Noticias sobre Subasta

Los expertos coinciden en que una desaceleración como la que se está viviendo ahora podría llevar al Banco Central Europeo (BCE) a reconsiderar su idea de subir los tipos de interés en julio para no frenar el despegue, lo que se trasladaría casi de forma inmediata al euribor. El indicador al que están referenciadas más de cuatro millones de hipotecas en España siempre discurre muy parejo al precio oficial del dinero que fija el BCE. Pero mientras el banco central “deshoja la margarita”, el euribor sigue subiendo empujado por las palabras que pronunció el presidente del BCE, Jean-Claude Trichet, en la última reunión del organismo y que dejaban abierta la puerta a otra subida de tipos en julio. Y con su escalada, los bolsillos de los españoles sufren: el indicador está en junio en una media del 2,143% -el nivel más alto desde enero de 2009-, 0,859 puntos por encima del nivel que marcó en junio de 2010, lo que significa que los que los que tengan que revisar su hipoteca tomando como referencia el euribor de junio tendrán que pagar más. Para una hipoteca media de 150.000 euros, suscrita por un plazo de 25 años y con un tipo de interés de euribor más 0,8%, el incremento de la cuota mensual será de 65,16 euros al mes, o 781 euros al año.
Los aprietos de miles de familias para pagar su hipoteca tanto por el elevado desempleo como por la subida del euribor son cada vez mayores a la luz de los datos sobre desahucios publicados por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Según sus estadísticas, en el primer trimestre del año los procedimientos de desahucio se elevaron hasta los 15.491, un 36,3% más que en el mismo periodo de 2010. El organismo judicial explicaba que buena parte de los desahucios son un segundo paso tras las ejecuciones hipotecarias que permiten a los bancos y cajas subastar o quedarse con inmuebles ante el impago de los préstamos hipotecarios.
Para la banca, que las familias no puedan pagar sus hipotecas tampoco es buena noticia porque la esencia de su negocio es prestar dinero y recuperarlo con intereses, algo que ahora no logran. Quedarse con el inmueble tampoco es una buena solución porque, con la caída del valor de la vivienda, tienen que provisionar fuertes cantidades de dinero para compensar las depreciaciones. Una posible solución es refinanciar la hipoteca y alargar los plazos. Esta medida da oxígeno al hipotecado y a la entidad más opciones de recuperar su dinero. Sin embargo, la agencia de calificación de riesgos Fitch ha advertido recientemente de que los créditos se están alargando de media siete años, un plazo “excesivo” que pone en serio riesgo la posibilidad de que la entidad recupere todo lo prestado.

Los Registros de la Propiedad han comenzado a rechazar como cláusulas abusivas las incluidas en las escrituras hipotecarias por algunas entidades financieras, preferentemente pequeñas cajas de ahorros, en las que se incluye un valor de tasación para el mercado hipotecario y otra valoración bastante más baja para el caso de que se llegue a la subasta judicial en un proceso de ejecución de la vivienda por impago. De esta forma, mientras que el certificado de tasación incluido en la escritura da un valor determinado, el clausulado del documento notarial de préstamo hipotecario incluye una segunda valoración o lo hace mediante la inclusión de un valor denominado Total Responsabilidad, que supone una cantidad bastante menor que el valor ratificado por la tasadora.
En alguno de los casos la discrepancia de valores queda patente en la escritura en el apartado titulado Procedimiento Judicial-Jurisdicción en el que se indica que “a efectos de la ejecución hipotecaria las partes intervinientes tasan cada una de las fincas hipotecadas, como precio de las mismas a fin de que sirvan de tipo en la subasta las cantidades antes consignadas como total responsabilidad”. De esta forma, se indica que la entidad financiera cuenta con un valor del inmueble muy elevado para incluirlo en la emisión de bonos, células o participaciones en el mercado hipotecario y otro bastante más bajo por el que en caso de ejecución hipotecaria del cliente, la entidad puede hacerse con la vivienda por el 50% de una cantidad mucho más baja que la tasación oficial, si como está sucediendo en la actualidad en multitud de casos, el procedimiento se declara desierto. Esta reducción al 50% sobre el valor de tasación de la vivienda está regulado en el artículo 671.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y tiene su origen en la garantía de que la vivienda no sea adjudicada por un precio desproporcionadamente bajo sobre el valor del inmueble, lo que supondría un enriquecimiento injusto del acreedor, puesto que de otra forma el precio de la vivienda podría llegar a cantidades ridículas. Sin embargo, en la práctica se ha convertido en el precio generalizado de adjudicación de las subastas, lo que ahora se agrava por efecto de la doble tasación.
En otros de los casos, la caja incluye en el clausulado un valor bastante inferior al que consta en la tasación protocolizada que acompaña a la escritura, lo que podría ser interpretado como un simple error a la hora de inscribir el valor de tasación incluido en el articulado, un error que se repite en otras escrituras de las mismas entidades financieras. En estos casos, la hipoteca puede ser inscrita parcialmente en el Registro de la Propiedad, con excepción del procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, es decir, el procedimiento de subasta por impago. Otro asunto es el de los intereses moratorios, sobre los que los registradores no pueden calificar y que en gran parte de los casos superan el 18%, últimamente declarados abusivos por los jueces.

simulador hipoteca

Fuente: El Economista

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) va a poner en marcha en internet un “observatorio de problemas y abusos hipotecarios” que permitirá crear “una red de alerta” sobre las prácticas “tóxicas” de las entidades financieras en materia de hipotecas. La idea se tomó el sábado tras celebrar convenciones en distintas ciudades españolas en las que se analizaron los problemas hipotecarios de los consumidores y las vías de solución.    
Fernando Herrero, secretario general de Adicae, dijo que en esas convenciones, los participantes (políticos, sindicalistas y ciudadanos) pusieron de manifiesto la necesidad de que se aborde la regulación de sobreendeudamiento de las familias y se reforme la Ley Hipotecaria para que la entrega de la vivienda sirva para saldar la deuda. También se expresó la necesidad de que el Gobierno y las instituciones acometan con “amplitud de miras” el problema de las personas que no pueden hacer frente a su hipoteca, que debe ser tratado como un asunto global y no individual. Herrero señaló también que se decidió impulsar que los consumidores que han visto embargadas su viviendas verifiquen que las entidades que han subasta sus pisos no han obtenido beneficios por ellos.

cambio hipoteca

Fuente: La Vanguardia, La Gaceta

Sentencias contradictorias han abierto el debate sobre un modelo que obliga a seguir pagando la deuda tras el embargo de la vivienda. En este reportaje se comenta que existen infinidad de cambios posibles, aunque el más drástico sería aprobar la dación de la vivienda como pago único para eximir de más responsabilidades. Desde la Asociación Hipotecaria de España (AHE) exponen que una modificación de este calibre endurecería las condiciones bajo las que se permite firmar una hipoteca. Podrían rebajar, por ejemplo, el porcentaje del coste que ayudan a sufragar. El argumento principal, no obstante, es que ante el riesgo de salir perdiendo si el precio de la vivienda cae, la banca exigiría más dinero y mayores garantías para conceder un crédito sobre un inmueble. “El valor del mercado se ha devaluado porque fue la propia banca quien lo hinchó durante muchos años para así ir firmando hipotecas cada vez más caras”, responde Rubén Sánchez, portavoz de la asociación de consumidores Facua. “En cuanto a que las condiciones se endurecerían si bastara con entregar la casa para saldar la hipoteca, eso es como cuando se obligó a las operadoras de telefonía a cobrar por fracción, en lugar de embolsarse minutos completos. Decían que tendrían que subir las tarifas. Pero no es que sea más caro, es que se habían acostumbrado a ganar dinero de más a costa de sus clientes". Existen, por otra parte, cambios en el reglamento menos drásticos, que podrían equilibrar el sistema. Uno de los aspectos diferenciales del modelo español es el que se produce al subastar los pisos de quienes no pueden hacer frente a los pagos de las cuotas. Si la subasta queda desierta, algo que según fuentes del mercado ocurre frecuentemente en esta crisis, el banco acreedor tiene derecho a adjudicarse la casa “desde el 50% del valor” de su tasación original. El “desde” resulta simbólico, explican los expertos, pues nadie paga más del mínimo exigido. Será esta cifra, y no el valor actual de inmueble, la que se descuente de la deuda del cliente antes de seguir reclamándole nuevos pagos. El escenario resulta extremo, teniendo en cuenta que el descenso medio de las viviendas en España ha sido de entre el 13% y el 20%, lejos del 50% que se impone en este procedimiento. Una nueva tasación del inmueble y la aceptación del 100% del valor a la hora de descontar la deuda podría resultar más apropiado. Esta es una de las tesis defendidas por la Audiencia de Navarra en su sentencia a favor del cliente. En el Colegio de Registradores recuerdan, además, que el banco puede vender los inmuebles más tarde a un precio superior, incluso superando el total del crédito pendiente, y aun así, seguir exigiendo la deuda al ejecutado. Supervisar estas operaciones, o elevar el precio mínimo de adjudicación del 50% al 75% del precio escriturado, son otras de las alternativas a estudiar.
Una posibilidad más sería facilitar la entrada de nuevos pujantes a las subastas de inmuebles embargados. “Para acudir a ellas hay que consignar un 30% del valor de tasación original. Una solución sería bajar este porcentaje para que el simple hecho de intervenir en una subasta no fuera tan costoso”, expone Daniel Jiménez, director del departamento de Derecho Procesal y de arbitraje del bufete de abogados Ashurst. Desde UGT, además de pedir que se estudie la dación en pago, y un alquiler ventajoso para el desahuciado, reclaman la creación de un organismo mediador que arbitre entre la entidad y el cliente para permitir una negociación previa e impedir la subasta directa del inmueble.

simulador hipotecas

Fuente: Cinco Días


  

Por primera vez, un tribunal español da la razón a un ciudadano a quien una entidad bancaria, el BBVA, siguió exigiendo el pago de una hipoteca pese a que, a causa de la morosidad, la entidad se quedó con el inmueble en subasta. La Audiencia de Navarra ha ratificado la decisión del juez de primera instancia y considera que “el valor de la finca, no obstante el resultado de la subasta, es suficiente para cubrir el principal de la deuda reclamada”. La entidad financiera alegó que pese a quedarse con el piso, el valor del mismo había descendido de 75.900 euros ‐el precio por el que se tasó para posteriormente formalizar la hipoteca‐  a 42.895 euros. En cambio, tanto la sentencia en primera instancia como la resolución de la Audiencia de Navarra, consideran que “lo cierto es que el banco se adjudica una finca que él mismo valoraba en una cantidad superior” a la del préstamo hipotecario concedido. Los jueces desestiman la nueva tasación aportada por el BBVA. El banco ha anunciado que recurrirá el fallo judicial, que tilda de arbitrario, ante el Tribunal Supremo.
Para la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), esta sentencia da la razón a la reivindicación de la fórmula de la dación en pago, que se permite o fomenta en otros países. PAH ha anunciado que propondrá trasladar este precedente a las ejecuciones hipotecarias en curso. Asimismo, se informa que diversas entidades, entre ellas sindicatos, asociaciones de consumidores y entidades vecinales, ultiman la presentación en el Congreso de los Diputados de una iniciativa popular a favor de la dación en pago.  

cambio hipoteca

Fuente: Expansión, El Mundo