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La vivienda en 2011: Annus Horribilis

Julio Gil, socio director de la consultora Horizone, comenta que “un dato que resume muy bien lo que está pasando en el sector residencial es la evolución del precio, que ha acentuado su caída y que todavía lo hará más, en términos interanuales, a final de año, de manera que la bajada de 2011, tomando como referencia las operaciones de venta, será de un 9%-10%". Indica que el descenso de precios continuará en 2012 y que "su grado de intensidad dependerá de la evolución económica y el empleo y, por el lado de la oferta, de las políticas de venta de inmuebles de las entidades financieras que a su vez vendrán muy marcadas por las necesidades de liquidez y la política de provisiones del Banco de España”. Gil dice que en “una situación como la actual, los estímulos a la demanda se antojan imprescindibles, pero en un entorno económico deteriorado tendrán un efecto limitado. Es necesario que vuelva a reinstaurarse, sin tener en cuenta las rentas del comprador, la desgravación por compra de vivienda habitual a la que, temporalmente, se han de implementar deducciones para la compra de segundas residencias y para la de viviendas que se adquieran para poner en alquiler”. Concluye que “despedimos el año 2011 alcanzando niveles mínimos de actividad y ventas, pero sobre todo destacaría que hemos perdido otro año al no haber abordado el problema más grave que tiene la economía española, esto es la exposición de las entidades financieras al sector inmobiliario, cuestión a resolver inexcusablemente en 2012”.

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Fuente: Expansión

El PP obligará a la banca a limpiar el lastre inmobiliario de sus balances

Si gana las elecciones generales del próximo 20 de noviembre y forma Gobierno, el Partido Popular (PP) planteará una reforma en profundidad del sector financiero, para potenciar una segunda ronda de fusiones bancarias y, sobre todo, para sanear cuanto antes los balances bancarios. El equipo económico del PP considera que la remodelación del sector no ha terminado, ya que las entidades siguen sufriendo una gran ‘indigestión’ de activos problemáticos, sobre todo procedentes del sector inmobiliario. Y, en buena parte por estas circunstancias, el crédito no fluye para “los grandes creadores de empleo”, que son las pymes, según el PP.  
Para ello, el PP obligará “mediante normativa del Banco de España”, a tasar esos activos a su valor real y anotar las pérdidas que correspondan. Si llegan al Gobierno, los populares provocarán un afloramiento de esos números rojos cuanto antes: “hay que asumir las pérdidas financieras para limpiar ya los balances”, explica Álvaro Nadal, secretario de Economía del PP. Es decir, “que los activos pasen a computar en los balances a precio real. La banca tiene que sacar ya las viviendas y los suelos. Se tienen que valorar a precios realistas”, añade. A continuación, se tendría que acometer “una segunda ronda de recapitalizaciones”, comenta Cristóbal Montoro, coordinador económico del PP. Y añade que “esto se debería haber hecho al principio (de la crisis financiera), pero cuanto antes, mejor”. La idea es que la recapitalización se cubra, en gran parte, con fondos europeos, ya que es una de las nuevas posibilidades del Fondo Europeo de Estabilidad Financiera (FEEF). “Primero se sanean los balances y luego se pide dinero a Bruselas. El FEEF inyectará dinero al Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) para ello, por lo que no hay que emitir más deuda. Hay que aprovechar este momento. Es una gran oportunidad”, comenta Nadal.  
El equipo económico del PP considera que esta reforma hará que el crédito vuelva a fluir hacia la iniciativa emprendedora, ya que hasta ahora la banca ha estado centrada en amortizar esos activos de mala calidad y en sostener con vida a las inmobiliarias a las que financió, para no tener que asumir más inmuebles y suelos. Y esto frena el crédito y eleva los tipos de interés que se exigen al resto de empresas. 
Además, los populares se muestran convencidos de que con este saneamiento “saldrán las viviendas de la banca más rápido al mercado y con mayores descuentos. Esto hará que se digiera antes el stock”.

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Fuente: Expansión 

La rebaja del IVA no logrará el objetivo de maquillar la caída de las ventas en 2011

Los agentes del mercado inmobiliario dudan de la efectividad de la medida anunciada el pasado 19 de agosto por el Gobierno de rebajar el IVA que grava la compra de vivienda nueva pasa del 8% al 4% de forma excepcional hasta final de año.  
El objetivo último de este estímulo fiscal, según explicó el ministro de Fomento, José Blanco, es “reactivar el sector inmobiliario, dar salida al stock y crear empleo. Los expertos consultados dudan de que la medida “excepcional y coyuntural”, como la calificó la vicepresidenta económica, Elena Salgado, pueda tener un efecto relevante en la compraventa de viviendas en los cuatro meses en los que va aplicarse y en una situación de máxima incertidumbre económica y dificultad de acceso al crédito.  

Zapatero: "El ajuste de la construcción residencial todavía no ha terminado"

El sector inmobiliario es el que menos crece de todas las actividades económicas en España y eso preocupa al Gobierno porque "aún no crecemos lo suficiente para crear empleo neto" y cree que vendiendo más viviendas nuevas se reactivará el mercado inmobiliario hasta "recuperar un peso específico razonable". José Luis R. Zapatero ha defendido la rebaja del 8% al 4% del IVA  para las viviendas de nueva construcción -menos de dos años-, una medida duramente criticada por llegar tarde y por favorecer a únicamente a la banca. Pero "el ajuste de la construcción residencial todavía no ha terminado", ha afirmado Zapatero. "Uno de los desequilibrios generados en la anterior etapa económica fue la excesiva construcción residencial", ha añadido Zapatero en su alocución, un desarrollo que se realizó "detrayendo recursos que podrían haber servido para otras actividades productivas que generaran más valor" y, lo que es más grave, aumentando el endeudamiento de las familias. La medida no afectará a las viviendas de segunda mano (más del 60% del mercado en el último tramo de 2010) ni a las viviendas transmitidas de la banca desde promotores y particulares.

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Fuente: El Mundo

Gómez culpa de la crisis a las entidades y al Banco de España

Valeriano Gómez, ministro de Trabajo e Inmigración, insistió en responsabilizar de la fuerte destrucción de empleo a las entidades financieras y, también, al Banco de España, por no realizar una adecuada supervisión de las mismas. Esa actuación de los bancos y cajas es la que dio lugar una burbuja en el sector de la construcción que al estallar ha sido responsable de ocho de cada 10 empleos perdidos, explicó. Eso ha dado lugar a un nivel de desempleo que se puede calificar de “masivo”. En su opinión “el ajuste en la construcción aún no ha terminado”.  
Gómez intentó desmontar “los mitos” según los cuales es la regulación del mercado laboral la responsable del alto desempleo. “Mientras los servicios de estudios de nuestras entidades financieras advertían de que había una burbuja inmobiliaria y discutían sobre el nivel de sobrevaloración, esas mismas entidades financieras daban mucho crédito al sector”, impulsando esa burbuja, señaló. Gómez también echa culpas al Banco de España. “Aunque hubo algunas actuaciones destacables como la implantación de provisiones anticíclicas por iniciativa de Luis Ángel Rojo, luego el nivel de supervisión de nuestras entidades financieras fue insuficiente” ante el crecimiento del crédito al ‘ladrillo’, consideró. 

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Fuente: El País, El Mundo

Las inmobiliarias acusan: "La banca nos roba clientes"

Los promotores e inmobiliarias acusan a las entidades financieras de quitarles a sus clientes cuando estos solicitan una hipoteca. Según explican, la secuencia de los hechos es siempre la misma: la banca deniega créditos a los ciudadanos pero, acto seguido, les ofrece financiación para la compra de viviendas que tienen en cartera procedentes en su gran mayoría de embargos. Exigen al ministro de Fomento, José Blanco, medidas urgentes que permitan regularizar el sector. “Se trata claramente de un caso de competencia desleal que está agravando aún más la crisis que sufrimos”, critica el vicepresidente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI), Juan Manuel Martínez. Hasta el momento, sus denuncias han caído en saco roto y, según Martínez, “el Gobierno no está haciendo nada para evitarlo. Es hora de que se tomen medidas serias”. 20.000 agencias inmobiliarias han cerrado y más de 100.000 empleos se han destruido.
Según AEGI, esta práctica de las entidades financieras les ha hecho perder al menos un 60% de los potenciales compradores que tienen en cartera. “No entendemos que se nos vea como enemigos cuando no dejamos de ser meros intermediarios que les aportan clientes”, insiste el vicepresidente de la patronal. Un agente de la propiedad inmobiliaria comenta que “nuestros honorarios no son sólo por acompañar al cliente al banco, sino que son el resultado de horas de trabajo, de estar a pie de calle para conocer de primera mano el producto que ofrecemos y garantizar la compra a los ciudadanos. Todo eso también cuenta”. Tanto como el hecho de que las entidades financieras cobran más caras las hipotecas de viviendas que no son suyas. Los expertos insisten que con el objetivo de deshacerse del ‘ladrillo’ acumulado que pesa sobre sus balances, el coste de la hipoteca de un piso financiado en la entidad puede llegar a ser hasta un 30% más barato. “Y los clientes no lo dudan, sobre todo en estos momentos de crisis. Y de nuevo será demasiado tarde”, indica.  
En el portal inmobiliario idealista.com se han hecho eco de estas denuncias y, para evitar este tipo de situaciones ha puesto en marcha idealistahipotecas. “Se trata de una sección en la que el usuario dice su perfil financiero, se manda a entidades con las que trabajamos y así la agencia se evita que un banco le pueda puentear y quedarse con el cliente”, señala el jefe de Estudios del portal, Francisco Encinar.

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Fuente: El Economista

Los pisos no volverán nunca al pico de 2007

Tras años de precios que se califican de “imposibles” se ofertan casas con descuentos de hasta el 50% o más. Los expertos reconocen que no va a resultar nada fácil. “Los precios de la vivienda nunca podrán volver al pico de 2007, advierten. “Es imposible que volvamos a ver rebotes. Los escenarios de 2007 no se van a repetir. En algún momento tocaremos fondo, pero cuando esto ocurra, los precios se arrastrarán por el suelo en torno a la inflación durante mucho tiempo”, subraya el director de Estudios del portal inmobiliario Idealista.com, Fernando Encinar.  
Hasta 2007, cualquiera podía comprar una casa sabiendo que el banco le financiaría el 110% de su valor y que al día siguiente podría sacarle un importante beneficio. "Como los precios subían como mínimo entre un 10% y un 15% por ciento interanual, se compraba con la idea de que en dos años, cuando se tuvieran las viviendas terminadas, el precio de los pisos habría subido lo suficiente como para sacar beneficio a la operación”, explica el analista inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé. Fue el pico más alto y que permitió a España encabezar el ranking de la Comunidad Europea por volumen de negocio generado en la construcción, con más de 300.000 millones de euros en 2007.  
Los analistas coinciden en que para que el mercado se estabilice, “deben darse tres patas” que hoy no existen. La primera, el crédito. En ese sentido, parece imposible que bancos y cajas de ahorros vuelvan a financiar la compra de vivienda en las condiciones que se hicieron en los años del boom. El grifo crediticio sigue cerrado y sólo se consiguen hipotecas al 100% para casas que están en los balances de las entidades. “Estamos repitiendo los mismos parámetros que nos llevaron a la crisis”, advierte Ruiz Bartolomé. Aquellos que ofrecen el crédito para acceder a la vivienda son a su vez los mayores propietarios y los que pueden regular el precio de ella racionalizando su stock. “Lo que está sucediendo es muy peligroso. Se están creando dos mundos paralelos: el de los pisos de los bancos y el de los demás”. Las otras patas que según el director de Idealista.com deben darse son: la mejora del empleo y el precio.  
José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) rompe una lanza a favor del ‘ladrillo’ y recuerda que la crisis ha sido y es en todos los sectores. "lo que ocurre es que el inmobiliario es uno de los más cíclicos”, dice. Es decir: durante los periodos expansivos tiende a crecer por encima de la media, y lo contrario ocurre durante los periodos recesivos. Los analistas van más allá de culpar al sistema financiero y no libran de responsabilidad a los ayuntamientos, que no dudaron en vender suelo para sacar plusvalías.  

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Fuente: El Economista
 

Los expertos prevén que el precio de las casas baje otro 10%

En pisos.com indican que la vivienda en España en abril cayó el 1,55% frente a marzo: “la caída mensual más alta que hemos registrado”, indica Miguel Ángel Alemany, director general del portal inmobiliario, quien añade que “desde comienzos de año, el descenso es del 4,5% y prevemos que la vivienda cierre el año con otra caída del 10%, que se sumará al 20% ya acumulado desde que se inició la crisis”. “La tendencia de los precios a la baja se veía venir tras la subida de los tipos de interés. Solo hubo un repunte en el sector tras el fin de la deducción fiscal, pero después el mercado se ha paralizado y los precios seguirán bajando hasta ajustarse la oferta y la demanda”, explica Alemany.  
Expertos del sector consideran que el stock de viviendas no se centra solo en segunda residencia. Hay que sumar los pisos de obra nueva sin vender y los de segunda mano, por lo que la cartera estaría formada por casi dos millones de unidades. En pisos.com no creen que la solución del Gobierno con una gira por Europa para vender las casas a extranjeros sea la solución. “El remedio tiene que venir desde dentro. En España hay demanda suficiente para comprar pisos, pero tiene que haber un acceso al crédito y una activación del empleo”.  

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Fuente: La Gaceta

El stock de vivienda empieza a bajar

Informes hechos públicos por la Asociación Hipotecaria Española (AHE) y Bankinter certifican que el excedente de viviendas nuevas sin vender cayó alrededor de un 2% durante el pasado año, siendo la primera vez que sucede desde el inicio de la crisis.  
La AHE indica que el stock de viviendas nuevas sin vender descendió por primera vez al situarse en 684.958 inmuebles, un 1,7% menos que en 2009, de acuerdo con la estadística del Ministerio de Fomento. El pasado año se terminaron 257.443 viviendas, mientras que las casas vendidas llegaron hasta las 258.628 unidades. De este modo, durante el pasado año se vendieron 1.185 casas más que las que se terminaron y, por primera vez en la serie histórica que recoge la asociación desde 2004, se absorbió parte del excedente de viviendas nuevas. Pese a ello, el stock sigue siendo un 65,2% superior al que había en 2007, cuando comenzó la crisis. La AHE explica que los cambios en material fiscal -incremento del IVA y eliminación de la deducción por la compra para rentas superiores a 24.000 euros- "afectaron al calendario de compra de los hogares", lo que se manifestó en un repunte de transacciones en el segundo y cuarto trimestre del año. Para 2011, la AHE señala que " es probable que durante la primer mitad del año, y especialmente en el primer trimestre, el volumen de transacciones en el mercado pueda verse afectado de forma negativa" por el fin del efecto fiscal. Sin embargo, añade que “la necesaria estabilización del entorno económico y la recuperación de la confianza hacen prever que en el transcurso del año se vaya produciendo la reactivación de una parte de la demanda”. Se trataría de los compradores que en los tres últimos años “habían aplazado su decisión como consecuencia de las incertidumbres sobre la evolución económica y del empleo, así como sobre el comportamiento de los precios inmobiliarios en el corto y medio plazo”.
En cuanto a los precios, el estudio de Bankinter vaticina una caída adicional del 7% hasta finales de 2012. La entidad asegura que el mercado se encuentra en “cierta situación de bloqueo” porque los propietarios “no venden por debajo de un precio aceptable”.

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Fuente: El Mundo

Los promotores piden a la banca 72.000 millones para salir de la crisis

El presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) y de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), José Manuel Galindo, presentó ayer un plan para salir de la crisis que pasa por la concesión por parte de las entidades financieras de 72.000 millones de euros en créditos promotores para llegar en 2015 a construir unas 300.000 casas. El importe invertido por la banca se subrogaría progresivamente a los compradores finales de la vivienda. Galindo se mostró convencido de que existe capacidad (empresas promotoras) y materia prima (suelo en manos de bancos y cajas) para recuperar ese nivel de producción. Volver progresivamente a ese ritmo de actividad tendría repercusiones positivas en la economía y, sobre todo, en el empleo y no impediría que en los cuatro años que restan hasta entonces se siguiera absorbiendo el stock.  
Estos números están incluidos en la propuesta titulada Plan de reconversión del sector inmobiliario residencial que APCE hizo llegar recientemente al Ministerio de Fomento. La iniciativa contempla que este año podrían iniciarse unas 100.000 casas, casi un 10% más que en 2010, “siempre y cuando el sector contara con un volumen de crédito de 8.422 millones, frente a los 8.045 millones que obtuvo el ejercicio pasado”, explicó Galindo. El impacto de esta mejoría en la actividad equivaldría a 0,33 puntos porcentuales de crecimiento del PIB por cada 100.000 viviendas construidas y generaría 229.702 empleos. Galindo aseguró que si se aplicara el plan, en 2015 el sector ya aportaría casi un punto de crecimiento al PIB y la edificación de 300.000 pisos se traduciría en unos 642.000 empleos nuevos; además de un retorno fiscal de 28.800 millones
Los datos que manejan los promotores estiman que en la actualidad el volumen de créditos dudosos suma unos 180.000 millones, por lo que admiten que es complicado reclamar más préstamos. Pero Galindo subrayó que “si no hay financiación, no se podrá devolver el dinero”, con lo que si los promotores no vuelven a edificar, el problema del crédito al promotor no tendrá solución, insistió. Recordó que “el 62% de los activos inmobiliarios adjudicados por la banca procedentes de procesos concursales o quiebras corresponde a suelo, que deberá ser promovido en algún momento”. La implantación de estas propuestas solo generaría beneficios.
Los promotores se muestran convencidos de que con un mejor acceso al crédito, las cifras irían mejorando. En 2012 el crédito al promotor se incrementaría hasta sumar un saldo de 9.900 millones; de 12.760 en 2013; de 17.600 en 2014, y de 23.540 en 2015. Cifras que no se pueden sumar, ya que corresponden a los créditos concedidos a los promotores (cuya vigencia supera el año natural), a los que después se subrogan los particulares. Por último, proponen crear una tipología de vivienda más barata, “social y económicamente sostenible” que reduzca el riesgo de exposición del banco. Además, consideran necesario que el Banco de España modifique a la baja la ponderación del riesgo de los activos inmobiliarios para las viviendas económica y socialmente sostenibles, que cuenten con preventas realizadas.

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Fuente:El Economista, Cinco Días, La Vanguardia, La Gaceta, El País, La Razón

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