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España está enladrillada, ¿quién la desenladrillará?

Javier García Monedero, presidente de Xada 72 Planificación Financiera, argumenta que “aquí todo el mundo cree que ser propietarios es algo cultural. En realidad, esta cultura se ha creado: incentivos fiscales, lanzamiento en la década de los ochenta de hipotecas fáciles, falta de educación y asesoramiento financiero combinados con la artificial inflación de precios promovida por todos ha hecho pensar durante muchos años a los españoles que no hay mejor inversión que una casa y a ello se han lanzado alegremente”. “Hoy estamos pagando un alto precio por esa locura. No es lo peor la tormenta política originada. Lo peor es la terrible sangría permanente que provocan en la sociedad los procesos de ejecución y desahucio de tantas familias y empresas. ¡Tanta energía derrochada en hacer propietarios a unos bancos que no quieren esas casas quitándosela a unos propietarios que tanto las quieren!”
Comenta que “la mentira masiva que creó la burbuja inmobiliaria y que hizo creer a todos que la riqueza era interminable y por tanto la deuda podía estirarse hasta el infinito se sostuvo gracias a una borrachera de titulizaciones (securitization) que multiplicó el problema mucho más allá de sus límites naturales. Y del mismo modo que la leyenda urbana dice que las resacas se curan con una buena cerveza fría, curemos el atasco recurriendo de nuevo a las titulizaciones. Lógicamente no hablo de volver a titulizar activos tóxicos. Lo que propongo es convertir los préstamos morosos o en vía de serlo en alquileres titulizados”. En este sentido plantea “diseñar y probablemente legislar un tipo especial de fondo de inversión inmobiliario más orientado a rentabilizar y administrar alquileres aunque obteniendo también importantes plusvalías a largo plazo. Habría que diseñar una transacción compleja para ser escriturada ante notario por la cual, en un mismo acto el propietario del inmueble cede la propiedad al banco a cambio de la cancelación de su deuda hipotecaria, el banco deprecia en un porcentaje (digamos un 25% por ejemplo) la propiedad contra pérdidas, transfiere la propiedad a uno de estos fondos inmobiliarios especiales, el fondo entrega al banco participaciones en ese fondo por el valor de la propiedad transferida, el fondo alquila el inmueble al antiguo propietario a precio reducido y le entrega una opción de recompra a 10 años condicionada al constante pago de los alquileres”. “Este es el núcleo de la solución. Podemos aderezar la solución con incentivos fiscales, aceleración de las provisiones obligatorias de los bancos por deuda hipotecaria, etcétera”. Y para que la medida tuviera impacto real en la economía habría que hacerla extensiva a los promotores que tengan inmuebles terminados sin vender.

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Fuente: Cinco Días

La reconversión de cajas en bancos contraerá el crédito entre el 3 y el 5%

A juicio de Manuel Romera, de IE Business School, la reconversión de cajas en bancos mejorará, en el futuro, el funcionamiento interno de las entidades. Pero, a corto plazo, el cambio producirá un decremento del crédito y una contracción del mismo que se situará entre el 3% y el 5% en 2011.  Este experto explica que las cajas tienen que buscar eficiencia y solvencia. En este contexto, la reconversión de algunas en bancos no generará problemas en cuanto al funcionamiento de estas entidades en el futuro. Pero sí producirá cambios en la gestión de la eficiencia, concretamente en los préstamos que concederán, en un momento en el que será necesario aumentar la productividad. Según Romera, hay que tener en cuenta que “en ningún momento estas entidades han tenido problemas de liquidez, sino de solvencia y de capacidad de reacción frente a cuestiones adversas”.
Adolfo Zunzunegui, de Ersnt & Young, cree que las entidades resultantes podrían ser las siguientes. “Por un lado, un banco que asumiría la mayor parte de las actividades de ahorro e inversión y que sería el que cotizara. Por otra parte, una entidad o holding industrial donde se agruparían las participaciones industriales e inmobiliarias (y que no necesariamente tendría que salir al mercado). Y, por último, una tercera entidad, que podría seguir manteniendo la forma jurídica de caja de ahorros y que continuaría con la labor social y cultural”.
Es probable que antes de la conversión en bancos, se deba proceder a sanear en profundidad aquellas cajas que están en una situación más delicada. Josep Bertrán, de EAE Business School, apunta que esto implicará segregar de su balance aquellos activos más problemáticos, manteniendo en el nuevo banco los de mayor calidad. “De no ser así, es muy difícil que los inversores privados quieran participar en entidades cuyo nivel de solvencia es actualmente muy bajo”. Una vez los balances estén saneados “se podrán colocar en el mercado las acciones”. Asimismo, la reconversión exigirá una fuerte reducción de la estructura, tanto por lo que se refiere al número de oficinas como al de empleados. Según Bertrán, “esto significará que el sector público deberá asumir los costes de la reestructuración, haciéndose cargo de los activos de peor calidad”. “La opción más probable será socializar las pérdidas y privatizar los beneficios, cuestión que en la actual coyuntura no es la socialmente más atractiva”.

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Fuente:El Economista

El inversor extranjero copa casi la mitad de los inmuebles en alquiler

Por primera vez se puede saber a cuánto asciende la inversión institucional, aquella que realizan las empresas, en el mercado inmobiliario español. La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), Sociedad de Tasación, la consultora IPD y el IESE han unido fuerzas para poner cifras a esa realidad y conocer cómo es el perfil de esos inversores. El estudio mide el valor de la superficie bruta alquilable en España, pero no incluye la valoración de los activos inmobiliarios que las empresas tienen para uso propio. Por ejemplo, los edificios donde se ubican las sedes de las compañías, si son propiedad de las mismas, no están computados. De hecho, esa marcada “cultura de la propiedad” hace que el mercado inmobiliario español no ofrezca tantas oportunidades a los inversores como otros mercados europeos como el británico, el alemán o el francés, según recordó ayer la directora para España y Portugal de IPD, Elsa Galindo. Y es que muchas empresas continúan operando en inmuebles que son de su propiedad, aunque con la crisis, este es un fenómeno que ha comenzado a cambiar, coinciden los autores del estudio.
Según se desprende de este análisis, la inversión institucional en activos inmobiliarios destinados al alquiler en España ascendía a finales de 2009 a 47.598 millones de euros, un 4,7% del PIB. Esta cifra sitúa a España en el séptimo puesto en el ranking europeo, una clasificación liderada por Alemania, Reino Unido y Francia. Por tipo de inversor, destaca el papel protagonista de los extranjeros, propietarios de un 42% del valor de los activos en alquiler en España, hasta alcanzar la cifra de 20.066 millones. Les siguen las inmobiliarias cotizadas españolas, con un 27% o 12.709 millones y los fondos de inversión con activos valorados en 6.677 millones, el 14% del total. En el lado opuesto se encuentran las sociedades de inversión inmobiliaria, que apenas cuentan con el 1% del valor de todos los inmuebles analizados. Los extranjeros se decantan mayoritariamente por el sector comercial, a él destinan de promedio el 50% de sus carteras. El 40% lo copan las inversiones en oficinas y el 8% a inmuebles relacionados con la actividad industrial. Las inmobiliarias cotizadas españolas prefieren el mercado de oficinas, caracterizado por una notable rentabilidad (del 7,4% de media) y una gestión más fácil que la del sector comercial. En su cartera, las oficinas suelen representar el 57% de sus inversiones, mientras los activos comerciales apenas suponen el 15%. Las compañías de seguros y fondos de pensiones tienen una cartera patrimonialista centrada en las oficinas de manera casi unánime (con el 91% de sus activos) y, sobre todo, en Madrid. Solo los fondos de inversión inmobiliaria concentran sus operaciones en la vivienda (69%), debido, en gran medida, a que la normativa que regula estos instrumentos les exige que un mínimo de sus participaciones tenga ese destino.

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Fuente: Cinco Días

El Euribor se dispara por la amenaza de subida de tipos de interés del BCE

Los expertos muestran cierta sorpresa por la decisión del BCE y, pese al amplio abanico de opiniones, la mayoría coincide en que el banco central puede haberse precipitado. El economista Nouriel Roubini afirmó que el alza de tipos “es un error”: no ayuda en nada a la anémica recuperación de la periferia del euro, con Portugal “al borde del rescate” y España “demasiado grande para ser rescatada”. “La inflación es aún lo suficientemente baja”, y al contrario de lo que apunta el BCE, “hace falta una política monetaria más flexible, un euro más débil y que Alemania retrase su plan de austeridad para estimular su crecimiento y el del resto de la eurozona”, dijo. El impacto en economías como la española puede ser notable, no solo por la subida de abril sino por sucesivos aumentos posteriores, que el mercado ya descuenta y que provocarían recortes en la renta de las familias y en la inversión empresarial. “En muchos países no puede haber grandes repuntes de la inflación porque a las empresas les sobra capacidad instalada, la banca no da crédito y no hay contagio de subidas de precios a salarios: en el caso de España es una pésima noticia”, explicó Emilio Ontiveros, de AFI. “Subir los tipos en estas circunstancias es reducir al mínimo cualquier esperanza de que mejore el mercado laboral”, abundó Juan José Rubio, catedrático de la Universidad de Castilla‐La Mancha.

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Fuente: El País

Publicado el: 15/03/2011 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
El 77% del ahorro de las familias españolas está en la vivienda

La Fundación de Estudios Financieros (FEF) ha elaborado un informe sobre el ahorro de las familias españolas que desvela que el 77% de su patrimonio estaba invertido en vivienda en 2010, y solo el 23% en activos financieros. Los expertos auguran cambios en este sentido, pero a largo plazo. El estudio señala que el interés de los inversores por el sector inmobiliario ha ido en aumento. La exposición a activos financieros se ha reducido en los últimos 13 años, ya que en 1997 suponía el 29% sobre el total, mientras que la vivienda ha escalado desde el 71%. José Manuel Campa, secretario de Estado de Economía consideró que “a largo plazo, las familias deben reorientar su inversión y dar menor peso al patrimonio
inmobiliario. Hay que buscar un modelo económico estable, con un crecimiento sostenible en el tiempo y con menor volatilidad”. Explicó que la actuación del Gobierno va encaminada ya a fomentar ese cambio con la eliminación de la deducción fiscal por la compra de vivienda para contribuyentes con rentas medias y altas. “Si queremos que dentro de 20 años los datos del patrimonio de las familias no sean como los de ahora tenemos que ir por reformas a largo plazo de mayor impacto, y en este sentido es importante la mejora en la fiscalidad”, subrayó.
Domingo García Coto  ‐director del análisis‐  manifestó que “se van a producir grandes oportunidades de inversión en el mundo” y por ello “es necesario recuperar la confianza para que España se convierta en un destino de la inversión”. Y conseguirlo no será fácil. García Coto apeló a la necesidad de que tanto los supervisores y entidades financieras sean generadores de esa credibilidad. A su juicio, los supervisores además de proteger a los inversores, deberían perseguir y prevenir los conflictos de interés producidos en las entidades y entre los propios reguladores. También dijo que es preciso “un refuerzo de la cultura financiera de las familias”. “El 93% de la distribución de los productos de ahorro se realiza a través de las entidades bancarias, que terminan por influir en la decisión del cliente”. En cuanto al sector inmobiliario, explicó que debería conducirse a “una diversificación del modelo, que podría dar lugar a la creación de productos financieros que incorporaran el alquiler”.

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Fuente: Cinco Días

Banco Santander echa el cierre a una de sus firmas de inversión inmobiliaria

Finalmente, la entidad que preside Emilio Botíon ha tenido que poner punto y final a una sus sociedades de inversión inmobiliaria. Tras la críticas a su gestión por parte de los accionistas, que no han querido seguir adelante con la inversión, Santander se ha visto forzado a disolverla y devolver el capital.

La firma en cuestión es Real Estate Society España (REIS España), un vehículo para grandes inversores enfocado al negocio de la explotación en régimen de alquiler de edificios comerciales y oficinas. Esta, junto con otras tres firmas, REIS 1, REIS 2 y REIS Cataluña, gestionaban en enero de 2009 un patrimonio de 400 millones de euros.

Un mal momento

Estas cuatro sociedades fueron creadas entre 2006 y 2007 con el objetivo de aprovechar el boom inmobiliario que en ese momento se estaba viviendo en España. Sin embargo, poco después sobrevino el estallido de la burbuja inmobiliaria y el proyecto se topó con un escollo importante.

Este hecho, sumado con algunas decisiones tomadas por los administradores de las firmas, tuvo como resultado las quejas de varios de sus inversores, que en 2009 presentaron una querella en Barcelona por mala gestión.

Fuente: El Economista

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Publicado el: 22/11/2010 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Las inversiones extranjeras en inmuebles cayeron un 32,1% en 2009
Las inversiones de los extranjeros en inmuebles en España cayeron un 32,1% en 2009, hasta los 3.659 millones de euros, según datos del Banco de España. Estas cifras contrastan con la subida del 1% que experimentaron estas inversiones en 2008. Las inversiones extranjeras vienen sufriendo descensos progresivos desde 2003, ejercicio en el que se alcanzó la cifra récord de 7.072 millones. Esta tendencia se rompió en 2007, año en el que se contabilizaron 5.341 millones, un 13,3% más que en 2006, y el ya mencionado año 2008, con 5.392 millones. La inversión de los españoles en bienes inmuebles en el extranjero se situó en 986 millones en 2009, lo que supuso un descenso del 44,6% con respecto a 2008, cuando se alcanzaron los 1.783 millones. En 2008, las inversiones también bajaron, en concreto, un 46,9%.


Fuente: Cinco Días.
Publicado el: 15/04/2010 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Corredor prevé que la rehabilitación sea el 35% del sector en 2020
El Gobierno propone que en 2020 la rehabilitación suponga el 35% de la inversión dentro de la actividad inmobiliaria y que hasta el 20% de las familias opten por el alquiler en lugar de la compra, según indicó ayer la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, durante la inauguración de la jornada “La contribución de la vivienda social en la Estrategia Europea para 2020”. Se comenta que estos horizontes se incluyen dentro de la estrategia que el Ejecutivo está diseñando para modificar el modelo productivo con la vista puesta en 2020, cuyo primer paso es el anteproyecto de Ley de Economía Sostenible, en el que ya se incluyen medidas de fomento del alquiler y la rehabilitación. Se recuerda que de hecho a partir de enero de 2011 se modificará la deducción por adquisición de vivienda habitual, limitándola a las rentas inferiores a 24.107,20 euros y se mejorará el tratamiento fiscal del arrendamiento, equiparándolo con el de la compra.


Fuente: Cinco Días.
Publicado el: 16/01/2010 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
El banco de España revela el caos de las inversiones inmobiliarias de CCM
La ausencia de control sobre las inversiones en el sector inmobiliario de Caja Castilla-La Mancha (CCM) por parte de sus consejeros fue uno de los detonantes que provocaron la crisis de la entidad y su posterior intervención. Es lo que se desprende de la lectura del pliego de cargos elaborado por el Banco de España contra los anteriores consejeros de la caja. El supervisor relata cómo en 2007 el Consejo de Administración de CCM estableció un límite del 10% de minusvalías sobre el coste de adquisición de activos disponibles para la venta. Un año después, el director general de la caja advirtió que ese límite se había superado por las minusvalías en Parquesol, Astroc (hoy Afirma) y Colonial, pero que el Consejo de Administración “se limitó a darse por informado, sin adoptar ninguna medida adicional, ni en aquella ocasión ni en sesiones ulteriores”.


Fuente: Cinco Días.
Publicado el: 29/07/2009 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Santander compra inmuebles
Según información de breakingviews.com, “no es el mejor momento para andar comprando inmuebles en España. Aunque Santander gastó recientemente 1.200 millones de euros en la compra de bienes inmobiliarios. Para un banco que ha señalado su limitada exposición a los promotores inmobiliarios, esto puede parecer raro. Pero el movimiento tiene sus méritos”. Se comenta que “si el banco compra alguna propiedad del promotor, como ha hecho Santander, esto da al promotor dinero para pagar al banco (...) Lo bonito de este tipo de negocios es que aquellas transacciones mantienen bajo el valor de los préstamos que no rinden. Tampoco necesita Santander informar sobre una pérdida”. “Santander está en una bastante buena posición para compra inmuebles y esperar tiempos mejores. Otros bancos –y sus clientes- pueden no tener opción alguna”.


Fuente: Cinco Días.
Publicado el: 15/09/2008 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
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