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Noticias sobre Subrogación

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Los bancos tienen que informar de la existencia de cláusulas suelo en las subrogaciones

El banco tiene la obligación de informar a los compradores de vivienda que se subrogan en créditos hipotecarios de los promotores sobre la existencia de cláusulas suelo y sus consecuencias, aunque la entidad bancaria no intervenga formalmente en la venta de la vivienda. Así lo ha determinado una sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, de 5 de febrero de 2015, que anula, por abusiva, una cláusula suelo, al determinar que tiene una importancia fundamental para el comprador disponer, antes de la firma del contrato, de información sobre las condiciones establecidas y las consecuencias que acarrean. El magistrado Almenar Belenguer, se aparta así del criterio del Banco de España por entender que la entidad de crédito no puede quedar relevada de sus obligaciones por el hecho de no participar en el contrato de compraventa y subrogación. La entidad debe responder por el promotor que no cumple con el deber legal de informar sobre las condiciones del préstamo, sea por responsabilidad propia de acuerdo con el artículo 1902 del Código Civil sea por responsabilidad por hecho ajeno, según establece el artículo 1903 del Código Civil. Para el magistrado el banco debe autorizar la subrogación, por lo que, si lo hace con carácter general y sin cumplir con el deber de información individualizada, ha de asumir las consecuencias, puesto que en otro caso “se abriría la puerta a posibles fraudes de ley”.

Bankinter baja el tipo fijo inicial de su Hipoteca Barata

Bankinter fue la primera entidad financiera en reducir el diferencial de sus hipotecas por debajo del 2% en 2013 con su Hipoteca Sin Más a euríbor más 1,95% y ahora ha dado un nuevo empujón a su oferta al bajar el precio del tipo fijo inicial. Ha reducido en 100 puntos básicos el tipo de interés de salida de su hipoteca variable. A partir de ahora, el tipo de interés durante los primeros doce meses se reduce hasta el 2,9%, desde el 3,9% anterior. Además se elimina la obligación de contratar un seguro de protección de pagos para obtener ese tipo de salida. El diferencial sobre el euríbor a partir del primer año continua siendo el 1,95%, en función de la contratación de un paquete de productos que permiten obtener ese diferencial: domiciliación de nómina con tres recibos, contratación de un seguro de vida y de unseguro de hogar. No contratar alguno de estos tres productos incrementaría ese diferencial en un 1% (sin nómina o sin seguro vida) o en un 0,25% en caso de no contratar seguro de hogar. Esta hipoteca no tiene cláusula suelo, y tampoco tiene comisión de apertura ni cancelación anticipada. Sí tiene, en cambio, una comisión por desistimiento en caso de subrogación a otra entidad, del 0,50% los primeros 5 años y del 0,25% para el resto de años. El plazo de amortización es de hasta 30 años y la financiación máxima es del 80% del valor de tasación de la vivienda, el cual tiene que ser igual o superior a 150.000 euros. Además, los titulares deben tener unos ingresos netos que sumen los 3.000 euros al mes.

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ING Direct lanza una nueva campaña de hipotecas "preconcedidas"

ING Direct ha lanzado una nueva estrategia de hipotecas “preconcedidas” para sus 2,8 millones de clientes con la que quiere reforzar su negocio de concesión de créditos, que hasta ahora ha ocupado un lugar secundario en la estrategia de la filial española del grupo holandés ING. La nueva Hipoteca Naranja Preconcedida ofrece préstamos de más de 200.000 euros para la compra de vivienda, con un plazo de amortización de hasta 40 años y un tipo de interés del euríbor más 2,29% (siempre que el cliente contrate con el banco un seguro de vida, por 30 euros al mes, y un seguro de hogar, con una prima de 160 euros al año). Los clientes seleccionados por el banco reciben una oferta ajustada a su capacidad económica, con condiciones vinculantes. “Con la Hipoteca Naranja Preconcedida hemos logrado simplificar la vida a nuestros clientes, eliminando la complejidad del proceso, evitándoles el papeleo y reduciendo los plazos de firma”, explican desde la entidad. En el caso de que la vivienda que el cliente va a adquirir se trate de su residencia habitual, ING Direct ofrece financiación hasta el 80% del valor de tasación, mientras que en el caso de segundas residencias este ratio baja hasta el 75%. ING también está promocionando este producto para aquellos clientes que ya tienen una hipoteca con otro banco y que quieran subrogarse con una Hipoteca Naranja. Este crédito no conlleva ningún tipo de gasto adicional: ni comisión de apertura, ni de cancelación total o parcial, ni de subrogación. Estas hipotecas no tienen cláusula suelo.

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Fuente: Cinco Días

La OCU denuncia la subida de los gastos notariales

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha denunciado que con la entrada en vigor el pasado 12 de mayo del nuevo real decreto sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero vuelve a subir los gastos notariales. En su opinión, la disposición adicional segunda de la normativa permite que el arancel de las cancelaciones de hipotecas como las novaciones y subrogaciones dependa del importe del préstamo solicitado en su día. Según los cálculos de la organización de consumidores, “con el nuevo arancel, pasar por el notario para cancelar una hipoteca cuyo capital inicial fue de 150.000 euros nos costará 137 euros con una sola copia, frente a los 50 euros hasta ahora vigentes”. Además, indica, “por muy bajo que sea el importe de la hipoteca, el notario cobrará un mínimo de 90 euros. En el caso del registrador y para el mismo préstamo, la minuta ascenderá a 84 euros, frente a los 28,85 euros vigentes (mínimo 24 euros).

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Fuente:El País

Otra forma de aplicar la dación en pago

Frente al planteamiento de otras fuerzas políticas que en la pasada legislatura se negaron a legislar sobre la dación en pago, el código de buenas prácticas aprobado mediante real decreto para evitar que las familias con menos recursos pierdan su vivienda supone un claro avance, según subrayan algunos expertos jurídicos consultados. Sin embargo, la mayoría coincide en que se ha quedado corto en muchos aspectos.
El presidente del Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de España, Jaime Cabrero, lamenta que no se haya aprobado con rango de ley y que se limite a un sistema voluntario, aunque las entidades que se adhieran al mismo estén obligadas a su estricto cumplimiento. “Además, por las condiciones económicas que tienen que cumplir los hogares, serán muy pocas las familias que se beneficien de estas nuevas reglas cuando el problema de los desahucios sigue creciendo por el agravamiento de la crisis y el aumento del paro”, subraya.
Los agentes de la propiedad inmobiliaria lamentan que su opinión no haya sido tenida en cuenta a la hora de regular la dación en pago. “Aunque ahora con este código vaya a ser menor el número de familias que termina perdiendo su casa, nosotros propusimos al Ejecutivo que antes de cancelar definitivamente una hipoteca por la que el propietario va a entregar la casa al banco (y si ha decidido no permanecer en ella de alquiler), ese inmueble y el crédito se ofreciera a otros posibles compradores”, explica Cabrero. De haber incluido el código este planteamiento, los agentes de la propiedad inmobiliaria sostienen que el banco ahorraría costes porque no terminaría quedándose con la vivienda. Los potenciales compradores de la casa sobre la que se ha aplicado la dación en pago no tendrían que pagar los gastos de constitución de hipoteca puesto que podrían subrogarse al crédito original y, por tanto, se reactivaría el mercado inmobiliario. “Nosotros, a petición del banco, podríamos actuar como intermediarios en la búsqueda de esos nuevos compradores. Creemos que es una propuesta sólida, que genera actividad económica y con la que salen beneficiados todos”, sentencia Cabrero.
Otra de las cuestiones que incluye el código y que no gusta a numerosos expertos y colectivos sociales es la condición de que estas nuevas medidas que deberán aplicar bancos y cajas no podrán ser ofrecidas a las familias cuyos procedimientos de ejecución hipotecaria estén ya iniciados. Aunque en los últimos años se ha especulado mucho con las cifras de ejecuciones hipotecarias, hasta el momento el sector parece dar por bueno ese volumen de 350.000 procesos abiertos desde el inicio de la crisis, según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Ahora, y dado que existe un marco regulatorio más definido, es probable que mes tras mes pueda hacerse un seguimiento de cuantas  refinanciaciones se ponen en marcha y cuántas de ellas culminan en una dación en pago.

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Fuente: Cinco Días

La compra de una vivienda no se anula aunque se niegue la hipoteca

La situación de crisis económica y la dificultad de los compradores de vivienda a la hora de obtener un préstamo hipotecario por la falta de crédito no pueden utilizarse por los firmantes de un contrato de compraventa para resolver dicho pacto, ya que esa falta de financiación no constituye un supuesto de “imposibilidad sobrevenida”. Esta es la conclusión a la que llega una sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 14 de Valencia, con fecha de pasado 8 de marzo, que se basa para ello en la doctrina mantenida por el Tribunal Supremo. El fallo resuelve el caso de una familia que, habiendo firmado un contrato de compraventa de vivienda, no pudo obtener la financiación para hacer frente al pago del precio ni subrogarse en el préstamo hipotecario, ni tampoco cumplir con las obligaciones de recepción de la vivienda, otorgamiento de escritura pública o abono del resto del precio. La sentencia considera que el hecho de que una sola entidad bancaria negara el préstamo hipotecario, o incluso “la crisis económica y las mayores dificultades que en esta situación pueden existir para obtener préstamos hipotecarios”, no eximen al comprador de “acreditar la influencia e incidencia que esta particular y penosa situación económica ha tenido en su imposibilidad de financiación sobrevenida y no imputable a ella”.  

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Fuente:El Economista

Comisiones que aprietan

El Banco de España acaba de publicar la tabla de comisiones bancarias que se aplican (cierre de febrero de 2012) sobre los importes formalizados en los créditos y préstamos hipotecarios. Todas las comisiones generales vinculadas a una hipoteca (estudio, apertura, subrogación de deudor y cancelación anticipada) son más elevadas que hace un año. Y aún más que hace dos. Además, del análisis de la información se concluye que las diferencias de las comisiones entre entidades se va agrandando, señalando que el caso más llamativo es el de la comisión de estudio: si bien la media se sitúa en el 0,89%, hay entidades que llegan a cobrar el 2,5% sobre el importe formalizado.

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Fuente: El País

La venta de vivienda subirá un 6%

El stock de viviendas en España será inferior a 500.000 unidades a finales de 2011, según estimaciones del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), debido a un crecimiento de las compraventas del 6% este año y al aumento de la inversión extranjera, especialmente del norte de Europa. José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del IPE, destacó la existencia de una demanda “embalsada” en distintas zonas, como Madrid o Barcelona, y consideró beneficioso recuperar la deducción por compra de vivienda para “una mayor aceleración” del proceso de absorción. Pérez advirtió del ritmo más lento que seguirá el drenaje del stock en la costa.
El director de la Cátedra Inmobiliaria concluyó que el sector ha tocado fondo y sólo se puede esperar recuperación. Subrayó que es buen momento de comprar una vivienda. En cuanto a las hipotecas, el informe del IPE también percibe un cambio de tendencia. Según Pérez, el volumen de negocio hipotecario, tras haber tocado su punto más bajo, se ha estabilizado gracias a la subrogación de créditos propiedad de las entidades financieras. “A partir de ahí, solo se puede esperar que crezca la concesión de créditos”.

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Fuente: La Gaceta, Expansión


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