Noticias sobre Burbuja inmobiliaria

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria las entidades se mostraron reacias a reducir el valor de sus inmuebles en sus balances. Las fuertes provisiones impuestas por Economía desde 2012, sin embargo, obligaron a la banca a desarrollar una importante estrategia comercial para dar salida a los activos.
En 2010, el Banco de España calculó que la banca contaba con 70.000 millones en activos adjudicados. Tras traspasar 11.400 millones de ellos a Sareb, a día de hoy a la banca aún le quedan 80.711 millones de ladrillo de los que deshacerse.
Este es el lastre inmobiliario que suman actualmente las 15 mayores entidades del país. La mayor partida de estos activos está compuesta por 30.566 millones en solares. La compraventa de suelos es uno de los mercados que más paralizado ha quedado y es probable que su absorción se alargue más que la del resto de activos. Ayudará, en todo caso, que las entidades tengan provisionada esta partida al 60% de su valor, frente al 49% de media que tienen cubierto del conjunto de su carga inmobiliaria.
El segundo gran grupo de activos que pesa en los balances de la banca es el de las viviendas. Las entidades poseen 30.437 millones de euros en inmuebles residenciales terminados, de los que una gran parte, corresponden a viviendas embargadas a particulares que no pudieron hacer frente a sus hipotecas y a pisos de promotores.
 

Muchos españoles pueden verse atrapados por otra burbuja inmobiliaria que se está empezando a fraguar con el euríbor como principal detonante. Igual que está siendo en los últimos años un alivio para los que compraron casa en los ejercicios previos a la crisis, el euríbor se puede convertir en una losa para los que la han adquirido en los últimos meses.
La crisis obligó al BCE a bajar los tipos de interés hasta el 0,25% para intentar reanimar el crédito y evitar el colapso de la economía. Aunque se esperaba que el movimiento arrastrase al euríbor a un nivel similar al del precio oficial de dinero, no ha sido así. El euríbor es el tipo de interés al que los bancos se prestan dinero entre sí y se mueve en niveles similares a los del precio del dinero, pero la mejora de la economía está reactivando la actividad y el crédito entre entidades, relanzando el euríbor. En abril, cerró en el 0,604% ‐la media de mayo es ya del 0,613%‐ lo que provocó el segundo encarecimiento consecutivo de las hipotecas desde enero de 2012.
Los que se hipotecaron hace años, con el euríbor en cotas del 3%‐4% y los diferenciales en el 0,75%‐1%, han visto cómo sus cuotas han ido cayendo por efecto del retroceso del índice por la crisis. Los que lo han hecho recientemente pueden encontrarse en el medio plazo, sin embargo, con cuotas hasta un 61% más caras de las que pagan ahora.
En el mejor de los casos, el diferencial bancario de las hipotecas firmadas en los últimos meses es del 2%. Tomando un diferencial de un 2%, para un crédito de 125.000 euros a 25 años concedido con un tipo de interés de euríbor ‐ahora en el 0,604%‐ más el citado diferencial, la cuota mensual ascendería a 565,63 euros. Pero en el momento en que el euríbor alcance el 2%, esa letra será de 659,79 euros. Y en caso de que el indicador recuperase su nivelhistórico más alto, el 5,4%, la cuota ascendería hasta 915,62 euros, un 61,9% más que la actual. Es muy improbable que a corto plazo vuelvan a verse a corto plazo, pero a medio, estos recién hipotecados que ahora pagan un interés del 2,5% o el 3% por sus hipotecas es muy probable que acaben pagando el 5% o el 6%, según los expertos.

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria ha redibujado un mercado de la vivienda mucho más asequible. Sobre todo, a orillas del mar, donde se agolpan los carteles de Se vende en los bloques usados y en nuevas promociones gestadas en el boom. Esta desorbitada y variada oferta, entre la que hay una competencia férrea, ha puesto más a tiro que nunca la playa con la banca como gran vendedor.

Y es que mientras que el ajuste medio nacional de la vivienda desde 2008, según Fomento, asciende al 30,2%, la depreciación de las propiedades costeras ha sido notablemente superior. Principalmente, en el arco mediterráneo y en la Costa de la Luz (Huelva y Cádiz), donde las rebajas rozan el 40%. Tinsa estira la caída acumulada de los precios en la costa levantina hasta el 48,8%.

Estos gruesos descuentos han provocado que vuelvan a verse apartamentos a costes de hace décadas, tanto usados como nuevos. Unas tarifas que llegan a partir de la franja de los 30.000 euros, o incluso menos, en un producto, normalmente, a cierta distancia de la playa (entre 15 y 30 minutos). Al margen de estas gangas, predominan los inmuebles por 50.000, 60.000 y 70.000 euros, más próximos al mar. Hasta el segmento de lujo ofrece oportunidades por 300.000 o 400.000 euros en casas que cotizaron a un millón.

De este modo, el mercado de la costa este y sur sirve en bandeja una segunda residencia muy atractiva y accesible para todo tipo de demanda nacional y extranjera, que si paga al contado puede obtener aún mejores precios.

Otra historia es el norte (País Vasco, Cantabria, Asturias y Galicia), donde la burbuja no arreció con tanta intensidad al contar con una demanda más limitada por su mayor carencia de sol. Y, por lo tanto, el ajuste ha sido menor. "La oferta en esta costa no es alta y la demanda, que suele proceder de la zona, tiene poder adquisitivo", aclara Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. Sólo algunos enclaves en La Coruña y Cantabria, que sucumbieron al boom, exhiben chollos a la altura de los del Mediterráneo.

Al bajo coste, hay que añadir la inmensa oferta disponible, prácticamente, en todo el levante. Según el Pulsómetro Inmobiliario del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), el stock (obra nueva en venta) en las 22 provincias de costa asciende a 414.210 unidades, el 64,7% del total del país, siendo Castellón el núcleo de este excedente (114.219) y de las más jugosas rebajas (-38,4%).

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Fuente: El Mundo

La cuantía media de un préstamo para adquirir una vivienda en España cayó en febrero hasta 104.257 euros, la cifra más baja de la estadística que maneja el Consejo General del Notariado. Esta cantidad es un 47,2% inferior a los 197.587 euros de media que se registraban en julio de 2007 -cuando la burbuja inmobiliaria alcanzaba su máximo tamaño- y supone un retroceso del 6,8% sólo en lo que marcha de ejercicio.

Los datos publicados por el gremio notarial muestran también una recuperación del número de préstamos concedidos para la compra de vivienda en los dos primeros meses de 2014. Sólo en febrero el número de actos firmados ascendió a 9.045, un 15,9% más que en enero y un 35,9% superior a la cifra registrada en el mismo mes del año anterior.

Esta comparación no es del todo significativa ya que durante los dos primeros meses del año pasado el número de hipotecas firmadas fue históricamente bajo al entrar en vigor en enero la supresión de la deducción a la compra de vivienda.

No obstante, algunos expertos como Fernando Encinar ven señales positivas en la estadística. «Los bancos están empezando a dar crédito y es probable que esta apertura aumente a lo largo del año, lo que traería mejoras en las datos de compraventa pero no en una subida generalizada de precios, que incluso en muchas zonas de España deberían seguir ajustándose si los vendedores quieren cerrar operaciones», comenta el jefe de estudios del portal especializado idealista.com.

No obstante, esta apertura del crédito por parte de las entidades financieras esconde un doble rasero según el tipo de activo incluido en la operación. Los principales bancos ofrecen para las viviendas de sus balances créditos mucho más favorables en cuanto al porcentaje de cantidad financiada, los intereses y comisiones, y el plazo de devolución del principal.

El gran reclamo utilizado por los portales inmobiliarios de los grandes grupos financieros es el de la «financiación del 100% del valor de los inmuebles que mantienen en balance. Este porcentaje -propio de la época del boom- difiere hoy en día del 80% que las mismas entidades ofrecen para viviendas externas y del 75,6% que marca el Consejo General del Notariado en su último informe.

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Fuente: El Mundo

El precio de la vivienda no ha tocado aún fondo. Así lo considera Moody’s, que advierte de nuevas bajadas alentadas por el efecto negativo que tendrá la creciente morosidad hipotecaria en la calidad crediticia de los bancos. La agencia de calificación señala que, al contrario de los que ha ocurrido en otros países como Irlanda, Reino Unido o EEUU, donde también ha habido burbujas inmobiliarias, en España el ajuste ha sido muy lento y no ha terminado. Dado el elevado número de viviendas vacías, prosigue Moody’s, llevará aún varios años equilibrar el exceso de oferta. También recuerda que en el último trimestre de 2013 la morosidad hipotecaria de los bancos españoles se elevó al 37,05%, cuatro puntos básicos más que al inicio del periodo. El continuado incremento de la morosidad hipotecaria tiene efectos negativos sobre la calidad crediticia de las entidades y muestra que la corrección del sector no ha concluido. Dada la relación entre oferta y demanda, la agencia prevé que el precio de la vivienda seguirá cayendo este año, lo que repercutirá negativamente en los balances de los bancos por el menor valor de los inmuebles que actúan como garantía de los préstamos.
Al cierre de 2013, los préstamos hipotecarios vinculados al sector inmobiliario representaban el 57% del total de las carteras crediticias de los bancos a empresas y familias, y cabe esperar que estos dos sectores de la economía sigan padeciendo dificultades mientras el sector inmobiliario no se recupere.

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Fuente: El Economista, ABC

Cuando estalló la burbuja inmobiliaria y se descubrió cuán grande era el volumen de viviendas nuevas sin vender ni alquilar, muchos expertos pronosticaron que la salida de la crisis dependería de la velocidad con la que se absorbiera ese abultado excedente que casi todas las estadísticas estimaron en torno a 700.000 casas. Casi cinco años después de que se alcanzara el nivel máximo del stock (en 2009), las cifras muestran que se ha reducido ese exceso de ladrillo de forma bastante suave. Se ha podido vender solo una de cada cinco casas de esa oferta, ya que según el último informe de la patronal de empresas fabricantes de productos de construcción Cepco, España ha pasado de contar con 688.044 viviendas nuevas en venta en
2009 a un total de 557.450 a finales del ejercicio pasado, un 18,9% menos.
Se plantea si es por esta razón por la que se ha prolongado más la recesión en España o es la crisis la que ha impedido que se vendieran más rápidamente los pisos sobrantes del boom. “Salvando las distancias, casi es como preguntarse qué fue primero, la gallina o el huevo”, se apunta. Y es que llegado este punto, conviene recordar que solo cuando los precios de los
pisos comenzaron a bajar de forma acelerada (a partir de 2011), se empezó a detectar una leve recuperación de las ventas. Es más, muchos analistas consideran que si la banca, ahora en gran medida propietaria de esas viviendas, hubiese aplicado antes fuertes rebajas a los pisos en cartera, quizás la reestructuración del sector hubiera sido menos dolorosa y el cierre del grifo del crédito se hubiese dejado sentir mucho menos. También hay quien dice que la situación de algunas entidades financieras era tan delicada que nada hubieran podido evitar poniendo a la venta su stock inmobiliario a precio de saldo tiempo atrás. Los más puristas son de la opinión de que no se han vendido más casas más rápidamente porque, sencillamente, no se han dado las circunstancias que antes de esta crisis habían impulsado al sector inmobiliario: buenas y estables perspectivas laborales y, sobre todo, crédito abundante y barato.
Sea como fuere, el último año de recesión, 2013, coincide con ser el ejercicio en el que se ha acelerado la disminución del stock. Así, mientras en 2010 se mantuvo prácticamente estancado, en 2011 se redujo en poco más de 6.000 casas, un 0,9%. En 2012, se contabilizaron 43.000 viviendas menos en el excedente, un recorte del 6,3%. Y, por fin, en 2013, se observa un ritmo de ventas algo más significativo, ya que el stock logró disminuir en un total de 80.605 casas, un 12,6% en términos relativos. En otras palabras, de las 130.594 casas del stock que se han vendido durante los años de la crisis, el 61% fueron adquiridas el año pasado, justo el último de la recesión cuando España abandonó las tasas de crecimiento negativas de su economía y los datos del mercado laboral frenaron su colosal deterioro.
Y en relación a cuánto tiempo tardará en drenarse el más de medio millón de pisos que todavía hoy componen el stock en venta o alquiler, nadie se atreve a aventurar los años que faltan para absorber toda la oferta, porque va a depender mucho de cómo evolucione la coyuntura macroeconómica (rentas y empleo) y de si se recupera o no la financiación. Pero lo cierto es que en algunas zonas muy concretas las cifras del stock comienzan a ser menos preocupantes.

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Fuente: Cinco Días

Los hogares españoles siguen apretándose el cinturón para reducir el exceso de endeudamiento al que se sometieron antes del estallido de la burbuja inmobiliaria y de la crisis. El proceso de desapalancamiento de las familias situó en enero la deuda que mantienen con las entidades financieras en 781.487 millones de euros, su nivel más bajo desde diciembre de 2006 y 4.500 millones menos que un mes antes, según los datos actualizados que publicó el Banco de España. Desde diciembre, la deuda de los hogares españoles con los bancos se ha contraído un 0,57%, mientras que en los últimos doce meses el descenso ha sido del 5,6%, el equivalente a 47.018 millones. En cambio, la deuda de las empresas ha aumentado ligeramente en este mismo periodo. El volumen de endeudamiento de las sociedades no financieras repuntó ligeramente en enero. El volumen de deuda de las compañías alcanzó en enero los 1,07 billones de euros, un 0,09% más que en diciembre, aunque aún se sitúa un 5,5% por debajo de lo marcado en enero de 2013.
Los hogares españoles continúan reduciendo sus niveles de deuda tanto a la hora de comprar una vivienda como a la hora de pedir préstamos para el consumo, que se han reducido un 1,21% en enero pero más del 9% en el último año, hasta 170.045 millones. Los créditos hipotecarios para la adquisición de vivienda, que constituyen la mayor parte de la deuda pendiente de las familias, alcanzaron en enero 608.846 millones, su nivel más bajo desde abril de 2007 y un 4,6 % menos que en enero de 2013.

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Fuente: Expansión, Cinco Días, El Economista, La Vanguardia, El País, El Mundo, ABC

El mercado inmobiliario prorrogó su crisis en 2013 y, seis años después del estallido de la burbuja, continúa sin tocar fondo. Según la estadística que ha publicado el INE, durante el pasado ejercicio se vendieron 276.600 casas excluyendo las viviendas de protección oficial. Esta cifra supone un descenso del 1,2% frente a 2012. Con este balance, marcado por los problemas de crédito y las compras de extranjeros a tocateja, el ritmo de descenso de las ventas se frena, si bien este hecho es lo mínimo que se podría esperar tras tres ejercicios consecutivos en rojo a la espera de la supuesta recuperación del sector.

Las transacciones de viviendas llevan cayendo de forma generalizada desde 2007, cuando por cierto arranca la serie estadística del INE. En este periodo, solo lograron cerrar 2010 en positivo con un alza del 4,8%. En aquella ocasión, el repunte se debió a la primera supresión de la desgravación a la compra, medida que entró en vigor en enero de 2011, y a la primera subida del IVA, lo que animó a las familias a adelantar sus decisiones de gasto.

En 2012, aunque el Gobierno volvió a tomar ambas medidas (subió el IVA y suprimió las ayudas fiscales a partir de enero de 2013), el mercado ya no fue capaz de volver a tasas positivas y tan solo logró moderar su caída, que pasó del 20% al 10%.

El resultado de 2013, por su parte, estuvo condicionado por la persistente carencia de crédito y la entrada en el mercado del banco malo con los inmuebles que estaban en poder de la banca nacionalizada. Los precios, por su parte, siguieron cayendo, tal y como avanzó ayer uno de los múltiples actores del sector, la tasadora Tinsa, que calcula que la vivienda está un 40% más barata que en 2007.

En la estadística del INE es llamativo, además, el dato de diciembre. Pese al largo periodo que lleva ya el mercado a la baja, el sector fue capaz de marcar un nuevo récord negativo con apenas 18.619 viviendas libres vendidas en mes que cerró 2013. Esta es la cifra más baja de los últimos seis años.

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Fuente: El País

Acabar con el stock acumulado durante la época del boom, recuperar la confianza de los compradores (nacionales e internacionales), mejorar el mercado del alquiler y poner en valor los suelos, a través de un mayor acceso a la financiación, son los principales desafíos a los que se enfrenta el sector inmobiliario. “No es posible que España salga de esta situación sin el inmobiliario y viceversa”, aseguraba Joan Ollé, presidente del Consejo de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (apis) de Cataluña y de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, en el VII Encuentro Especializado sobre Gestión de Activos Inmobiliarios organizado por Unidad Editorial y patrocinado por la consultora CBRE. “La burbuja no ha sido solo inmobiliaria, ha sido también de administraciones públicas, de infraestructuras, de energías renovables, y todas han explotado simultáneamente”, señalaba en estas jornadas, Rafael González‐Cobos, presidente del grupo inmobiliario Ferrocarril.
Tras la avalancha de adjudicaciones de viviendas, procedentes de impagos de hipotecas a particulares y de canjes de deuda por activos con promotores, las entidades financieras, incluida la Sareb, han puesto en marcha diferentes iniciativas para pasar a gestionar estos inmuebles. Es el caso de Banco Sabadell. “En 2009, creamos la inmobiliaria Solvia, retomando el negocio que tenía el banco cuando era dueño de Landscape. En 2012, cuando el portfolio empieza a crecer nos dimos cuenta de la necesidad de centrarnos en la comercialización”, comenta José Antonio Alarcón, director de Análisis de Inversiones de Sabadell. Cree que tras la puesta en marcha de las plataformas la situación del mercado ha mejorado sustancialmente y comienza una nueva etapa. “No es un sector en ruinas, sino un sector en regeneración. Desde verano, vuelve a ver gente, el clásico inversor que compra varias viviendas en el mismo barrio, esto permitirá reducir el stock e iniciar una etapa de promoción. El stock se está reduciendo, sobre todo en Madrid y en costa”, señala. “El mensaje de las inmobiliarias de los bancos ha cambiado: antes era solo descuentos, ahora es que las oportunidades pasan”, agrega el directivo de Sabadell.

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Fuente: Expansión
 

El Ministerio de Hacienda no eliminará la deducción por compra de vivienda en el IRPF de manera retroactiva, a pesar de que el comité de expertos previsiblemente sí lo incluirá en la propuesta de reforma fiscal que está a punto de concluir, según confirmaron fuentes del Gobierno.
La deducción por adquisición de vivienda en el IRPF está suprimida para las compras realizadas a partir del 1 de enero de 2013, pero aún son muchos los españoles que adquirieron su vivienda antes de esta fecha que siguen disfrutando de dicha desgravación, que fija un máximo deducible de 1.350 euros por contribuyente sobre una base máxima de 9.015 euros anuales. Los Presupuestos Generales del Estado de este año estiman una pérdida de ingresos tributarios de 1.785,43 millones de euros por esta deducción que aún se aplican unos cinco millones de españoles. Esta partida es un 5,5% inferior a la de un año antes (1.889 millones), dado que cada ejercicio que pasa el número de beneficiarios de esta desgravación va descendiendo, según se van cancelando las hipotecas.
El Gobierno del PP eliminó la deducción por compra de vivienda a partir del 1 de enero de 2013, estableciendo un régimen transitorio para los que hubieran adquirido su casa con anterioridad a esta fecha, después de que el Ejecutivo de José Luis Rodríguez Zapatero la limitara a las rentas más bajas (menos de 24.000 euros) y eliminara los porcentajes incrementados. Numerosos organismos internacionales, como el FMI o la OCDE, hace años que solicitan a España que suprima definitivamente esta desgravación al estimar que únicamente contribuyó en el pasado a seguir hinchando la burbuja inmobiliaria y de crédito que se registró desde finales de los años 90 hasta 2007. Además, los más críticos consideran que se trata de una desgravación regresiva, puesto que favorece a las rentas más altas, que son las que pueden aplicarse la deducción completa y llegar a la máxima reducción posible de su factura fiscal. Otro de los argumentos que esgrimen los detractores de este beneficio fiscal es que la devolución de Hacienda supone un incentivo para la inversión en vivienda: “La propiedad tiene un premio fiscal que en España ha influido considerablemente en detrimento del alquiler”, reiteran numerosos expertos. Su creciente popularidad animó las compras y también la solicitud de hipotecas, incluso entre aquellos que podían pagar la casa al contado, ya que la posibilidad de disfrutar del beneficio fiscal durante más años llegaba a ser superior al coste financiero del crédito hipotecario en determinados supuestos. Del millón y medio de declarantes con alguna modalidad de deducción por vivienda en 1983 se pasó a más de siete millones en 2006, justo antes del estallido de la crisis. Por lo tanto, y a pesar de que es muy probable que el comité de sabios que está elaborando la propuesta de reforma fiscal incluya la supresión de esta deducción, Hacienda considera que suprimirla de un año para otro va en contra de los derechos adquiridos por los contribuyentes que se la vienen aplicando y, por ello, no tiene intención de hacerlo.

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Fuente: Cinco Días, La Razón