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El euríbor sigue en mínimos históricos pero no se traduce en más contrataciones de hipotecas

Concesión hipotecas


El índice de referencia para la mayoría de las hipotecas españolas, el euríbor, continúa su racha a la baja y se mantiene en mínimos históricos en marzo. Esto supone que las hipotecas que tengan que revisarse en este período podrían abaratarse en más de 50 euros. Por ejemplo, si tomamos como referencia un préstamo de 120.000 euros a 20 años con un diferencial de euríbor más 1%, la diferencia podría suponer más de 4 euros al mes.

Con esta situación y, tras llegar a cifras negativas en 2016 que, como hemos dicho, se mantienen, sumamos ya dos años en los que las políticas del Banco Central Europeo provocan que el índice hipotecario alcance cifras mínimas nunca antes vistas desde que existen registros. Una situación que comenzó en 2012 y que resulta un alivio para las familias endeudadas.

Las hipotecas suponen para los bancos un riesgo mucho menor que otro tipo de financiación como la empresarial, con una tasa de créditos dudosos del 4,7%, en el caso de las familias, frente a morosidades del 24% por parte de los empresarios, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Pero, pese a ello, y a unos precios del alquiler cada vez más desorbitados, se conceden menos hipotecas. En septiembre de 2017, el saldo de las hipotecas ascendía a 501.769 millones de euros, 20.000 millones de euros menos que solo seis meses antes y unun descenso anual de un -2,8%.

Parece, por tanto, que la situación del euríbor incentiva más la devolución de préstamos ya firmados que la contratación de otros nuevos, algo en lo que influye también las más restrictivas condiciones impuestas por las entidades bancarias para su concesión.

En este contexto y, utilizando la amenaza a medio plazo de que el índice de referencia acabará subiendo, los bancos apuestan cada vez más por créditos hipotecarios a tipo fijo. Un seguro para ellos que puede resultar beneficioso a algunos clientes. Casi cuatro de cada diez, optan a día de hoy por este tipo de hipotecas.

Publicado el: 09/05/2018 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
La venta de vivienda subirá un 6%

El stock de viviendas en España será inferior a 500.000 unidades a finales de 2011, según estimaciones del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), debido a un crecimiento de las compraventas del 6% este año y al aumento de la inversión extranjera, especialmente del norte de Europa. José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del IPE, destacó la existencia de una demanda “embalsada” en distintas zonas, como Madrid o Barcelona, y consideró beneficioso recuperar la deducción por compra de vivienda para “una mayor aceleración” del proceso de absorción. Pérez advirtió del ritmo más lento que seguirá el drenaje del stock en la costa.
El director de la Cátedra Inmobiliaria concluyó que el sector ha tocado fondo y sólo se puede esperar recuperación. Subrayó que es buen momento de comprar una vivienda. En cuanto a las hipotecas, el informe del IPE también percibe un cambio de tendencia. Según Pérez, el volumen de negocio hipotecario, tras haber tocado su punto más bajo, se ha estabilizado gracias a la subrogación de créditos propiedad de las entidades financieras. “A partir de ahí, solo se puede esperar que crezca la concesión de créditos”.

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Fuente: La Gaceta, Expansión

El adelanto de compras por los cambios fiscales salva el año inmobiliario

2010 se cerró con un aumento de la venta de viviendas del 5,9% en España. Un total de 491.000 casas cambiaron de manos el año pasado. Casi seis de cada diez  fueron ventas de segunda mano; el otro 40%, de obra nueva, según las cifras del Ministerio de Fomento basadas en transacciones ante notario. En seis comunidades autónomas, las compras continúan a la baja: Andalucía, Cantabria, Extremadura, La Rioja, Navarra y Murcia. En estas dos últimas, se registraron caídas de ventas del 12,3% y el 16,3%.
La recuperación en las ventas llega después de un ejercicio muy irregular, marcado por dos momentos clave. Por una parte, la subida del IVA del 6% al 7%, que disparó las transacciones del segundo trimestre (con 153.164); por otra, la eliminación de la desgravación por compra de venta habitual para las rentas superiores a 24.000 euros. Esta desaparición empujó en el cuarto trimestre, con 150.268 compraventas, un 14,2% más que en 2009. El sector lo recibió con alivio, ya que durante el tercer trimestre, la relajación de ventas le había hecho temer que 2010 sería el cuarto año de caída sostenida. Aún así, el director general de Aguirre Newman, Ángel Aguirre ve en la mejora “un espejismo” producido por el “efecto llamada” de los cambios fiscales, y augura que las ventas de enero y febrero reflejarán “claramente un descenso”. Fernando Encinar, fundador de Idealista destaca que si el año pasado ha cerrado al alza no es tanto por una recuperación real como por “lo malo que fue 2009”. Cree que el sector ha tocado fondo, pero que todavía “queda viacrucis”. La clave, “es el precio, que todavía tiene recorrido a la baja”. El resto de indicadores que podrían contribuir a la mejora del sector son negativos: acceso al crédito, paro y poder adquisitivo de los compradores. En cualquier caso, Encinar ve como signo de “vuelta a la normalidad” que la segunda mano vuelva a superar a la obra nueva. El catedrático José García Montalvo coincide en que la clave de la recuperación “está en el precio” y augura un futuro “que no pinta muy bien, porque aunque la necesidad existe, además del sobreprecio las condiciones macroeconómicas no son buenas”.
Sobre el precio en España el índice que elabora The Economist señala que la vivienda todavía está sobrevalorada en más de un 40%, pese a haber caído un 6,3% en el último trimestre de 2010 y un 3,5% al cierre del ejercicio. La publicación británica calcula que la vivienda ha subido un 157% en los últimos 14 años. Expertos españoles consideran que el cálculo de The Economist es exagerado. Julio Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario, explica que “hay muchas formas de alorar la sobrevaloración de viviendas y ésa no creo que sea la fórmula más adecuada. El precio se tiene que ajustar, sobre todo si se produce una subida de los tipos de interés, pero un ajuste del 43% me puede parecer excesivo”. La firma de inversión Morgan Stanley prevé que este año el precio de la vivienda seguirá cayendo y lo hará entre un 5% y un 10%. En España existe recorrido a la baja ya que, según su informe, los ajustes en el sector inmobiliario desde 2008 han sido mayores en países como Reino Unido, Estados Unidos o Irlanda, donde los pisos han caído entre un 25% y un 50%. La firma considera, además, que la morosidad de los créditos hipotecarios seguirá aumentando.

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Fuente:El País, Expansión

La banca y su atracón inmobiliario

José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, comenta que algunos analistas han creído ver discrepancias significativas entre los datos publicados por el Banco de España y los datos de las entidades. De hecho, se dice que el gobernador, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, está pensando en someter a las entidades a una auditoría en profundidad.
La reciente solicitud del regulador para que bancos y cajas de ahorros mostraran con detalle su exposición inmobiliaria hacía referencia a la finalidad del crédito. “Por tanto, y suponiendo que todas las entidades han utilizado este criterio (no es seguro, pues muchas no lo hacen y otras hablan solo de actividades   inmobiliarias sin saber si incluyen también la construcción, sería lógico encontrar cierta discrepancia entre los datos publicados por el Banco de España y los últimos datos ofrecidos por los bancos”. Indica el autor que “ahora sabemos que el 57% del crédito a empresas constructoras e inmobiliarias está efectivamente asociado a suelo y viviendas. Hemos conocido también que el suelo representa el 26% del crédito con garantía hipotecaria al sector inmobiliario. Más preocupante es que el suelo suponga el 68% de los activos adjudicados de promotores y constructores. Finalmente sabemos que los créditos hipotecarios por adquisición de viviendas por encima del 80% del valor de tasación alcanzan el 17,5% y que tienen, como por otra parte era de esperar, una morosidad muy superior a los créditos por cantidades inferiores. En este punto sí que existe un tema preocupante y que requiere de especial atención por parte del Banco de España”. Señala cómo la ratio de crédito sobre el valor de tasación está también muy afectada por la sobretasación. “La ratio real sería mucho mayor incluso su se calculara sobre el valor de mercado de la vivienda en el momento de la compra”.
Comenta García Montalvo que “la banca en España siempre acaba dándose un atracón de ladrillos y solares cuando hay una crisis”. Compara la situación actual y la de   crisis anteriores. Apunta que esta vez hay diferencias importantes. “El volumen del atracón actual es muy superior a las crisis del pasado”. Mientras en el ciclo inmobiliario expansivo de finales de los 80 se iniciaron menos de 300.000 viviendas anuales, en el ciclo de comienzos de siglo se iniciaron 650.000 de media anual. Además, los tipos de interés cayeron espectacularmente desde la crisis de 1993, mientras que en la actualidad no existirá esta ayuda para reactivar  la compra de vivienda. Incluso podría pasar lo contrario visto el rápido ritmo de crecimiento de Alemania”. El nivel de endeudamiento familiar y empresarial está en niveles “astronómicos” en comparación con el año 1993 y “además, las crisis pasadas fueron fundamentalmente causadas por shocks económicos que se transmitieron a problemas de demandas de viviendas. En la crisis actual el origen es justamente el sector inmobiliario y, más justamente, su financiación”. Recuerda que el secretario de Estado de Economía apuntaba recientemente que sin la lacra del sector inmobiliario la economía española habría crecido un 1,6%.

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Fuente:La Vanguardia

 

Las pérdidas del ladrillo en España lastran a Barclays

La entidad británica Barclays ha tenido que aumentar los saneamientos y provisiones para hacer frente a su riesgo inmobiliario en España, lo que ha lastrado a su unidad de negocio de Europa Continental, en la que ha sufrido pérdidas tanto en el negocio corporativo como en el de particulares.  
Barclays obtuvo en 2010 unos beneficios netos consolidados de 3.564 millones de libras (4.241 millones de euros), con un aumento del 36% frente al año anterior. Sin embargo, la mala evolución en España ha provocado que entren en pérdidas sus divisiones de negocio de banca corporativa, con 631 millones de libras, y de banca minorista de Europa occidental, con 139 millones de números rojos antes de impuestos. En ambos casos, la causa de las pérdidas es la mala evolución del negocio español. En banca corporativa, Barclays ha reconocido un deterioro de activos en España de 898 millones de libras (1.068 millones al cambio actual), debido a “las deprimidas condiciones de mercado en los segmentos de construcción y promoción inmobiliaria”, incluidos algunos casos concretos significativos de empresas en particular, a las que el banco no cita. Barclays señala en sus cuentas que tiene una exposición al sector de la construcción y promoción inmobiliaria en España de 2.951 millones de libras (algo más de 3.300 millones de euros).
Las hipotecas que concede Barclays en España suelen ascender al 58% del valor del inmueble adquirido. La entidad reconoció que un 12% de su cartera es de alto riesgo, es decir, que la cantidad prestada supera el 85% del precio de la vivienda o local.

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Fuente: El País, Expansión, El Economista, La Vanguardia y ABC
 

La supresión de la ayuda fiscal intensifica la rebaja de precios de los pisos

Los precios de la vivienda descendieron en enero un 5% anual de promedio, según el índice de mercados inmobiliarios españoles que elabora la tasadora Tinsa. Este descenso es más acusado que la depreciación del 3,9% con que cerró 2010. La firma estima que en términos acumulados, las casas se han abaratado un promedio del 19,6% desde máximos. Explica que como continúa la sobreoferta, los precios aceleran sus rebajas. Si ya en la recta final de 2010 los descensos eran cada vez más abultados debido a la atonía de las ventas, la supresión de la deducción fiscal por compra de vivienda, considerada históricamente como uno de los acicates de los precios de los pisos, ha motivado que las rebajas de precios hayan vuelto a acelerarse en el arranque de 2011. Y es que al desaparecer dicha ayuda, se elimina uno de los pocos alicientes que quedaban para adquirir piso en un entorno económico tan negativo como el actual. Se trata con ello de animar a la lánguida demanda, descorazonada por lo que considera unos precios todavía elevados y por las incertidumbres que acechan a la recuperación.
Todas las zonas registraron en enero descensos de precios. La mayor caída interanual se la anotó la costa mediterránea, que en el primer mes del año protagonizó una bajada del 8,4%, frente al 6,8% del mes anterior, y situó los precios en valores de 2004. Tras la costa se situaron las capitales y grandes ciudades, donde los precios cayeron un 6,5% anual, frente al 5% del mes
anterior.    

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Fuente: Cinco Días, Expansión, La Vanguardia y El Economista

Publicado el: 14/02/2011 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
El fin de la desgravación disparó un 43% los créditos hipotecarios en diciembre

El fin de la desgravación fiscal por compra de una vivienda tuvo un efecto positivo. La  mayor demanda por parte de los clientes y la necesidad de la banca para dar salida a los inmuebles adjudicados disparó el importe de nuevos préstamos un 43% en diciembre. Las entidades financieras concedieron más de 9.712 millones de euros para esta finalidad, cantidad que se aleja sustancialmente de los volúmenes de otros meses del pasado año. Únicamente en junio el importe se acercó a estos niveles, lo que se debió al aumento del IVA a partir de julio.  
Los créditos para compra de vivienda fueron los únicos que aumentaron en diciembre. El resto mantuvo su tendencia de caída iniciada hace tres años. Asimismo se recuerda que no se espera para los próximos meses una mejoría del flujo crediticio. Las nuevas normas sobre solvencia que contempla aprobar el Gobierno este mes endurecerán, según los analistas, las condiciones que aplican las entidades a la hora de conceder un préstamo. El propio sector ha advertido una caída mayor de la financiación.

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Fuente: El Economista

La contratación de hipotecas de 2010 retrocede al nivel de 2001

La caída de las ventas de vivienda, unida al cierre del grifo del crédito, ha provocado un desplome de la actividad hipotecaria. A falta de los datos de diciembre, el año pasado se suscribieron 565.788 hipotecas sobre viviendas, lo que significa la mitad de los préstamos firmados en 2007 y retroceder a los niveles de 2001 y 2000.  
Ni siquiera la inminente desaparición de la deducción fiscal por compra de piso para las rentas superiores a 24.100 euros anuales pareció animar las compras a finales de 2010 lo suficiente como para recuperar las tasas positivas. Así, según las cifras publicadas ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en noviembre se contrataron 44.186 hipotecas sobre viviendas, un 14,6% menos que el mismo mes de un año antes, descenso que contrasta con la disminución del 24% de octubre. Con esta ya son siete las caídas consecutivas, lo que hace que la tasa anual acumulada siga instalada en variaciones negativas (‐6,2%). Sumadas a los préstamos suscritos los diez meses anteriores, hasta noviembre se firmaron 565.788 hipotecas, cifra significativamente menor a la de ejercicios anteriores. Suponiendo que en diciembre se contrataran los mismos créditos que en noviembre, 2010 finalizó con poco más de 610.000 préstamos concedidos, lo que representa la mitad que en 2007, último año antes del estallido de la burbuja y volver a los niveles registrados a comienzos de la década de los 2000.
En cuanto al importe medio de estos créditos, éste alcanzó en noviembre los 114.258 euros, un 1,8% menos que en igual mes de 2009, mientras que el capital total prestado disminuyó un 16,2% en tasa interanual, hasta sumar los 5.048,6 millones de euros. En el cómputo global destaca como durante noviembre se constituyeron 67.206 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas, dentro de las que se incluyen las viviendas, lo que representa un retroceso del 18,9% anual.
La Rioja y Castilla y León fueron las dos únicas comunidades autónomas que presentaron una tasa de variación positiva (30,4% y 7,6%, respectivamente), mientras que las evoluciones más negativas se dieron en Cantabria (con una caída del 36,1%) y Canarias (del 32,6%). Las regiones con mayor importe medio por hipoteca fueron Baleares (189.960 euros) y Madrid (187.925 euros). Las que tuvieron mayor número de cancelaciones fueron Andalucía y Comunidad Valenciana.

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Fuente:Cinco Días, El Economista, Expansión, La Razón

Publicado el: 04/02/2011 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
BBK y Unicaja, las menos "enladrilladas" y las más saneadas

Las cajas de ahorros están revelando estos días su exposición al sector constructor y promotor. De los datos ofrecidos hasta el momento, BBK y Unicaja destacan como los grupos menos ‘enladrillados’ a excepción de Bankinter. En el caso de BBK, que incluye ya los activos de Cajasur, la exposición se limita al 10%, mientras que la exposición de la caja malagueña se sitúa en el 13%, frente al 20% de media del sistema. Ambas entidades, que se encuentran a la cabeza de la solvencia, presentan también un volumen elevado de provisiones para hacer frente a estos impagos. La vasca cuenta con más del 28% de cobertura. La andaluza no precisó el dato concreto, pero sostuvo que si se incluyen las garantías de los inmuebles la cobertura alcanza el 96%. BBK aparece también en los primeros puestos del saneamiento. Por su parte, el director general de Unicaja, Manuel Azuaga, destacó “la excelente calidad de nuestros activos, una cartera crediticia fundamentalmente enfocada en particulares, reducidos niveles de exposición a promotores ‐esencialmente en vivienda terminada‐, y una limitada exposición a inmuebles adjudicados ampliamente saneados”.
BBK que incluye en sus cuentas los activos y pasivos de Cajasur integrados oficialmente el 1 de enero, cerró 2010 con un core capital del 10,1%. Cumple así “sobradamente”" los requisitos exigidos por el Gobierno y los parámetros marcados en el acuerdo Basilea III, según la caja vizcaína. No obstante, adjuntó unos datos que sitúan su morosidad, tras integrar Cajasur, en algo más del 9,03% frente al 2,57% que tenía BBK. Una buena parte del riesgo está concentrado en los créditos relacionados con el negocio inmobiliario. Así, la absorción de la caja andaluza le ha supuesto al grupo BBK calificar como dudosos el 45% del total de los 3.574 millones de euros concedidos a promotores inmobiliarios y constructoras, según el criterio del Banco de España que sitúa en mora los préstamos que no han sido abonados en el plazo de 90 días. El grupo BBK ya ha realizado, no obstante, una sensible dotación a su balance. Las provisiones constituidas han superado los 2.690 millones, de los cuales más de 1.500 millones corresponden a créditos a la clientela.  
Unicaja que no descarta en seguir en solitario y destaca cuatro aspectos por encima del resto: un core capital del 13,1%, una morosidad del 3,7%, acceso al crédito en los mercados mayoristas y una baja exposición al ‘ladrillo’.
También han realizado esfuerzos de saneamiento las cajas gallegas y el SIP de Cajastur, cuyos riesgos se sitúan en menos del 78%, al declarar una morosidad del 22% en el sector promotor y de la construcción. El grupo que lidera la asturiana cuenta con una exposición del 23% por ciento al ladrillo. La entidad, que será la tercera caja del país, tiene préstamos inmobiliarios por valor de 23.300 millones de euros, de los que 5.200 millones están clasificados como morosos.  
Hay entidades, como CatalunyaCaixa y Unnim, que han aflorado únicamente un 14% y un 18% de morosidad con esta actividad económica. También Unicaja ha declarado un 12%, pero su situación dista de la de los dos grupos catalanes. 

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Fuente: El Economista, Cinco Días, Expansión

Sociedad de tasación sugiere mayores precios para reducir el stock

El Gobierno reconoció ante una nutrida representación del sector financiero que el principal problema que debe afrontar el mercado inmobiliario es cómo drenar el excedente de viviendas sin vender ni alquilar. Una de las tasadoras líderes, Sociedad de Tasación, considera que la solución pasa por aplicar mayores descuentos a los precios de los inmuebles y reconducir parte de esos pisos vacíos al arrendamiento. Para ello, todos (Gobierno, promotores y bancos) deberán actuar.  
El presidente de Sociedad de Tasación, José Luis Estevas‐Guilmain, aseguró ayer que los promotores tendrán que vender más barato y asumir más pérdidas a lo largo de este año si quieren deshacerse de las casas que mantienen en stock y obtener recursos suficientes para volver a promover allí donde exista demanda. A los bancos no otorgó un papel tan protagonista como hacen otros expertos, pero sí les conminó a hacer público y de forma desagregada a cuánto asciende su riesgo en el sector inmobiliario. “No basta con que digan la cuantía de los préstamos dudosos, sino que deberían publicar cuántas casas tienen y cuánto suelo, con claridad y transparencia. Es la única manera de disipar dudas”, dijo. Y al Ejecutivo, el presidente de la tasadora reclamó que siga actuando sobre la normativa que regula el mercado de alquiler, ya que cree que muchas de esas casas que no se están utilizando podrían reconducirse al arrendamiento, promoviendo así un abaratamiento de los pisos en propiedad.En cuanto a los precios, auguró para este año otra rebaja del 3,5%, “en el mejor de los casos”.  
La Sociedad de Tasación asegura que la construcción no va a reactivarse en 2011. “La actividad del sector se recuperará en el momento en que la economía crezca por encima del 2% y se genere empleo, algo que en estos momentos es difícil”, afirma la tasadora. Juan Fernández‐Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, también indica que “una subida de tipos de interés o de diferenciales de las hipotecas y la eliminación de las ayudas fiscales podrían provocar una caída de precios. Pero es compatible que bajen los precios con una reactivación del sector que se podría dar si se dinamizara el mercado de alquiler”.  

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Fuente: Cinco Días, El País, La Gaceta

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