Noticias sobre Vivienda habitual

El Partido Socialista presentará una Proposición de Ley en el Congreso de los Diputados contra el desahucio, el sobreendeudamiento y la insolvencia familiar. Una iniciativa que albergará medidas como impedir que la hipoteca sobre la vivienda habitual cuente con un crédito de un plazo superior a 30 años o con un principal que supere el 80% del valor de tasación de la vivienda.

El PSOE, con este texto, dice buscar resolver los problemas derivados de la insolvencia sobrevenida no dolosa e ir más allá de permitir la dación en pago. Según los socialistas, la fórmula de la dación soluciona sólo una parte del problema. Además, propone medidas para evitar el sobreendeudamiento en el futuro.

Esta propuesta alcanza directamente a cinco normas: la Ley Hipotecaria, la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito y la Ley de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, incluyendo los créditos hipotecarios.

En las subastas, se modifican normas para que si queda desierta se impida la adjudicación del bien por una cantidad excesivamente baja. Cuando existas postores, se elevan los porcentajes sobre el valor de tasación para evitar su mal abaratamiento. Asimismo, se imposibilita ceder la adjudicación a un tercero menos en el caso del ejecutante y, en este caso, se establece el derecho a percibir parte de la diferencia de precio si dicha cesión se realizara por cantidad superior a aquella por la que se remató la subasta.

En cuanto a las tasaciones de vivienda, se establece que el valor de tasación en una ejecución hipotecaria no podrá ser inferior al valor de tasación que sirvió para dar el préstamo. Además, exige una mayor independencia de las sociedades de tasación.

Sobre los intereses de demora, se establecen límites a estos intereses, que no podrán ser superados por pacto expreso entre acreedor y deudo. Además, se paraliza el devengo de intereses de demora durante la sustanciación del procedimiento si es la ejecución de una vivienda habitual. Para proteger a los acreedores, se introducen mejoras respecto a las notificaciones a los fiadores y garantes y se aplica la ley de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios a los créditos hipotecarios.
Límites al interés de las hipotecas

Para prevenir el sobreendeudamiento, se obliga a las entidades a incluir la determinación del esfuerzo financiero en la información que dan a los clientes sobre el préstamo y se fijan mayores exigencias en la formalización de los contratos entre entidades y clientes. Además, se establece un límite de cinco puntos a la variabilidad del tipo de interés.

Además, se obligará a aplicar el Código de Buenas Prácticas a todas las entidades que reciban apoyo, se amplía el umbral de exclusión a las familias con rentas que no superen en dos veces y media el Iprem (hasta ahora sólo podían acogerse familias sin rentas).

Finalmente, se rebaja el requisito del porcentaje que debe suponer la cuota hipotecaria sobre los ingresos familiares del 60% al 50%, se flexibilizan los requisitos sobre los garantes de los próximos préstamos hipotecarios y se reduce el interés de demora que hay que satisfacer en caso de que el impago de la renta de una vivienda objeto de dación en pago del 20% al interés legal del dinero.

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Fuente:El Mundo
 

El Ministerio de Economía ampliará los casos en los que se puede cobrar anticipadamente el ahorro colocado en los planes de pensiones para aliviar la situación de los partícipes más castigados por la crisis. El objetivo es facilitar los reembolsos a los titulares de estos productos que tengan que afrontar el “procedimiento de ejecución sobre su vivienda habitual”. La modificación para permitir este cambio se realizará a través de la futura Ley de Supervisión del Seguro, que modificará la actual normativa de planes de pensiones. Este documento se remitió al sector y será debatido el próximo 8 de mayo en la reunión de la Junta Consultiva de Seguros y Pensiones. La normativa entrará en vigor a finales de 2012 o principios de 2013, según las previsiones.  
El reglamento de desarrollo de esta ley, pendiente de redactar, recogerá dos condiciones para el rescate anticipado: que el partícipe no posea otros bienes que puedan utilizarse como garantía ante el embargo de la vivienda habitual y que el ahorro colocado en el fondo de pensiones sea suficiente para evitar el desahucio.  

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Fuente:Expansión

Según Félix Bornstein la hipoteca inversa es un producto que “proporciona unos ingresos adicionales a unas personas cuyas pensiones públicas son de las más bajas de la Unión Europea y que son propietarias (el 87% de los mayores de 65 años) de su vivienda habitual. A pesar del colapso de los mercados inmobiliario e hipotecario, la demanda de este producto financiero ha crecido en España un 10% durante el último año. Casi la mitad de los solicitantes de la hipoteca inversa son mujeres (en su mayoría viudas), seguidas a corta distancia por matrimonios, con una bolsa residual (menos del 20%) formada por hombres (también en su mayor parte viudos)”.  

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Fuente:El Mundo

Francisco Poveda Blanco, director del máster de Tributación de la UA. Apunta que la crisis actual, en vías de recesión, apremia la reactivación y refundación del sector inmobiliario, que ha sufrido la pérdida de un millón y medio de empleos desde 2007, el cierre de la mayoría de las grandes empresas y del 90% de las pymes inmobiliarias, “porque sin él no cabe la recuperación”. “Se requiere para ello el apoyo de las entidades financieras, ahora con más ‘ladrillo’ que dinero, y más dedicadas a fortalecer sus balances que a conceder créditos, porque el ‘ladrillo’ acumulado, impide el flujo financiero. Habría que exigir mayor responsabilidad a la banca para añadirla a las medidas adoptadas por el Gobierno -prolongar el IVA al 4% para la compra de vivienda nueva y generalizar la deducción por compra de vivienda habitual en el IRPF- y, aún así, quizá sea insuficiente para resucitar a un sector que sufre una atenazante sobreimposición".
A su juicio, el incremento aplicado al IBI por medio del Real Decreto-Ley 20/2011, "agravando la carga fiscal hasta en un 10% por la titularidad de la vivienda, favorecerá a las arcas municipales, pero reincide en el tratamiento fiscal excesivo y discriminatorio que recibe la vivienda de la Hacienda territorial, algo que resulta inconcebible por su protección constitucional y por el especial protagonismo que tiene en el crecimiento económico”.
Poveda expone que el análisis de la fiscalidad inmobiliaria “denota la multiplicidad de tributos sobre un mismo hecho imponible y el gravamen de rendimientos presuntos, incluso inexistentes, a tipos impositivos superiores a los que se aplican a otras categorías de bienes, quebrando el principio de neutralidad. Esta discriminación es más repudiable tratándose de la vivienda, que debería gozar un tratamiento benefactor”. “La recuperación económica y la justicia tributaria exigen que se emprenda una reforma integral que alumbre un tratamiento más simple, coordinado y justo para los inmuebles y, en particular, para la vivienda. Que racionalice los beneficios fiscales; que elimine los casos de doble imposición; limite la voracidad fiscal; apruebe alícuotas más reducidas para la vivienda; grave valores patrimoniales netos y no brutos; suprima tipos incrementados en los tributos autonómicos y, en general, elimine aspectos discriminatorios que elevan injustamente el coste inmobiliario. Con ello se facilitaría la recuperación económica, se crearía empleo y la vivienda recibiría el digno tratamiento que le otorga la Constitución”.

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Fuente: Cinco Días

El Gobierno estima que la prórroga hasta diciembre de 2012 de la aplicación del tipo superreducido del 4% del IVA sobre determinadas entregas de viviendas tendrá un coste recaudatorio total para las administraciones públicas de 750 millones de euros, de los que 367,5 millones corresponderán al Estado, mientras que las comunidades autónomas perderán 375 millones y los entes locales, 7,5 millones.  
Sin embargo, un documento del Ejecutivo asegura que “no se dispone de información para estimar el impacto recaudatorio” de la recuperación con efectos retroactivos de la deducción por inversión en vivienda habitual para rentas superiores a 24.000 euros. Así lo revela la memoria de análisis de impacto normativo que acompaña al decreto de medidas de ajuste presupuestario, un documento de seis páginas en el que el Gobierno facilita el coste tributario de algunas de las medidas que el Pleno del Congreso convalidó el pasado miércoles con los votos de PP, CiU y UPN.  

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Fuente: Expansión, El Economista, Cinco Días
 

La recuperación de la deducción por vivienda para todos los contribuyentes aprobada en diciembre por el Gobierno dejó en segundo plano otra medida importante que permite que los contribuyentes con rentas inferiores a 33.000 euros que pagan una hipoteca puedan pedir una rebaja de dos puntos en las retenciones del IRPF que les aplica su empresa. La medida permite elevar el salario neto mensual y paliar la subida de tipos. Se recuerda que el Ejecutivo de José Luis Rodríguez Zapatero, después de suprimir parcialmente la deducción por vivienda, limitó ese beneficio fiscal a declarantes con rentas inferiores a 22.000 euros.  
El tipo de retención para un contribuyente soltero y sin hijos que gana 33.000 euros aumentará en enero del 18% al 19%. Ello supone ganar 28 euros menos al mes (336 euros al año). Sin embargo, si paga una hipoteca por su vivienda habitual podrá recortar en dos puntos su retención hasta el 17%. Así, su salario neto, en lugar de bajar, subiría 55 euros al mes (660 euros adicionales al año). Esta medida se aprobó en 2008 para facilitar liquidez a las familias. No se trata de una reducción de impuestos. Aplicar una menor retención implica que, en el mes de junio, cuando se presenta la declaración de la renta, el contribuyente tendrá derecho a una menor devolución o, incluso, puede que le salga a ingresar. Aun así, en un momento en que, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), tres de cada diez hogares tienen problemas para llegar a fin de mes, puede resultar interesante elevar el salario neto mensual.
Fuentes de Hacienda aseguran que el número de contribuyentes que se están beneficiando de esta medida es reducido. Sin embargo, el incremento de tipos aprobado por el Ejecutivo en el IRPF -el mayor de la democracia- eleva el atractivo de aplicar una reducción de las retenciones. Para acogerse a esta medida, el contribuyente debe cumplimentar y entregar a su empresa el formulario 145, el mismo que se utiliza para informar de otras circunstancias -tener un hijo, por ejemplo- que afectan a la tributación.

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Fuente:Cinco Días

El sistema tributario español siempre ha primado la compra de casa frente al alquiler. Esta situación se interrumpió en 2011, cuando el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero equiparó la deducción por adquisición y arrendamiento de vivienda. El anterior Ejecutivo, por un lado, eliminó la rebaja fiscal en el IRPF por la compra de vivienda para rentas superiores a 24.107,2 euros y, al mismo tiempo, elevó hasta ese umbral el límite para aplicar la deducción por alquiler. En este artículo se destaca que esta igualdad fiscal solo ha durado un año. El Gobierno aprobó el pasado viernes que todos los contribuyentes, con independencia de su nivel de renta, puedan beneficiarse de la deducción por compra. Sin embargo, no hizo lo mismo con el alquiler, cuyos beneficios tributarios quedan topados para las rentas superiores a 24.107 euros.  
Así, un contribuyente con una base imponible de, por ejemplo, 30.000 euros tendrá incentivos fiscales para comprar una vivienda pero no por alquilarla. Si adquiere una casa podrá deducirse el 15% de los pagos efectuados hasta un máximo de 9.040 euros. Ello supone un ahorro tributario de hasta 1.356 euros anuales. Si este contribuyente tarda 30 años en liquidar su hipoteca, podrá deducirse más de 40.000 euros. En cambio, un declarante con una base imponible superior a 24.107 euros no podrá descontarse nada de su factura tributaria si opta por vivir de alquiler. Así, en términos puramente tributarios, resulta más atractivo la compra que el alquiler. Se apunta que ello no es casual. Uno de los objetivos del Gobierno del PP pasa por dar salida al enorme stock de vivienda que está en manos de la banca.
Además de recuperar la deducción, el Ejecutivo de Rajoy también mantendrá para 2012 el tipo superreducido del 4% por la compra de vivienda nueva, una medida que ya aprobó el anterior Ejecutivo y que caducaba en 2011. Rajoy aseguró en su discurso de investidura que el gravamen del 4% se mantendría “únicamente para vivienda habitual y con un límite en su precio de adquisición”. Sin embargo, el real decreto del viernes no hace ninguna referencia a estas salvedades y, por tanto, el tipo superreducido del 4% se mantiene para todas las viviendas. Ningún miembro del Ejecutivo ha explicado los motivos por los que, de momento, no se ha limitado el IVA del 4% a la vivienda habitual. En cualquier caso, los expertos fiscales alertan que esta medida puede chocar contra la legislación europea. De hecho, la Comisión Europea ya aviso a España de esta posibilidad.
Asimismo se comenta que las primeras medidas adoptadas por el Ejecutivo del PP apuestan por facilitar solo la compra de vivienda nueva. Este matiz es importante. Las casas de segunda mano aplican el llamado impuesto sobre transmisiones patrimoniales, un tributo que está en manos de las comunidades autónomas y que se sitúa entre el 7% y el 8%. Es decir, la compra de una vivienda nueva de 300.000 euros implica pagar 12.000 euros por IVA. Para una casa usada del mismo precio, el peaje fiscal puede alcanzar los 24.000 euros. El programa electoral del PP prometía reducir el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. El Ejecutivo central tiene competencia para adoptar esta medida, sin embargo, cualquier descenso del tipo obligaría al Ejecutivo central a compensar a las comunidades por la pérdida de recaudación. De momento, esa promesa se queda en eso, en una promesa.

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Fuente: Cinco Días

Los cálculos que hacen los economistas sobre la recuperación de la deducción fiscal por vivienda habitual arrojan una cifra de más de 3.500 millones de euros. Unos 145 millones anuales durante 24 años -la duración media de las hipotecas es de 24,2 años, según datos del Banco de España. 
Se hace referencia a los datos de 2011, que aún no ha publicado el Ministerio de Fomento. Pero, según las previsiones de Horizone Consulting Inmobiliario el año terminó con 340.000 compraventas de viviendas. De todas las casas que se venden en España, el 68,5% son habituales -requisito imprescindible para acceder a la desgravación-, según datos de Fomento.
Otro requisito es tener una renta inferior a 33.007 euros. Así, un máximo de 183.000 compradores tendría derecho a la deducción por haber comprado en 2011 y cobrarán de forma retroactiva la cuota de ese año. Teniendo en cuenta que la desgravación media es de 801 euros, los economistas calculan que la retroactividad de la medida aprobada tendrá un coste fiscal de más de 145,37 euros anuales. Pero, como la deducción se suele disfrutar durante toda la vida de la hipoteca, el cose fiscal para la Administración General del Estado superará, al final, los 3.517 millones.  
Los expertos consideran que la desgravación fiscal no es una buena medida para el mercado inmobiliario, ya que calienta los precios. Según el catedrático José García Montalvo, un 8% de media. Además, apuntan que el gran estímulo para la demanda que permanece embalsamada no es tanto el ahorro fiscal como la apertura del crédito.  

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Fuente: Expansión

Julio Gil, socio director de la consultora Horizone, comenta que “un dato que resume muy bien lo que está pasando en el sector residencial es la evolución del precio, que ha acentuado su caída y que todavía lo hará más, en términos interanuales, a final de año, de manera que la bajada de 2011, tomando como referencia las operaciones de venta, será de un 9%-10%". Indica que el descenso de precios continuará en 2012 y que "su grado de intensidad dependerá de la evolución económica y el empleo y, por el lado de la oferta, de las políticas de venta de inmuebles de las entidades financieras que a su vez vendrán muy marcadas por las necesidades de liquidez y la política de provisiones del Banco de España”. Gil dice que en “una situación como la actual, los estímulos a la demanda se antojan imprescindibles, pero en un entorno económico deteriorado tendrán un efecto limitado. Es necesario que vuelva a reinstaurarse, sin tener en cuenta las rentas del comprador, la desgravación por compra de vivienda habitual a la que, temporalmente, se han de implementar deducciones para la compra de segundas residencias y para la de viviendas que se adquieran para poner en alquiler”. Concluye que “despedimos el año 2011 alcanzando niveles mínimos de actividad y ventas, pero sobre todo destacaría que hemos perdido otro año al no haber abordado el problema más grave que tiene la economía española, esto es la exposición de las entidades financieras al sector inmobiliario, cuestión a resolver inexcusablemente en 2012”.

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Fuente: Expansión

Todos los expertos coinciden en que es imprescindible que las entidades financieras saneen sus balances y saquen sus viviendas a la venta. Gonzalo Bernardos, vicerrector de Economía de la Universidad de Barcelona, comenta que “hay que generar crédito fiscal para las entidades financieras si éstas bajan los precios de sus viviendas”. Julio Gil, socio director de la consultora Horizone, afirma que “mientras sigan las viviendas en los balances de las entidades, el sector inmobiliario no avanzará”.  
Cuando hablan de fiscalidad, los expertos no dudan en que, además de la desgravación por compra de la vivienda habitual y el IVA superreducido, se debe desgravar la segunda vivienda y las que se compren con la idea de alquilarlas. La mayoría coincide en que deben ser medidas coyunturales. José Antonio Pérez, director general del IPE, dice que se deben quitar los impuestos para las rentas bajas y “extender las medidas fiscales para los no residentes”. Coinciden también en la necesidad de transparencia en el sector. “Debe haber una información agrupada para el que quiera invertir”, considera José Luis Ruiz Bartolomé. En opinión de Gonzalo Ortiz, socio fundador de Globaliza.como, “todo pasa por los precios y para que se produzca el ajuste falta información de por cuánto se cierran las operaciones”. Bernardos apunta que debe crearse una agencia de calificación que indique “si el precio es de mercado o no”.

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Fuente: El Mundo