El Sareb quiere acelerar la venta de pisos empleando más canales de ventaLa Sareb está dispuesta a explotar múltiples canales de venta con el fin de atraer a potenciales inversores y acelerar la venta de los activos. Los directivos de la sociedad mantienen un diálogo constante con los grandes fondos extranjeros con el objetivo de empezar a venderles paquetes, tanto pisos, como solares o créditos a promotores. Algunos de ellos, como Fortress, Cerberus o Centerbridge se plantearon incluso la entrada en el capital de Sareb en un primer momento, pero recibieron la negativa de la sociedad a sus exigencias. El banco malo trabaja en varias operaciones de calado y espera cerrar transacciones relevantes.
Algunos inversores acuden a la sociedad con una idea clara de lo que buscan porque conocen las carteras de las nacionalizadas antes de que éstas traspasaran sus activos. Incluso negociaron entonces la compra y no llegaron a un acuerdo. Y ahora lo intentan de nuevo. Otros inversores, al contrario, acuden al banco malo sin conocer la cartera, pero con una idea clara del tipo de activo que están buscando. En otras ocasiones, la iniciativa parte de Sareb, que da a conocer activos, ya sea por separado o en paquetes, a los potenciales compradores, por considerar que pueden ser de su interés. Al mismo tiempo, el banco malo avanza con los fondos en la definición de los vehículos de inversión. Los instrumentos son múltiples, variados, y modulan tanto la rentabilidad, en función del riesgo asumido, como la capacidad de toma de decisiones de gestión de éstos. Las opciones pasan de los paquetes de activos similares, conocidos como Fondos de Activos Bancarios (FAB), a las sociedades de arrendamiento de viviendas y a las Socimis, entre otras. También se están analizando nuevos canales para los particulares, más allá de las sucursales bancarias que han cedido activos. La sociedad sondea a las agencias inmobiliarias. Su idea es poder usar otros vendedores especializados.
En la estrategia de negociación de Sareb cobra vital importancia la selección de los activos que se enseñan a los potenciales compradores. Se debe dosificar la oferta para alimentar la demanda, ya que inundar el mercado podría provocar el desplome de precios y amenazar el objetivo de rentabilidad del 14% anual. El armario de Sareb debe permanecer cerrado para que los inversores no sepan todo lo que hay dentro. Esa es la filosofía de la sociedad, contraria a dar previsiones sobre los activos que se quieren vender en un plazo determinado, pese a los anuncios del ministro de Economía, Luis de Guindos. #cambiar-hipoteca# Fuente: Expansión Publicado el: 18/05/2013 | Etiquetas: activos, banco malo, créditos promotores, demanda, fondos, inmobiliarias, inversores, oferta, pisos, precios, rentabilidad, sareb, socimis, solares, venta |
El precio de la vivienda todavía no ha tocado sueloEl precio de la vivienda registró en 2012 su mayor caída desde el estallido de la burbuja, a finales de 2007. El descenso fue del 13,7% de media con respecto a un año antes, la quinta caída anual consecutiva, según el índice de precios de vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE), y sitúa este indicador inmobiliario lejos aún de tocar suelo. Tras el fuerte recorte experimentado en el tercer trimestre del año, cuando el precio se hundió un 15,2%, el indicadorse moderó en los últimos meses de 2012 al caer un 12,8%, motivado por el aumento de las transacciones ante el fin de los incentivos fiscales por la compra de vivienda.
Por ello, y después de que en enero de este año entrasen en vigor el fin de las deducciones fiscales y del IVA “superreducido” del 4% para las casas nuevas, el director residencial de Jones Lang LaSalle, Carlos Ferrer‐Bonsoms, cree que la tendencia de caídas se acentuará en los primeros meses de 2013. “Ningún argumento me hace pensar que el precio de la vivienda dejará de bajar en los próximos meses”, indicó alreferirse a la debilidad de la demanda, la tasa de paro, la incertidumbre sobre la economía española y las agresivas ofertas que están sacando al mercado las principales entidades financieras. Para el director de la consultora Horizone, Julio Gil, el ajuste continuará en aquellas zonas en las que hay aún mucho recorrido para bajarlos precios. Idealista.com también cree que las rebajas continuarán todo este año. cambio hipoteca Fuente: Cinco Días, El Economista, El País, El Mundo, La Vanguardia, La Gaceta Publicado el: 24/03/2013 | Etiquetas: burbuja, caída precios, compra de vivienda, deducción fiscal, demanda, economía, incentivos fiscales, ine, iva superreducido, oferta, precio, tasa de paro, vivienda |
También ha bajado el precio de las viviendas de lujoLas viviendas de lujo han aguantado mejor que otros segmentos la crisis, si bien en 2012 han registrado bajadas en su importe. “El valor del metro cuadrado en las zonas más exclusivas de Madrid se corrigió un 8% de media respecto a 2011 por el aumento de la oferta disponible, lo que ha provocado una mayor competitividad”, asegura Ernesto Tarazona, director de la unidad de Residencial y Suelo de Knigth Frank, Este mercado vuelve a reactivarse y en el último semestre del pasado año subió la demanda. Solo en Madrid este segmento captó un volumen de negocio de 67 millones de euros. “La vivienda de lujo se está consolidando como un valor refugio para los inversores”, indica Tarazona. cambio hipoteca Fuente: La Gaceta Publicado el: 08/02/2013 | |
Hay un stock de viviendas de más de dos millonesCuando se contabiliza el stock de viviendas en España se suele hablar solo de los inmuebles nuevos que intentan vender los promotores. Pero la oferta que no encuentra demanda es muy superior, ya que a esa cifra hay que sumarle los pisos que acumulan la banca y los de los inversores particulares, entre otros. “La oferta actual y potencial a corto plazo de viviendas en el mercado, según los diferentes datos publicados”, es de 2,2 millones de inmuebles, señala el informe Situación y perspectivas del mercado inmobiliario residencial en España, de R. R. de Acuña & Asociados. De esta forma, a las 700.000 casas de los promotores hay que sumarles las 300.000 que ya se ha adjudicado la banca (la mitad usadas y la mitad, adjudicadas de las promotoras), así como 800.000 inmuebles de particulares que no obtienen comprador. Por otro lado, hay 250.000 inmuebles en construcción, que se sumarán a la oferta a lo largo de los próximos meses, así como 150.000 viviendas de familias en proceso de ejecución hipotecaria. La entrada de estas últimas en el stock total de pisos se ha pospuesto durante dos años, por las medidas que ha aprobado el Ejecutivo en aras de frenar la oleada de desahucios. Pero aún así, hay 1,8 millones de viviendas en oferta y 250.000 a punto de estarlo. Es decir, más 2 millones.
Pero la demanda no será suficiente para absorber este enorme excedente de ‘ladrillo’, apunta el estudio. “Según el crecimiento de la población, la generación teórica neta de hogares (nuevos hogares menos hogares extinguidos) en los próximos 18 años será de 2,1 millones”. Así que los tiempos medios de venta que prevé la consultora, por zonas, son: 15 años en áreas metropolitanas, 20 en las provinciales y 12 años en las áreas provinciales de costa. Este último dato es menor porque la consultora estima que la demanda extranjera “seguirá funcionando”. En todo caso, el “mínimo” posible para que el stock desaparezca es de diez años. cambio hipoteca Fuente: Expansión Publicado el: 29/12/2012 | Etiquetas: banca, construcción, demanda, ejecución hipotecaria, inmuebles, inversores, mercado inmobiliario, oferta, promotores, stock, viviendas |
El nuevo plan de vivienda se orienta al alquilerEl elevado stock de vivienda nueva sin vender, cerca de los 700.000 inmuebles, y las dificultades económicas por las que pasan un gran número de hogares apuntan al alquiler como el camino para poder conciliar oferta y demanda inmobiliaria en una momento de crisis. Ana Pastor, ministra de Fomento, avanzó ayer que trabaja con las comunidades autónomas para presentar el nuevo plan de vivienda 2012‐2016. Estará basado en las ayudas al alquiler y rehabilitación, y en un nuevo fondo social de vivienda orientado al arrendamiento. Pastor recordó que solo el 17% de los inmuebles en España están en alquiler y que hay más de seis millones de casas con más de 50 años de antigüedad. calculo hipoteca Fuente:Cinco Días Publicado el: 01/12/2012 | |
La venta de viviendas ha subido en septiembreLa venta de viviendas registró en septiembre una leve mejoría en términos anuales al contabilizarse 25.985 transacciones, un 0,9% más que en idéntico mes de 2011. Todo apunta a que las ofertas de la banca y los cambios fiscales que se avecinan han animado ligeramente un mercado aún en estado comatoso. El repunte interanual de las compraventas de vivienda registrado en septiembre es el segundo consecutivo tras el protagonizado en agosto, cuando estas operaciones se incrementaron un 3% en tasa interanual después de una racha negativa de 17 meses, según las cifras publicadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Pero al margen de si se ha podido o no romper esa tendencia de la disminución de las ventas de pisos mes tras mes, otro de los indicadores que da muestra de la magnitud de la crisis es el peso que tienen las compraventas de viviendas respecto al resto de operaciones inmobiliarias. Mientras que en 2007, año en el que se inicia la serie histórica de esta estadística, las ventas de viviendas no representaron nunca menos del 30% del total de transmisiones de derechos de la propiedad (que es como denomina el INE esta estadística), en septiembre apenas supusieron una quinta parte (el 21%).
Sobre qué ha podido pasar para que en septiembre y agosto se vendieran más viviendas que un año antes con una coyuntura económica tan adversa, los analistas lo tienen claro: las ofertas de los bancos, los últimos meses de un IVA al 4% en las casas nuevas o la próxima desaparición de la deducción por compra en el IRPF para primera vivienda pueden ser determinantes en la recta final del año. De hecho, el fin del principal incentivo fiscal a la compra de vivienda para los nuevos propietarios puede explicar que el incremento de las ventas viniera motivado, sobre todo, por la mejora de los pisos usados, pues las compras de inmuebles nuevos se estancaron en septiembre en comparación con el mismo mes de 2011. cambio hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 20/11/2012 | |
Según el director del banco malo del Sabadell es buen momento para comprarMiguel Montes, director de la unidad de gestión de activos inmobiliarios de Banco Sabadell y director general del banco, asegura que “ahora es un buen momento para comprar”, sin necesidad de esperar a que el Estado ponga en marcha su banco malo. “En nuestro caso, desde que hemos anunciado la campaña de descuentos adicionales hemos duplicado las visitas a la web y hemos triplicado la actividad comercial. Y hay precios bajos y convenientes. Ya hay gente comprando y motivos para comprar. Los precios están en función de la oferta. No es razonable tentar que bajen todos los precios, ya que hay situaciones en las que están por debajo del coste de construcción. No es razonable pensar en comprar pensando que pueden bajar más”.
La previsión de la entidad, explica, es que un grupo de activos va a tener dinámica hasta dentro de 10 años, sobre todo el suelo. “El resto implica reducir un 20% cada año. Este año nos vamos a acercar. El que viene lo cumpliremos”. simulador hipoteca Fuente:El Mundo Publicado el: 05/11/2012 | |
Empeoran las condiciones de las hipotecasEl desplome del crédito hipotecario ha traído una oferta de préstamos hipotecarios para la compra de casa cada vez más cara y exigente. A excepción de las hipotecas que da la banca para adquirir sus propios inmuebles, sujetas a condiciones más blandas y flexibles. Las entidades financieras, en la mayoría de los casos, han trazado una hoja de ruta para las nuevas hipotecas, ligada, como gran novedad, a unos tipos de interés que blindan sus beneficios. Víctimas de un euríbor en mínimos y de una caída en picado de su negocio como prestamistas, han estirado los diferenciales que acompañan al indicador e incluso ofrecen directamente otros índices hipotecarios más altos. Así, del euríbor más unas pocas décimas se ha pasado hasta al euríbor +3,25%. Algunas fuentes indican que este porcentaje alcanza el 5%. Diferenciales tan altos que no van solos en la mutación que vive el mercado. La financiación fácil ya es historia y ahora la mayoría de las comisiones describe una senda alcista que contrasta con la bajista que ha experimentado el importe prestado y el plazo de amortización. Tendencia que ha acelerado el paso desde el verano incluso en las hipotecas online, en principio más atractivas. Pero la subida de los diferenciales alentada por el hundimiento del euríbor es solo una de las importantes variaciones incluidas por las entidades financieras en las nuevas hipotecas. También han impulsado la creación de un índice que se postula como sustituto del euríbor, irrelevante en los nuevos créditos.
Lorena Mullor, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), atribuye las subidas de los márgenes en las hipotecas “al mayor riesgo que conlleva el cliente, inevitable por la situación económica, y a los elevados costes de financiación que, como los de la deuda pública, deben pagar las entidades españolas”. Fuente:El Mundo Publicado el: 08/10/2012 | Etiquetas: ahe, amortización, banca, compra de vivienda, crédito hipotecario, diferenciales, entidades financieras, euribor, hipotecas, inmuebles, mercado, oferta, plazo, préstamos hipotecarios, tipos de interés |
El Gobierno quiere flexibilizar el mercado de alquilerDentro de su agenda de reformas, el Gobierno se ha propuesto flexibilizar el mercado de alquiler con un paquete de medidas cuyo anteproyecto ha pasado ya por el Consejo de Ministros. Varios expertos ponen el acento en que las nuevas medidas pueden crear indefensión en el inquilino. “El Gobierno vuelve a equivocarse”, asegura el vicerrector de Economía de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, quien considera que el problema actual en el mercado de alquiler “no es de oferta, sino de demanda”. “No hay suficiente gente que demande viviendas de alquiler. Los inmigrantes vuelven a sus países, la gente que se cambia de ciudad por trabajo ha disminuido y los jóvenes que se independizan de sus padres también descienden. Por primera vez hay un exceso de oferta y por eso los precios están bajando, y mucho”, sostiene.
“No creo que las medidas sirvan para impulsar el alquiler. Va a ser más el mercado el que fuerce a la gente que se plantee alquilar en vez de comprar”, asegura Miguel Hernández, experto en el sector inmobiliario de IE Business School. Recuerda que antes de la crisis, la brecha entre la compra y el alquiler estaba en el precio: salía más a cuenta hipotecarse que alquilar. “Algunas medidas eran necesarias, pero debe haber un diferencial entre el alquiler y la compra”, afirma.
La exministra de Vivienda, Beatriz Corredor, considera que el principal problema del stock de viviendas es que muchas no son aptas para el alquiler, ya sea por su tipología o por su ubicación. Bernardos, en cambio, propone que el Gobierno actúe por el lado de la oferta. Por ejemplo, movilizando el parque de viviendas que está en manos de la banca con un alquiler máximo de unos 150 euros mensuales, “asequible para una familia que lo esté pasando mal”.
La ministra de Fomento, Ana Pastor, ha defendido en el Senado que el borrador pretende “preservar la libertad de arrendatarios y arrendadores” y asegurar una mayor “equidad” en sus relaciones, puesto que los inquilinos podrán dejar su vivienda sin ninguna penalización económica si deben trasladarse de ciudad por motivos económicos. Bernardos discrepa: “Todas las medidas están pensadas para mejorar la rentabilidad del propietario de vivienda, pero se olvida que el alquiler tiene un componente social muy importante. El Gobierno lo ve como un asunto de mercado estrictamente, pero los contratos de alquiler estaban muy acotados por ese factor social”, afirma. Ahí coincide Corredor, que opina que el Gobierno considera “el alquiler como un bien de inversión y no como una forma de acceso a la vivienda”.
Fernando Encinar, de Idealista.com, opina que “para el inquilino no hay mejoras sustanciales, y todas las medidas favorecen al propietario”. “La medida de no tener como referencia el IPC da una inseguridad enorme al inquilino. El propietario puede venir y decirle que tiene una oferta mejor y que le sube el arrendamiento de golpe si quiere quedarse”, advierte. cambio hipoteca Fuente:El País Publicado el: 11/06/2012 | Etiquetas: alquiler, arrendamientos, banca, consejo de ministros, crisis, demanda, gobierno, hipoteca, inquilino, mercado, ministerio de fomento, oferta, reforma |
El stock sigue en precios que la demanda no quiere pagarLa tasadora Euroval ha elaborado un informe sobre el mercado residencial en el que llega a la conclusión de que buena parte de la oferta inmobiliaria en stock sigue en precios que la demanda no está dispuesta a pagar. El estudio indica que la mayoría de las transacciones se realizan en el rango de precios más bajos, al tiempo que el rango de precios máximos refleja una constante tendencia a la baja. “Eso es así porque lógicamente hay demanda dispuesta a comprar, pero a otros precios distintos y con otras modalidades de acceso como el alquiler con opción a compra”, explican desde la tasadora. calculo hipoteca Fuente: El Mundo Publicado el: 10/06/2012 | |
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