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Pedir una hipoteca al banco es complicado. A la hora de atravesar el umbral de la puerta de una sucursal para solicitar una hipoteca lo mejor es saber qué tipo de cliente somos y qué hipoteca podemos solicitar y nos conviene. Es importante saber qué factores tienen en cuenta los bancos a la hora de aprobar o denegar la concesión de una hipoteca.
No existen ‘las mejores hipotecas’, sino ‘tus mejores hipotecas’. Si no se tienen ahorros, lograr una hipoteca 100% más gastos es imposible. Se tiene alguna posibilidad si se aporta una segunda garantía, es decir, que un familiar se avenga a firmar como hipotecante no deudor, hipotecando una parte de su casa libre de cargas, además de la hipoteca sobre la casa que se va a financiar. Los ahorros mínimos que se tienen que aportar son para cubrir los gastos, que rondan el 15%. Entre las opciones del mercado, para casi todos los bancos aportar el 20% del precio es necesario si se quiere tener opciones de que concedan el préstamo. Sólo la hipoteca Naranja de ING puede llegar a financiar el 100% del precio de compra-venta
Los clientes tipo que buscan los bancos a la hora de concederles hipotecas competitivas para comprar vivienda son los funcionarios y los indefinidos con mucha antigüedad (de empresas y sectores a los que la crisis no haya afectado demasiado). Las entidades financieras hoy en día no aceptan, salvo excepciones, contratos por obra o servicio ni temporales. Cuando los ingresos van justos, muchas veces los bancos piden un avalista.
En cuanto al importe de los ingresos netos de los solicitantes de la hipoteca, la cuota de la hipoteca no debería superar el 30 o 35% de estos. Cuando los parámetros de estabilidad o ingresos van justos, muchas veces los bancos piden aportar avalistas. Además de no superar el ratio de endeudamiento, la oferta hipotecaria actual acostumbra a fijar unos ingresos mínimos que rondan los 2.500 euros.
Lo más frecuente es que el banco “recomiende” domiciliar la nómina, determinados recibos, la contratación de tarjetas de débito y crédito, además de los seguros de hogar y vida. A más exigencias de vinculación, peores hipotecas, si el resto de factores son similares. Esta práctica no se ajusta a la legalidad si además imponen la aseguradora con quién contratar. Incluso algunos bancos quieren que se contraten planes de pensiones o seguros de ahorro, o bien fondos de inversión u otro tipo de inversiones.
 

En el último año el mercado hipotecario ha dado un giro de 180 grados en un año. De hipotecas con diferenciales que oscilaban en el entorno de euríbor más el 3% ó 4% hemos pasado a una oferta más amplia y asequible compuesta por productos que se comercializan con un interés de euríbor +2%. Este cambio de tendencia se debe al aumento de liquidez. La política del BCE, el cual ha fijado los tipos en un mínimo histórico del 0,25%, ha servido para generar liquidez
Además el BCE está preparando una inyección masiva de dinero y esto invita a los bancos a dar nuevas hipotecas. Además de la rebaja en el precio del dinero, hay otros factores que han permitido volver a la normalidad, como son que los precios y las valoraciones ya tienen una correspondencia muy acorde con el valor real de una vivienda, ya que el precio de las casas ha sufrido un ajuste que ha permitido que baje el riesgo de conceder una hipoteca porque las hipotecas tienen un respaldo de garantía real.

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Una de las preguntas que a veces se hacen los usuarios es si el préstamo hipotecario que han contratado es el mejor o, al menos, una buena hipoteca. Esta pregunta típica siempre tiene la misma contestación: depende. Depende del cliente que ha contratado la hipoteca y del banco con el que la ha contratado.

En primer lugar, decir que las características personales y económicas del consumidor financiero determinan la mejor hipoteca a su alcance. De nada le sirve a un cliente que una de las mejores hipotecas del mercado sin vinculación excesiva ofrezca un Euribor + 1,59 si no tiene dinero ahorrado para que el importe solicitado no supere el 80% de tasación, por ejemplo.

Una cosa es que un banco ofrezca una hipoteca competitiva, tal vez la mejor del mercado, y otra muy distinta que esté a nuestro alcance. Además del dinero ahorrado, punto imprescindible hoy en día si queremos poder optar a una hipoteca medianamente asequible, las entidades financieras tienen en cuenta muchos otros factores para analizar el estudio de riesgo y decidir si aprueban o no un expediente, entre los que podemos destacar:

La edad del solicitante, ya que limita el plazo máximo del préstamo (lo habitual es que la suma de la edad del solicitante más el plazo de la hipoteca no puedan superar los 70 años).

El tipo de contrato laboral o ingresos, siendo el funcionario de carrera el más valorado y el temporal en menos. Incluso siendo indefinidos, puede que no pasemos el corte, ya que además del contrato se mira la antigüedad, el sector en que opera la empresa e incluso la situación de solvencia de la propia empresa en sí.

Nuestro endeudamiento previo también afectará a la solicitud; un cliente que tiene un préstamo personal o varios miles de euros dispuestos en tarjeta de crédito lo va a tener muy difícil para obtener financiación hipotecaria, salvo que tenga ahorros para cancelar previamente las deudas.

Importante será también la posibilidad de ofrecer al banco garantías adicionales, sean avalistas o segundas garantías (hipotecar parte de otro inmueble además del que se compra).

Hay otros criterios que determinan que el director de sucursal defienda o no la operación ante los departamentos de riesgo del banco, que varían de un profesional a otro. Desde el momento del año en que nos encontramos (en épocas normales en cuanto a crédito, se conceden más hipotecas al principio del ejercicio que al final, momento en que la oficina ya suele haber cumplido objetivos), pasando por la antigüedad de la oficina (las sucursales de nueva creación suelen tener mejores hipotecas y más disposición a concederlas) o si le presentamos la documentación completa y actualizada bien presentada y en un mismo momento (señal de que somos gente seria y ordenada).

Además de los puntos anteriores, las condiciones del préstamo hipotecario en concreto determinan que podamos acceder o no a éste. En primer lugar hay que tener en cuenta que hay hipotecas que sólo se conceden para comprar pisos de los propios bancos, con lo que si la vivienda no cumple estas condiciones, la hipoteca no nos sirve. También hay hipotecas que se conceden a colectivos determinados (por ejemplo a funcionarios) o se circunscriben a una región o comunidad autónoma, como sería el caso de la Hipoteca Joven Valencia del Banco Pastor, a un competitivo Euribor + 0,60 pero limitada a jóvenes que compren en Valencia o pedanías.

Los productos vinculados también son un factor muy a tener en cuenta, ya que a veces una hipoteca barata acaba siendo bastante más cara al tener que contratar productos tales como planes de pensiones o fondos de inversión con aportaciones anuales importantes. Sería el caso de la HipotecaNet Oro de Caja España-Caja Duero, que para acceder a su Euribor + 0,80 hay que contratar 6 tipos de productos diferentes.

Igualmente importante es saber comparar hipotecas según los referenciales hipotecarios, ya que hay grandes diferencias entre contratar una hipoteca a Euribor + 0,75 que a IRPH + 0,75 (caso de la Hipoteca Premium de bancopopular-e). Además en breve tendremos ofertas de hipotecas con un nuevo tipo de referencia, el IRS o permuta financiera de tipos de interés a 5 años.

Leer la escritura de préstamo hipotecario días antes de acudir al notario a firmar debería ser obligatorio, por nuestro bien, ya que así evitaríamos contratar lo que no deseamos, como las cláusulas de suelo que evitan que nos aprovechemos de los tipos de interés bajos, o mal llamados seguros de tipos de interés, los Swaps o permutas de tipo, que salen muy caras si los contratamos en momentos de bajada de tipos.

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Fuente: Expansión

El Ministerio de Economía ampliará los casos en los que se puede cobrar anticipadamente el ahorro colocado en los planes de pensiones para aliviar la situación de los partícipes más castigados por la crisis. El objetivo es facilitar los reembolsos a los titulares de estos productos que tengan que afrontar el “procedimiento de ejecución sobre su vivienda habitual”. La modificación para permitir este cambio se realizará a través de la futura Ley de Supervisión del Seguro, que modificará la actual normativa de planes de pensiones. Este documento se remitió al sector y será debatido el próximo 8 de mayo en la reunión de la Junta Consultiva de Seguros y Pensiones. La normativa entrará en vigor a finales de 2012 o principios de 2013, según las previsiones.  
El reglamento de desarrollo de esta ley, pendiente de redactar, recogerá dos condiciones para el rescate anticipado: que el partícipe no posea otros bienes que puedan utilizarse como garantía ante el embargo de la vivienda habitual y que el ahorro colocado en el fondo de pensiones sea suficiente para evitar el desahucio.  

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Fuente:Expansión