Noticias sobre Tipos de interés

En todo el primer semestre de este año se concedieron 115.895 hipotecas. Son menos de las que se firmaban en un solo mes en 2006, cuando el ladrillo era la industria más boyante de España. En junio, solo 14.053 personas formalizaron un crédito para adquirir una vivienda, la cifra más baja desde que comienza el registro del Instituto Nacional de Estadística (INE), en 1995. Los que acudieron al banco ese mes, a pesar de ser pocos y de comprar su casa con el euríbor en mínimos históricos del 0,5%, firmaron tipos de interés del 4,4%, por encima de los que hubieran pagado en 2006, en plena burbuja inmobiliaria.

El retrato robot de una hipoteca firmada en junio de 2006 era el de un préstamo de 140.179 euros, concedido con un interés variable del 3,91% y un plazo medio de devolución de 25 años. En junio de 2013, la hipoteca más común ha pasado por el filtro de una crisis inmobiliaria sumada a una depresión económica. Es de 97.495 euros a devolver en 21,7 años. Los intereses medios suben hasta el 4,43%. La diferencia en cuanto a los tipos actuales entraña una significativa diferencia: mientras en 2006 el euríbor se situaba en el 3,5%, y por tanto, las entidades aplicaban un diferencial extra en los créditos de 0,4 puntos, este indicador ahora está en el 0,5%, lo que implica que los bancos exigen 3,95 puntos de diferencial. Menos hipotecas, de menor, pero con precios al nivel del boom.

En junio se concedieron un 42,2% menos créditos hipotecarios que hace un año. Sin embargo, la compraventa de viviendas registró un declive mucho menor: del 5,5%. Cambiaron de manos casi 24.000 compraventas de viviendas, según datos también del INE. Esto significa que cerca de 10.000 adquisiciones de vivienda no pasaron por el banco.

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Fuente: El País

Los grandes descuentos han llegado al mercado inmobiliario de la mano de las entidades. La banca, como consecuencia de los impagos, tiene un amplio stock de viviendas que está comercializando a través de sus filiales inmobiliarias. Su principal reclamo es el precios de los activos: algunas entidades promocionan descuentos de hasta el 80% en algunos inmuebles.

Además, la puesta en marcha de Sareb (el banco malo creado), que tiene en balance más de 50.000 viviendas, ha desatado una mayor competencia y que algunas entidades hayan puesto en marcha políticas comerciales más agresivas para intentar dar salida a sus activos.

En este contexto, algunos expertos empiezan a atisbar síntomas de recuperación en el mercado inmobiliario. Una muestra de ello es el aumento del interés de los inversores extranjeros. En menos de un mes, varios fondos de inversión internacionales han cerrado adquisiciones por más de 800 millones.

La caída de los precios de los inmuebles, que desde el inicio de la crisis han bajado, de media, entre un 40% y un 60%, está detrás de este incipiente interés. «Hay inversores extranjeros que bien de forma directa o a través de fondos de inversión o de capital riesgo, están comprando buenos inmuebles con grandes descuentos, dado que la economía nacional podría estar comenzando a tocar suelo y que la actitud del BCE, con su política monetaria acomodaticia, beneficia estas operaciones», afirma José María Luna, de Profim.

Por otro lado, el director general de Negocio de Aguirre Newman, Ángel Serrano, coincide en que «el ritmo de compraventas va a mejorar» en los próximos meses, más aún cuando Sareb ya está empezando a dar salida a sus activos. Sin embargo, no descarta que el precio de la vivienda caiga entre un 20% y un 25% adicional para ajustar la oferta al poder adquisitivo de la demanda.

Las páginas web de las inmobiliarias de las entidades son los principales catálogos donde el inversor puede consultar la oferta de vivienda.

El particular debe tener en cuenta que las entidades que han recibido ayudas públicas (Bankia, CatalunyaBanc, NCG, Banco de Valencia, BMN, Liberbank, España Duero y Caja 3) venden dos tipos de inmuebles. Por un lado, los activos que aún son de su propiedad y permanecen en sus balances. Son aquellos de peor calidad, con un valor contable inferior a 100.000 euros.

Dentro de esta oferta, los inversores pueden llegar a encontrar casas desde 30.000 euros en zonas como Las Palmas o la Comunidad Valenciana. Por otra parte, estas entidades también comercializan los activos inmobiliarios de mejor calidad que traspasaron a Sareb, el banco malo, para sanear sus balances.

Todos los bancos, a través de sus redes, plantean ofertas periódicamente. Este verano, la mayoría ha lanzado promociones especiales con rebajas adicionales para viviendas que se encuentran en zonas vacacionales. Es aconsejable informarse en la red de oficinas para conocer qué inmuebles están en promoción.

Uno de los ganchos que ofrecen las entidades para vender sus viviendas es la concesión de financiación. Para agilizar la venta de sus pisos, todos los grupos comercializan hipotecas con condiciones más favorables que cuando se trata de activos de promotores externos. Así, ofrecen financiación por hasta el 100% del valor del activo, plazos de hasta 40 años y tipos más bajos, de en torno a 200 puntos sobre euribor en algunas casos.

Además, es la banca la que facilita los trámites de las operativa siempre que la ratio de endeudamiento de la hipoteca no supere el 40% de los ingresos netos del particular. En ocasiones incluso permite que el inversor haga ofertas por debajo del precio inicial. En este sentido, no es necesario tener un contrato con la entidad para conseguir el crédito.

Estas condiciones son muy distintas a las que el inversor encontrará en el caso de inmuebles que no sean de las entidades. Desde que estalló la crisis, el sector ha ido subiendo los diferenciales que aplica a las hipotecas. Y ahora ninguna entidad financia más del 80% del valor del activo. Por otro lado, los requisitos que se exigen para otorgar el crédito son cada vez más duros: tener un contrato indefinido o contar con un aval, por ejemplo.

Una vez que el inversor ha escogido el inmueble que pueda interesarle, éste debe contactar con la sucursal del banco para que analice su oferta. La entidad se pondrá en contacto con la firma inmobiliaria, que será la encargada de enseñar la vivienda y dar los detalles sobre el inmueble. Los expertos aconsejan analizar las características del activo y comparar los precios con otros inmuebles de la zona antes de tomar la decisión. Si decide seguir adelante, la entidad realizará los trámites para cerrar la operación lo antes posible.

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Fuente: Expansión

La domiciliación de la nómina, con una rebaja media de 0,20 puntos en el tipo de interés de la hipoteca, y la contratación de seguros de vida, con una rebaja de 0,16 puntos, son los productos y servicios vinculados a una hipoteca que más bonifican el tipo de interés, según ha informado Bankimia.

Según el estudio realizado por Bankimia sobre 20 hipotecas de diferentes entidades, cada vez son más las que bonifican con rebajas en el tipo de interés la contratación de productos y servicios vinculados a sus hipotecas, bonificaciones que pueden llegar a reducir el diferencial que se añade al índice de referencia hasta en 0,65 puntos.

Después de la nómina y los seguros de vida, los productos que más rebajan el diferencial son la contratación de los seguros del hogar y la contratación de una tarjeta, que suponen una rebaja media de 0,13 puntos, seguidos por los planes de pensiones (0,12 puntos) y los seguros de protección de pagos (0,11 puntos).

En este sentido, Bankimia ha recordado que según la guía de acceso al préstamo hipotecario, elaborada por el Banco de España el pasado mes de julio, más allá del seguro de daños, el prestatario no tiene ninguna obligación de contratar productos adicionales.

Por último, Bankimia ha destacado que, según su comparador de hipotecas, el diferencial medio sobre el euribor ha escalado hasta el 3,212% durante el pasado mes de julio, lo que supone un 2% más que en julio de 2012 y un 1% más que en el mismo mes de 2011.

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Fuente: El Mundo

CaixaBank admitió tener unas 185.000 hipotecas con cláusulas suelo. La mayoría de ellas están topadas entre el 4,95% y el 3,5%. La entidad asegura que estas condiciones “están claras en los contratos y cumplen las condiciones de transparencia de la sentencia del Tribunal Supremo”. También aseguran que la política de la entidad es ir revisando “caso a caso” para detectar situaciones especiales. CaixaBank ha tenido una actitud “proactiva en algunas ocasiones”, según fuentes de la entidad, y se ha dirigido a algunos afectados que podrían tener problemas para hacer frente a la hipoteca.

El banco catalán también admite que algunos clientes, la mayoría procedentes de CajaSol (que fue adquirida a través de Banca Cívica), se han dirigido a la entidad para pedir renegociar las condiciones por problemas económicos. Ante esta situación, la oferta de la antigua caja, en determinados casos, ha sido ofrecer una rebaja de las cláusulas hasta el 2,5%.

El banco enmarca esta situación en los planes de ayudas a los clientes, en los que se ofrecen carencias o refinanciaciones para colaborar en el pago de los recibos. Sin embargo, desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca se destaca que la entidad ha hecho especial énfasis en que los clientes que querían rebajar sus tipos de interés deberían incrementar su vinculación contratando seguros, tarjetas, fondos o domiciliando nóminas.

Desde CaixaBank se rechaza este argumento, aunque admiten que es una práctica comercial habitual que cuando un cliente tiene más productos contratados, se pueden mejorar las condiciones que se ofrecen.

Melchor López, secretario de esta plataforma de afectados en Jerez de la Frontera, comenta que CaixaBank pidió a algunos clientes que firmaran “un documento privado con la entidad, a la que se comprometía a no hacer ninguna otra reclamación en contra de la misma”. También afirman que a la firma del contrato privado se le cargaría en la cuenta del cliente unos gastos de 60 euros anuales por formalizar la operación.

La Plataforma rechaza frontalmente el contrato y el coste que debe pagar porque considera que es una forma de equilibrar el coste de la rebaja de tipos. Además, recuerdan que desde el Gobierno se hizo especial énfasis en que las mejoras de las cláusulas suelo no debían ir acompañadas de ninguna contraprestación o compensación para la entidad. Desde CaixaBank se niega tajantemente que se obligue a nadie a firmar contratos privados y mucho menos que se cobre cantidad alguna para adaptarse a las cláusulas suelo.

El Tribunal Supremo declaró el pasado día 9 de mayo la nulidad de las cláusulas suelo de las hipotecas en los casos de “falta de transparencia” a los clientes. El fallo, que no es retroactivo, afectó directamente a BBVA, Cajamar y Novagalicia Banco, que anunciaron la supresión de todas las cláusulas suelo de sus hipotecas. El banco con sede en Bilbao anticipó una caída de ingresos cercana a los 420 millones de euros anuales por la eliminación de esa condición en 425.000 contratos.

Otras entidades dejaron claro que la sentencia del Supremo no significaba una anulación de todas las cláusulas. Para ello, es preciso que los afectados reclamen en los tribunales.

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Fuente: El País

Banco Popular y Sareb firmaron un acuerdo por medio del cual la entidad financiera ayudará en el plan de desinversión del llamado banco malo. A partir de octubre, Popular lanzará la Hipoteca Ahorro Bonificada Sareb Banco Popular, con un tipo de interés de euríbor más 3,5%. La partida será de 1.000 millones de euros. La compañía ya tiene acuerdos de este tipo con Santander, CaixaBank y Sabadell.

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Fuente: Cinco Días

El mercado de la vivienda comienza a coger ritmo. Se infiere de las entidades financieras que ya han presentado resultados hasta junio (Popular, Bankinter, Sabadell, CaixaBank y Bankia) con ventas a ritmos superiores a las de los meses precedentes, aunque también, en ciertos casos con mayores descuentos.
Tras el 17% de las transacciones cerradas hay un comprador extranjero y varias entidades revelan la aparición de un inversor doméstico pequeño interesado en adquirir viviendas para alquilar, descontento con la rentabilidad que obtiene a sus ahorros en otras inversiones o productos bancarios. En Alicante, Tenerife y Málaga, los inversores foráneos firman el 51%, 47% y 36% de los contratos. En Almería, Palmas y Girona están detrás del 30% y 32% de las compras; y su cuota cae, pero con notoriedad aún, en Castellón (adquieren el 16%), Barcelona y Tarragona (13%, en cada mercado), y Valencia (10%). Predomina el inversor británico, con un 16% de las operaciones de no nacionales; seguido por el francés y el ruso, con un 9%, ambos; y en el 6%‐7% se sitúan los alemanes, belgas y noruegos. China copa el 4%. Un detonante esla rebaja de precios. La banca no teme incurrir en nuevos quebrantos si ofrece descuentos altos porque está cubierto con las voluminosas provisiones que el Gobierno le obligó a construir el pasado año. La dificultad para acceder a hipotecas y sus elevados costes ‐es fácil que pidan diferenciales del 2,5% o 3% sobre el euríbor‐, continúa alentando el pago a tocateja. Si en 2011, un tercio de los pisos se pagaban en efectivo, ahora puede superar el 60%. El año pasado se vendieron cerca de 320.000 viviendas y se firmaron 275.000 hipotecas, indicio claro del pago en metálico, que revela el Instituto Nacional de Estadística (INE).

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Fuente: El Economista

Los tribunales dieron la razón al 89,85% de los clientes que denunciaron los productos financieros swap vinculados a su contrato de hipoteca, según el Observatorio de la Jurisprudencia de Productos Financieros Complejos que ha elaborado el despacho de abogados Jausas. El estudio analiza 1.527 fallos judiciales emitidos durante 2012 sobre swaps, participaciones preferentes y productos estructurados.
Los swaps o permutas financieras son productos que sirven para cubrirse de las variaciones de tipos de interés, inflación o divisas. Algunas entidades utilizaron estos productos asociados a contratos de hipotecas. Sobre todo después de que en 2003 un cambio de regulación incentivara a la banca para que ofreciera a sus clientes coberturas de tipos de interés en las hipotecas a tipo variable. Se trataba de un intercambio de prestaciones según el cual si el euríbor se encarecía y los tipos subían por encima de determinado nivel, esa diferencia de interés la paga el banco. Mientras que si bajaban, la diferencia la pagaba el cliente.
El Euribor marcó durante la década de los 2000 una escalada que culminó con un máximo histórico del 5,526% en octubre de 2008. Un año después, el indicador hipotecario de referencia se deshinchaba hasta el 1,25%. Los clientes que contrataron estos productos durante los años de exuberancia crediticia vieron cómo la moneda cambiaba bruscamente de cara y los contratos firmados para protegerles frente a fluctuaciones de tipos les obligaban a pagar la diferencia ante tal bajada repentina.
Las sentencias favorables a los clientes, que se retrotraen a demandas presentadas hace tres o cuatro años, consideran que estos contratos funcionan en la práctica como cláusulas suelo. Los jueces entienden que no se informó debidamente al usuario y declaran su nulidad ya sea por vicio del consentimiento o por la existencia de cláusulas abusivas. Fuentes financieras aseguran que los bancos ya apenas ofrecen los contratos swap, también denominados clip por algunas entidades.

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Fuente: Cinco Días

Las hipotecas multidivisa, que en la época del boom inmobiliario se ofrecían como una alternativa para pagar menos, son ahora un producto inexistente por su peligrosidad. Las entidades que otrora las comercializaban ya no lo hacen. Y es que el veredicto del mercado es unánime: se corre un doble riesgo, la variación del tipo de interés y la fluctuación del tipo de cambio de la divisa. Aun así, entre 2005 y 2007, se estima que más de 30.000 hogares contrataron este tipo de préstamos, sobre todo en yenes o francos suizos, convencidos de que podían ahorrarse un dinero si vinculaban su hipoteca a una moneda extranjera más débil que el euro, aprovechando además unos tipos de interés más bajos que el euríbor, que entonces llegó a superar el 5%. Todo parecían ventajas. Y así fue mientras el euro mantuvo su escalada frente al yen situándose incluso en los 170 yenes en el verano de 2008. En ese momento, el ahorro medio de los hipotecados en yenes se acercaba a los 400 euros al mes, según cálculos del portal especializado en finanzas personales, HelpMyCash.com. Pero sobrevino la crisis y en apenas tres meses el euro se hundió un 33%, hasta los 115 yenes, y no paró de bajar hasta marcar un mínimo por debajo de los 95 yenes en julio de 2012. La situación había dado un vuelco y las consecuencias eran no solo un incremento de las cuotas hipotecarias mensuales sino también de la deuda en euros con el banco, que había crecido un 45% respecto a 2008, a pesar de haber amortizado durante cuatro años.
Saltaron las alarmas entre los afectados, cada vez más endeudados, disparándose las reclamaciones. La principal queja es la falta de información por parte de la entidad comercializadora. Según señala Iure Abogados, “las entidades financieras no han cumplido con los deberes de información que les exige la normativa legal para que el cliente tenga un adecuado conocimiento del contrato”. Por eso, y apoyándose en una reciente sentencia de un juzgado de primera instancia que considera que las hipotecas multidivisa presentan un importante nivel de complejidad, desde el despacho aseguran que “la mayoría de los clientes minoristas podrán instar la nulidad del contrato por vicio en el consentimiento”. Desde la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas de Ahorros y Seguros (Adicae) aseveran que “las características de las hipotecas multidivisa comportan un elevado riesgo y no son adecuadas para los consumidores de a pie, sino solo para perfiles con cierta cualificación financiera”.

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Fuente: Cinco Días

Tras tocar en mayo (0,484%) y remontar ligeramente en junio (0,507%), el euríbor vive un presente sin rumbo fijo y un futuro abierto a marcar nuevos mínimos históricos después de que el BCE haya anunciado su posición de mantener los tipos de interés bajos a largo plazo.
El principal índice hipotecario se mueve al ritmo que marca el precio del dinero (actualmente en el 0,5%), fijado por el BCE, y si este porcentaje se redujera, el euríbor seguiría el mismo camino. Bastó con que el presidente del regulador bancario europeo, Mario Draghi, dejara caer esta posibilidad (“los tipos de interés oficiales seguirán en los niveles actuales o en niveles inferiores durante un periodo prolongado”) para que el indicador se desplomara 15 milésimas el mismo día del anuncio. Al margen de estas conjeturas, el euríbor marca hoy una tasa mensual provisional en julio de 0,52%, medio punto menos que en 2012. De cerrar en esta cota, abaratará un préstamo medio (120.000 euros) en torno a 30 euros al mes.

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Fuente: El Mundo

El Banco de España ha publicado una guía para que los ciudadanos sean conscientes de los derechos que tienen y los deberes que asumen cuando contratan un préstamo hipotecario. “La guía de acceso al préstamo hipotecario describe qué son los préstamos y créditos con garantía hipotecaria y cuáles son sus características, además de recalcar las responsabilidades que asume el cliente al contratarlos y las consecuencias que pueden derivarse si no afronta las obligaciones asumidas al firmar su hipoteca”, explica la autoridad monetaria. Entre estas consecuencias, está el hecho de que el deudor hipotecario español debe responder de la deuda con todos sus bienes, si, en caso de impago, la garantía no cubre el importe.
La guía, que está disponible en la página web del Banco de España y de las entidades financieras, así como en las sucursales, también explica cómo funcionan los tipos de interés y, sobre todo, qué informaciones tiene que exigir el cliente antes de firmar el contrato.

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Fuente:Expansión, El Economista, El País