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Para comprar un piso son necesarios seis años de sueldo bruto

Según el último estudio elaborado por Euroval, las familias españolas necesitan los ingresos brutos de seis años para pagar su casa. En 2006, cuando el boom era ya latente y el precio del ‘ladrillo’ se disparaba, eran 7,6 años.
De 2005 a 2008, aunque la renta familiar creció, como reconocen los datos de la sociedad tasadora, el precio de la vivienda subió más, con lo que la relación era relativamente baja. Pero el estallido de la burbuja inmobiliaria dio un vuelco a esta política ya que los precios de los pisos empezaron a desplomarse con picos de descenso de hasta el 30%. Así el precio de la vivienda cayó más que la renta, con lo que de representar el precio de la vivienda siete años y medio de ingresos, hoy no llega a seis años. “Así pues, el peso de pagar la hipoteca medido sobre los ingresos de las familias, pasa de 27,8 en 2005, a 40,8 en 2008, baja a 26,3 en 2012, y sube de nuevo en 2013 a 33,1, como consecuencia de los nuevos tipos de interés más elevados que se están aplicando”, reconoce el estudio. Este esfuerzo hace referencia al importe de las cuotas a pagar por el hogar mediano, netas de deducciones fiscales, en el primer año de adquisición de una vivienda tipo financiada con un préstamo estándar por el 80% del valor del piso, en porcentaje de la renta anual disponible del hogar. A partir de 2013, las deducciones fiscales por adquisición de vivienda se eliminaron a nivel nacional.
En la compra de una vivienda hay que tener en cuenta dos tipos de esfuerzos: el que realizan los que en su día adquirieron la vivienda, que depende del precio al que la compraron, y de la evolución de los tipos de interés; y de los que la adquieren ahora. Para este último caso, los que adquieren hoy una vivienda lo hacen en circunstancias complejas, pues los precios han bajado considerablemente y la financiación no es fácil, salvo que sean de la banca. No obstante, aunque el euribor está bajo, para un euribor a un año en el entorno normal del 3%, puede resultar en un tipo del 6% o 7% para el préstamo, lo que han de tener en cuenta los que hoy se hipotecan.

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Fuente: El Economista

El rastro de la burbuja del precio de la vivienda empieza a perderse

Según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE), la sobrevaloración actual de las casas en España si sitúa 'tan sólo' en un 11,5%, muy lejos del 44% que llegó a alcanzarse en el año 2009.

Este porcentaje del 11,5% deja a las viviendas españolas en el undécimo puesto en el ránking de las más 'infladas' de los países desarrollados. Según el estudio 'Perspectiva económica, análisis y previsiones' de la OCDE -publicado en mayo de 2013, pero sin eco en los medios de comunicación nacionales-, las casas con un mayor sobrecoste en estos momentos se encuentran en Bélgica (+56%).

La sobrevaloración actual del 'ladrillo' residencial español poco tiene que ver con los desorbitados porcentajes que publicó la OCDE en sus informes de 2007 y en 2009. Entonces, hablaba de un 44% y un 30%, respectivamente. Sin duda, las rebajas de los últimos años han hecho menguar estos números. En 2009, España ocupó el segundo cajón de este podio mundial por detrás sólo de Holanda (54%).

El informe hace un análisis inmobiliario de los precios en los 27 países más desarrollados del mundo, reflejando tanto la sobrevaloración como la subvaloración de todos los mercados. Las diferencias resultan más que notables dependiendo el lugar del globo para el que se mire. Mientras el precios de los inmuebles belgas es el más desproporcionado por delante de Noruega (+49%) y Canadá (47%), en el polo opuesto también se encuentran zonas donde las viviendas están infravaloradas. Es el caso de Japón (-37%), Alemania (-18%) y Corea (-16%).

La OCDE hace su cálculo basándose en un doble ratio y su correspondiente media: rentabilidad del alquiler y salarios. En el caso de España los precios de venta sobre ingresos que da el arrendamiento están inflados un 8% respecto y un 15% respecto a los salarios. Llama la atención en este punto el caso de Grecia, donde el coste de las casas es un 18% inferior a la rentabilidad de los alquileres, pero en cambio es un 8% superior a los ingresos arrojando una infravaloración de los inmuebles griegos del 5%.

La organización internacional además divide los países y datos publicados en cinco grupos situando a España en el cuarto, "donde las viviendas están sobrevaloradas, pero los precios caen". La OCDE explica que "esta categoría es la más grande al incluir muchos países europeos donde la corrección aún está en curso". Y destaca: "El más notable, España". También mete en este paquete a Reino Unido, Bélgica, Dinamarca, Finlandia, Países Bajos y sólo a un país no europeo, Australia. Y avisa: "Mientras las correcciones de los precios en estos países sean necesarias se debilita la salud financiera del mercado inmobiliario y potencialmente su sector bancario es más frágil".

Pese a la importante reducción del hinchazón de la 'burbuja' de los precios en España, la sobrevaloración del 11,5% aún se quedaría corta, según ha declarado recientemente el director general de Negocio de Aguirre Newman, Ángel Serrano. Este experto cree que la vivienda aún debe abaratarse otro 20% ó 25% mirando al "shock salaria" que están sufriendo los trabajadores y adelanta que hasta 2015 el mercado de la oferta y de la demanda no se equilibrará.

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Fuente: El Mundo

Las hipotecas caen a niveles del año 1995

En todo el primer semestre de este año se concedieron 115.895 hipotecas. Son menos de las que se firmaban en un solo mes en 2006, cuando el ladrillo era la industria más boyante de España. En junio, solo 14.053 personas formalizaron un crédito para adquirir una vivienda, la cifra más baja desde que comienza el registro del Instituto Nacional de Estadística (INE), en 1995. Los que acudieron al banco ese mes, a pesar de ser pocos y de comprar su casa con el euríbor en mínimos históricos del 0,5%, firmaron tipos de interés del 4,4%, por encima de los que hubieran pagado en 2006, en plena burbuja inmobiliaria.

El retrato robot de una hipoteca firmada en junio de 2006 era el de un préstamo de 140.179 euros, concedido con un interés variable del 3,91% y un plazo medio de devolución de 25 años. En junio de 2013, la hipoteca más común ha pasado por el filtro de una crisis inmobiliaria sumada a una depresión económica. Es de 97.495 euros a devolver en 21,7 años. Los intereses medios suben hasta el 4,43%. La diferencia en cuanto a los tipos actuales entraña una significativa diferencia: mientras en 2006 el euríbor se situaba en el 3,5%, y por tanto, las entidades aplicaban un diferencial extra en los créditos de 0,4 puntos, este indicador ahora está en el 0,5%, lo que implica que los bancos exigen 3,95 puntos de diferencial. Menos hipotecas, de menor, pero con precios al nivel del boom.

En junio se concedieron un 42,2% menos créditos hipotecarios que hace un año. Sin embargo, la compraventa de viviendas registró un declive mucho menor: del 5,5%. Cambiaron de manos casi 24.000 compraventas de viviendas, según datos también del INE. Esto significa que cerca de 10.000 adquisiciones de vivienda no pasaron por el banco.

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Fuente: El País

La banca cerró 8.000 oficinas en cinco años por la crisis del ladrillo

La ambición de la banca por expandirse territorialmente al calor de la burbuja inmobiliaria y las facilidades que encontró para captar financiación del exterior contribuyó a que España fuese un país muy bancarizado. El fin de ambas realidades contribuye a que, paulatinamente, se este produciendo el proceso inverso: la desbancarización del país.

Una muestra evidente de esa realidad es que desde principios del 2008, cuando empezó la crisis, hasta el primer trimestre de este año, han desaparecido casi 8.000 oficinas de bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito. Se ha pasado de las 45.260 abiertas entonces, a las 37.265 operativas el pasado 30 de marzo de este año, según los datos del Banco de España. Es decir, un 17,66% menos.

Las plantillas han menguado en un porcentaje inferior, pero las cifras también son significativas. Hace cinco años, trabajaban en el sector 270.855 personas, mientras que a finales del 2012 existían 231.389 puestos de trabajo, un 14,57% menos. En resumen: en los últimos cinco años han desaparecido, exactamente, 7.995 oficinas y 39.466 puestos de trabajo.

Un cúmulo de factores contribuye a que el sector se encoja. España se desbancariza. Y seguirá haciéndolo. En primer lugar, la crisis. En segundo, la propia reestructuración del sector. E, incluso, el auge de la banca on line hace que cada día los clientes de menos de cuarenta años usen más las nuevas tecnologías para sus operaciones.

"La implementación de los planes de reestructuración de los bancos que han recibido capital público acelerará el proceso de redimensionamiento de la banca", apuntó Jaime Guardiola, consejero delegado del Banc Sabadell, en abril en unas jornadas del sector bancario.

Tanto Bankia como Catalunya Banc y Novagalicia se encuentran inmersas en procesos de cierre de oficinas fuera de su región de origen; al mismo tiempo tienen en marcha ERE, que suman 8.803 nuevas salidas entre este y los próximos ejercicios. A ello se añade la propia reestructuración sectorial. Es decir, varias cajas de ahorros en quiebra han sido absorbidas por entidades sanas, con lo que han redimensionado sus redes. Buscan sinergias y ahorros en los costes para ganar rentabilidad.

La media sectorial de cierres es del 17,66%, aunque algunas comunidades superan la barrera del 20%. Catalunya fue una de las plazas financieras donde más competencia hubo por captar depósitos. Llegaron a operar 10 cajas de ahorros catalanas, más el Banc Sabadell y los bancos de fuera, que se fueron instalando tímidamente. Con la llegada de la crisis, el número de oficinas ha descendido un 24,35%. Es decir, se han evaporado 1.970 sucursales, al pasar de 8.098 que había abiertas en el 2008 a las 6.128 actuales. Y con la reestructuración sectorial, más concentración. Caixabank absorbió Caixa Girona, Banca Cívica y Banco de Valencia. BBVA se quedó con Unnim (fusión de Caixa Terrassa, Sabadell y Manlleu), y Catalunya Banc (entidad resultante de la fusión de Caixa Catalunya, Caixa Tarragona y Caixa Manresa) se venderá los próximos meses. La segunda comunidad que más sucursales tenía abiertas (5.941) en el 2008 era Madrid, pero ya ha cerrado el 19,57% de ellas (1.163). La Comunidad Valenciana es otra donde también se ha transformado bastante el mapa bancario. Han desaparecido el 20,34% de las sucursales existentes hace cinco años. Además de que la entidad presidida por Isidre Fainé absorbió Banco de Valencia, el Sabadell se quedó con CAM y Bancaja se integró en el conglomerado de Bankia.

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Fuente: La Vanguardia

 

Una Europa de dos velocidades también para las hipotecas

Las diferencias en las condiciones de financiación y crédito son sustanciales entre la periferia y los países centrales de la Unión Europea. Mientras en el norte de Europa siguen otorgándose hipotecas con condiciones previas al estallido de la burbuja inmobiliaria, la restricción al crédito en el sur impone un cambio de cultura en el mercado inmobiliario.

Algunos países como España e Irlanda batallan contra los perniciosos efectos de la burbuja inmobiliaria, que ha dejado a millones de hipotecados en riesgo de perder su casa, pero los países periféricos del continente que cuentan con robustas economías pueden seguir permitiéndose dar créditos como si la crisis financiera nunca hubiera existido.

Estas disparidades ponen de manifiesto la falta de coherencia de los 28 mercados de préstamo que conforman la región y que en el futuro formarán parte de la Unión Bancaria Europea, en principio, pensada para armonizar el sistema financiero, pero que quizá tendrá nula o escasa repercusión en el acceso al crédito de los ciudadanos.

En Holanda, calificado con la triple A, cuya quiebra y rescate posterior fueron de los más sonados al principio de la recesión - el 'crash' del banco ABN Amro supuso el desembolso de 30.000 millones de euros-, todavía se pueden conseguir hipotecas por el 105% del valor de la nueva vivienda, señala Reuters.

En Suecia, una hipoteca sobrevivirá al comprador más joven, e incluso a sus nietos. En este país, donde no se han producido quiebras bancarias tras la crisis de 2008, siguen existiendo préstamos por periodos de hasta 140 años de pago: los hijos de los propietarios e incluso los nietos tienen asumido que asumirán la deuda una vez mueran sus ascendientes. No obstante, las autoridades están intentando acelerar estos periodos de pago y en 2010 ya se introdujo un máximo de financiación del 85%.

En Grecia, los bancos tan sólo financian el 70% de la propiedad, comparado con el 100% que se otorgaba en los años previos a la crisis económica. Así, a los jóvenes -más afortunados- sólo les queda la opción de alquilar, y los demás postergan su independencia de la casa familiar: una situación que era impensable hasta hace poco en uno de los países con las mayores tasas de vivienda en propiedad de Europa.

En Irlanda, que llegó a ser uno de los principales prestamistas de Europa para la compra de vivienda, antes de la crisis un ciudadano podría conseguir una amortización de hasta cinco veces su salario bruto, pero ahora los bancos han reducido los préstamos hasta dos o tres veces el sueldo anual neto. El máximo se estima en un 92% del precio de la vivienda, cuando antes de la crisis los picos se elevaban hasta el 120%. Antes, la burocracia para aprobar una hipoteca duraba unas tres semanas; ahora, el tiempo destinado a estos trámites es tres veces mayor. "Durante el 'boom', apenas había papeleo", relata un 'bróker' inmobiliario con base en Dublín. "Hace pocos años le decías al banco cuánto ganabas y ni siquiera se molestaba en comprobarlo. Ahora, todo es papeleo'". "En estos tiempos, pedir una hipoteca supone rellenar multitud de formularios para dar garantías al banco de la capacidad de solvencia para hacer frente a las letras del piso, pero también para los gastos escolares -hasta 800 euros al mes en algunas zonas de Dublín-.

España, junto con Grecia, es el país donde la cultura de la vivienda en propiedad está más extendida -un 80% de la población se compra una casa, en comparación con el 70% de media de la Unión Europea-. Pero con la restricción actual del grifo del crédito y las persistentes altas tasas de desempleo, esta tendencia se está invirtiendo. "Venimos de un mundo donde se despachaban hipotecas como barras de pan a otro totalmente opuesto", afirma Pedro Javaloyes, director de Agencia Negociadora, en una entrevista con Reuters. "De hipotecas que se alargaban a 50 ó 60 años, se ha pasado a periodos de amortización de un máximo de 40 años, y de un 110 de capital amortizado a un 70%, o un 80% en muy contadas ocasiones", continúa.

En Italia un 72% de los ciudadanos compra su propio domicilio, pero la proporción de préstamos hipotecarios ha descendido un 37% el año pasado, en el contexto de la peor recesión económica desde la Segunda Guerra Mundial, según las estadísticas del país transalpino. Los prestatarios ahora se hipotecan por el 50% del valor de la propiedad, aunque las entidades bancarias continúan ofreciendo hipotecas de hasta 40 años.

En el núcleo europeo, la cultura de la vivienda en propiedad es mucho menos significativa. Sólo un 46% de los alemanes, un 59% de los holandeses o un 63% de los franceses se compra una casa. En Reino Unido, país donde casi dos tercios de la población son propietarios, las condiciones de préstamo se han endurecido y media de los depósitos también se ha elevado del 17 al 20%, de acuerdo con la Comisión de Prestamistas Hipotecarios.

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Fuente: Expansión

El gasto en vivienda nueva cae a niveles del año 1998

En algunos aspectos, la economía española ha regresado a los tiempos en que todavía circulaba la peseta. El mercado inmobiliario es el principal exponente de este retroceso. El gasto en vivienda nueva de los españoles se situó en 25.385 millones en 2012, una cifra solo comparable con los 23.787 millones destinados al mismo concepto en 1998. Si se tuviera en cuenta la inflación, el retroceso sería todavía mayor. El gasto en vivienda nueva representa hoy el 2% del PIB frente al 9% (84.890 millones) registrado en 2006. Supone el nivel más bajo de la serie histórica de Hacienda que se inicia en 1997.
La estadística anual de recaudación de la Agencia Tributaria refleja el gasto de consumidores y Administraciones Públicas en bienes y servicios gravados con IVA. Por este motivo, los datos no incorporan las adquisiciones de vivienda de segunda mano, que no aplican este tributo. En 2006, la vivienda nueva representaba el 28% del gasto total sujeto a IVA de los hogares españoles. Hoy, el porcentaje se encuentra en el 8,4%.
El excesivo peso del mercado inmobiliario supuso durante los años del boom una fuente de ingresos públicos sin precedentes y un desincentivo para que la clase política se atreviera a pinchar la burbuja. La recaudación por IVA ascendió en 2007 a 55.851 millones, una cifra que dos años más tarde cayó hasta los 33.567 millones. Ante este descenso, primero el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero en 2010 y después el Ejecutivo de Rajoy en 2012, optaron por elevar el tributo. Ello ha permitido recuperar la recaudación, pero ha hundido más el consumo.
El gasto final sujeto a IVA –que incluye el consumo de familias y Administraciones Públicas– cerró el año anterior en 388.263 millones, un 20% menos que en 2007. La moderación salarial y las subidas fiscales impiden que el consumo de los hogares se recupere. Además, la caída del precio de la vivienda no es suficiente para reactivar el mercado inmobiliario y el sector público no puede actuar de contrapeso en un momento en que Bruselas y el mercado exigen seguir la senda de la austeridad.

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Fuente: Cinco Días

Nuevas rebajas en los pisos de la banca

Tras cinco años desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, banca y promotores han decidido acelerar la absorción del stock de viviendas que inunda el mercado, sobre todo, en las zonas costeras. Según el último informe de Tinsa, se ha pasado de vender unas 100.000 viviendas en los años 2005 y 2006 a unas 20.000 unidades en 2013, unas cifras que no aumentarán hasta, al menos, 2015. Por ello, inmobiliarias y, sobre todo, entidades financieras, no han dudado en tirar de súperrebajas en los precios de sus viviendas. “En términos generales, nos encontramos en la actualidad en niveles de precios similares a 2003, con descensos desde los años 2007 y 2008”, explica María Monasterio, directora de la oficina de Aguirre Newman Andalucía.
Tinsa asegura que los precios de los inmuebles han caído un 18% este año, casi un 30% desde los niveles más altos, un descenso que se eleva hasta el 38% en vivienda vacacional. “Los precios han caído alrededor de un 50%, especialmente en la zona de Levante y Andalucía, si bien es cierto que es una media. Pero, en general, en toda la costa española se encuentran precios muy atractivos”, explica Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.
Los principales precursores de estos grandes descuentos son las entidades financieras. La necesidad de desprenderse de las viviendas adjudicadas, procedentes de embargos y canjes con promotores, les ha llevado a poner a la venta pisos con ofertas muy agresivas. “La mayoría de inmuebles que comercializamos tienen un precio en torno a los 692 euros el metro cuadrado, mucho menos de la mitad de lo que cuesta de media el metro cuadrado en la actualidad (1.519 euros, según Fomento, en el primer trimestre de 2013)”. A pesar de estas rebajas, el nivel de ventas continúa siendo bajo para absorber todo el stock procedente de la época del boom inmobiliario. Por ello, banca e inmobiliarias ponen su foco de atención en el comprador extranjero. “La demanda extranjera ha aumentado y lo sigue haciendo cada año. Viene, principalmente de Rusia, Reino Unido, Alemania, países escandinavos, Países Bajos y Francia”, explica Carlos Ferrer‐Bonsoms, director general de Jones Lang LaSalle España. “En cuanto a las zonas, en Baleares los demandantes más fuertes son los alemanes y los rusos, seguidos de los británicos, similar, aunque cambiando los porcentajes por nacionalidad, a los de la Costa del Sol”, agrega.

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Fuente: Expansión

El círculo vicioso de los tipos de interés bajos

El BCE trata de resucitar la economía con unas tasas de interés históricamente bajas que están propiciando un boom del endeudamiento en sus países más solventes y mostrando cada vez mayor desconexión entre las políticas monetarias. Se hace referencia a Finlandia, donde la deuda de los hogares ha aumentado a medida que los finlandeses aprovechan las hipotecas baratas por las bajas tasas de interés para comprar casa. En los países azotados por la crisis, desde Grecia a Portugal, es imposible conseguir un préstamo y, si lo hacen, tienen que pagar altas tasas. “El BCE ha reducido las tasas casi al cero, y ahora ven que esto alimenta a ciertas partes de la Eurozona ‐como Finlandia, Alemania, Austria o Francia‐ pero no a todas”, indica Holger Sandre, analista jefe de Nordea Bank AB. El segundo año de recesión en Europa está presionando al BCE para que siga revisando una tasa de interés que ya se encuentra en un mínimo histórico para estimular la economía. Amenazados por un posible desequilibrio de combustibles, y burbujas inmobiliarias en potencia, en los países que ya cuentan con tasas bajas, mientras que la liquidez no llega a los consumidores y pequeñas empresas, que son quienes más la necesitan. La “caja de herramientas” del BCE “está en gran parte vacía”, asegura Sandte. Podría rebajar más las tasas o poner en marcha un programa de préstamos con el Banco Europeo de Inversión para las pequeñas empresas, aventura, “pero si me preguntas si se trata de instrumentos poderosos, lamentablemente tendré que decir que no”.
La crisis de deuda europea ya ha dañado la economía de exportación finlandesa como reacción ante cómo la crisis ha afectado al resto de miembros. En 2009, la economía se desaceleró un 8,5% y solo creció un 0,3% en 2012 mientras la Eurozona presentaba un retroceso del 0,4%. Al mismo tiempo, el precio de las hipotecas para 5,4 millones de finlandeses ha descendido una media del 1,5% según datos del BCE. Las nuevas hipotecas a tasas variables se encuentran en un 1,97%, las más bajas de la zona euro, en comparación al 5,14% de Chipre ‐la tasa más alta‐ o a la media europea del 2,87%. Así, los precios de los inmuebles en Finlandia han aumentado. Han crecido el 1,4% interanual en mayo y cerca de un 35% desde 2000. Las hipotecas han crecido un 130% desde la década pasada. En España, el precio de los pisos ha descendido un 39% desde su auge en 2007 después del estallido de la burbuja inmobiliaria. En el primer trimestre del año, los bancos concedieron 65.914 hipotecas, el 73% menos que hace cinco años. “El endeudamiento de los hogares españoles todavía es relativamente alto, los precios de los inmuebles siguen corrigiéndose, el desempleo todavía es alto... así que el número de hipotecas ha descendido”, explica la analista de Nomura International en Madrid, Daragh Quinn.
“Una política monetaria acomodativa alimenta de manera lenta y desigual las condiciones de financiación del sector privado en los distintos países europeos”, indicó el miembro del Consejo Europeo Erkki Kiikanen. Señaló que los intereses para una hipoteca son menores que para los préstamos a las empresas. En Finlandia, las hipotecas suponen de media el 75% del valor de la vivienda y los bancos están dando préstamos del 100%. Para esos préstamos, el valor subyacente de la  propiedad se calcula en un 70% y el resto se respalda mediante seguros o terceros que avalen.

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Fuente: La Gaceta

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