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¿Qué es más rentable: amortizar la hipoteca o contratar un superdepósito?

Cuando se dispone de un dinero extra es inevitable plantearse dónde invertirlo. Tapar agujeros como, por ejemplo, aligerar o saldar la hipoteca siempre es una de las primeras opciones a tener en cuenta. Sin embargo, en un momento en el que los bancos luchan con uñas y dientes para captar liquidez, la alta rentabilidad que ofrecen algunos superdepósitos se convierte también en una atractiva alternativa.
La clave para elegir bien está en tres factores: las ventajas e inconvenientes que presenta en cada caso la factura fiscal, el importe del que se dispone y si el pago de la hipoteca está aún en los primeros años (es donde se acumula una gran parte de los intereses que hay que pagar al banco). "Si estás en los primeros años de hipoteca sería conveniente amortizarla aunque es cierto que el corto plazo al que se venden los depósitos ahora mismo es una gran ventaja", comenta Fernando Rodríguez Acuña, de RR Acuña y Asociados.
Y es que el tema fiscal cobra una relevancia fundamental a la hora de escoger una opción. En todas las viviendas adquiridas antes de 2011 (las que se compraron después no tienen derecho a deducción fiscal), el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) señala que el contribuyente se puede deducir el 15% de las cantidades invertidas en la adquisición, rehabilitación, ampliación y construcción de la casa, incluyendo la amortización de capital y los intereses del préstamos hipotecario, con un límite de 9.015 euros. Hay que tener en cuenta, además, que en los productos del ahorro el filón fiscal no es tan ventajoso. Los rendimientos obtenidos están sujetos a una retención del 19%.
De esta manera, si tenemos un capital de 20.000 euros y una hipoteca de 150.000 euros con un tipo de interés de euríbor a un año más 1% (2,06% más 1%), sería más rentable amortizar la hipoteca que invertir en un depósito al 4%. En concreto, amortizando la hipoteca el ahorro sería de 612 euros al año, mientras que la rentabilidad obtenida a través de un depósito al 4% a 12 meses sería de 648 euros (una vez descontada la retención del 19%). Si a esto añadimos la deducción del 15% sobre el máximo de 9.015 euros que se lleva a cabo en la hipoteca, sería más rentable amortizarla que invertir el ahorro en un depósito.
Sin embargo, con un importe mayor la cosa cambia. Teniendo en cuenta los mismos datos pero con 50.000 euros disponibles, es más rentable invertir los ahorros en un depósito bancario. De esta manera, si amortizáramos la hipoteca con el mismo interés, el ahorro sería de 1.530 euros, con una deducción que se aplicaría tan solo en 9.015 euros, mientras que la rentabilidad que ofrecería el depósito al 4% sería de 1.620 euros (con la retención de Hacienda ya aplicada).

cambio hipoteca

Fuente:Cinco Días

Precios irreales en las subastas de viviendas

La dación en pago es un tema de preocupación para el sector bancario, que considera que si se impone la entrega de la vivienda como única condición para saldar la deuda hipotecaria, se reducirá la financiación disponible. “La mora hipotecaria está en el 3%”, argumenta el socio responsable del área financiera de KPMG, Francisco Uría, dando un porcentaje algo superior al real (2,4% en abril). “Hay que tener cuidado, porque para resolver el problema de ese 3%, que es muy estimable y al que hay que dar soluciones con políticas sociales, se le puede crear un problema de encarecimiento de la financiación al 97% de los ciudadanos”. "La percepción es que hoy día si se pide una hipoteca el banco no la da, a no ser que sea una vivienda de su balance, para la que ofrecen el 100% de financiación y todo tipo de facilidades. Las entidades financieras se están convirtiendo así en las únicas inmobiliarias posibles”, expone el experto en materia fiscal de Mapfre, Antonio Lafuente. “Vale que el problema del sistema financiero ha sido su exceso de vinculación con el sector inmobiliario, pero si se aprueba la dación en pago, y se habla de que tendría un coste de 4.100 millones de euros para la banca, se crearía un nuevo problema”.
El responsable fiscal de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), Antonio López, recuerda que la dación en pago ya se puede pactar hoy con la entidad, “lo que pasa es que es mucho más cara”. Un gran problema, dice, se da con las subastas de viviendas embargadas. “Si la entidad se queda la vivienda al 50%, o ahora al 60%, de su valor, es porque nadie acude a la subasta. Y eso es porque los precios de subasta no son atractivos, porque se coge la tasación de hace años, no a precio de ahora. Deberíamos hacer más atractivas las subastas”, dice.

simulador hipoteca

Fuente: Cinco Días

Una hipoteca más segura, y ¿más cara?

Una subcomisión del Congreso debate modificaciones que podrían mejorar el modelo de concesión de crédito para compra de vivienda. Entre las propuestas se encuentra imponer la entrega del inmueble como único requisito para saldar la deuda hipotecaria. Una medida que, según el informe de la consultora Oliver Wyman que maneja la patronal bancaria, encarecería la hipoteca media entre 60 y 150 euros al mes. La propuesta de imponer la dación en pago ya ha sido tumbada anteriormente por los partidos mayoritarios en la Cámara baja. Esta vez, sin embargo, podría acabar cuajando ante la renovada presión social. Más, cuando la campaña electoral parece haber comenzado ya. Por el momento, el Gobierno ya ha dado algunos pasos para suavizar la legislación hipotecaria de cara a las familias. En primer lugar, el Consejo de Ministros ha elevado la renta inembargable a una familia en caso de embargo de su vivienda.  
En la Asociación Hipotecaria Española (AHE) no parece preocupar este cambio, pues asumen que sólo supone ampliar el plazo en el que se cobrará. Menos convencidos se muestran sobre la otra gran medida aprobada por el Gobierno. En caso de ejecución hipotecaria, la vivienda pasa a subasta pública, que si queda desierta puede ser adquirida por la entidad acreedora al 60% de su valor de tasación frente al 50% anterior. “Es un poco precipitado”, valora Santos González, presidente de la AHE. “En no pocas ocasiones podríamos llegar a que se especule con dicho valor. Para alguien que compró la casa hace dos años no, pero puede ser un negocio magnífico para el que la compró hace 10 años venderla al banco por el 60% del valor de entonces”, agrega. “Es perfectamente asumible por las entidades”, contraponen desde UGT, que plantea subir el valor mínimo para adjudicarse una casa hasta el 80%.  
El problema de base, coinciden la mayoría, es la falta de afluencia en torno a estas subastas que se desarrollan en una “virtual semiclandestinidad”, según el Colegio de Registradores, por lo que es casi siempre la entidad acreedora quien se adjudica la casa por el porcentaje mínimo. Para tratar de facilitar el acceso, el Gobierno ha rebajado la cuantía que hay que consignar para pujar, del 30% al 20% del valor del inmueble. “Un 10% de diferencia no va a hacer que la gente vaya más a las subastas. Una propuesta más interesante es llevarlas a internet, algo que ya hacen los juzgados de Murcia”, expone Óscar Franco, del bufete de abogados Ashurst. 

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Fuente:Cinco Días


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