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Los inmuebles de bancos y cajas se deprecian 1.500 millones al año

La banca española sigue absorbiendo el impacto de la crisis inmobiliaria, un mercado sin visos de recuperación tras cuatro años de ajuste. Las inmobiliarias de cabecera de las principales entidades financieras perdieron el pasado año 1.539 millones de euros en conjunto. No son números rojos reales, es decir, la diferencia entre lo que la entidad ha pagado por el inmueble y lo que ha obtenido con su venta. La mayor parte de estas pérdidas son apuntes contables que reflejan la depreciación de los inmuebles y el esfuerzo en provisiones realizado para cubrirla. La fuerte exigencia de dotaciones es una de las principales facturas que debe pagar el sector. Bancos y cajas acumulan inmuebles por 70.000 millones como consecuencia de los impagos de empresas y familias. Representan en torno al 2% de su activo consolidado. Para cubrir su deterioro, el sector ya ha provisionado 17.000 millones, el equivalente a los beneficios del último año.
Es una hucha insuficiente. La reforma aprobada por el Banco de España el pasado año fija una cobertura del 30% del valor del activo transcurridos dos años de su entrada en balance. Aunque este porcentaje ya se ha alcanzado e incluso superado en muchos casos. Una parte relevante de los inmuebles (fundamentalmente, el suelo) va a permanecer en balance durante largo tiempo y hay que cubrir el riesgo de mayores depreciaciones. “Hay inmuebles que tardarán en venderse hasta una década”, coinciden distintas entidades. A la factura en provisiones se suma el alto coste en capital. A efectos del cálculo de las ratio de solvencia, los inmuebles adjudicados o adquiridos tienen una ponderación de riesgo del 150%, la misma que los créditos morosos. Considerando una exigencia mínima de capital principal del 8% de los activos por riesgo, el consumo de recursos de la cartera de inmuebles se acerca a 8.500 millones. Bancos y cajas tienen 170.000 millones de fondos de máxima calidad. En la práctica, por tanto, el sector tiene hipotecado el 5% de su capital en sostener un emporio inmobiliario que no aporta ningún retorno.  
El impacto en la rentabilidad es, precisamente, otra de las grandes derivadas de la crisis inmobiliaria. “Los activos inmobiliarios están lastrando la rentabilidad y en el futuro van a seguir afectando al ROE (rentabilidad sobre fondos propios) y ROA (rentabilidad sobre activos)”, remarcan en el sector. El ROE de la banca ha caído en un año del 9% al 7,9%. La rentabilidad del activo ha mermado en 7 puntos básicos, hasta el 0,47%, según el Banco de España. Las provisiones por inmuebles son clave en este recorte, junto a las dotaciones por créditos y la caída del margen de intereses. A la hora de soltar lastre, la estrategia es clara: “si puedes vender el inmueble a precios adecuados, se vende. Pero si hay activos que pueden generar más valor en el futuro, se aguantan y mientras tanto, se intentan rentabilizar a través de un parque de alquiler”, dicen fuentes del sector.   

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Fuente:Expansión

La reconversión de cajas en bancos contraerá el crédito entre el 3 y el 5%

A juicio de Manuel Romera, de IE Business School, la reconversión de cajas en bancos mejorará, en el futuro, el funcionamiento interno de las entidades. Pero, a corto plazo, el cambio producirá un decremento del crédito y una contracción del mismo que se situará entre el 3% y el 5% en 2011.  Este experto explica que las cajas tienen que buscar eficiencia y solvencia. En este contexto, la reconversión de algunas en bancos no generará problemas en cuanto al funcionamiento de estas entidades en el futuro. Pero sí producirá cambios en la gestión de la eficiencia, concretamente en los préstamos que concederán, en un momento en el que será necesario aumentar la productividad. Según Romera, hay que tener en cuenta que “en ningún momento estas entidades han tenido problemas de liquidez, sino de solvencia y de capacidad de reacción frente a cuestiones adversas”.
Adolfo Zunzunegui, de Ersnt & Young, cree que las entidades resultantes podrían ser las siguientes. “Por un lado, un banco que asumiría la mayor parte de las actividades de ahorro e inversión y que sería el que cotizara. Por otra parte, una entidad o holding industrial donde se agruparían las participaciones industriales e inmobiliarias (y que no necesariamente tendría que salir al mercado). Y, por último, una tercera entidad, que podría seguir manteniendo la forma jurídica de caja de ahorros y que continuaría con la labor social y cultural”.
Es probable que antes de la conversión en bancos, se deba proceder a sanear en profundidad aquellas cajas que están en una situación más delicada. Josep Bertrán, de EAE Business School, apunta que esto implicará segregar de su balance aquellos activos más problemáticos, manteniendo en el nuevo banco los de mayor calidad. “De no ser así, es muy difícil que los inversores privados quieran participar en entidades cuyo nivel de solvencia es actualmente muy bajo”. Una vez los balances estén saneados “se podrán colocar en el mercado las acciones”. Asimismo, la reconversión exigirá una fuerte reducción de la estructura, tanto por lo que se refiere al número de oficinas como al de empleados. Según Bertrán, “esto significará que el sector público deberá asumir los costes de la reestructuración, haciéndose cargo de los activos de peor calidad”. “La opción más probable será socializar las pérdidas y privatizar los beneficios, cuestión que en la actual coyuntura no es la socialmente más atractiva”.

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Fuente:El Economista

Martinsa deja atrás el concurso y luchará ahora por cumplir su convenio

El Juzgado de lo Mercantil número 1 de La Coruña aprobó el 11 de marzo el plan de Martinsa Fadesa para pagar su deuda, con lo que la inmobiliaria supera oficialmente el concurso de acreedores al que se acogió en julio de 2008, el mayor de la historia de España, con una deuda aproximada de 7.000 millones de euros. El Tribunal Superior de Justicia de Galicia informó que el juez Pablo González-Carreró ha rechazado las cuatro demandas que presentaros los acreedores que se oponían a que se aprobara el plan de pagos presentado por Caja Madrid, La Caixa, Banco Popular y Caixa Galicia para Martinsa Fadesa y sus cinco filiales. La inmobiliaria mantenía una deuda con entidades de crédito por importe de 5.642 millones, de los que 5.312 millones correspondían a la deuda derivada de la deuda concursal, sujeta a las condiciones de pago que establece el convenio de acreedores.  
La comunicación del juez de la medida coincidió con la celebración de la junta general extraordinaria que Martinsa, en la que se aprobó “iniciar acciones sociales de responsabilidad, o de otro tipo, que pudieran caber frente a los integrantes del último consejo de Administración de Fadesa y, más en concreto, frente a Manuel Jove Capellán y Antonio de la Morena Pardo, ex presidente y ex consejero delegado de Fadesa, como consecuencia de ciertas decisiones y actuaciones presuntamente dolosas o cuanto menos negligentes”, informó la inmobiliaria. Martinsa reclamará más de 1.000 millones a los anteriores administradores por valoraciones incorrectas de los activos vendidos en 2006 a Martinsa, por 4.045 millones.

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Fuente: Cinco Días

Los solares son el 45% de las daciones en pago a las cajas

El 45% del valor de los activos adjudicados por las cajas de ahorros durante la crisis corresponde a terrenos o solares vacíos, según cálculos del sector. El 38% son viviendas acabadas y otro 8%, edificios en construcción. El resto (9%) son otros tipos de activos inmobiliarios, como aparcamientos o trasteros, entre otros. Las cifras se extraen de los informes de transparencia que han facilitado las cajas informando de sus datos de exposición al riesgo inmobiliario. Durante la crisis, las cajas y bancos se han quedado con pisos, casas, promociones, solares o parkings como pago de la deuda de quien no podía pagar. Era lo que se conocía como dación en pago. Las entidades en cuestión preferían quedarse en su balance esos activos en lugar de declarar que el cliente era un moroso y no podía pagar. La razón es que si hubieran permitido que esos clientes se hubieran convertido en deudores, la tasa de morosidad se habría disparado hasta niveles incompatibles con la actividad bancaria normal.  
Un directivo de una caja explica que cuando se habla de solares puede haber de tres tipos. El primero son solares urbanos (que se pueden edificar inmediatamente), el segundo son activos en proceso de transformación (los solares sobre los que se espera una recalificación rápida de suelo rústico a urbano) y el tercero son solares rústicos. Estos suelen ser terrenos de cultivo donde se esperaba en pocos años conseguir la recalificación y multiplicar su valor de compra. Los inversores (o especuladores según algunos) compraban esperando que la ciudad creciera hasta donde estaban esos campos. Ahora todo ha cambiado. El directivo de una entidad explica que las viviendas acabadas se pueden vender con cierta rapidez (unos años) mientras que, en cambio, algunos solares pueden no llegar a encontrar comprador nunca porque será imposible que en aquel huerto se levante un bloque de pisos. Para este directivo la alternativa son los fondos buitres que hacen ofertas a cajas y bancos por el conjunto de una cartera, en ocasiones a un precio equivalente al 20% de su valor inicial. Esa posibilidad permitiría a las entidades sacar del balance esos activos invendibles pero eso sí anotándose pérdidas del 80%.  

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Fuente:La Vanguardia

Las cajas reconocen ya un agujero de 26.000 millones

El deterioro de los activos de las cajas de ahorros a 31 de diciembre de 2010 se eleva a 26.000 millones de euros. Los datos de cada entidad se conocerán antes del 31 de enero. La gran cuestión es cómo tapar ese ‘agujero’, abierto fundamentalmente por la depreciación de los activos inmobiliarios.
La fórmula que estudia el Banco de España es que una parte fundamental de esa cobertura se haga contra el patrimonio de las cajas, lo que supone, de facto, una reducción de su capital. Se explica que las piezas a ensamblar en la operación serían las siguientes: el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) ya aportó el pasado año a ese saneamiento 11.500 millones. El Fondo de Garantía de Depósitos aportó otros 3.500 millones. En paralelo, las entidades tendrán que llevar a cabo una reducción patrimonial de 8.000 millones (lo que implica que deberán disminuir sus recursos propios en esa proporción). Además, el Estado tendrá que hacer una nueva aportación pública, a través del FROB, de otros 3.000 millones (que irían a Unnim y Catalunya Caixa). El objetivo del supervisor es que, con esta operación contable, las cajas queden con un ratio de capital ligeramente por encima del 6%, según las fuentes consultadas. Dado que las nuevas exigencias de solvencia de Basilea III obligarán a elevar ese porcentaje al 8%, las cajas tendrían que afrontar un plan extraordinario de recapitalización para el que el Banco de España daría un plazo de dos o tres años. En principio, algunos implicados habrían barajado la posibilidad de revalorización de sus activos, aprovechando la oportunidad de las fusiones en marcha, lo que supondría un menor recorte de capital para el saneamiento. Sin embargo, se apunta que esta fórmula estaría mal vista por los mercados, que lo interpretarían como un maquillaje contable.  
Los responsables de las cajas se quejan de ataques por parte de los bancos. En concreto, no han gustado nada las declaraciones de la responsable de Santander en Reino Unido, Ana Patricia Botín, quien esta semana puso a las cajas en el foco de los problemas financieros de la economía española. También reprochan al Gobierno que no las esté defendiendo públicamente, lo que genera dudas sobre su solvencia y menciona, en este caso, las declaraciones del presidente José Luis Rodríguez Zapatero al Financial Times. Tanto este diario como The Wall Street Journal tienen la vista puesta en la reestructuración del sector, a la que consideran pieza clave para la recuperación de la confianza de los mercados en España.   
Algunas entidades apuestan por poner negro sobre blanco la dimensión real de sus problemas como la mejor forma de que se disipen las dudas. Caja Madrid, por ejemplo, estudia reflejar en sus cuentas un deterioro de activos cercanos a los 10.000 millones (más de un tercio del total del sector). Los bancos, por su parte, argumentan que las dudas sobre las cajas contaminan su propia credibilidad.   

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Fuente: El Mundo

Los activos "potencialmente problemáticos" de la banca suman 180.000 millones

El Banco de España, en el último Informe de Estabilidad Financiera ‐hecho público ayer y del que informan los distintos diarios consultados‐ dedica un capítulo a las inversiones que han realizado los bancos y cajas de ahorros españoles en actividades relacionadas con el ladrillo. El supervisor realiza una estimación precisa del volumen de activos problemáticos que tiene la industria financiera en estas inversiones. En concreto, considera como activos inmobiliarios “potencialmente problemáticos” los contabilizados como créditos dudosos y subestándar (aquellos préstamos que, aunque se siguen pagando, presentan alguna debilidad que puede degenerar en impago), así como los inmuebles adjudicados y los créditos fallidos. Estas cuatro categorías sumaban un total de 180.800 millones de euros a junio de 2010, lo que supone un crecimiento del 9% respecto a las cifras registradas a cierre de 2009.

El organismo indica que “existen diferencias en la exposición de las entidades al sector de construcción y promoción inmobiliaria”, pero advierte que es fundamental la transparencia en la información. “En un momento de fuerte ajuste del sector inmobiliario, la ausencia de información puede generar una percepción sobre la situación de las entidades peor que la que responde a la situación en la que realmente se encuentran”. “Por este motivo” ‐continúa el informe‐ “sería conveniente que las entidades españolas destinaran mayores esfuerzos a informar a los participantes en los mercados sobre la situación de su inversión  potencialmente problemática al sector de construcción y promoción inmobiliaria, sobre las coberturas constituidas y sobre sus decisiones estratégicas para abordar los problemas que pudieran existir”.

Pese a la abultada cifra de activos “potencialmente problemáticos”, la banca española ha dotado numerosas provisiones para hacer frente a las posibles pérdidas asociadas a las referidas inversiones. En total, un 26,6% del monto total está cubierto, según los datos facilitados por el informe del Banco de España, lo que suponen más de 48.000 millones. Si, además de las coberturas específicas, se toman en cuenta las genéricas constituidas en los negocios en España, el ratio de cobertura ascendería al 33%.

Fuente: Cinco Días

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Publicado el: 01/11/2010 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
La banca se concentra en dar salida a sus activos inmobiliarios

Artículo que informa de la conferencia que organizada por Unidad Editorial tendrá lugar el próximo día 30 de septiembre bajo el título Comercialización de Activos Inmobiliarios de las Entidades Financiera. Se comenta que muchos expertos prevén que en los próximos meses tendrá lugar un recrudecimiento de la crisis inmobiliaria. Con esta perspectiva, y ante el endurecimiento de los requisitos para cubrir una hipotética depreciación de los activos inmobiliarios, exigidos a las entidades financieras por parte del Banco de España, la banca ha redoblado sus esfuerzos en los últimos meses para dar salida a las inmuebles con que cuenta en cartera, que en algunos casos tiene un peso en balance superior al nueve por ciento. En este contexto, las entidades se han si visto inmersas en una situación de fuerte competencia para vender sus activos inmobiliarios. Bancos y cajas de ahorros han tenido que perfeccionar sus estrategias de venta y poner en marcha agresivas campañas de financiación para animar a los clientes a comprar una vivienda. En los últimos meses, ha sido común la participación de entidades financieras en los diversos salones de venta de viviendas, ofreciendo descuentos que en muchos casos alcanzan el 50%, al tiempo que conceden hipotecas para cubrir el 100% del valor del inmueble. También se están ensayando métodos de colaboración con promotores. La capacidad de las entidades para dar salida a estos activos marcará, en gran medida, la evolución de su cuenta de resultados en los próximos trimestres.

Fuente: Expansión

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Publicado el: 25/09/2010 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Ordóñez decide penalizar los inmuebles adjudicados de la banca
El Banco de España ha decidido al final penalizar las provisiones de los activos inmobiliarios adjudicados que bancos y cajas de ahorros tienen en sus carteras por impagos, y que ascienden a 59.700 millones de euros. No será probablemente hasta el tercer o cuarto trimestre cuando la nueva modificación de la circular 4/2004 entre en vigor. Tal como informan todos los diarios consultados, la institución que dirige Miguel Ángel Fernández Ordóñez publicó ayer los nuevos cálculos de provisiones por morosidad, que han sido sometidos a consulta pública. La principal novedad es que eleva la provisión del 20% actual al 30% del valor de los inmuebles que tienen que hacer los bancos y cajas por las propiedades con las que se quedan como pago de deudas de sus clientes, siempre que haya transcurrido más de 24 meses desde que los adquirieron. El supervisor justifica esta medida al afirmar que la antigüedad en balance de los activos recibidos por impagos es “un inequívoco indicio de deterioro”, por lo que “su reconocimiento no debe retrasarse”. Con esta medida pretende que bancos y cajas se desprendan rápido de su cartera vinculada al ladrillo.
La modificación también incluye la unificación de los diferentes calendarios de provisiones existentes actualmente para cualquier crédito moroso. Pasa de cinco calendarios con seis años de plazo para cubrir el 100% del valor de un préstamo moroso ‐en función de su riesgo y garantías‐, a uno sólo con dos años para provisionarlo en su totalidad. De esta forma, se recorta sustancialmente el periodo para cubrir un préstamo moroso. A cambio se recoge una reivindicación del sector, que se tenga en cuenta el valor de las garantías aportadas, ya que hasta ahora se obligaba a cubrir el 100% del crédito a pesar de la existencia de garantías.


Fuente: Cinco Días.

Publicado el: 31/05/2010 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Tres de cada 100 euros del balance de la banca son activos inmobiliarios
La banca española tiene una exposición directa de 60.000 millones de euros al sector inmobiliario. El importe engloba los activos adquiridos como consecuencia de los impagos, así como las inversiones de las entidades en este negocio. No incluye los riesgos contraídos a través de la cartera de créditos, es decir, 402.000 millones en financiación al sector constructor y de promoción residencial. La cifra de 60.000 millones es el resultado de sumar tres partidas de los balances: activos no corrientes en venta, inversiones inmobiliarias y existencias. Aunque está sujeta a distorsiones, los expertos consideran que esta suma permite aproximarse a la exposición del sector. El balance de bancos y cajas se eleva a 3,3 billones de euros. Eso significa que dos de cada 100 euros de su activo (60.247 millones) dependen directamente del negocio inmobiliario. Si se excluyen del cálculo a Santander y BBVA, que representan la mitad del sector financiero y desvirtúan el cálculo, el porcentaje sube hasta el 2,92%. En las cajas, la ratio está en el 2,91%; en los bancos, en el 1,02%. En la crisis del 93, el peso de los inmuebles adjudicados en el balance de las grandes entidades se situó, de media, en torno al 1%.
Caixa Terrassa, Catalunya, Laietana, Kutxa, CajaSur y Caixa Sabadell son las entidades más ligadas al sector inmobiliario, con un peso en balance de más del 5%. En sentido contrario destaca Bankinter. Menos del 0,5% de su activo está vinculado de manera directa a esta actividad. Caja Rioja y Caja Extremadura también presentan una ratio reducida, al igual que Santander, Caja Badajoz, BBVA y Caixa Pollensa.


Fuente: Expansión.
Publicado el: 06/05/2010 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Salgado cree que los bancos ya no tiene activos tóxicos
A pesar de que los bancos y cajas de ahorros concedieron cerca de 325.000 millones de euros en créditos para la promoción inmobiliaria, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), de los que una gran parte no podrá cobrarse nunca, la vicepresidenta segunda y ministra de Economía y Hacienda, Elena Salgado, considera que las entidades financieras ya no tienen activos tóxicos en sus balances. En una entrevista concedida a Europa Press, se mostró convencida de que a la banca española “no le queda ya más riesgo promotor o inmobiliario oculto en sus balances”, por lo que, afirmó, “no tienen activos tóxicos”.
Salgado también confirmó que el Banco de España va a obligar a las entidades financieras a provisionar un 30% del valor de tasación de los activos inmobiliarios con más de doce meses de antigüedad en el balance. Dijo que esta medida “no debe interpretarse como una señal de desconfianza en los criterios de prudencia o transparencia aplicados por la banca, sino que quiere decir que en algunos casos se estaban dando créditos inmobiliarios por un importe en torno a un 30% superior al valor de la vivienda”.


Fuente: La Gaceta.
Publicado el: 04/03/2010 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
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