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Cómo encontrar inmuebles con grandes descuentos

Los grandes descuentos han llegado al mercado inmobiliario de la mano de las entidades. La banca, como consecuencia de los impagos, tiene un amplio stock de viviendas que está comercializando a través de sus filiales inmobiliarias. Su principal reclamo es el precios de los activos: algunas entidades promocionan descuentos de hasta el 80% en algunos inmuebles.

Además, la puesta en marcha de Sareb (el banco malo creado), que tiene en balance más de 50.000 viviendas, ha desatado una mayor competencia y que algunas entidades hayan puesto en marcha políticas comerciales más agresivas para intentar dar salida a sus activos.

En este contexto, algunos expertos empiezan a atisbar síntomas de recuperación en el mercado inmobiliario. Una muestra de ello es el aumento del interés de los inversores extranjeros. En menos de un mes, varios fondos de inversión internacionales han cerrado adquisiciones por más de 800 millones.

La caída de los precios de los inmuebles, que desde el inicio de la crisis han bajado, de media, entre un 40% y un 60%, está detrás de este incipiente interés. «Hay inversores extranjeros que bien de forma directa o a través de fondos de inversión o de capital riesgo, están comprando buenos inmuebles con grandes descuentos, dado que la economía nacional podría estar comenzando a tocar suelo y que la actitud del BCE, con su política monetaria acomodaticia, beneficia estas operaciones», afirma José María Luna, de Profim.

Por otro lado, el director general de Negocio de Aguirre Newman, Ángel Serrano, coincide en que «el ritmo de compraventas va a mejorar» en los próximos meses, más aún cuando Sareb ya está empezando a dar salida a sus activos. Sin embargo, no descarta que el precio de la vivienda caiga entre un 20% y un 25% adicional para ajustar la oferta al poder adquisitivo de la demanda.

Las páginas web de las inmobiliarias de las entidades son los principales catálogos donde el inversor puede consultar la oferta de vivienda.

El particular debe tener en cuenta que las entidades que han recibido ayudas públicas (Bankia, CatalunyaBanc, NCG, Banco de Valencia, BMN, Liberbank, España Duero y Caja 3) venden dos tipos de inmuebles. Por un lado, los activos que aún son de su propiedad y permanecen en sus balances. Son aquellos de peor calidad, con un valor contable inferior a 100.000 euros.

Dentro de esta oferta, los inversores pueden llegar a encontrar casas desde 30.000 euros en zonas como Las Palmas o la Comunidad Valenciana. Por otra parte, estas entidades también comercializan los activos inmobiliarios de mejor calidad que traspasaron a Sareb, el banco malo, para sanear sus balances.

Todos los bancos, a través de sus redes, plantean ofertas periódicamente. Este verano, la mayoría ha lanzado promociones especiales con rebajas adicionales para viviendas que se encuentran en zonas vacacionales. Es aconsejable informarse en la red de oficinas para conocer qué inmuebles están en promoción.

Uno de los ganchos que ofrecen las entidades para vender sus viviendas es la concesión de financiación. Para agilizar la venta de sus pisos, todos los grupos comercializan hipotecas con condiciones más favorables que cuando se trata de activos de promotores externos. Así, ofrecen financiación por hasta el 100% del valor del activo, plazos de hasta 40 años y tipos más bajos, de en torno a 200 puntos sobre euribor en algunas casos.

Además, es la banca la que facilita los trámites de las operativa siempre que la ratio de endeudamiento de la hipoteca no supere el 40% de los ingresos netos del particular. En ocasiones incluso permite que el inversor haga ofertas por debajo del precio inicial. En este sentido, no es necesario tener un contrato con la entidad para conseguir el crédito.

Estas condiciones son muy distintas a las que el inversor encontrará en el caso de inmuebles que no sean de las entidades. Desde que estalló la crisis, el sector ha ido subiendo los diferenciales que aplica a las hipotecas. Y ahora ninguna entidad financia más del 80% del valor del activo. Por otro lado, los requisitos que se exigen para otorgar el crédito son cada vez más duros: tener un contrato indefinido o contar con un aval, por ejemplo.

Una vez que el inversor ha escogido el inmueble que pueda interesarle, éste debe contactar con la sucursal del banco para que analice su oferta. La entidad se pondrá en contacto con la firma inmobiliaria, que será la encargada de enseñar la vivienda y dar los detalles sobre el inmueble. Los expertos aconsejan analizar las características del activo y comparar los precios con otros inmuebles de la zona antes de tomar la decisión. Si decide seguir adelante, la entidad realizará los trámites para cerrar la operación lo antes posible.

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Fuente: Expansión

 

Nuevas rebajas en los pisos de la banca

Tras cinco años desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, banca y promotores han decidido acelerar la absorción del stock de viviendas que inunda el mercado, sobre todo, en las zonas costeras. Según el último informe de Tinsa, se ha pasado de vender unas 100.000 viviendas en los años 2005 y 2006 a unas 20.000 unidades en 2013, unas cifras que no aumentarán hasta, al menos, 2015. Por ello, inmobiliarias y, sobre todo, entidades financieras, no han dudado en tirar de súperrebajas en los precios de sus viviendas. “En términos generales, nos encontramos en la actualidad en niveles de precios similares a 2003, con descensos desde los años 2007 y 2008”, explica María Monasterio, directora de la oficina de Aguirre Newman Andalucía.
Tinsa asegura que los precios de los inmuebles han caído un 18% este año, casi un 30% desde los niveles más altos, un descenso que se eleva hasta el 38% en vivienda vacacional. “Los precios han caído alrededor de un 50%, especialmente en la zona de Levante y Andalucía, si bien es cierto que es una media. Pero, en general, en toda la costa española se encuentran precios muy atractivos”, explica Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.
Los principales precursores de estos grandes descuentos son las entidades financieras. La necesidad de desprenderse de las viviendas adjudicadas, procedentes de embargos y canjes con promotores, les ha llevado a poner a la venta pisos con ofertas muy agresivas. “La mayoría de inmuebles que comercializamos tienen un precio en torno a los 692 euros el metro cuadrado, mucho menos de la mitad de lo que cuesta de media el metro cuadrado en la actualidad (1.519 euros, según Fomento, en el primer trimestre de 2013)”. A pesar de estas rebajas, el nivel de ventas continúa siendo bajo para absorber todo el stock procedente de la época del boom inmobiliario. Por ello, banca e inmobiliarias ponen su foco de atención en el comprador extranjero. “La demanda extranjera ha aumentado y lo sigue haciendo cada año. Viene, principalmente de Rusia, Reino Unido, Alemania, países escandinavos, Países Bajos y Francia”, explica Carlos Ferrer‐Bonsoms, director general de Jones Lang LaSalle España. “En cuanto a las zonas, en Baleares los demandantes más fuertes son los alemanes y los rusos, seguidos de los británicos, similar, aunque cambiando los porcentajes por nacionalidad, a los de la Costa del Sol”, agrega.

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Fuente: Expansión

El excedente de vivienda nueva se redujo un 20% en los últimos dos años

El ingente excedente de vivienda nueva sin vender ni alquilar comienza a ser absorbido de forma sustancial. La ausencia de nuevas promociones ha hecho que el año pasado se vendiesen bastantes más casas nuevas de las que fueron terminadas, lo que posibilitó que el stock se redujera en unas 50.000 unidades y este año lo hará en otras 75.000. Así, en dos años se habrá reducido un 20,7%.
El estallido de la crisis, en 2008, sorprendió a muchas promotoras con desarrollos urbanísticos recién iniciados o a medio edificar. Si entonces comenzó a complicarse la venta de viviendas, mucho más lo era si las promociones se dejaban a medias, por lo que la mayoría decidió seguir con las obras. Eso es lo que explica que 2009, cuando nadie negaba la evidencia de la recesión, todavía terminara con un volumen de 356.555 viviendas terminadas, cifra que un año antes fue de 563.631. Ese volumen de obra terminada se ha desplomado en tres años y el año pasado cerró con apenas 80.083 viviendas libres terminadas y otras 46.400 casas de protección oficial (VPO) finalizadas. En resumen, poco más de 126.000 pisos nuevos edificados, cuando las ventas de esta clase de inmuebles cerró el año en más de 156.000, según los números del Instituto Nacional de Estadística (INE). Eso es lo que explica que según las cuentas efectuadas por la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) y Cinco Días, en 2012 el excedente finalizara en torno a las 620.000 viviendas de nueva construcción y este año vuelva a disminuir hasta situarse en cerca de 545.000. En total, en estos dos años, el número de viviendas que componen la oferta nueva habrá disminuido un 20,7% desde el máximo alcanzado en 2009, cuando estaban a la venta en España 688.044 casas, según las cifras del Ministerio de Fomento.

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Fuente: Cinco Días

Publicado el: 30/07/2013 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
La Comunidad de Madrid amplía la edad de su plan jóven de vivienda

El Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid ha aprobado el Decreto de modificación de la normativa de vivienda protegida que permite también a los mayores de 35 años optar a las viviendas del Plan Joven. Esta nueva política tiene como objetivo dar salida al stock de casi 2.000 viviendas protegidas en régimen de alquiler con opción a compra que hay disponibles dentro de este programa. Hasta ahora, solo podían optar a ellas los menores de 35 años con unos ingresos inferiores a 5,5 veces el indicador de renta Iprem, el índice de referencia nacional para la asignación de ayudas y subsidios en función de los ingresos. Los candidatos tampoco pueden tener propiedades en la región ni ser los titulares de viviendas subvencionadas en España.
“Los cambios aprobados han sido diseñados para flexibilizar el acceso a la vivienda protegida en la región en un momento de crisis económica en el que el perfil de personas y familias con dificultades de acceso a la vivienda se ha ampliado”, reconoce el Gobierno regional, que habla de reducción de la renta en función de las necesidades de cada adjudicatario, además de políticas para fomentar el mercado del alquiler y la reducción del stock. Junto a esta justificación moral hay otra de calado y es que el Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima) se ha dado de bruces con una realidad con la que no contaba: más de 1.800 interesados menores de 35 años han tenido que renunciar a sus pisos por causas económicas. Se trata principalmente de jóvenes que en el momento de la adjudicación estaban sin trabajo o con una gran inestabilidad laboral que les ha obligado a ser precavidos y renunciar. En otros casos, los elegidos por el Ivima viven ahora fuera de la Comunidad debido a un éxodo a otras ciudades en busca de empleo. Estas viviendas vacías se ubican en 26 municipios de la región. Tienen un precio de alquiler más bajo que el de mercado y, además, los arrendatarios pueden optar a comprarlas recuperando un 50% del precio de renta ya pagado. La principal novedad radica en que el plazo a partir del cual podían ejercer el derecho a compra era de entre cinco y siete años, y ahora podrán hacerlo a partir del primer año. Además, está previsto reducir el tiempo mínimo de arrendamiento a seis meses, lo que contribuirá a flexibilizar el mercado del alquiler. Otro de los cambios afecta a la tipología, que amplía la superficie de 70 a 80 metros cuadrados.
Por otra parte, el Gobierno madrileño hace un guiño a los promotores y da la posibilidad de cambiar el régimen de uso de los pisos, que podrán ofrecerse para venta, arrendamiento o arrendamiento con opción a compra.

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Fuente: El Economista

En 2016 los pisos valdrán la mitad de lo que costaban en el 2007

El precio de la vivienda en España caerá de media un 30% adicional durante los tres o cuatro próximos años. Este ajuste se producirá para poder casar una oferta que, aunque lentamente, no dejará de crecer por las nuevas construcciones y por el efecto de la emigración en busca de empleo, y una demanda menguante, especialmente por la menor creación de hogares. Este tránsito será lento, de forma que el stock de pisos vacíos no se podrá absorber en al menos seis años y además provocará profundos cambios en el sector inmobiliario español: los promotores prácticamente desaparecerán dejando antes una carga de unas 600.000 viviendas sin vender a los bancos, que tendrán que soportar mayores cargas en provisiones. Así lo estima el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2013, elaborado por la consultora RR Acuña & Asociados a partir de datos oficiales y de proyecciones propias, que considera la situación delsector “bloqueada”.
Según los cálculos de la consultora, el stock real de vivienda asciende a 2,2 millones de viviendas, resultado de la suma de las viviendas nuevas en manos de los promotores (635.000) y entidades inmobiliarias (152.000), de los pisos usados de particulares (928.000) y banca (208.000), y de las viviendas potenciales en construcción (400.000) y pendientes de ejecución hipotecaria (150.000). La demanda irá a menos por razones demográficas y por la mala coyuntura económica. Según el anuario, la caída de los matrimonios, la caída de la tasa de natalidad desde principios de los años 80, la salida de españoles al extranjero en busca de trabajo y las altas tasas de paro entre los jóvenes ya se han dejado notar en una caída de 16.500 hogares en el primer trimestre del año respecto al cierre de 2012. Cabría esperar que las compras de viviendas por parte de extranjeros pudieran ser la solución para la absorción del stock. Si bien, de las compras realizadas por este colectivo en 2012, el 91,8% fueron adquisiciones por parte de extranjeros residentes, lo que no supone por tanto una disminución real del stock. Con esta previsión, si se mantuviera un ritmo constante de compraventas de viviendas ‐259.000 en 2012, excluidas las adquisiciones de los bancos‐, el stock tardaría alrededor de seis años de media en absorberse.

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Fuente: La Gaceta

El precio de la vivienda volverá al nivel del año 2000

El precio de la vivienda nueva en España ha caído un 37% en términos reales (contando el efecto de la inflación) desde los máximos del boom que se vivieron a finales de 2007, y está aún muy lejos de la recuperación: según Juan Fernández‐Aceytuno, director general de la Sociedad de Tasación (ST), la vivienda sufrirá aún una caída adicional del 15% “para que los precios vuelvan al nivel del año 2000, un nivel de equilibrio razonable según los estándares internacionales”. Esta caída, señaló, supondría una rebaja real de los precios del 50%. “Para quien compró una vivienda para vivir en ella, y puede seguir pagando la hipoteca, la caída no es un problema: el ciclo cambiará y su valor en algún momento se recuperará –recordó‐. Y para quienes compraron como inversión, la caída les supondrá una pérdida similar a la que han sufrido quienes invirtieron en bolsa: el Ibex estaba en 16.000 y hoy está en 7.800”. Fernández‐Aceytuno explicó que el principal factor que deprime el mercado inmobiliario es la mala evolución del empleo, pero aseguró que el resto de los factores importantes presionan igualmente a la baja: falta financiación bancaria, y es cada vez más cara; hay un exceso de stock que no se ha absorbido, en gran parte en manos de la Sareb y los bancos, que pueden acelerar la caída; falta de confianza de inversores y particulares; subida del IVA y final de los incentivos fiscales y caídas demográficas. La conjunción de estos factores, junto con un cambio de la estrategia de la banca para deshacerse de sus inmuebles, ha provocado una aceleración de la caída del precio de los pisos: los precios han bajado un 5% en el primer semestre, lo que sitúa la caída interanual en el 8%, el ritmo más alto desde el inicio de la crisis. “Prevemos que este ritmo de caída se mantenga los próximos dos años”, señaló.
El director de Sociedad de Tasación recordó sin embargo las grandes diferencias según las zonas (en algunas zonas de Madrid y Barcelona los precios podrían estar empezando a estabilizarse) e incluso según los tipos de viviendas, ya que “las viviendas de calidad media‐alta han mantenido mejor el valor que las de menor calidad, que han sido las más castigadas por la crisis”. La costa “sigue cayendo más que el resto del territorio: las ventas a extranjeros por ahora no han tenido ningún impacto en los precios”. A nivel global, “no apreciamos ninguna reactivación de las ventas”, de forma que el stock de vivienda no se ha reducido, mientras ha caído todavía más el número de viviendas nuevas iniciadas (un 60%). Según el directivo, la situación actual del mercado “puede dar el impulso definitivo al mercado de alquiler”.
Según el informe semestral de Sociedad de Tasación, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda nueva se sitúa ahora en 2.102 euros, con lo que para una vivienda media de 90 metros cuadrados supone un precio de 189.180 euros. La tasadora destaca que San Sebastián (3.484 euros/m2) ha vuelto a ser la capital de provincia con el metro cuadrado más caro, superando a Barcelona (3.259 euros/m2) y Madrid (2.805 euros/m2), mientras que Badajoz ha sido la ciudad más barata para comprar un piso nuevo (1.183 euros/m2). Todas las autonomías han sufrido caídas de precios en el primer semestre, más acusadas en Extremadura (7,3%), La Rioja (6%) y Madrid (5,9%), mientras que en Asturias y Murcia la disminución ha sido menor, del 1,4% y del 2,3%,respectivamente.

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Fuente:La Vanguardia, Expansión, Cinco Días, La Gaceta

Standard & Poor's prevé una caída en el precio de la vivienda del 20%

Standard & Poor’s (S&P) no ve “señales de mejora” en el mercado inmobiliario español dadas las “precarias condiciones económicas y el elevado peso del stock de viviendas sin vender”, y anticipa que el precio de la vivienda caerá un 20% más en los próximos cuatro años. “Vemos pocas opciones de que los hogares españoles se vuelvan mucho más solventes, ya que los precios siguen cayendo, el poder adquisitivo sigue disminuyendo y los tipos de interés se están estabilizando. Esto debería mantenerla demanda muy deprimida”, afirma en un informe sobre el mercado inmobiliario europeo. La agencia de calificación crediticia incide además en que la “considerable porción” de viviendas vacías en stock evitarán una “temprana recuperación” de los precios de la construcción residencial. En este sentido, también apunta que los planes de la Sareb de vender 45.500 viviendas en los próximos cinco años, alrededor de la mitad de su cartera, determinarán “muy probablemente” el ritmo de los descensos del precio de la vivienda.
En este contexto, señala que las ratios precio/ingresos y precio/alquiler llevan a prever una caída de la vivienda del 20%, aunque advierte de que, dado el grado de correlación, podría verse algún repunte de los precios antes de que regresen a su equilibrio a largo plazo. En concreto, apunta que, asumiendo que el proceso de desinversión de la Sareb sea gradual, los precios de la vivienda caerán un 8% en 2013 y un 5% más en 2014.

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Fuente: Expansión, La Vanguardia

La vivienda seguirá cayendo 5 años

Moody’s considera que el precio de la vivienda en España seguirá descendiendo al menos en los próximos cinco años, debido al elevado stock, a la situación de la economía española y a la falta de crédito, según señala la agencia de calificación crediticia en un comunicado. “En un contexto de descenso de la venta de viviendas, una situación económica generalmente estancada y una escasa disponibilidad de financiación, esperamos que los precios de la vivienda continúen cayendo”, explica. La agencia alerta de que la situación económica mantiene en un nivel elevado el riesgo de impagos hipotecarios, lo que supone un problema para la banca, que tendrá muchas dificultades para dar salida a las viviendas que tiene en cartera.
La firma pone especial atención en las provincias más saturadas, las que acumulan más de 20 nuevas viviendas en a la venta por cada mil habitantes: por este orden, Castellón, Toledo, Almería, Lérida, Teruel, Alicante, Ciudad Real, Ávila, Soria, Murcia y Gerona. En opinión de Moody’s, el stock se ha absorbido de forma muy lenta desde 2009, lo que, junto a la necesidad de vender, presionará los precios a la baja.

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Fuente: Expansión, Cinco Días

En la costa mediterránea es donde se ha reducido más el stock de viviendas

La costa mediterránea, que concentra la mayor parte de las viviendas sin vender de todo el país, es paradójicamente donde se está reduciendo el stock invendido a mayor velocidad, según el servicio de estudios de Solvia, la inmobiliaria de Banco Sabadell. Miquel Montes, responsable del área inmobiliaria del banco, indica que en seis provincias costeras –Huelva, Cádiz, Málaga, Granada, Valencia y Gran Canaria‐ el stock de viviendas construidas sin vender se redujo en 2012 en más de un 15%, mientras que en el resto de la costa, salvo en Castellón y en Tenerife y Baleares, las viviendas sin vender también han bajado, aunque menos, entre un 5% y el 15%. En el interior, en cambio, solo en Madrid, Navarra, La Rioja, Cantabria y Guadalajara, el stock se ha reducido de forma significativa. Montes asegura que la recuperación de la costa se produce porque es la zona donde más han bajado los precios.

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Fuente: La Vanguardia

Publicado el: 07/04/2013 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Aumenta la compra de viviendas por extranjeros

Los expertos valoran como muy positivo el repunte de la compra de viviendas por parte de extranjeros por dos motivos: la absorción del stock que satura el litoral y la señal de que los precios estarían tocando fondo. Julio Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario explica: “España vuelve a ser muy competitiva en turismo residencial, ya que tiene mejores infraestructuras (sanitarias, viarias, etc.) y mayor seguridad jurídica que los mercados emergentes de turismo residencial y vuelve a ser más competitiva en precio que el resto de mercados maduros”.
Los datos corroboran esta percepción. Según el Banco de España, la inversión extranjera en inmuebles aumenta desde comienzos de 2011. Ese año se situó en los 4,7 billones de euros, un 26% más que en 2010, y hasta septiembre de 2012 había vuelto a crecer un 8,6% más, hasta 4,9 billones. El nivel máximo se había alcanzado al final del primer semestre de 2008, llegando hasta 5,6 billones de euros, para caer un 30,8% 12 meses después, hasta 3,8 billones.
Algunos analistas creen que el volumen de dinero que los extranjeros destinan a comprar inmuebles en España puede interpretarse como un indicador adelantado de lo que va a suceder con el mercado nacional. A la vista de la curva que traza esta estadística se observa cómo fue en 2004 cuando los extranjeros gastaron más dinero en comprar bienes inmobiliarios y cómo a partir de ese momento la demanda se frena. El consumo interno de vivienda, sin embargo, continuó aumentando hasta el año 2007. La razón de este desfase radicaría en que los compradores extranjeros son más sensibles al precio y, a partir de 2004, empezaron a notar un recalentamiento del mercado que les hizo ir retirándose. En sentido contrario, la recuperación de la inversión extranjera que comienza a mediados de 2010, significaría que se empieza a percibir que los precios vuelven a ser competitivos. La estadística que elabora el Consejo General del Notariado ratifica esta tendencia. Según sus datos, la demanda extranjera cayó de 41.787 compradores en 2007 hasta los 22.958 en 2009, para ir subiendo paulatinamente desde entonces hasta los 38.312 ciudadanos extranjeros que adquirieron vivienda en nuestro país en 2012.

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Fuente:El Mundo

Publicado el: 27/03/2013 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
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