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El precio del suelo aumenta por primera vez desde el inicio de la crisis

El precio del suelo urbano se situó al cierre del primer trimestre en 212,4 euros por metro cuadrado de media, el 3,7% más respecto a un año antes, lo que supone el primer aumento interanual después de tres años y medio a la baja, según la estadística publicada por el Ministerio de Fomento. Sin embargo, frente al último trimestre de 2010, la evolución vuelve a ser negativa, con un recorte del 6,7%. Además, este aumento del precio no estuvo acompañado por una recuperación de las operaciones de compraventa, ya que las transacciones registradas entre enero y marzo bajaron un 22,7% frente al primer trimestre de 2010 hasta las 4.453. Con respecto a finales del pasado ejercicio, el descenso es del 14,1%. Por este motivo, la superficie trasmitida en el primer trimestre de 2011 ascendió a 5,5 millones de metros cuadrados, un 1,2% menos que en el mismo periodo de 2010. El valor de la superficie transmitida fue de 868,1 millones de euros, un 14,1% menos en tasa interanual. La mejora en el precio del suelo supone un alivio para la banca española, aunque hasta que no se recuperen las transacciones no aliviará el problema que supone para los balances de las entidades la acumulación de terrenos que han protagonizado a lo largo de la crisis. El descalabro de muchas inmobiliarias y promotoras por el pinchazo de la burbuja inmobiliaria ha convertido a los bancos y cajas en los mayores propietarios de suelo del país, ya que se han dedicado a canjear créditos impagados por solares para evitar que la morosidad aumentase más de la cuenta. En concreto, el sector financiero español tiene unos 30.000 millones de euros en suelo, de los que ya han provisionado unos 10.000 millones, de modo que las entidades podrían vender sus terrenos sin asumir pérdidas adicionales por unos 20.000 millones. Para ello, al ritmo actual de transacciones por valor de 868 millones al trimestre (menos de 3.500 millones al año) las entidades tardarán más de cinco años y tres trimestres en vaciar sus carteras de estos activos. Aunque ellas no son los únicos responsables de estas operaciones, ya que también incluyen las que realizan promotoras, otras empresas y particulares, por tanto, el periodo se amplía.

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Fuente: El País

Los inmuebles de bancos y cajas se deprecian 1.500 millones al año

La banca española sigue absorbiendo el impacto de la crisis inmobiliaria, un mercado sin visos de recuperación tras cuatro años de ajuste. Las inmobiliarias de cabecera de las principales entidades financieras perdieron el pasado año 1.539 millones de euros en conjunto. No son números rojos reales, es decir, la diferencia entre lo que la entidad ha pagado por el inmueble y lo que ha obtenido con su venta. La mayor parte de estas pérdidas son apuntes contables que reflejan la depreciación de los inmuebles y el esfuerzo en provisiones realizado para cubrirla. La fuerte exigencia de dotaciones es una de las principales facturas que debe pagar el sector. Bancos y cajas acumulan inmuebles por 70.000 millones como consecuencia de los impagos de empresas y familias. Representan en torno al 2% de su activo consolidado. Para cubrir su deterioro, el sector ya ha provisionado 17.000 millones, el equivalente a los beneficios del último año.
Es una hucha insuficiente. La reforma aprobada por el Banco de España el pasado año fija una cobertura del 30% del valor del activo transcurridos dos años de su entrada en balance. Aunque este porcentaje ya se ha alcanzado e incluso superado en muchos casos. Una parte relevante de los inmuebles (fundamentalmente, el suelo) va a permanecer en balance durante largo tiempo y hay que cubrir el riesgo de mayores depreciaciones. “Hay inmuebles que tardarán en venderse hasta una década”, coinciden distintas entidades. A la factura en provisiones se suma el alto coste en capital. A efectos del cálculo de las ratio de solvencia, los inmuebles adjudicados o adquiridos tienen una ponderación de riesgo del 150%, la misma que los créditos morosos. Considerando una exigencia mínima de capital principal del 8% de los activos por riesgo, el consumo de recursos de la cartera de inmuebles se acerca a 8.500 millones. Bancos y cajas tienen 170.000 millones de fondos de máxima calidad. En la práctica, por tanto, el sector tiene hipotecado el 5% de su capital en sostener un emporio inmobiliario que no aporta ningún retorno.  
El impacto en la rentabilidad es, precisamente, otra de las grandes derivadas de la crisis inmobiliaria. “Los activos inmobiliarios están lastrando la rentabilidad y en el futuro van a seguir afectando al ROE (rentabilidad sobre fondos propios) y ROA (rentabilidad sobre activos)”, remarcan en el sector. El ROE de la banca ha caído en un año del 9% al 7,9%. La rentabilidad del activo ha mermado en 7 puntos básicos, hasta el 0,47%, según el Banco de España. Las provisiones por inmuebles son clave en este recorte, junto a las dotaciones por créditos y la caída del margen de intereses. A la hora de soltar lastre, la estrategia es clara: “si puedes vender el inmueble a precios adecuados, se vende. Pero si hay activos que pueden generar más valor en el futuro, se aguantan y mientras tanto, se intentan rentabilizar a través de un parque de alquiler”, dicen fuentes del sector.   

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Fuente:Expansión

Hipoteca a tipo fijo ¿la solución frente a las subidas del euribor?

Ángel Garay, adjunto a la presidencia de Ausbanc asegura que “Los tipos fijos de la banca española siguen siendo muy altos”. En esta asociación señalan que actualizan “mensualmente las ofertas de las principales entidades del sistema financiero y los créditos a 30 años están en el entorno del 6% y las de 15 años en el del 5,50%. Hay que pensar que solo en escenario catastrófico como el que se vivió hace tres años, los tipos oficiales subieron hasta el 4,25% (julio de 2008)”. Garay añade que “realmente” en el sistema financiero español las virtudes del tipo fijo son difícilmente resaltables “ya que tanto en porcentaje de la financiación como en plazos no difiere de las de tipo variable”. En la Confederación de Consumidores y Usuarios (Cecu) de Madrid comentan que “es cierto que el Banco Central Europeo ha subido los tipos y que puede volver a subirlos, pero aún hay muchas incertidumbres para decidirse por tipos fijos”. También en la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) piensan “que no es una buena idea contratar un préstamo a tipo fijo para protegerse de nuevas subidas”.  
Los analistas creen que solo un pequeño sector de la población se puede permitir un préstamo que no varíe sus condiciones mensuales y abogan por créditos variables hasta que el euribor no llegue a las cotas de hace tres años.  

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Fuente: El Mundo

Evitar la burbuja inmobiliaria

El abogado de Cuatrecasas, Gonçalves Pereira, señala que en España hay cierto consenso sobre las externalidades provocadas por los excesos del ladrillo. “Consecuentemente, en estos momentos deberíamos estar implantando las reformas estructurales necesarias para evitar sufrir en el futuro similares calamidades a las ya sufridas” y aporta algunas reformas estructurales que considera importantes y que hoy no se están impulsando.
En necesario un drástico cambio en la política fiscal sobre la vivienda: “debemos pasar de favorecer fiscalmente la compra de vivienda libre (que incrementa el precio final) a favorecer el alquiler, la vivienda protegida, la movilización de vivienda vacía, la rehabilitación y la regeneración urbana”. “Es necesario limitar por ley el crédito al que pueden acceder los promotores y los compradores de vivienda. Dado que el sector financiero español tiende en épocas expansivas a conceder créditos en exceso, basados en precios irreales y a personas o empresarios que no siempre tienen capacidad de devolver esos préstamos, es necesario que se legisle sobre la materia. Francia o el Reino Unido ya limitan el crédito al que puede acceder un promotor o un particular para comprar suelo y edificar o comprar vivienda”. “También sería muy recomendable que España regulase la dación de vivienda en pago de una hipoteca, así como la reconstrucción de una banca pública generalista, o cuando menos de una banca pública en los mercados de crédito para suelo, urbanización, edificación, gestión de parque en alquiler y acceso de particulares a la vivienda”
“Concebir el urbanismo como una función pública y una parte del mercado necesariamente intervenida por el Estado. A través de figuras ya existentes como las valoraciones del suelo que excluyan las expectativas urbanísticas, el aumento de la participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas o las reservas de suelo para vivienda protegida que ofrecen vivienda a precios asequibles y, en cierto volumen y tiempo, presionan a la baja sobre el precio de la vivienda libre  ‐siempre que la vivienda protegida esté calificada permanentemente y no sea descalificable‐. Pero también a través de figuras hoy no presentes en nuestra legislación, pero ya debatidas en círculos académicos españoles, como las reservas de suelo para vivienda protegida en alquiler o las obligaciones legales de rehabilitación y regeneración vinculadas a las nuevas expansiones urbanas”. “Fuerte intervención pública. Al menos, debe traducirse en incrementar el gasto directo en políticas públicas de vivienda (en estos momentos menos de la mitad de la media de la Unión Europea); empezar a construir un servicio público de vivienda sustentado en una fuerte producción de vivienda protegida no descalificable destinada de forma mayoritaria al alquiler público así como en las figuras de los alojamientos dotacionales y el derecho de superficie; rehabilitar vivienda y regenerar entorno urbano con presupuesto público (y captación pública de plusvalías urbanísticas), evitando la gentrificación; reducir la bolsa de vivienda vacía existente, etc.

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Fuente: Cinco Días

Publicado el: 18/02/2011 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Los bancos exploran el negocio de Idealista

Los portales inmobiliarios dominantes en España siguen siendo Idealista y Fotocasa, con cinco millones de usuarios únicos al mes cada uno. Por detrás se sitúan las web apoyadas por grandes grupos empresariales y en tercer lugar existen pequeñas web “que compiten con un buen posicionamiento en Google”, explica Fernando Encinar, socio fundador de Idealista. A este mercado, de forma progresiva se han incorporado los portales de entidades financieras y grandes promotoras inmobiliarias. Desde el inicio de la crisis la competencia se ha disparado. En la actualidad, la banca española dispone en la red de 60.000 ofertas de viviendas.  
Los portales independientes intentan amoldarse a la nueva foto del mercado, si bien, por ahora, apenas el 5% de la facturación de Idealista, Globaliza y Fotocasa procede de los bancos (unos 700.000, 25.000 y 710.000 euros, respectivamente). “Los bancos son un fenómeno reciente. Nosotros disponemos de una página exclusiva de viviendas bancarias, con 25.000 unidades”, explicó en una conferencia sectorial reciente Carlos Oteiza, cofundador y director de Operaciones de Idealista. Desde Globaliza explicaron que “tenemos un apartado específico de la oferta procedente de los bancos porque creemos que ese fenómeno solo acaba de empezar. Percibimos cierto perfil de comprador que busca hacerse con los inmuebles que acumulan las entidades”. En su mayoría, este demandante busca vivienda nueva, relegando cada vez más a los portales independientes el negocio de segunda mano que, pese a todo, sigue siendo mayoritario en España.  

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Fuente: Expansión

Publicado el: 17/02/2011 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Las cajas preparan una avalancha de emisiones de deuda para este mes

El Banco de España está insistiendo en las últimas semanas a las cajas para que salgan al mercado a emitir, sobre todo las que han creado sistemas institucionales de protección (SIP). Estas entidades, de hecho, ya han tanteado el mercado y esperan colocar deuda este mismo mes. El BBVA fue quien abrió la primera ventana de liquidez del año, a través de una emisión de deuda. Colocó 1.500 millones de euros en cédulas hipotecarias a un plazo de tres años, a un precio caro, del 4,65%. Lleva tres años inaugurando el mercado de deuda español. Esta operación fue secundada inmediatamente por otros bancos europeos. Un día después, Santander también emitió y también pagando el mismo tipo de interés.
La ventana para colocar deuda en el mercado de capitales está abierta. El problema es que no se sabe cuándo se cerrará, explican todos los tesoreros de bancos y cajas consultados. Además, cada vez que se despeja el camino para emitir el precio se encarece, sobre todo para las entidades financieras españolas, dada la desconfianza existente entre los inversores. Por ello, las entidades españolas quieren aprovechar el momento para colocar tanto cédulas hipotecarias como deuda sénior, y así poder obtener liquidez. Pero son las cajas de ahorros las que tienen más prisa y las que llevan ya varias semanas preparando sus emisiones. “Ya hemos enviado los folletos a la CNMV, pero no sé lo que pasa en esta institución porque no los ha registrado todavía, y hasta que no lo haga no podemos emitir”, se quejaba el miércoles un ejecutivo de una caja. La idea de la gran parte de las entidades de ahorros, sobre todo de las que han creado SIP, es emitir este mismo mes. “Hay que aprovechar que se ha abierto el mercado, y no se sabe cuando se cerrará, pero estamos convencidos de que se cerrará otra vez”, señala un director general de una gran caja. Todas las fuentes consultadas, además, reiteran la insistencia del Banco de España para que las cajas coloquen deuda a inversores.   
El Banco de España quiere que se disipen las dudas sobre la salud de las cajas. De ahí su urgencia para que aprovechen las ventanas que se abran para obtener liquidez. Para facilitar las emisiones, la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) va a continuar con su gira internacional explicando las bondades de estas entidades. En enero mantendrán encuentros con inversores de Asia y Oriente Próximo.  

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Fuente: Cinco Días, Expansión y ABC

Ordóñez descarta que la banca vaya a necesitar más dinero público en 2011

El gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, hizo ayer una defensa pública a ultranza de la banca española. Apuntó que, según las previsiones del supervisor, las entidades españolas no van a necesitar aportaciones adicionales del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) en 2011 y desautorizó a quienes hacen una analogía entre la banca irlandesa y la española.  
Durante su intervención en la conferencia anual de la Asociación de Mercados Financieros (AFI) ‐recogida en todos los diarios publicados de forma destacada‐  Ordóñez puso especial énfasis en la importancia de la nueva Ley de Cajas, que permite a estas entidades capitalizarse como bancos. “Con la entrada de inversores privados se va a producir una despolitización de las cajas”, apuntó, lo que redundará en una mayor profesionalización de su gestión.  
La segunda fase de la reorganización bancaria comienza ahora, una vez cerrados los nuevos grupos bancarios, con la reducción de la capacidad instalada de las cajas de ahorros en oficinas y personal. El gobernador señaló que esta segunda fase, donde pueden darse todavía algunos movimientos corporativos, “va a estar monitorizada trimestralmente” por el Banco de España”.
El supervisor también ha solicitado a bancos y cajas que ofrezcan cada tres meses información detallada sobre su exposición al sector inmobiliario; su cartera hipotecaria minorista y sus necesidades y estrategias de liquidez a corto, medio y largo plazo. Todo con el objetivo de dotar de máxima transparencia a la banca y disipar las dudas que el mercado pueda tener.  
Ordóñez fue muy crítico con los dirigentes de la Unión Europea (UE). Subrayó que a los mercados, cuyos mensajes de reforma deben ser escuchados, “no les gusta la incertidumbre”. En su opinión, la UE ha demostrado abiertamente a la opinión pública sus divergencias “en los peores momentos de la crisis, contribuyendo a su agravamiento”. Trasladó este mensaje de coordinación al Ejecutivo español, la oposición y los gobiernos regionales.   

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Fuente:Expansión

Standard & Poor's mete presión al rating de las cajas españolas

Standard & Poor’s (S&P) cree que los ratings de la deuda de los gobiernos y bancos europeos van a estar sometidos a una “fuerte presión” en 2011 como consecuencia de la “permanente resaca de la reciente tormenta financiera”. Entre las entidades que más dudas pueden sufrir sobre su solvencia financiera figuran las cajas de ahorro españolas, según dijo ayer la agencia de calificación en la presentación de sus perspectivas para el próximo año. Según S&P, uno de los factores que pesará sobre los ratings soberanos y financieros es “la continua inseguridad de los participantes en el mercado sobre la capacidad de varios gobiernos de fijar sus desequilibrios fiscales, y sobre la solvencia de los bancos irlandeses y de ciertas entidades regionales y locales en España (las cajas), donde el sector afronta una proceso de reestructuración”.
El Economista señala en su información sobre el documento de S&P que la agencia considera que el proceso de reestructuración del sector bancario en España representa un “paso muy positivo” para promover modelos de negocio “fiables”. Sin embargo, detecta nubes en el horizonte si las instituciones se limitan a una reforma “cosmética” y el débil crecimiento que prevé para la economía en los próximos cinco años se refleja proporcionalmente en la rentabilidad de las entidades.

Fuente: Expansión

Publicado el: 14/12/2010 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Banca en España: la obsesión por crecer

Eduardo Martínez Abascal, profesor de IESE, quien comenta que si bien en España “no hemos tenido mucho problema de inversiones en hipotecas subprime, CDO, CDS, derivados, etc., al menos comparado con lo que ha sucedido en EEUU y Reino Unido”, “hemos tenido nuestros errores, por los que pagamos ahora. El principal, en mi opinión, ha sido la obsesión de bancos y cajas por el crecimiento”. Expone que durante buena parte de la última década, el crédito bancario en España creció al 20% anual, incremento que no se ha producido en el número de empresas o la economía. Ello, dice “no debería ser posible, pero ha ocurrido. Y ha ocurrido por la obsesión de los bancos y cajas en los últimos años por crecer a toda costa. En los bancos, esta obsesión aún se podría entender, pues la cotización bursátil y los analistas aprietan y si creces, sube la cotización. Pero ¿y en las cajas? No lo entiendo. Pero ha ocurrido”.

A la pregunta de cómo consigues crecer, responde que el sistema tradicional es: “das 100 hipotecas de 200.000 euros a 100 clientes, después de haberlos analizado cuidadosamente. Esto lleva trabajo y mucho. Sistema “crecimiento rápido”: das un crédito promotor de 20 millones para construir y vender 100 viviendas. Esto se hace rápido, es sólo una gestión. El coste es menor, la rentabilidad mayor… pero, como siempre ocurre, el riesgo también es mayor, y mucho”. “La economía se mueve con regularidad y “a poc a poc”, como se dice en Cataluña. Si das más crédito de la cuenta en años de bonanza, en los años malos darás menos de la cuenta (como ocurre ahora) era de prever: lo que no parece normal, suele ser que no es normal y, tarde o temprano, se corrige para volver a la normalidad. ¿Y si un banco quiere crecer? Pues no tendrá más remedio que buscar mercados nuevos, no maduros, donde hay potencial de crecimiento fuerte. Es lo que están haciendo muchas empresas y bancos españoles. Pero crecer mucho aquí, difícil, salvo que asumas más riesgos en los productos que vendes”.

Fuente: Expansión

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Publicado el: 08/11/2010 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Tres de cada 100 euros del balance de la banca son activos inmobiliarios
La banca española tiene una exposición directa de 60.000 millones de euros al sector inmobiliario. El importe engloba los activos adquiridos como consecuencia de los impagos, así como las inversiones de las entidades en este negocio. No incluye los riesgos contraídos a través de la cartera de créditos, es decir, 402.000 millones en financiación al sector constructor y de promoción residencial. La cifra de 60.000 millones es el resultado de sumar tres partidas de los balances: activos no corrientes en venta, inversiones inmobiliarias y existencias. Aunque está sujeta a distorsiones, los expertos consideran que esta suma permite aproximarse a la exposición del sector. El balance de bancos y cajas se eleva a 3,3 billones de euros. Eso significa que dos de cada 100 euros de su activo (60.247 millones) dependen directamente del negocio inmobiliario. Si se excluyen del cálculo a Santander y BBVA, que representan la mitad del sector financiero y desvirtúan el cálculo, el porcentaje sube hasta el 2,92%. En las cajas, la ratio está en el 2,91%; en los bancos, en el 1,02%. En la crisis del 93, el peso de los inmuebles adjudicados en el balance de las grandes entidades se situó, de media, en torno al 1%.
Caixa Terrassa, Catalunya, Laietana, Kutxa, CajaSur y Caixa Sabadell son las entidades más ligadas al sector inmobiliario, con un peso en balance de más del 5%. En sentido contrario destaca Bankinter. Menos del 0,5% de su activo está vinculado de manera directa a esta actividad. Caja Rioja y Caja Extremadura también presentan una ratio reducida, al igual que Santander, Caja Badajoz, BBVA y Caixa Pollensa.


Fuente: Expansión.
Publicado el: 06/05/2010 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
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