Los activos del ladrillo, la gran losa para la solidez de la bancaEn los once años que duró “la locura del ladrillo”, entre 1998 y 2008, se iniciaron 5,5 millones de viviendas en España. Es decir, la banca financió un gigantesco parque de pisos del que una parte no se vendió y otra quedó en manos de inquilinos que han dejado de pagar las hipotecas. Pero el tamaño del problema es mayor, porque en aquellos años también se financió suelo que hoy es un erial. Los bancos y cajas admiten que tienen 30.000 millones de euros en terrenos en propiedad por adjudicaciones. Si se añaden los inmuebles a medio construir que se ha quedado la banca (3.700 millones), el valor de los pisos embargados a particulares (11.500 millones), los pisos terminados sin vender (12.500 millones) y otros adjudicados (7.000 millones), suman 65.000 millones de euros con problemas. Y eso sin contar los créditos al sector, en los que solo aquellos cuya garantía es el terreno sin edificar suman 60.000 millones. Es cierto que parte está saneada con provisiones por cerca del 35%, pero esta es la mancha que ha estigmatizado al sector financiero español.
El último informe del Banco de España admitía que “se ha determinado como potencialmente problemático en las cajas el 46% de la exposición al sector constructor e inmobiliario (217.000 millones), es decir, 100.000 millones”. Los ejecutivos de bancos y cajas admiten que el principal problema es que se ha congelado la promoción de suelos, mientras que se van vendiendo los pisos terminados en las zonas de baja saturación. Al otro lado de la barrera, los promotores creen que se está enfocando mal el problema. “Las entidades deberían colocar a sus mejores ejecutivos a esta tarea y ampliar las fórmulas para el suelo viable en viviendas. La aversión al riesgo les impide salir de este atolladero, dicen en el sector. “Las entidades solo promocionan sus suelos, intentan contener los precios de los pisos para no apuntarse pérdidas y atienden sus problemas de capital”, dice otro ejecutivo. Algunos creen que esconden parte del problema en sociedades con participaciones minoritarias, compartidas con constructores o promotores, porque no consolidan en los balances. calcular hipoteca Fuente:El País Publicado el: 17/07/2011 | Etiquetas: balance, banca, banco de españa, bancos, cajas de ahorro, capital, construcción, créditos, embargos, españa, financiación, hipotecas, impagos, inmobiliarias, inmuebles, ladrillo, pisos, precios, provisiones, sector financiero, suelo, terrenos, vivienda |
El debate de la valoración de los suelosA la hora de analizar el estallido de la burbuja inmobiliaria en España, todas las miradas se dirigen hacia el suelo no urbanizado, cuyas valoraciones se multiplicaron sustancialmente en pocos años. Los expertos invitan a reflexionar sobre las cuestiones que permitieron esta burbuja y a buscar soluciones. Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), comenta que “hay una tarea de replanteamiento del suelo que sería conveniente que naciera de una amplia voluntad política”. Considera que hay que cerrar las incertidumbres que afectan al suelo, ya que “si sometemos el suelo de nuevo a un proceso de incertidumbre, estamos sentando las bases para un nuevo capítulo de especulación”. González cree que los cambios deben afectar tanto a la utilidad como al modelo de financiación del suelo. “No es posible que la plusvalía ligada a la tenencia del suelo condene la financiación de un proyecto, porque el sistema de financiación ya no aguanta estos excesos”. Por el contrario, el presidente de la AHE piensa que “no deberíamos volver a individualizar el suelo. Este debe costar lo que aporta a una estructura de costes de algo que es lo fundamental, que es la vivienda”. calculo hipoteca Fuente:Expansión Publicado el: 07/07/2011 | |
Los pisos no volverán nunca al pico de 2007Tras años de precios que se califican de “imposibles” se ofertan casas con descuentos de hasta el 50% o más. Los expertos reconocen que no va a resultar nada fácil. “Los precios de la vivienda nunca podrán volver al pico de 2007, advierten. “Es imposible que volvamos a ver rebotes. Los escenarios de 2007 no se van a repetir. En algún momento tocaremos fondo, pero cuando esto ocurra, los precios se arrastrarán por el suelo en torno a la inflación durante mucho tiempo”, subraya el director de Estudios del portal inmobiliario Idealista.com, Fernando Encinar.
Hasta 2007, cualquiera podía comprar una casa sabiendo que el banco le financiaría el 110% de su valor y que al día siguiente podría sacarle un importante beneficio. "Como los precios subían como mínimo entre un 10% y un 15% por ciento interanual, se compraba con la idea de que en dos años, cuando se tuvieran las viviendas terminadas, el precio de los pisos habría subido lo suficiente como para sacar beneficio a la operación”, explica el analista inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé. Fue el pico más alto y que permitió a España encabezar el ranking de la Comunidad Europea por volumen de negocio generado en la construcción, con más de 300.000 millones de euros en 2007.
Los analistas coinciden en que para que el mercado se estabilice, “deben darse tres patas” que hoy no existen. La primera, el crédito. En ese sentido, parece imposible que bancos y cajas de ahorros vuelvan a financiar la compra de vivienda en las condiciones que se hicieron en los años del boom. El grifo crediticio sigue cerrado y sólo se consiguen hipotecas al 100% para casas que están en los balances de las entidades. “Estamos repitiendo los mismos parámetros que nos llevaron a la crisis”, advierte Ruiz Bartolomé. Aquellos que ofrecen el crédito para acceder a la vivienda son a su vez los mayores propietarios y los que pueden regular el precio de ella racionalizando su stock. “Lo que está sucediendo es muy peligroso. Se están creando dos mundos paralelos: el de los pisos de los bancos y el de los demás”. Las otras patas que según el director de Idealista.com deben darse son: la mejora del empleo y el precio.
José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) rompe una lanza a favor del ‘ladrillo’ y recuerda que la crisis ha sido y es en todos los sectores. "lo que ocurre es que el inmobiliario es uno de los más cíclicos”, dice. Es decir: durante los periodos expansivos tiende a crecer por encima de la media, y lo contrario ocurre durante los periodos recesivos. Los analistas van más allá de culpar al sistema financiero y no libran de responsabilidad a los ayuntamientos, que no dudaron en vender suelo para sacar plusvalías. calcular hipoteca Fuente: El Economista
Publicado el: 10/06/2011 | Etiquetas: ayuntamientos, banco, beneficio, cajas de ahorro, compra vivienda, construcción, crisis, crédito, descuentos, empleo, españa, financiación, inflación, ladrillo, plusvalía, precios, sistema financiero, stock, suelo, viviendas |
Los bancos exploran ahora vender paquetes de pisos y suelo a fondosLas entidades financieras buscan nuevas vías para deshacerse de su elevada cartera inmobiliaria. Los bancos descartan constituir ‘bancos malos’ como las cajas, a los que incorporar activos inmobiliarios y suelo, y buscan nuevas fórmulas. La razón es sencilla, explica un directivo de un banco mediano: “nosotros ya cotizamos y cuando cotizas crear un ‘banco malo’ para aislar el riesgo inmobiliario no es una noticia que el mercado acepte bien. Si vas a comenzar a cotizar es lógico que los inversores exijan esta separación. No quieren participar en entidades con un alto riesgo inmobiliario. Otra cosa es un banco que ya cotiza. El mercado vería muy mal que ahora creásemos ‘bancos malos’. Pese a ello, ya hemos encontrado una alternativa, empaquetar activos con participaciones en suelo, viviendas sin terminar de construir o incluso finalizadas y venderlas a los fondos de inversión. Es una vía que todos estamos explorando. Lo hicimos con nuestras oficinas y ahora lo estudiamos para hacer con los inmuebles o suelo adjudicado”, asegura este directivo.
Banco Pastor ha sido el primero en anunciar que ha puesto a la venta un paquete inmobiliario. Ha puesto en el mercado activos inmobiliarios para su venta tanto de promociones inacabadas como de suelo, naves industriales y bloques de viviendas de Madrid, Cataluña y Galicia por 350 millones de euros.
El objetivo es que estos activos sean comprados por fondos de inversión, que en los últimos meses han mostrado su interés por adquirir participaciones de activos inmobiliarios, explica un director general de otro banco mediano. Asegura que hasta ahora estos fondos habían adquirido paquetes de oficinas, inmuebles o edificios emblemáticos propiedad de las entidades financieras, “de nuestros bienes inmuebles. Ahora se interesan por los activos que nos hemos tenido que quedar de nuestros clientes tanto particulares como sobre todo promotores”. Aguirre Newman es la firma que más está impulsando esta iniciativa entre los bancos. calculo hipoteca Fuente: Expansión, El Economista
Publicado el: 30/05/2011 | Etiquetas: activos inmobiliarios, banco pastor, bancos, cajas de ahorro, cartera inmobiliaria, entidades financieras, fondos de inversión, hipotecas, inversores, mercado, promoción, riesgo inmobiliario, riesgos, suelo, venta |
Prioridad al alquiler y transparencia en el urbanismoEn materia de vivienda, los programas de los dos grandes partidos políticos apuestan por medidas para impulsar la vivienda de protección oficial (VPO). El PP pretende que el 50% de los nuevos aprovechamientos de suelo en el ámbito local se destinen a viviendas protegidas. El PSOE es partidario de garantizar el acceso a una vivienda protegida aunque, si le corresponde, el solicitante esté en desempleo. Las prioridades los socialistas en materia de vivienda pasan también por promover el alquiler, la rehabilitación y erradicar el chabolismo.
Se comenta que hay interés por parte de los partidos en dar máxima transparencia en todo lo relacionado con el sector inmobiliario. Así, el PP apuesta por reforzar el control sobre la aprobación y el seguimiento de los convenios urbanísticos. ”Estableceremos la obligatoriedad de publicación en internet de toda la información sobre la clasificación del suelo y de los usos permitidos de todos los municipios”, sostiene el partido de Rajoy. Tanto PP como PSOE apuestan por promocionar el alquiler con opción de compra para paliar las dificultades de acceso al crédito bancario. cambio hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 19/05/2011 | Etiquetas: PP, VPO, alquiler, convenio, crédito, desempleo, hipotecas, medidas, opción de compra, partidos políticos, psoe, rehabilitación, sector inmobiliario, suelo, vivienda, viviendas |
"Fondos buitre" presionan a la banca para hundir el precio de la viviendaLos denominados “fondos buitre” acechan al sector inmobiliario español. “Fondos buitre” es un apelativo que les desagrada. Se definen como inversores “oportunistas” o, acudiendo a la jerga financiera, fondos especializados en la compra de “activos dañados”. Suelen negociar con una sencilla carta de presentación: no son necesariamente el mejor camino, pero sí el más corto con que cuentan las empresas para desprenderse de los vestigios que afloran en sus balances durante las épocas de crisis. Su máxima es la discreción. Son grupos internacionales, la mayoría estadounidenses y europeos, ligados a grandes grupos de inversión (entre ellos, Goldman Sachs, Bank of America y Deutsche Bank). Durante las últimas semanas se han dirigido a los representantes de bancos y cajas de ahorros; muchos de estos consideran que están haciendo propuestas a precios de derribo. "Las ofertas que realizan suelen rondar el 20% o el 30% del valor en libros, mientras que ninguna entidad financiera está dispuesta a vender por menos del 50% o el 60%; la diferencia es abismal", señala Juan Fernández-Aceytuno, director general de la Sociedad de Tasación. En el caso del suelo, incluso han echado en cara a las entidades que el valor de sus propiedades es cero.
Por el momento, no hay acuerdos. Las entidades, cautelosas, saben que un sí equivaldría a un descenso en cascada de los precios de los inmuebles. Un abogado intermediario de estos fondos en España justifica la resistencia de la banca. De ella depende la estabilidad del sector. “Se trata de un producto muy novedoso. Antes no se compraban las carteras de viviendas, porque las hipotecas funcionaban. Difícilmente habrá acuerdos. El día en que un fondo le compre a un banco su cartera el precio de la vivienda se desplomará”.
Pepe Oriola, abogado especialista en el cobro de deudas y representante de varios de estos grupos de inversores, señala que “No los calificaría de buitres. Hay una recesión económica, hay una oferta y una demanda. Los fondos dicen: ‘Si lo quiere, tome; si no, es su problema’”. Es usted quien dio hipotecas a todo el mundo”.
Los especialistas confían en que la banca no ceda al pulso, que busque alternativas. “Las entidades no se van a precipitar. Es mucho más inteligente hacer una venta ordenada, ya sea segregando activos o bien cediéndolos a otros vehículos, a las futuras grandes inmobiliarias que se están gestando en estos momentos”, explica Fernández‐Aceytuno. calcular hipoteca Fuente: ABC Publicado el: 18/05/2011 | Etiquetas: balance, banca, bancos, cajas de ahorro, cartera inmobiliaria, crisis, empresas, entidades financieras, españa, estabilidad, hipotecas, inmuebles, inversores, oferta, precios, sector inmobiliario, suelo, valor |
Los promotores piden a la banca 72.000 millones para salir de la crisisEl presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) y de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), José Manuel Galindo, presentó ayer un plan para salir de la crisis que pasa por la concesión por parte de las entidades financieras de 72.000 millones de euros en créditos promotores para llegar en 2015 a construir unas 300.000 casas. El importe invertido por la banca se subrogaría progresivamente a los compradores finales de la vivienda. Galindo se mostró convencido de que existe capacidad (empresas promotoras) y materia prima (suelo en manos de bancos y cajas) para recuperar ese nivel de producción. Volver progresivamente a ese ritmo de actividad tendría repercusiones positivas en la economía y, sobre todo, en el empleo y no impediría que en los cuatro años que restan hasta entonces se siguiera absorbiendo el stock.
Estos números están incluidos en la propuesta titulada Plan de reconversión del sector inmobiliario residencial que APCE hizo llegar recientemente al Ministerio de Fomento. La iniciativa contempla que este año podrían iniciarse unas 100.000 casas, casi un 10% más que en 2010, “siempre y cuando el sector contara con un volumen de crédito de 8.422 millones, frente a los 8.045 millones que obtuvo el ejercicio pasado”, explicó Galindo. El impacto de esta mejoría en la actividad equivaldría a 0,33 puntos porcentuales de crecimiento del PIB por cada 100.000 viviendas construidas y generaría 229.702 empleos. Galindo aseguró que si se aplicara el plan, en 2015 el sector ya aportaría casi un punto de crecimiento al PIB y la edificación de 300.000 pisos se traduciría en unos 642.000 empleos nuevos; además de un retorno fiscal de 28.800 millones
Los datos que manejan los promotores estiman que en la actualidad el volumen de créditos dudosos suma unos 180.000 millones, por lo que admiten que es complicado reclamar más préstamos. Pero Galindo subrayó que “si no hay financiación, no se podrá devolver el dinero”, con lo que si los promotores no vuelven a edificar, el problema del crédito al promotor no tendrá solución, insistió. Recordó que “el 62% de los activos inmobiliarios adjudicados por la banca procedentes de procesos concursales o quiebras corresponde a suelo, que deberá ser promovido en algún momento”. La implantación de estas propuestas solo generaría beneficios.
Los promotores se muestran convencidos de que con un mejor acceso al crédito, las cifras irían mejorando. En 2012 el crédito al promotor se incrementaría hasta sumar un saldo de 9.900 millones; de 12.760 en 2013; de 17.600 en 2014, y de 23.540 en 2015. Cifras que no se pueden sumar, ya que corresponden a los créditos concedidos a los promotores (cuya vigencia supera el año natural), a los que después se subrogan los particulares. Por último, proponen crear una tipología de vivienda más barata, “social y económicamente sostenible” que reduzca el riesgo de exposición del banco. Además, consideran necesario que el Banco de España modifique a la baja la ponderación del riesgo de los activos inmobiliarios para las viviendas económica y socialmente sostenibles, que cuenten con preventas realizadas. calculo hipoteca Fuente:El Economista, Cinco Días, La Vanguardia, La Gaceta, El País, La Razón Publicado el: 03/04/2011 | Etiquetas: PIB, constructoras, crecimiento, crisis, créditos promotores, economía, empleo, entidades financieras, financiación, hipotecas, inmobiliarias, ministerio de fomento, promotores, préstamos, stock, suelo, viviendas |
Suelo para 640.000 viviendasEn los últimos años del boom inmobiliario, bancos y cajas de ahorros pusieron 144.000 millones de euros en manos de los promotores para financiar la compra de 200 millones de metros cuadrados de suelo bruto donde levantar 2,8 millones de viviendas. Cuatro años después, la cuarta parte de esos activos, unos 55 millones de metros, se han enquistado en los balances y pesan como una losa. Son 640.000 los pisos que se pueden construir, pero su salida al mercado está siendo prácticamente nula. Esos suelos en manos de las entidades ya no valen los 33.000 millones de euros en los que fueron tasados y, de momento, su valor contable neto, de acuerdo con los datos ofrecidos por las distintas entidades, supera los 22.000 millones tras realizar provisiones para cubrir unas minusvalías del 32%. No obstante, se trata de un valor teórico dado que el escaso mercado existente y algunos consultores hablan incluso de que, en ciertas zonas, esos terrenos no valen prácticamente nada, porque su desarrollo resultará inviable en los próximos años. simulador hipotecas Fuente:El País Publicado el: 21/03/2011 | |
Los bancos necesitan a los promotores que seguimos en pieBruno Rabassa, secretario general del Grupo Petrus, una de las empresas inmobiliarias que ha sobrevivido a la crisis, explica uno de los nuevos proyectos de la firma fruto de la colaboración con Solvia, la filial inmobiliaria de Banco Sabadell. “Ellos aportan el suelo y nosotros nuestro conocimiento para desarrollar la obra y comercializar la promoción”, que se encuentra en la provincia de Barcelona. En su opinión, promotores y bancos están obligados a colaborar para dar salida a los suelos que tienen estos últimos en sus balances y ve en este tipo de operaciones una oportunidad para relanzar la promoción de viviendas. simulador hipoteca Fuente:El Mundo
Publicado el: 03/03/2011 | |
El juez ordena eliminar las cláusulas suelo de las hipotecas a tres entidadesEl Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla ha ordenado a BBVA, Caixa Galicia y Cajamar eliminar las cláusulas suelo de sus contratos hipotecarios a interés variable al dictar la ejecución de la sentencia que las declaró abusivas, según el auto dictado el 27 de enero. El auto pide a las tres entidades la “expresa eliminación de dichas condiciones generales a la contratación y de abstenerse de utilizarlas en lo sucesivo, en sus contratos de préstamo hipotecario”. Las entidades presentaron recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Sevilla. La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), además, ha elevado de 45 a 53 el número de bancos y cajas contra los que ha presentado una demanda colectiva por este uso abusivo de cláusulas de suelo. cambio hipoteca Fuente: Cinco Días, ABC, El País, Expansión, La Gaceta y La Vanguardia
Publicado el: 19/02/2011 | |
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