inmobiliaria. La entidad ha vendido pisos con rebajas de hasta el 45%. Y la operación ha sido rentable, ya que ingresó un total de 295 millones de euros con unas plusvalías de 17 millones, es decir, “ganamos dinero”, subrayó el viernes el presidente, Ángel Ron, en la presentación de los resultados de la entidad. A falta de ajustes, las cifras apuntan que en unidades, la entidad vendió a través de su filial inmobiliaria, Aliseda, 1.600 unidades registrales de las que en torno a 850 serían pisos (el resto se reparte entre garajes y trasteros). Ron explicó que el 90% de los negocios del banco no dependen del inmobiliario.  
Popular tiene una exposición al crédito promotor y constructor del 17.840 millones. La tasa de morosidad en el ‘ladrillo’ se situó en el 14,5%. La cobertura del crédito con finalidad de promoción y construcción inmobiliaria se situó en el 90%. La evolución de esas cifras se recoge en un balance anual en el que  figura un beneficio de 590 millones, un 23% menos que en 2009 tras destinar a provisiones 1.834 millones. Ron recordó que “desde 2008 hemos dotado provisiones por más de 6.600 millones, o el equivalente a un 60% del importe de esas ayudas a las cajas de ahorros”, sentenció. Un balance en el que también se recoge una fuera caída del margen de intereses del 13,1%, hasta los 2.452 millones. “Se ha visto afectado por un entorno menos favorable, con bajos de tipos de interés, crédito plano, competencia por la financiación, encarecimiento de la financiación mayorista”, explicó el banquero. Ron admitió que la entidad esperaba una caída de la morosidad en 2010 que no se ha producido. Cerró el ejercicio en el 5,27% y espera que no supere este año el 5,5%. Popular ha ganado un 10% de cuota de mercado, y pese a haber entrado de lleno en la guerra del pasivo dice que esta estrategia le ha salido más barata que emitir.

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Fuente: El Economista

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