La crisis económica y las consecuencias de la burbuja inmobiliaria han traído muchos y consistentes cambios al mercado hipotecario. Casi todos se traducían en mayores restricciones a la hora de conceder una hipoteca, con condiciones mucho más exigentes.
Algunas de esas condiciones se refieren a lafinanciación de la hipoteca. Antes de la crisis era habitual que los bancos concediesen hasta un 100% del precio de la vivienda en el crédito, en algunos casos incluso más, pero esto ha pasado a la historia en los últimos años. Lo más común es que los bancos ofrezcan préstamos de hasta el 80 % del valor de tasación de la vivienda que se desea adquirir en caso de ser primera vivienda, o de hasta el 70 % en caso de ser la segunda vivienda que se adquiere. De hecho, existe una orden del Banco de España de continuar financiándose hasta el 80% como máximo de la hipoteca.
Este 80%, en todo caso, se aplica al precio de tasación de la vivienda, por lo que si una vivienda es tasada por encima de su precio, los compradores podrán obtener mayores cantidades para su financiación, sin tener que recurrir a los ahorros.
Lo explicamos mejor con un ejemplo: si un piso tiene un valor de compraventa de 100.000 euros, se presupone que el banco le concederá un préstamo con valor, como máximo de 80.000 euros. Pero como el 80% del valor de la vivienda que establecen los bancos se refiere alas cantidades fijadas en la tasación, de tasarse el inmueble en 130.000 euros, el comprador podrá disponer del dinero de la compra, más 4.000 euros extras para gastos, ya que el 80% del valor de tasación son 104.000 euros.
Precio de la vivienda: 100.000 euros
Tasación: 130.000 euros
80% del valor de la tasación: 104.000 euros
Hay que tener en cuenta que la tasación no tiene por qué ser mayor que el precio de la vivienda, puede ser igual o inferior, en cuyo caso dispondríamos de mucho menos dinero para financiarla. Además, en cualquier caso, dadas las cantidades de las que hablamos y de la responsabilidad que supone asumir el pago de una hipoteca, existen unas recomendaciones generales de las condiciones que deberían cumplir los compradores antes de hipotecarse:
- Tener ahorrado el 20 % del precio de compra de la vivienda.
- Poder asumir los gastos de compraventa (tasas e impuestos), cuyo importe se estima en el 12 % del valor de compra.
- La formalización del préstamo hipotecario conlleva también unos gastos que suponen entre un 3 y un 5 % del precio de la vivienda.
- Se recomienda que la cuota mensual de la hipoteca no sea superior al 30 ó 35 % de los ingresos netos de los titulares.
