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Cómo pagar la hipoteca

La morosidad hipotecaria general supera el 6%, mientras que la de familias por compra de vivienda no llega al 2,5%. Es lo último que se deja de pagar. A pesar de las dificultades para hacer frente a la cuota hipotecaria no todas las historias acaban mal. En el BBVA han pasado hasta 105.000 clientes en busca de una solución, 46.000 con hipotecas; en La Caixa 160.000 en tres años (hasta finales de septiembre) y en Santander 3.000 entre los pasados meses de agosto y noviembre.

Pasados tres años de las primeras refinanciaciones, las entidades más que nunca comparten el interés con el cliente para que este no deje de pagar y no siempre esperan a que el problema se plantee, sino que se anticipan cuando hay un historial de pago, según Rocío Pérez Miles, responsable de Banca Minorista de BBVA. Fernando Herrera, secretario general de la asociación de usuarios de banca Adicae, aconseja que el cliente hable con la entidad cuando prevea algún problema: “si se espera a no poder pagar, negociará desde una condición más desfavorable”. 

 
En el trabajo se destaca que las entidades redoblan las medidas para evitar el impago de hipotecas. Las medidas extraordinarias, que no publican las entidades, son ‘trajes a medida’ para deudores de buena fe pero con grandes dificultades. Van desde la dación en pago, hasta rebajar el tipo de interés más allá de lo que consta por escrito y dar créditos complementarios por cantidades ínfimas para reducir la cuota al máximo posible. Las entidades también agrupan diferentes préstamos bajo el paraguas de la hipoteca para conseguir una única cuota más ajustada y advierten sobre las comisiones de la refinanciación. Con un camino cada vez más duro para la banca y los hipotecados, Pérez Mires afirma que “es un error pensar que los interés de la entidad son opuestos a los del cliente. El banco quiere que logre pagar. Lo que más daño nos hace es adjudicarnos los inmuebles porque -aunque no es comparable con el drama de una familia que pierde su casa- tiene un coste de la cuenta resultados”.  


En opinión de Herrera, las reunificaciones deben ser la última solución, porque conllevan soluciones parciales, ya que una ampliación de cinco o diez años en la hipoteca supone una reducción limitada en la cuota mensual. “Tal como está la ejecución hipotecaria, habrá casos en que constituya un mal menor, pero hay que ir con mucho asesoramiento y sin precipitación ya que las comisiones son elevadas”. Afirma que “este tipo de empresas no va a resolver el problema de un millón de hipotecados en riesgo” y que se requieren medidas extraordinarias como los embargos hipotecarios planteados por Adicae y que algunos ayuntamientos han aprobado como moción para elevar al Gobierno. Se pide que durante tres años se pueda eximir transitoriamente de pago a determinados hipotecados.  

simulador hipoteca

Fuente: El País

Los notarios plantean sus opciones a la dación en pago

Los notarios consideran que son necesarios numerosos cambios legales que beneficien a los consumidores y que eviten la entrada de muchos de los litigios en los tribunales. El vicepresidente del Consejo General del Notariado, Carlos Ollé, afirmó al referirse al sector inmobiliario, que son necesarias medidas legislativas que rescaten “este motor de nuestra economía”, la mayoría de ellas de orden económico, financiero, fiscal, jurídico y contractual.  
Se destaca la propuesta del notario Francisco Javier Gardeazábal para evitar las ejecuciones por falta de pago de los créditos hipotecarios y para no caer en la “controvertida dación en pago”. Plantea recuperar una vieja figura del Derecho Romano conocida como Pacto Marciano para evitar que el deudor, acuciado por la necesidad, ofrezca como garantía un bien de valor muy superior al del préstamo que recibe, con la posibilidad de perderlo en caso de incumplimiento de forma automática por la facultad de apropiación del acreedor. Mediante el Pacto Marciano se intenta evitar este riesgo, a través de una tasación que valore de forma justa la cosa (vivienda, valores, fondos, etc.) puesta como garantía. La medida se articula mediante la concesión de una opción de compra al acreedor. Si se produce el incumplimiento, el juego de la compensación permitirá al acreedor aplicar el importe de lo debido al pago del precio. Así, una vez determinado el valor justo de la cosa, el deudor tiene derecho a percibir la diferencia entre ese valor y el importe de la deuda. Se evita así el enriquecimiento injustificado del acreedor y se soslayan todos los inconvenientes del pacto comisorio (la apropiación por el acreedor). Esta última cantidad, señaló Gardeazábal, se pondrá a disposición del deudor o de sus acreedores posteriores, con lo que también se protege la posición de éstos. El Pacto Marciano debe ser expresamente pactado, en el momento de constitución de la hipoteca o después, y la tasación debe ser hecha por un tasador independiente. Además, se debe producir la extinción de las cargas posteriores al pacto, lo que supondría una normativa legal que expresamente la regulase. El acuerdo se realizaría mediante escritura pública entre la entidad acreedora, el deudor y el titular de la finca gravada con la hipoteca, o con un tercero designado mediante un poder irrevocable al constituirse el pacto.
El notario José Luis Martínez-Gil propuso la extensión de las subastas notariales voluntarias, pactadas en la escritura hipotecaria, con el procedimiento controlado por el notario, y el impulso a la figura del acta de depósito, en aquellos casos en que existen flecos pendientes de la compraventa acordada, cumplimiento de requisitos que pueden alterar el precio final o las discrepancias de los aspectos fiscales. El notario Manuel Ángel Rueda propuso una ley de armonización de las legislaciones autonómicas para unificar la clasificación del suelo, el planeamiento, el procedimiento de aprobación de los planes y su contenido, así como los procedimientos de designación del urbanizador y el constructor.

simulador hipoteca

Fuente: El Economista

Inmaculada R.Piñeiro, coordinadora del PSOE: "Que no haya sorpresas con la hipoteca"

La propuesta en torno a la dación en pago ocupa un lugar destacado en el programa electoral con el que el PSOE se presenta a las elecciones del 20-N. En una entrevista, la coordinadora del programa socialista Inmaculada Rodríguez Piñero, explica: “obligaremos a las entidades a que la ofrezcan al ciudadano. Ahora hay un desequilibrio entre la posición del banco y la del deudor, que se produce por falta de formación y de información. Exigimos que para contratar una hipoteca con carácter previo al contrato se dé un informe muy sencillo con todas y cada una de las condiciones del préstamo para evitar sorpresas”. “También que quede claro qué se paga al final por el bien que adquieres a través de la hipoteca”, añade.
Rodríguez Piñero explica que el PSOE propone una Ley de Insolvencia Personal, “que va a regular las condiciones para reequilibrar la situación e incentivar los acuerdos que puedan concluir en la dación en pago, pero desde una posición de acuerdo mutuo”. Descarta la dación con carácter retroactivo porque “sería un descalabro para el sistema financiero porque no se pueden cambiar las reglas a mitad de partido”. “Obligaría a los bancos a dotar más capital en sus balances y restringirían el crédito”, añade.
Sobre cómo lograr que fluya de nuevo el crédito, apuesta por potenciar la financiación pública con la creación de un holding (la Agencia Financiera Estatal) “para agrupar a todas las entidades públicas que prestan financiación”. Asimismo, niega que el impuesto sobre las entidades financieras vaya a restringir el crédito aún más ni ser repercutido en los clientes vía comisiones. “No se establecería hasta que no se haya terminado el proceso de recapitalización de las entidades financieras. En otros países europeos que han tomado esta medida y que hemos estudiado no se ha producido el efecto arrastre”.

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Fuente: Cinco Días

Adicae presenta una moratoria de tres años para procesos judiciales y embargos

El presidente de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), Manuel Pardos, ha presentado a la Oficina Económica del presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, una propuesta de moratoria que paralice los procesos judiciales y los embargos hipotecarios. La iniciativa, que ha sido presentada bajo la forma de Real Decreto, pretende ser una solución "inmediata y efectiva" y va dirigida a todos aquellos deudores que, con independencia de las condiciones de su préstamo, "se encuentren en grado determinado de dificultades económicas". Según Adicae, el objetivo del Real Decreto es que los consumidores puedan "tomar aire sin que penda de un hilo la posibilidad de ser objeto de un proceso judicial, que además lo dejaría con una deuda de por vida". La asociación ha asegurado que esta medida no tiene "ni el mismo contenido, ni enfoque, ni finalidad" que la adoptada por el Gobierno en el año 2008. Para Adicae, esa moratoria ha sido "una mera carencia subvencionada, ya que muy pocas hipotecas han podido beneficiarse de ella". La organización ha indicado que, de los 6.000 millones de euros habilitados en la línea del ICO para dicha propuesta, "sólo se han utilizado 73, un 0,08% del total". El Real Decreto de Adicae va dirigido a los deudores que tengan contratado un préstamo o crédito hipotecario destinado a la adquisición de su vivienda habitual, concedido por entidades financieras y empresas por un importe de hasta 200.000 euros, ampliable hasta 300.000, por un periodo máximo de tres años. Este límite temporal podría ampliarse otros dos años "siempre que existan más posibilidades de recuperación económica de la unidad familiar y por tanto de cumplimiento de las obligaciones hipotecarias adquiridas", según reza el Real Decreto. El solicitante deberá haber incurrido en tres o más impagos de la cuota hipotecaria mensual y las causas deben guardar relación con situaciones de desempleo, reducción de la jornada laboral, enfermedad de larga duración o sostenimiento de personas dependientes. De igual forma, Adicae pretende que también se beneficien de la moratoria aquellos deudores contra los que ya se haya iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria y que no haya concluido.

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Fuente: La Vanguardia

 

Ausbanc pide un período de carencia para clientes en paro

La Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc) plantea que en casos muy graves, con clientes afectados por desempleo de larga duración o incapacidad, se establezca un periodo de carencia total de amortización (capital e intereses) de entre 12 y 24 meses para reducir el impacto de las ejecuciones hipotecarias. Además, propone introducir la mediación previa, en sede judicial, entre el ejecutante y el ejecutado; que el deudor pueda solicitar un periodo de carencia de amortización de capital entre 12 y 24 meses, y que el banco no pueda adjudicarse la vivienda, ni para sí para otros, por una cantidad inferior al 90% del préstamo.

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Fuente:El Economista

La banca alarga siete años las hipotecas para no reconocer impagos

El crédito concedido para la compra de vivienda no ha descendido desde 2007 pese a la crisis gracias a la renegociación de las condiciones hipotecarias. Fitch alerta de la opacidad de estos procesos y de las prácticas de riesgo que se llevan a cabo. “A la hora de gestionar deudores morosos, los bancos y cajas están comportándose de forma demasiado flexible”, advertía hace unas semanas en un foro inmobiliario el director del departamento de estructurados financieros de Fitch, Juan David García, en alusión a la renegociación de créditos hipotecarios y a promotoras. Hace unos días, la agencia de calificación de riesgo emitió un informe en el que mostraba su “preocupación sobre la falta de información y de sostenibilidad en el medio plazo” que conllevan “las soluciones de refinanciación a disposición de los prestatarios en dificultades”. Entre otras prácticas de riesgo, detalla que las hipotecas que se alargan lo hacen de media en 80 meses, casi siete años. “Es un plazo excesivo”, expone García. “Está bien que se ofrezca flexibilidad ante los problemas, pero un plazo tan largo demuestra una debilidad manifiesta del deudor” que hace poner en duda la recuperación de la deuda, continúa el analista. “Si te comprometes a mantener un préstamo tienes que ser sensato, no lo puedes alargar siete años”, dice, aconsejando una política más conservadora a entidades que estarían dando préstamos a 40 años.
El número de renegociaciones hipotecarias ha ido aumentando en paralelo al alza del paro. Del informe de Fitch, sin embargo, se desprende que la banca está manteniendo artificialmente vivo parte del crédito para evitar reconocer impagos. Una práctica que ya se venía dando con las promotoras inmobiliarias y que se estaría extendiendo ahora a las familias. Las cifras del Banco de España reflejan que, pese a la crudeza de la crisis, el volumen de crédito para la compra de vivienda no ha descendido desde 2007. De hecho, ha aumentado. De los 591.546 millones de euros de inicios de 2008 se ha pasado a 614.432 millones en 2011.
Desde el sector reconocen que en el caso de préstamos hipotecarios la adjudicación de la vivienda se intenta evitar a toda costa. “Nos tenemos que ajustar a las posibilidades y necesidades de las familias siempre que podamos y estas tengan voluntad de resolver el problema. Como entidad, nos haríamos un flaco favor ejecutando la finca para volver a colocarla en el mercado con unas pérdidas añadidas”, dice el director general adjunto de Unnim, Enrique Lizaso. Por eso, los 118.000 embargos registrados en 2010 son una gota en el océano de 15 millones de créditos hipotecarios que los expertos estiman que hay en España. Fitch teme, sin embargo, que la subida de tipos iniciada por el Banco Central Europeo multiplique los embargos y las renegociaciones en los próximos meses.

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Fuente: Cinco Días

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