Mediante el contrato bancario más habitual de préstamo
hipotecario, el cliente (prestatario) recibe una cantidad de dinero (capital
del préstamo) de una entidad de crédito (prestamista) en
el momento de la firma de la escritura pública ante el Notario,
obligándose a devolver dicha cantidad, junto con los intereses
correspondientes, mediante pagos periódicos (cuotas) hasta el momento
del vencimiento del préstamo.
Se trata de un tipo de préstamo en el que la entidad de crédito,
además de la garantía genérica de todos los bienes
presentes y futuros del deudor, cuenta con una garantía especial
para el recobro de la cantidad prestada al cliente: una hipoteca sobre
un inmueble, generalmente de su propiedad, normalmente una vivienda. De
tal manera que, en caso de que el cliente no atendiese al pago de su deuda,
la entidad prestamista podría recuperar la cantidad pendiente de
cobro (total o parcialmente) mediante la venta del bien hipotecado, siguiendo
el procedimiento de ejecución hipotecaria legalmente establecido
(Ley de Enjuiciamiento Civil).
Dependiendo del tipo de bien comprometido (vivienda habitual, segunda
residencia, ...) variarán las condiciones ofrecidas por la entidad
de crédito, siendo en general más favorables las relativas
a préstamos hipotecarios para la compra de vivienda habitual. Por
otra parte, un mismo bien puede servir de garantía de distintos
préstamos simultáneamente, al poderse hipotecar más
de una vez, teniendo preferencia las hipotecas anteriores sobre las posteriores.
Por ello, en caso de segunda y sucesivas hipotecas, las condiciones ofrecidas
por los prestamistas suelen ser peores que si se tratase de una primera
hipoteca.
El préstamo hipotecario suele ser de importe elevado y tener una
larga duración. Entre otros, se emplea para financiar la mayor
inversión que hace una persona durante su vida: la compra de una
vivienda. Por tanto, implica la asunción de una importante carga
financiera presente y futura por parte del cliente. Además, en
algunos casos, la entidad de crédito solicita como condición
para su contratación en condiciones más favorables la domiciliación
de la nómina y de recibos, lo que intensifica en mayor medida la
vinculación del cliente con la entidad prestamista. En consecuencia,
es muy conveniente que el cliente actúe sin precipitación
a la hora de elegir la entidad con la que contratar el préstamo
hipotecario, comparando minuciosamente todas las condiciones de las distintas
ofertas del mercado. En los folletos informativos gratuitos sobre préstamos
hipotecarios las entidades detallan las principales características
de sus ofertas.
En el caso particular de lafinanciación de la compra
de una vivienda de nueva construcción, debe tenerse en
cuenta que el comprador no está obligado a subrogarse en el préstamo
del promotor, aunque así lo haya firmado en el contrato privado
de compraventa. A la hora de elegir entre la subrogación y un nuevo
préstamo hipotecario, el cliente debería comparar las características
particulares de cada préstamo, para lo que es necesario disponer
de información completa sobre el préstamo del promotor.
Además de tener en cuenta todos los costes directos de cada alternativa,
se recomienda valorar también los gastos que hay que pagar a terceros
(notaría, impuestos, registro, gestoría, tasación,...)
que son distintos en cada opción.
Fuente: Banco de España