La reforma financiera acelera la venta en bloque de activos inmobiliariosLa reforma financiera ha reactivado los planes de la mayoría de las entidades por acometer operaciones de desinversión en bloque de suelo, vivienda y locales comerciales. Santander es uno de los bancos que más activo se ha mostrado en este terreno y podría marcar el camino al resto. Los fondos inmobiliarios oportunistas estudian las carteras de las entidades, que en el conjunto del sector tienen activos problemáticos procedentes del inmobiliario por valor de 175.000 millones de euros.
Aunque todos los bancos y las antiguas cajas tienen intención de soltar lastre lo antes posible, el futuro inmediato dependerá de cómo cierre el Santander la operación que tiene en curso. Inicialmente, la entidad cántabra “había empaquetado activos por valor de algo más de 1.000 millones de euros, pero el retraso en el cierre de la operación, que se quería culminar en
diciembre y aún está abierta, y algunas desinversiones puntuales ya realizadas han ido bajando el lote hasta poco más de 700 millones”, indican fuentes conocedoras de las negociaciones. El comprador es uno de los fondos inmobiliarios asesorados por Morgan Stanley. Ahora, el banco y el fondo están a punto de firmar la compraventa de aproximadamente la mitad del citado paquete y dejar la otra mitad para más adelante.
La Caixa ha reactivado una operación similar que lleva Goldman Sachs. Y BBVA “tiene un mandato de venta enorme, aunque no lo reconocen”, dicen en una consultora. simulador hipoteca Fuente: La Vanguardia Publicado el: 04/03/2012 | Etiquetas: activos, banco santander, bancos, bbva, cajas, cartera inmobiliaria, compraventa, desinversión, entidades financieras, la caixa, locales comerciales, reforma financiera, sector inmobiliario, suelo, vivienda |
La banca aumentará este año su cartera inmobiliariaEl sector inmobiliario español considera que durante este año continuará el goteo de quiebras de empresas de la industria y, consecuentemente, que la banca incrementará su cartera inmobiliaria en 2012. A pesar de los intentos de la banca española por alejarse del sector inmobiliario, las entidades financieras no tendrán más remedio que absorber más activos por los previsibles impagos de empresas y particulares. Así lo consideran el 60% de los 225 altos directivos del sector inmobiliario español encuestados por CB Richard Ellis. Las opiniones las recoge la consultora en su informe Tendencias 2012. Según el mismo estudio el 91,9% de los encuestados sostiene que las entidades no están afrontando correctamente la gestión de los activos inmobiliarios (una opinión que está casi 12 puntos porcentuales más extendida que en 2012).
Frente a esa previsible absorción de activos inmobiliarios por parte de las entidades financieras, la banca española tratará al mismo tiempo de desprenderse de este tipo de activos, tanto a través de la venta de paquetes de inmuebles, como de suelo y participaciones en inmobiliarias cotizadas. “La clave para la reactivación del sector pasa por la necesaria racionalización del patrimonio inmobiliario de las entidades financieras”, dijo Eduardo Fernández-Cuesta, presidente de CBRE España. El 53% de los encuestados cree que será el segmento de los fondos oportunistas el que se muestre más dispuesto a invertir, seguido del de los inversores privados (20%) y el de los institucionales (13%).
CB Richard Ellis prevé una mejora del sector inmobiliario en 2012 frente al año anterior, en el que se registró una caída de la inversión del 50%. Según la encuesta realizada, la consultora prevé que seguirán bajando los precios de la vivienda al menos dos dígitos, aunque ya hay zonas en Madrid y Barcelona donde el ajuste se ha dado. En otras, como Canarias, Aragón y el arco mediterráneo, se verán descensos de precios más agresivos. calcular hipoteca Fuente: Cinco Días, La Gaceta Publicado el: 03/03/2012 | Etiquetas: activos, activos inmobiliarios, banca, cartera inmobiliaria, caída precios, empresas, entidades financieras, impagos, quiebra, sector inmobiliario, suelo |
El sector puede funcionar con pisos de 40.000 eurosEl arquitecto Jacobo García-Germán se muestra convencido de que la arquitectura puede aportar “casas baratas al mercado” y que el sector inmobiliario podría funcionar con pisos “de 40.000 a 50.000 euros”. Razona su planteamiento en que “la burbuja inmobiliaria se produjo por las diferencias que ha habido entre los costes de obra, de suelo y los de venta”. Añade que “lo que sí ha sido barato es el coste de obra” que, en su opinión, ha sido de 600 a 700 euros el metro cuadrado. Por eso no tiene duda de que “sí se puede hacer una arquitectura más barata que llegue al mercado”. simulador hipoteca Fuente: El Mundo Publicado el: 26/02/2012 | |
El sector financiero tiene un riesgo de casi 95.000 millones en sueloUno de los principales focos de debilidad de los balances es la exposición al suelo. El sector tiene un riesgo de 338.500 millones en el sector de promoción inmobiliaria. De este importe, casi una tercera parte estaría vinculada, directa o indirectamente, al suelo. Bancos y cajas tienen una exposición de 95.000 millones a solares y terrenos no urbanizables. Se desglosa en cerca de 62.000 millones en préstamos garantizados por suelo y en otros 31.700 millones en suelos adquiridos o adjudicados para saldar deudas impagadas. Para cubrir el deterioro de los suelos adjudicados, las entidades ya han dotado provisiones por 10.300 millones, lo que sitúa la cobertura en casi un tercio. No existe, sin embargo, una cifra oficial de provisiones constituidas por créditos dudosos y subestándar respaldadas por suelo. Los requerimientos de transparencia que impone el Banco de España no llegan a este nivel de detalle. Teniendo en cuenta la exposición total al suelo (casi 100.000 millones), se necesitarían, por tanto, solo para cubrir este riesgo al 50% unos 50.000 millones. No obstante, hay que tener en cuenta que no todos estos activos son problemáticos. Se especula que las provisiones que se aplicará al suelo serán sensiblemente superiores al 50%. simulador hipoteca Fuente: Expansión Publicado el: 26/01/2012 | Etiquetas: balance, banco de españa, bancos, cajas de ahorro, inmobiliaria, promoción, provisiones, préstamos, riesgo, sector financiero, solares, suelo, terrenos |
2011 acaba con el peor dato de venta y construcción de viviendas en décadasSi 2008 y 2009 fueron deprimentes para el sector inmobiliario y en 2010 se vivió una tímida recuperación, este año que ahora termina va a cerrar con los peores indicadores que recuerdan los más veteranos del sector. Da igual por donde se mire: el número de compraventas, de viviendas iniciadas y terminadas, de transacciones de suelo, de hipotecas,... Todos estos indicadores arrojan las peores cifras desde que se empezaron a registrar. Y un dato más para el pesimismo: la recuperación no parece cercana. Los expertos auguran un 2012 incluso peor. "Todo dependerá del crédito y del mercado de trabajo. Y ni en un caso ni en otro creo que vayan a llegar pronto buenas noticias", diagnostica Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario. El flujo del crédito está taponado para todos los sectores de la economía, pero la sequía de capital afecta especialmente al inmobiliario. Durante los nueve primeros meses se han alcanzado niveles mínimos tanto en numero de operaciones como de volumen. Así, la Asociación Hipotecaria avisaba hace unos días de que es probable que en todo el año no se concedan más de 90.000 millones de euros para hipotecas, un desplome del 30% respecto al año anterior. Pero el dato más espectacular es el de los visados de nueva obra. A falta de los dos últimos meses, durante este año se habrán iniciado unas 83.000 viviendas. No solo es una cifra ridícula comparada con las más de 865.000 que se empezaron en 2006, en el punto álgido del boom, también es la más baja desde 1960, fecha en la que los arquitectos comenzaron a contabilizar los proyectos que visaban. Este año ha sido decisivo el desplome en la vivienda pública frente a una ligera recuperación de la que se vende en el mercado libre. Si en la época de los excesos, España llegó a tener más de un millón de viviendas en construcción, este año se están construyendo 150.000 y en el segundo semestre de 2012 la cifra rondará los 115.000, según un informe de la consultora Horizone. No solo se construirá menos. Los precios, que ya están en niveles de 2005, continuarán la tendencia a la baja. Frente a la ligera subida que experimentaron el año pasado, las compraventas de vivienda caerán en 2011 en torno al 30%. "Además, de las menos de 350.000 transacciones que se harán este año, muchas de ellas no las ha firmado un comprador final, sino que se las queda una entidad financiera de un promotor que no puede pagarle. Se contabilizan como transacciones cuando estrictamente no lo son", añade Gil. A la hora de buscar explicaciones para la atonía en las ventas, además de las habituales -alto paro y sequía crediticia- se une la decisión del Gobierno de eliminar hace ahora un año la deducción fiscal por compra de vivienda habitual para rentas superiores a 24.000 euros, lo que generó una miniburbuja en el sector a finales de 2010. El nuevo Gobierno del PP ya ha anunciado que va a reimplantar este beneficio fiscal al ladrillo y que va a mantener el IVA superreducido -del 4%- para las viviendas nuevas, lo que podría animar algo las ventas. La ministra de Fomento, Ana Pastor, también ha dicho que uno de sus objetivos será reducir el stock de viviendas. Se trata de varios cientos de miles de pisos y casas que no encuentran comprador y que la economía española tardará años en digerir. "Para ello necesitamos políticas que estimulen la demanda como las que ya ha anunciado el Gobierno. Pero también hay que fomentar la oferta, y para eso es necesaria una profunda revisión de la legislación urbanística", asegura José Manuel Galindo, presidente de APCE, la patronal de los promotores. calcular hipoteca Fuente: El País Publicado el: 02/01/2012 | Etiquetas: bajada, compraventa, crédito, deducción fiscal, hipotecas, iva superreducido, obra nueva, paro, precios, sector inmobiliario, stock, suelo, visados, vivienda habitual, viviendas |
El mercado de suelo cae en picadoSegún los datos publicados por el Ministerio de Fomento entre julio y agosto se cerraron 3.546 compraventas de suelo, cuando en los años más activos se superaban las 20.000 operaciones. Al comparar las transacciones actuales con las de 2004, el desplome supera el 80%. El metro cuadrado cuesta una media de 170 euros, un 11% menos que hace un año. Pero el descenso es más agudo respecto a los 285 euros que llegó a costar el metro cuadrado en 2007. Los precios más altos se pagan en Madrid, donde el metro cuadrado está a casi 500 euros, seguidos por los de Cáceres y Guipúzcoa. Si a la estadística de suelo se le unen las cifras recientes sobre precios y compraventa de viviendas parece claro que 2011 se recordará como el peor año para el sector inmobiliario desde que comenzó esta crisis.
Los expertos indican que la realidad puede ser aún peor de lo que muestran los números. “Estos datos suenan a pitorreo, porque el mercado del suelo ha desaparecido. Prácticamente no hay transacciones entre inversores reales. El suelo ha pasado a tener un valor de mercado cero o incluso negativo”, asegura Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea, quien calcula que más del 95% de las operaciones que se cierran estos días corresponden “a daciones en pago a la banca; o promotoras que se están muriendo que ceden los terrenos a otros promotores forzadas por la banca acreedora”. La paralización de este mercado agudiza los problemas de las entidades que se han quedado con carteras de suelo de los que no podían hacer frente a sus deudas. Y es que, según los datos del Banco de España aportados por las propias entidades a principios de este año, acumulan suelo en sus balances por un valor inicial de 30.000 millones de euros. De esa cifra, la banca ha provisionado unos 10.000 millones. calcular hipoteca Fuente: El País, Cinco Días, La Razón Publicado el: 30/12/2011 | Etiquetas: balance, banco de españa, compraventa, crisis, estadísticas, ministerio de fomento, precios, provisiones, sector inmobiliario, suelo, viviendas |
Los promotores piden a Ordoñez otro cómputo del "stock" de casas en ventaEl último dato del Gobierno relativo a cuántas casas nuevas existen sin vender ni alquilar data del 31 de diciembre de 2010. Según el Ministerio de Fomento, en esa fecha el excedente se elevaba a 687.523 viviendas, de las que se facilita su distribución geográfica a nivel provincial y poco más. Es ahí donde la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) insiste en que hay que seguir trabajando. Primero, reclama que pueda conocerse el detalle del stock a nivel municipal y exige hacer un estudio que no solo cuantifique el excedente, sino que también lo cualifique. Es decir, un mapa de dónde están las casas en venta y cómo son, si se trata de viviendas principales o turísticas y con qué equipamientos cuentan.
La APCE remitió su documento de sugerencias y recomendaciones al gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez. La asociación considera imprescindible que las entidades desglosen con más detalle los créditos que mantienen con el sector promotor y constructor. La APCE pide, entre otras cosas, que en los préstamos para compra de suelo se pueda saber en qué ciudad están los terrenos, qué grado de edificabilidad tienen los solares y el porcentaje que destinan a vivienda protegida. También ve oportuno matizar qué porcentaje de las casas del stock se encuentran terminadas, cuáles continúan en construcción y, de estas últimas, a cuántas se podría dar una fecha de entrega. Los promotores insisten en que se debería hacer pública toda la información sobre los avales otorgados y el importe del préstamo formalizado antes de la adjudicación de los activos inmobiliarios, así como cuántos créditos se han concedido a grandes empresas y pymes con garantía inmobiliaria. El sector promotor recuerda que hasta ahora solo se conoce la implicación de la banca en el ‘ladrillo’ en términos agregados, (178.000 millones de euros en préstamos en mora o con riesgo de ella más activos adjudicados) pero no el detalle. calcular hipoteca Fuente:Cinco Días Publicado el: 21/12/2011 | Etiquetas: asociación de promotores y constructores de España, avales, banca, banco de españa, constructoras, créditos, entidades financieras, garantía inmobiliaira, gobierno, ladrillo, ministerio de fomento, promotores, préstamos, stock, suelo, vivienda protegida, viviendas |
Los notarios plantean sus opciones a la dación en pagoLos notarios consideran que son necesarios numerosos cambios legales que beneficien a los consumidores y que eviten la entrada de muchos de los litigios en los tribunales. El vicepresidente del Consejo General del Notariado, Carlos Ollé, afirmó al referirse al sector inmobiliario, que son necesarias medidas legislativas que rescaten “este motor de nuestra economía”, la mayoría de ellas de orden económico, financiero, fiscal, jurídico y contractual.
Se destaca la propuesta del notario Francisco Javier Gardeazábal para evitar las ejecuciones por falta de pago de los créditos hipotecarios y para no caer en la “controvertida dación en pago”. Plantea recuperar una vieja figura del Derecho Romano conocida como Pacto Marciano para evitar que el deudor, acuciado por la necesidad, ofrezca como garantía un bien de valor muy superior al del préstamo que recibe, con la posibilidad de perderlo en caso de incumplimiento de forma automática por la facultad de apropiación del acreedor. Mediante el Pacto Marciano se intenta evitar este riesgo, a través de una tasación que valore de forma justa la cosa (vivienda, valores, fondos, etc.) puesta como garantía. La medida se articula mediante la concesión de una opción de compra al acreedor. Si se produce el incumplimiento, el juego de la compensación permitirá al acreedor aplicar el importe de lo debido al pago del precio. Así, una vez determinado el valor justo de la cosa, el deudor tiene derecho a percibir la diferencia entre ese valor y el importe de la deuda. Se evita así el enriquecimiento injustificado del acreedor y se soslayan todos los inconvenientes del pacto comisorio (la apropiación por el acreedor). Esta última cantidad, señaló Gardeazábal, se pondrá a disposición del deudor o de sus acreedores posteriores, con lo que también se protege la posición de éstos. El Pacto Marciano debe ser expresamente pactado, en el momento de constitución de la hipoteca o después, y la tasación debe ser hecha por un tasador independiente. Además, se debe producir la extinción de las cargas posteriores al pacto, lo que supondría una normativa legal que expresamente la regulase. El acuerdo se realizaría mediante escritura pública entre la entidad acreedora, el deudor y el titular de la finca gravada con la hipoteca, o con un tercero designado mediante un poder irrevocable al constituirse el pacto.
El notario José Luis Martínez-Gil propuso la extensión de las subastas notariales voluntarias, pactadas en la escritura hipotecaria, con el procedimiento controlado por el notario, y el impulso a la figura del acta de depósito, en aquellos casos en que existen flecos pendientes de la compraventa acordada, cumplimiento de requisitos que pueden alterar el precio final o las discrepancias de los aspectos fiscales. El notario Manuel Ángel Rueda propuso una ley de armonización de las legislaciones autonómicas para unificar la clasificación del suelo, el planeamiento, el procedimiento de aprobación de los planes y su contenido, así como los procedimientos de designación del urbanizador y el constructor. simulador hipoteca Fuente: El Economista Publicado el: 25/11/2011 | Etiquetas: acreedores, consejo general del notariado, consumidor, créditos hipotecarios, dación, deudores, economía, garantías, hipoteca, notarios, pago, préstamo, sector inmobiliario, subasta, suelo, tasacion, tribunales |
Las cooperativas piden financiaciónLas cooperativas de viviendas reclaman mayor atención a los bancos y, sobre todo, que no les pongan tantas trabas para conseguir financiación. Especialmente cuando se trate de cooperativas que pueden justificar que tienen cubierto el cupo de socios y que, además, han adelantado un porcentaje importante del importe de las viviendas. Estas reivindicaciones
surgieron en la XV Jornada del Cooperativismo de Viviendas organizada por la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (Concovi). Jaime Oñate, gerente de este organismo, explicó que “el problema fundamental es la financiación” y aseguró que el gran error para él es que “el Banco de España les dice a los bancos que no pueden dedicar más del 15% de su balance efectivo al tema inmobiliario”. Eso perjudica a las cooperativas, ya que “ese 15% lo utilizan las entidades para sus suelos y sus viviendas ya nosotros, teniendo a las personas y el dinero para formar las cooperativas, nos han cortado los préstamos”. Oñate reclama que el Banco de España no les contabilice dentro de ese 15%. “Al menos cuando se trate de una cooperativa que tiene el 100% de socios y que incluso el total de ellos han puesto el 30% o el 40% de las aportaciones para la vivienda”. simulador hipoteca Fuente: El Mundo Publicado el: 12/11/2011 | |
La banca se adjudica unos 30.000 millones en inmuebles desde junioLas entidades financieras españolas se han adjudicado inmuebles por valor de 30.000 millones de euros desde junio, según estimaciones del sector, explicó el responsable de inmuebles de CatalunyaCaixa, Eduard Mendiluce, lo que eleva a casi 100.000 millones los activos inmobiliarios en los balances bancarios.
El consejero delegado de Banco Sabadell, Jaume Guardiola, estimó que el 40% de los créditos que se han concedido al sector inmobiliario están actualmente en mora o en algún grado de incumplimiento (unos 95.000 millones sobre los 247.638 millones que ha concedido el sector). Estos créditos, además, no tienen una cobertura adecuada en los balances bancarios.
Según Luis de Guindos, director del Centro de Estudios para el Sector Financiero de PwC/IE, las entidades han provisionado entre el 25% y el 30% del valor de los suelos que se han adjudicado, “el activo más tóxico de nuestro sistema”, recalcó, y porcentajes inferiores en la vivienda. En los créditos morosos y dudosos, señaló, el nivel de provisiones es aún inferior. Bancos y cajas, sin embargo, han realizado hasta el momento provisiones de 105.000 millones para cubrir su exposición al ‘ladrillo’, aseguró Guardiola, “lo que supone que hemos tenido que reconocer que un tercio de los créditos que teníamos en el sector en 2007 se han perdido”. El ejecutivo se mostró partidario de crear un banco malo que tome los activos inmobiliarios y los créditos dudosos del sector. “Hasta ahora la reestructuración del sector ha costado un 1,7% del PIB (17.600 millones), un porcentaje muy inferior al habitual internacionalmente en otras crisis bancarias”, en los que ha sido cerca del 8% del PIB. Por ello, a su juicio, “hemos de asumir que el coste final estará en línea con lo que ha sucedido en otros países”. calcular hipoteca Fuente:La Vanguardia Publicado el: 07/11/2011 | Etiquetas: CatalunyaCaixa, activos inmobiliarios, balance, banco sabadell, bancos, cajas de ahorro, crédito, dudoso cobro, entidades financieras, inmuebles, mora, provisiones, reestructuración, sector inmobiliario, suelo |
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