Ejecución hipotecaria en intereses de demora: un problema ocultoNicolás Nogueroles, registrador de la Propiedad, comenta que en el debate acerca de la conveniencia de que el deudor hipotecario responda por la deuda contraída solo con el bien hipotecado y no con los demás bienes de su patrimonio hay un elemento que ha pasado desapercibido y que contribuye a incrementar la cuantía de la deuda y a precipitar las situaciones de insolvencia: los intereses de demora, un punto al que los particulares no suelen prestar mucha atención a la hora de contratar una hipoteca. “En relación con los intereses de demora se aplican habitualmente tipos que exceden del 20%. A esto se une la posibilidad contemplada en el artículo 692.2 de la LEC de dar por vencida la totalidad del préstamo en caso de impago de solo algunos plazos. Es decir, que si se dejan de pagar algunas cuotas, el banco puede reclamar la totalidad de lo adeudado por capital e intereses ordinarios y, además, exigir intereses de demora también por la totalidad del préstamo”. Esto “agrava la situación de insolvencia de la que difícilmente es posible salir”.
Nogueroles plantea dos medidas susceptibles de aplicarse: limitar legalmente el tipo de intereses de demora y, segunda, limitar el importe y las cuotas que devengan intereses de demora. Con esta medida “sería posible que las cantidades reclamadas en los procedimientos de ejecución hipotecaria se redijeran entre un 20% y un 30% y que se hicieran más llevaderas las actuales adjudicaciones al 50% del valor de tasación”. calculo hipoteca Fuente:El Economista Publicado el: 08/04/2011 | Etiquetas: capital, deuda, deuda hipotecaria, hipoteca, impagos, insolvencia, intereses, intereses de demora, patrimonio, préstamo, tasacion |
Sólo ICV y ERC avalan que dar el piso liquide la deuda hipotecariaLos sindicatos, plataformas ciudadanas, organizaciones de consumidores y asociaciones de vecinos que plantean presentar en unas semanas en el Congreso una iniciativa legislativa popular para permitir la dación en pago solo disponen, hoy por hoy, del apoyo explícito de IU‐ICV y ERC. El PSOE ve inviable y contraproducente la iniciativa tal y como está formulada; el PP rechaza tal cual la dación en pago, y CiU se muestra más comprensiva con el fondo de la propuesta pero avanza que cuando se discuta es probable que presente enmiendas para encaminarla hacia caminos que juzga más viables.
La parlamentaria del PSOE Ana María Fuentes Pacheco, argumenta que “la dación en pago tal como se está proponiendo no resolvería los problemas actuales porque no puede ser implantada de forma retroactiva. Si así fuera, nos cargaríamos la confianza en el sistema financiero”. Apunta que aunque se aplicara a los nuevos contratos, la dación conlleva riesgos de especulación por parte del ciudadano que la solicitase. Considera que hay que buscar medidas de cara al futuro: políticas sociales de las autonomías para fomentar el alquiler y la vivienda protegida. Sí ve viable legislar para elevar el precio final al que actualmente las entidades se quedan con el piso subastado, que es el 50% de su valor de la tasación inicial.
CiU considera que sí que hay que dar respuesta al problema de las ejecuciones hipotecarias. Pere Macías señala que “la dación sin matices solo serviría para encarecer los préstamos. Debemos elevar el 50% del precio del precio tras la subasta, incentivara los bancos que hagan la dación y fomentar los créditos responsables”. calcular hipoteca Fuente: El Periódico de Catalunya Publicado el: 05/03/2011 | Etiquetas: PP, ciu, congreso, dación, hipoteca, legislación, pago, pisos, psoe, sindicatos, sistema financiero, tasacion |
Los solares son el 45% de las daciones en pago a las cajasEl 45% del valor de los activos adjudicados por las cajas de ahorros durante la crisis corresponde a terrenos o solares vacíos, según cálculos del sector. El 38% son viviendas acabadas y otro 8%, edificios en construcción. El resto (9%) son otros tipos de activos inmobiliarios, como aparcamientos o trasteros, entre otros. Las cifras se extraen de los informes de transparencia que han facilitado las cajas informando de sus datos de exposición al riesgo inmobiliario. Durante la crisis, las cajas y bancos se han quedado con pisos, casas, promociones, solares o parkings como pago de la deuda de quien no podía pagar. Era lo que se conocía como dación en pago. Las entidades en cuestión preferían quedarse en su balance esos activos en lugar de declarar que el cliente era un moroso y no podía pagar. La razón es que si hubieran permitido que esos clientes se hubieran convertido en deudores, la tasa de morosidad se habría disparado hasta niveles incompatibles con la actividad bancaria normal.
Un directivo de una caja explica que cuando se habla de solares puede haber de tres tipos. El primero son solares urbanos (que se pueden edificar inmediatamente), el segundo son activos en proceso de transformación (los solares sobre los que se espera una recalificación rápida de suelo rústico a urbano) y el tercero son solares rústicos. Estos suelen ser terrenos de cultivo donde se esperaba en pocos años conseguir la recalificación y multiplicar su valor de compra. Los inversores (o especuladores según algunos) compraban esperando que la ciudad creciera hasta donde estaban esos campos. Ahora todo ha cambiado. El directivo de una entidad explica que las viviendas acabadas se pueden vender con cierta rapidez (unos años) mientras que, en cambio, algunos solares pueden no llegar a encontrar comprador nunca porque será imposible que en aquel huerto se levante un bloque de pisos. Para este directivo la alternativa son los fondos buitres que hacen ofertas a cajas y bancos por el conjunto de una cartera, en ocasiones a un precio equivalente al 20% de su valor inicial. Esa posibilidad permitiría a las entidades sacar del balance esos activos invendibles pero eso sí anotándose pérdidas del 80%. calculo hipoteca Fuente:La Vanguardia Publicado el: 27/02/2011 | |
El tasador tasadoCon el ‘desnudo’ de sus balances, los bancos y cajas han admitido que una de cada cinco hipotecas concedidas a particulares tiene alto riesgo de impago. Son los créditos que dieron por encima del 80% del valor de tasación de la vivienda que les sirve de garantía. Suman más de 100.000 millones de euros, aunque por ahora solo unos 5.000 millones son calificados de dudosos. Representan casi el 18% de la cartera hipotecaria de las entidades. A la vista del riesgo, los ojos han vuelto a ponerse en las tasaciones, en la sobrevaloración de unas viviendas que, según el mito, no iban a bajar nunca de precio. Se plantea si las tasadoras son responsables de haber engordado el valor de las casas para que los bancos concediesen esas hipotecas del 100% e incluso del 120% del valor de tasación y de haber admitido las presiones de sus principales clientes y, a menudo, accionistas.
“Las responsables de este tipo de operaciones hemos sido las entidades financieras. No fue más que un intento, en medio de una economía que prometía, de dar entrada a los jóvenes en el mercado hipotecario. Había financiación más que suficiente para compensar su falta de ahorro previo. Y, si tienes un comprador en la puerta, no le puedes decir que no. Todos descontamos un escenario económico positivo que no se ha cumplido, calculamos mal y hemos pagado el error con una caída brusca”, explica el presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González. Subraya que, "aunque el nivel de paro nos ha dejado con una cartera que tenemos que recomponer, lo cierto es que la morosidad de las familias es realmente baja, del 2,58%, gracias a la especialización en los sistemas de cobro de las entidades y a que los particulares no quieren perder sus pisos. Ello demuestra la solvencia de bancos y cajas”.
Si en años anteriores, los saldos vivos hipotecarios aumentaban en porcentajes superiores al 20%, entre 150.000 y 180.000 millones al año, ahora decrecen en torno a 25.000 millones, explica González. Y las sociedades de valoración, que realizaban en torno a dos millones de tasaciones y facturaban unos 600 millones anuales, actualmente hacen un millón de informes e ingresan 378 millones. En el sector se cree que buena parte de las 54 sociedades existentes están en pérdidas. Igual que en el bancario se dice que las hipotecas ya no son demasiado rentables. “Los márgenes se han estrechado porque la financiación se ha vuelto muy complicada y las hipotecas están más caras”, admite González. simulador hipoteca Fuente: El País Publicado el: 26/02/2011 | |
La caída de los precios hace la vivienda más accesible pero no para los jóvenesLa bajada del precio de la vivienda ‐cerca de un 18% desde los máximos que alcanzó en 2007‐ no ha beneficiado a los jóvenes que desean emanciparse. Según los datos del Observatorio Joven de la Vivienda en España, aunque ahora la cuota de la hipoteca consume sólo el 36% del sueldo del hogar cuando está formado por dos personas que trabajan (y es un porcentaje muy similar al 34% que ya supone pagar un alquiler), la necesidad de aportar el 30% del importe de la vivienda como entrada impide comprar a los jóvenes.
“La entrada impide la adquisición de una vivienda, libre o protegida, incluso demostrando una regularidad de ingresos corrientes con los que asumir el pago mensual de las cuotas”, señala el estudio, en el que se indica que ahora la entrada media equivale al salario de 2,5 años de una pareja y que no hay vías alternativas al ahorro previo para financiarla. La entrada debe cubrir el 20% del precio de la vivienda que no cubre la hipoteca y el 10% de gastos asociados a la compra. Para una pareja cuyos miembros sean menores de 34 años), el precio de una vivienda asumible es de unos 153.000 euros y deben aportar de entrada, por tanto, más de 55.000 euros. “Antes, en contextos de bonanza económica, la red de apoyo intergeneracional permitió a menudo que los familiares más cercanos sufragaran total o parcialmente la entrada. Bajo la forma de donación directa o créditos más o menos informales. En periodos de recesión y disparo del ahorro, estos flujos monetarios son más restrictivos”, señala el estudio.
Los bancos, por su parte, que antes estaban más abiertos a financiar más del 80% del valor de tasación de la vivienda, son “cada vez más exigentes, debido a su estrategia de asegurar al máximo la viabilidad de sus operaciones”. Y en esa prudencia tiene un impacto tremendamente negativo la precariedad laboral de los jóvenes. calcular hipoteca Fuente: La Vanguardia Publicado el: 12/02/2011 | |
Las cajas venden sus tasadoras inmobiliarias forzadas por la crisisArtículo en el que se aborda el proceso de venta por parte de las cajas de ahorros de las empresas tasadoras. “Es lógico que las tasadoras estén desvinculadas de las cajas y bancos para garantizar su independencia y evitar malas prácticas”, explica un directivo del sector financiero.
La primera tasadora que ha cambiado de manos es Tinsa, con una facturación de 121,5 millones de euros en 2008 y un volumen de activos valorados en 270.000 millones de euros. Su capital, en manos de las cajas desde 1985, se repartía entre la Confederación Española de las Cajas de Ahorros (12%), Caixa Nova (8,1%), Bancaja (6,6%) y una lista de hasta treinta
entidades financieras entra las que figura La Caixa. El nuevo propietario es el fondo de capital riesgo estadounidense Advent, que ha pagado alrededor de 100 millones por hacerse con el líder de las tasaciones en España, según fuentes de las cajas vendedoras que han suscrito la compraventa. La operación se firmó y ratificó el pasado 29 de julio y culminará definitivamente el próximo 20 de septiembre, una vez que todas las cajas que figuran en su accionariado hayan suscrito formalmente el acuerdo. Posteriormente, el Banco de España deberá dar su visto bueno, un trámite para el que no se prevén problemas, ya que el regulador ve con buenos ojos la desvinculación accionarial entre el sector financiero y las tasadoras.
El proceso de desinversión por parte de las cajas de sus sociedades de tasación pretende anticiparse a una posible regulación de esta actividad ante la profunda crisis inmobiliaria y la reestructuración del sector bancario. Además, permite a las cajas soltar lastre en un contexto en el que las cuentas de resultados van a la baja debido a la caída de la actividad económica y
al impago de los créditos por parte de los clientes. Las sociedades de tasación también han sufrido el impacto de la crisis, por la caída de las operaciones de compraventas de pisos. El descenso de beneficios del sector se cifra entre el 20% y el 30% el año pasado. Fuente: El Periódico de Catalunya calcular hipoteca Publicado el: 14/09/2010 | |
Las hipotecas que superan el 80% del valor de tasación del piso repuntan al 12,2%El drenaje del elevado excedente de vivienda que existe sin vender ni alquilar, que según sean las fuentes consultadas asciende a 700.000 o un millón de casas, está influyendo de manera directa sobre el mercado inmobiliario. Bancos y cajas atesoran grandes cantidades de viviendas procedentes de los procesos concursales y de quiebra de algunas de las más importantes promotoras del país y de los miles de embargos ejecutados a los particulares que con la crisis han sido incapaces de hacer frente al pago de sus cuotas hipotecarias. Por este motivo, las entidades se han convertido en eventuales promotores que deben dar salida a esos inmuebles cuanto antes con el fin de no perjudicar sus cuentas, ya que en septiembre entra en vigor el endurecimiento de la normativa dictada por el Banco de España, según la cual bancos y cajas deberán provisionar un 30% del valor de cada inmueble de su cartera.
Fruto de esa presión, las entidades parecen haber optado por incrementar el porcentaje de créditos con un importe del préstamo o LTV (loan to value) por encima del 80% del valor de tasación del inmueble. Se trata de las hipotecas consideradas menos deseables por parte del organismo que presideMiguel Ángel Fernández Ordóñez.
Con los últimos datos disponibles, que corresponden al primer trimestre de este año, de todas las operaciones nuevas que se han suscrito, esos créditos ya representan el 12,2%, el nivel más alto en dos años,marzo de 2008, antes de que se recrudeciera la crisis financiera internacional. En los 24meses anteriores ese porcentaje había llegado a reducirse hasta el 10,10%.No obstante, aún permanecen lejos del 18% de junio de 2006, máximo de la serie histórica que se inicia en 2004, en plena fase alcista del ciclo. Fuente: Cinco Días cambio hipoteca Publicado el: 22/08/2010 | |
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