Noticias sobre Sector inmobiliario

El anuncio por parte del Instituto Nacional de Estadística (INE) del desplome de las hipotecas en un 42,2% no supone ningún cambio en su tendencia actual. De hecho, ya encadenan 38 meses consecutivos de caídas y, según estima el portal inmobiliario pisos.com, no parece que la dinámica vaya a cambiar. Advierten de que incluso se podría llegar al 50% de reducción en tasa interanual

El portal inmobiliario ha destacado que «la sequía hipotecaria sigue arrojando números nunca antes vistos», ya que en el pasado mes de junio se constituyeron tan solo 14.053 nuevas hipotecas, un 42,2% menos que en el mismo mes de 2012, lo que supone la cifra más baja dentro de la serie histórica comparable iniciada en 2003.

«Vivimos el momento más negro en la historia de la financiación de las familias y, mientras que desde el Parlamento Europeo se baraja la posibilidad de obligar a abrir el grifo del crédito, en España no existen iniciativas por parte del Gobierno en este sentido», ha denunciado el director del gabinete de estudios de pisos.com, Manuel Gandarias.

Asimismo, Gandarias ha remarcado que otra de las malas noticias que muestra la estadística del INE es que el tipo de interés medio de las hipotecas está «a años luz de la cotización del Euríbor», aunque éste es el tipo al que se referencian la mayoría de las mismas, ha explicado.

«La estrategia de las entidades de mantener sus márgenes de forma artificial subiendo diferenciales ha venido a sustituir a la cláusula suelo», ha indicado Gandarias. El responsable de estudios de pisos.com ha dicho que «está claro» que los bancos siguen trabajando en la liberación de los activos que tienen en propiedad y únicamente dan el visto bueno a compradores de «absoluta solvencia» y a los que optan por alguno de sus pisos. «De momento, la compraventa dentro del sector inmobiliario sigue como signatura pendiente y no se prevén acciones milagrosas que puedan darle un giro a la situación de la noche a la mañana», ha concluido.

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Fuente: ABC

El precio de la vivienda en España caerá de media un 30% adicional durante los tres o cuatro próximos años. Este ajuste se producirá para poder casar una oferta que, aunque lentamente, no dejará de crecer por las nuevas construcciones y por el efecto de la emigración en busca de empleo, y una demanda menguante, especialmente por la menor creación de hogares. Este tránsito será lento, de forma que el stock de pisos vacíos no se podrá absorber en al menos seis años y además provocará profundos cambios en el sector inmobiliario español: los promotores prácticamente desaparecerán dejando antes una carga de unas 600.000 viviendas sin vender a los bancos, que tendrán que soportar mayores cargas en provisiones. Así lo estima el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2013, elaborado por la consultora RR Acuña & Asociados a partir de datos oficiales y de proyecciones propias, que considera la situación delsector “bloqueada”.
Según los cálculos de la consultora, el stock real de vivienda asciende a 2,2 millones de viviendas, resultado de la suma de las viviendas nuevas en manos de los promotores (635.000) y entidades inmobiliarias (152.000), de los pisos usados de particulares (928.000) y banca (208.000), y de las viviendas potenciales en construcción (400.000) y pendientes de ejecución hipotecaria (150.000). La demanda irá a menos por razones demográficas y por la mala coyuntura económica. Según el anuario, la caída de los matrimonios, la caída de la tasa de natalidad desde principios de los años 80, la salida de españoles al extranjero en busca de trabajo y las altas tasas de paro entre los jóvenes ya se han dejado notar en una caída de 16.500 hogares en el primer trimestre del año respecto al cierre de 2012. Cabría esperar que las compras de viviendas por parte de extranjeros pudieran ser la solución para la absorción del stock. Si bien, de las compras realizadas por este colectivo en 2012, el 91,8% fueron adquisiciones por parte de extranjeros residentes, lo que no supone por tanto una disminución real del stock. Con esta previsión, si se mantuviera un ritmo constante de compraventas de viviendas ‐259.000 en 2012, excluidas las adquisiciones de los bancos‐, el stock tardaría alrededor de seis años de media en absorberse.

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Fuente: La Gaceta

Sea una estadística u otra, todas estiman que las casas acumulan ya un ajuste de precios de más del 27% nominal y casi un 40% real desde máximos. Los expertos calculan que para retornar al equilibrio debe producirse un abaratamiento nominal adicional del 25%. Se plantea si es una buena noticia que los precios de la vivienda continúen bajando. Cada vez más voces dicen que sí y los más osados añaden: “Y cuánto más rápido y fuerte lo hagan, mejor”. El último en hacerlo ha sido el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández‐Aceytuno, quien aseguró: “Para mí, la buena noticia sería que la vivienda siguiese bajando hasta situarse en niveles de 1999‐2000, cuando había equilibrio de precios”. La cuestión sería a qué se le llama equilibrio de precios. Los analistas aseguran que más que establecer una fecha, hay que fijarse en cómo estaba el mercado en cada momento. En este sentido, una de las variables que mejor define en los países desarrollados el grado de equilibrio del sector inmobiliario es el esfuerzo que realizan los hogares para adquirir una vivienda tipo. El catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra José García Montalvo, recuerda que se mide de dos formas. O bien teniendo en cuenta qué porcentaje de renta se destina mes a mes al pago de la hipoteca o bien, y esta segunda es la preferida, la relación entre el precio de la casa y la renta disponible del hogar, medida en número de años. Está reconocido a nivel mundial que una ratio razonable entre esas dos variables es 3,8 años o 4, o lo que es lo mismo: que el precio de una casa equivalga a cuatro años completos de renta del hogar que la adquiere. Según los datos del Banco de España, desde 1995, primera cifra disponible, el mercado español de la vivienda estuvo en esos niveles de equilibrio hasta que comenzó a repuntar a partir de 2002, llegando a rozar los 8 años a finales de 2007, “algo completamente insostenible”, reconoce García Montalvo. Este analista considera que hasta que no se retorne a esos niveles no podrá hablarse de equilibrio y debería hacerse lo antes posible.
Tomando la serie de precios medios de la vivienda más antigua que existe, que es la de Sociedad de Tasación y se remonta a 1985 desde finales de los noventa hasta 2007 los pisos se revalorizaron un 216,8% nominal, lo que significa que su precio se triplicó en dicho periodo. Para volver a los registros que tenían a finales de 2000 deberían abaratarse un 54% nominal: pasar a costar algo menos de la mitad de lo que llegaron a valer en el momento álgido del boom. Como hasta ahora acumulan una depreciación del 27,6%, restaría una corrección equivalente, de al menos un 25%‐26% adicional, hasta completar el ajuste. “Hace 13 años, los precios eran razonables y estaban equilibrados. Volver a esos niveles permitiría que se cerrasen más operaciones, lo que haría, a su vez, que la economía se moviese y se generase empleo inducido”, insiste Fernández‐Aceytuno. Existen expertos que advierten que dado el carácter local del sector, “donde la oferta se está agotando y existe demanda, los precios cada vez disminuyen menos”, explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. Por ello, en esta empresa discrepan de esos vaticinios y constatan que en la costa y en las zonas prime de las grandes urbes ya se registran incrementos de las visitas y crece el interés de los fondos e inversores privados.

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Fuente: Cinco Días

El sector inmobiliario ha dejado de ser competitivo. Se recauda menos de un sector como el ‘ladrillo’ que antes dejaba grandes márgenes a las Administraciones. Según un estudio realizado por un grupo de técnicos expertos en fiscalidad inmobiliaria, con la escasa actividad y apenas ventas en el mercado, el Estado recaudó el año pasado un 31% menos en relación a 2007, justo antes de que estallara la burbuja. “Los problemas del sector inmobiliario tienen una repercusión fuertemente negativa en la recaudación fiscal asociada a la actividad inmobiliaria y que afecta a todos los niveles de gobierno de forma muy significativa”, explican los analistas coordinados por el despacho de abogados Uría Menéndez para la Fundación Impuestos y Competitividad, en un documento titulado Propuestas de Reforma del Mercado Legislativo de la Fiscalidad Inmobiliaria.
El objetivo del proyecto es detectar las principales anomalías y problemas que presenta la actual normativa de fiscalidad inmobiliaria y ofrecer una serie de recomendaciones y propuestas de mejora que, partiendo de lo acertado del régimen fiscal aplicable a la actividad inmobiliaria en muchos de sus aspectos, permitan acometer su revisión “y coadyuven a la necesaria recuperación de esta actividad, de manera que el sector inmobiliario siga teniendo un papel preferente en el nuevo modelo económico que resulte de la actual coyuntura”.
La mejora de la competitividad del sector inmobiliario pasaría, según el informe, por una mayor seguridad jurídica para incentivar la inversión, la aprobación de modificaciones que reduzcan el impacto negativo de las restricciones aprobadas en el Impuesto sobre Sociedades para sociedades inmobiliarias o la clarificación del tratamiento fiscal de determinadas operaciones. “Creemos que estas medidas favorecerían a las Administraciones Públicas y a la economía nacional, ya que incentivarían la inversión inmobiliaria desde un modelo más racional, favorecerían el crecimiento de la economía y, en consecuencia, la creación de empleo y reducirían el fraude fiscal en el sector”, insisten los autores del informe.

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Fuente: El Economista

La decisión del Supremo de anular las cláusulas suelo en los supuestos en los que se vulnere la transparencia así como la posibilidad de que otras entidades emulen los pasos de BBVA, NCG y Cajamar puede tener como consecuencia un incremento de los tipos de interés vinculados a la adquisición de la vivienda. Esa es la idea que defiende el Consejo de Registradores. Considera que los bancos aumentarán sus restricciones “tanto en la cantidad de crédito que conceden como en el tipo de interés que van a cobrar. Eso es inevitable”.
La decisión del Supremo coincide con un momento en el que el euríbor a 12 meses se encuentra en mínimos históricos mientras la firma de hipotecas suma 35 meses consecutivos a la baja. El pasado mes el principal índice hipotecario cerró en el 0,484% mientras que en marzo las hipotecas constituidas registraron un descenso del 34%. La caída del euríbor debería traducirse en una rebaja de las cuotas. Sin embargo, la realidad revela una cara más amarga. Las entidades, anticipándose a la caída continuada del indicador, decidieron blindarse y establecieron unos intereses mínimos para seguir percibiendo lo mismo y que sus cuentas dañadas por el sector inmobiliario se resintieran lo menos posible. Sin embargo, la que hasta ahora ha sido la herramienta estrella parece que empieza a tenerlos días contados. Esto puede traer consigo un ascenso de los diferenciales que acompañan al euríbor. De ser así, y todo apunta a que acabará ocurriendo, la tendencia que impera desde el inicio de año, de ascenso prolongado de los diferenciales, se afianzaría. Según datos del Banco de España el tipo medio ponderado de los nuevos contratos se situó en abril en 3,1% frente al 3,45% del mismo periodo del año anterior. Aunque el interés es menor, el problema radica en que lo que esconden estas cifras. Mientras que en abril el euríbor se situaba en el 0,528%, un año antes cerraba en el 1,368%. Esto indica, a pesar del descenso, que los diferenciales han pasado del 2% al 2,6%.

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Fuente: Cinco Días

Desde el inicio de la crisis, el arrendamiento viene arañando cuota de mercado a la compra, pero por pura inercia, como sustituto. Le faltaba el gran salto adelante: un incentivo legal. Por eso la Ley de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler ha caído de pie en el sector inmobiliario. Los expertos alaban las nuevas dosis de seguridad jurídica para el propietario del inmueble, y comparten una previsión: esta ley favorecerá la salida al mercado de muchos más pisos y ayudará a acentuar la bajada de los precios del alquiler en España (‐30% en seis años).
La norma contempla el desahucio en diez días de aquellos inquilinos que no paguen el alquiler. Según los expertos, ese plazo es una utopía, si bien aplauden que se acorten los trámites. Con esto se estimulará la salida al mercado de los más de tres millones de pisos vacíos que hay en España. Además, se crea un registro de inquilinos morosos y se refuerza el papel del arrendador en la negociación con el inquilino. “La ley es bastante positiva por cuanto flexibiliza el mercado del alquiler, lo que contribuirá a que se pongan más viviendas en arrendamiento en el mercado”, opina Julio Gil, director de la consultora Horizone. Y ese aumento de la oferta que “previsiblemente” acarreará esta ley presionará, de la mano de la adversa coyuntura económica, los precios a la baja, “aunque es muy difícil de cuantificar ese efecto”. Resulta meridiano que los inversores particulares que no logran vender sus viviendas se animarán a alquilar con la nueva ley, apunta Ángel Serrano, director de Negocio de Aguirre Newman. “Los precios del alquiler seguirán bajando durante este año y el que viene, debido al escenario recesivo”, opina Serrano, que cree que la caída puede ser “de dos dígitos [10%]”. El consultorJosé Luis Ruiz comparte esta visión, y la atribuye no tanto al efecto de la reforma del alquiler como a que los alquileres “siguen estando caros”.
“Un 30% no es suficiente ajuste del precio”. Además, la coyuntura recesiva hace que la demanda ponga el alquiler como opción preferente a la compra, en espera de una paralización en la caída de los precios de venta.
Para los expertos y los profesionales del sector, otro punto positivo de la norma es la posibilidad de que inquilino y propietario acuerden la actualización de la renta en función de un índice distinto del IPC. José Manuel Galindo, presidente de la patronal de promotores constructores, APCE, asegura que “la liberalización de pactos va a hacer que mucha gente ponga sus pisos en alquiler”, pero no cree que esto vaya a hacer que los precios se ajusten más de lo que hay.

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Fuente: Expansión

La sombra de la burbuja inmobiliaria que vivió España durante la anterior década, todavía oscurece las perspectivas de recuperación de la economía. Pese a las caídas de precios desde los máximos, el sector inmobiliario no se ha ajustado todo lo necesario, lo que supone un obstáculo para la vuelta al crecimiento sostenido. Así se desprende de la actualización de los cálculos realizados por el Observatorio de Coyuntura Económica (OCE) del Instituto Juan de Mariana sobre el precio de la vivienda y de los alquileres. En 2007 el OCE calculó por primera vez la magnitud de la burbuja de precios de la vivienda en España. Entonces señaló que los precios de la vivienda estaban sobrevalorados en un 40% ‐tomando como referencia la relación entre los precios de venta y los de alquiler‐, una magnitud que los autores denominaron PER de la Vivienda. Este múltiplo indica cuántos años es necesario esperar para recuperar la inversión en vivienda (precio de adquisición) con su rendimiento anual (alquiler). El OCE acaba de actualizar dichos datos.
El precio medio del metro cuadrado de la vivienda en España se situó a finales de 2012 en 2.212 euros. Mientras, el alquiler medio por metro cuadrado y año costaba 97 euros. Esto quiere decir que a finales del pasado año el PER de la Vivienda se situó en 22,8. Esta cifra está aún muy alejada del 19,5 (que refleja el promedio desde 1985 hasta 2001, año en el que podríamos situar el comienzo de la burbuja de precios inmobiliarios), aunque es cierto que ha caído sustancialmente respecto al 32,3 quemarcaba en 2007.
Desde el punto más alto de la burbuja inmobiliaria los precios de la vivienda de obra nueva en España han caído un 24% (de 2.905 euros el metro cuadrado en 2007 a los 2.212 de 2012) según datos de Sociedad de Tasación. Por su parte, y según cifras del Instituto Nacional de Estadística, el alquiler se ha revalorizado un 7,7% (de 90 a 97 euros el metro cuadrado). Con estas cifras podríamos decir que si en 2007 era necesario que los precios se ajustaran alrededor de un 40% a la baja, en 2012 esa necesidad se había estrechado hasta el 15%. De esta manera, volveríamos a un PER de la vivienda de 19,5. No obstante, este promedio aún podría considerarse demasiado elevado si se compara con otros países y otros activos, donde el PER se halla más cercano a 15. Así, si utilizamos esta última referencia, a la vivienda todavía le faltaría un ajuste del 35%.

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Fuente:La Gaceta

La morosidad de la banca española finalizó 2012 bajo la apariencia de un descenso, motivado por el efecto de la creación del banco malo (Sareb). El trasvase de activos tóxicos ‐activos adjudicados y créditos al sector inmobiliario‐ a este vehículo tiene como consecuencia directa una reducción del volumen total de crédito que contabiliza el Banco de España y el descenso correspondiente del saldo de créditos dudosos, que pasó en el mes de diciembre‐ cuando se constituyó Sareb‐ a 167.447 millones de euros, frente a los 191.588 millones de noviembre. La tasa de morosidad del sistema financiero cerró por tanto el año en el 10,44% ‐ prácticamente un punto porcentual por debajo del dato de noviembre‐, marca su primer descenso tras 17 meses de subidas y también su cota más baja desde julio de 2012, aunque no se deba a una mejora real en los pagos de los créditos sino a la recolocación de activos tóxicos que ha supuesto la puesta en marcha del banco malo.
Fuentes financieras reconocen que, descontando el efecto de la creación de Sareb, la morosidad habría vuelto a subir en diciembre, sin que sea posible disponer de una estadística con la que avanzar cuál es la verdadera tasa de impagos con la que el sistema financiero ha cerrado 2012. Después de todo, el nivel de morosidad se disparó a lo largo del año desde el 7,84% de diciembre de 2011 y rebasó los que hasta la presente crisis eran máximos históricos, los alcanzados durante la crisis de los 90. 

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Fuente: Cinco Días, El Economista, El País, El Mundo, La Gaceta, ABC, La Razón

Las grandes compañías del sector inmobiliario siguen a la espera de mantener una reunión con los responsables de Sareb que sirva para poner orden a las promotoras. La cuestión que más preocupa a las inmobiliarias es la refinanciación de sus créditos, vital para su supervivencia, así como la valoración de los activos, clave a la hora de fijar las garantías necesarias para estas refinanciaciones. En estas negociaciones de mejora de las condiciones de sus préstamos, la influencia de la Sareb es clave, principalmente en las grandes compañías, donde la banca nacionalizada cuenta con una importante participación en sus préstamos sindicados. La decisión de la Sareb y las distintas valoraciones de los activos están dejando en el aire el  futuro de parte del sector del ‘ladrillo’. Uno de los aspectos relevantes es el canje de pisos y suelo por deuda para rebajar las condiciones del crédito y flexibilizar los pagos. El problema surge por las distintas tasaciones que hacen los bancos, que prolonga y dificulta las negociaciones con las inmobiliarias y complica el cierre de los paquetes que posteriormente se quieren vender a los fondos de inversión. A esta situación se añade ahora otro elemento de discordia y es que el banco malo ha decidido comprar activos con descuentos muy superiores al del resto de entidades. Por este motivo, las inmobiliarias temen que estas diferencias puedan acabar rompiendo las conversaciones con los bancos para sus refinanciaciones.
Fuentes de Sareb sostienen que de momento en lo que están trabajando es en los aspectos de urgencia relevante y donde pueda existir un conflicto. La entidad, en principio, no forma parte de las negociaciones de las operaciones de refinanciación, pero sí tiene la última decisión sobre la participación que ostenta de un sindicado. Son los representantes de las entidades nacionalizadas los que acuden a las reuniones de los acreedores y posteriormente esta entidad es la que tiene que dar el visto bueno. Según fuentes consultadas, en estos momentos la confusión es total. Las inmobiliarias no tienen clara cuál será la estrategia comercial a aplicar y desconocen los descuentos que se podrán aplicar, un hecho básico para poder seguir con la venta de inmuebles. El sector además tiene dudas sobre el futuro de algunas de sus promociones, ya que tendrán que saber si siguen adelante, si reciben más financiación o si se abandonan las obras o incluso si se llegan a derruir.  

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Fuente: El Economista

Durante la segunda quincena del pasado diciembre, la banca nacionalizada fue sellando acuerdos de venta de sus activos tóxicos (inmuebles de más de 100.000 euros y créditos de más de 250.000) al banco malo. Aunque el traspaso se hizo efectivo el último día de 2012, la falta de desarrollo operativo que arrastra aún hoy Sareb ha derivado en la práctica en un parón para el ámbito inmobiliario desde hace más de un mes, según denuncian desde el sector. “Mientras los activos estaban en posesión de los bancos, estos podían tomar sus decisiones pero en el momento en que se han transferido queda todo parado hasta que tengan directrices claras de Sareb”, explica Javier Kindelan, presidente de valoraciones de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis, recordando que las entidades nacionalizadas siguen gestionando los activos, pero es la cúpula del banco malo quien toma las decisiones. “Sareb no tiene el equipo necesario para desarrollar toda la actividad, por eso necesita contratos de gestión con la banca que concreten cómo actuar, en qué centrarse, etc. Y hasta que se defina tardará algo de tiempo”, agrega, admitiendo que “en este periodo de transición se ha paralizado la actividad y están inmersos en un proceso para volver a avanzar”. Desde el banco malo responden que “las entidades se hacen cargo de la gestión de los activos pero efectivamente, Sareb tiene la última palabra a la hora de tomar decisiones”, lo que ha podido demorar algunos trámites aunque “los expedientes se están atendiendo lo antes posible”.
Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea, ha detectado varios problemas derivados. “Hay promociones en curso que en diciembre no encontraban a nadie del banco autorizado a desembolsar el dinero de las certificaciones de obra y el constructor está en situación crítica porque no le pagan. El banco no deja disponer del préstamo y se paraliza la obra”, expone, sosteniendo que nadie garantiza “cuándo se van a poner en orden”. De otra parte, señala que “los promotores que tienen líneas de crédito con bancos intervenidos y les faltaba una parte del dinero, si por ejemplo les han concedido tres millones pero solo han dispuesto de uno, tienen derecho a más pero no hay nadie que les deje retirarlo”, continúa. “Siguen teniendo a los mismos interlocutores, pero no tienen capacidad de firmar nada”, dice.

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Fuente: Cinco Días