Con la reforma hipotecaria la dación en pago será más fácilLa reforma hipotecaria va tomando forma. El Ministerio de Economía quiere apuntalar los mecanismos de protección de los deudores en riesgo de exclusión social, para lo que prevé mejorar, vía enmiendas, el Proyecto de ley que se debate en el Congreso. Pero Economía no se quedará ahí, y también pretende “flexibilizar” los requisitos necesarios para acceder al Código de Buenas Prácticas. Es decir, para poder beneficiarse de una reestructuración de la deuda o de la dación en pago. En concreto, fuentes cercanas a Economía aseguran que el Gobierno “ya está dispuesto” a “extender el ámbito de actuación” del código, a que sea “más asequible” y a “reformar las condiciones para acceder a la dación en pago”. Es decir, a que se aumenten “los umbrales de renta” para poder acceder a dicho código.
Actualmente, para poderse beneficiar de dicho código el nivel máximo de renta de la familia debe ser es de 16.000 euros al año, y todos los integrantes de esa familia tienen que estar en paro. Esta rigidez en los requisitos hizo que en el primer trimestre de vida del Código (se aprobó en marzo de 2012) se tramitaran solo 568 peticiones de adhesión, de las que se tramitó la mitad. Y únicamente se firmaron 44 reestructuraciones de deuda y 8 daciones en pago. Ahora el objetivo es que más ciudadanos puedan evadir la ejecución o liquidar la deuda con la entrega de las llaves. Por ello, según las fuentes consultadas, se quiere confluir con el Real Decreto aprobado en noviembre sobre desahucios, que ofrece ventajas (como una moratoria de dos años) a quienes cobren menos de 19.000 euros al año, estén en paro o no, siempre que concurran unas especiales circunstancias sociales. El umbral de ingresos que se aplicó entonces (3 veces el Iprem) equivale al 80% del salario medio, así que adoptarlo para los deudores hipotecarios en riesgo de exclusión social sería una medida mucho más apegada a la realidad, a juicio de los expertos.
Además, el Gobierno quiere que los bancos estén obligados a avisar a los ciudadanos de que pueden acogerse al Código de Buenas Prácticas. En el Real Decreto que reguló el código se decía que “las entidades garantizarán la máxima difusión del contenido del Código de Buenas Prácticas, en particular, entre sus clientes”. Ahora Economía maneja documentos en los que se aboga por obligar a la banca no sólo a publicitar la existencia del código, sino a notificar a los posibles beneficiarios su derecho a beneficiarse de él. cambio hipoteca Fuente:Expansión Publicado el: 02/02/2013 | Etiquetas: banca, congreso, código de buenas prácticas, dación en pago, desahucio, deuda, deudores, deudores hipotecarios, familias, ingresos, iprem, ministerio de economía, paro, proyecto de ley, reestructuración, reforma hipotecaria, renta |
El precio de los pisos volverá a caerEn cinco años de ajuste inmobiliario no se han atisbado indicios de recuperación. Y las perspectivas son de todo menos halagüeñas. El precio de la vivienda ya ha caído más de un 30%, pero enfila una caída similar, o incluso mayor, entre 2013 y 2018, según el informe Situación y perspectivas del mercado inmobiliario residencial en España, de R. R. de Acuña & Asociados. El estudio pone de manifiesto que “los precios actuales podrían llegar a caer del orden de un 31%” adicional en el próximo lustro. “Sin embargo, entendemos que la caída podría ser todavía mayor”, agrega el informe. Incluso “de entre el 40% y el 50%”, en términos reales, asegura Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, presidente de la consultora. Pero el deterioro de precios no solo se producirá durante el próximo quinquenio, sino “durante un periodo de entre 10 y 15 años”, que es el que se necesitará, cuando menos, para liquidar todo el excedente de inmuebles que acumulan promotores, bancos y particulares. Además, “las entidades financieras presionarán el mercado para liquidar sus bienes”, según la consultora.
José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial, opina que “el mercado inmobiliario es inverso al precio: cuando sube se vende más, y cuando baja se vende menos. Todo depende de la financiación o de los especuladores que quieren comprar lo más bajo posible para revender lo más caro soñable”. Es decir que la dinámica actual del sector hace que haya menos compras, lo que obliga a ofrecer mayores descuentos. Y las perspectivas de que haya más rebajas hacen que la demanda embalsada espere a unos precios mejores, siempre que encuentre financiación hipotecaria.
Para estabilizarse, “el precio de la vivienda debería de aproximarse a cerca de cinco veces la renta neta del hogar”, apuntó recientemente Ángel Serrano, director general de Negocios de Aguirre Newman. Hoy este indicador se encuentra en seis veces. Esos datos que destaca Serrano se refieren a una vivienda libre media, de 93,75 metros cuadrados, que actualmente costaría 150.600 euros. Para que, en lugar de seis veces la renta bruta disponible de un hogar, su precio se redujera a cinco anualidades salariales, la vivienda media debería rebajar su precio hasta los 125.500 euros (25.100 menos). De esta forma, la vivienda tiene que caer como mínimo un 16,7% adicional para llegar a niveles sostenibles. Un largo recorrido, pero no el fin del trayecto descendente de los precios, a tenor de las previsiones de R. R. de Acuña & Asociados. En su informe, alude a una comparación entre España y Japón. Allí se ha producido un deterioro en los precios reales del 30% en los últimos 20 años respecto de su precio mínimo. Sin embargo, aquí el valor actual de la vivienda es un 46% superior al precio mínimo alcanzado en el mismo periodo de tiempo. Por tanto, el ajuste no se ha completado. calcular hipoteca Fuente: Expansión
Publicado el: 28/12/2012 | Etiquetas: bancos, caída precios, descuentos, entidades financieras, financiación, hipoteca, inmuebles, mercado inmobiliario, particulares, promotores, renta, valor, vivienda |
La burbuja no ha acabado de desinflarseEl sector financiero acelera la venta de las viviendas que tiene en cartera porque la reforma financiera les obliga a contabilizar más pérdidas de su cartera de créditos inmobiliarios, con lo que les deja manos libres para vender barato porque ya se han registrado esas caídas de valor en sus cuentas.
Pero el mercado inmobiliario español no se reduce a esos más de 80.000 millones de euros en activos inmobiliarios que bancos y cajas se han adjudicado de sus clientes morosos. El stock de vivienda nueva lleva tres años anclado en más de 670.000 unidades (último dato al cierre de 2011), pese a que los precios, según el Ministerio de Fomento, han bajado un 25% desde su punto más alto (2008) para regresar al nivel de 2004.
“Aún queda corrección por hacer, estamos en recesión y con la renta de las familias bajando, la caída seguirá, y el banco malo seguramente lo acelerará, porque el descenso ha sido suave hasta ahora”, señala Ángel Serrano, director de negocio de Aguirre Newman. Coincide el catedrático José García Montalvo, experto en el sector: “Descontando el efecto de la inflación, estamos a unos niveles de precios de 2003, pero la burbuja no está digerida porque los precios actuales no se justifican por la renta de las familias”.
La destrucción de empleo, la bajada salarial y la recesión se han comido el efecto de esa rebaja de precios y el esfuerzo de los hogares para poder adquirir una vivienda sigue en un nivel poco saludable. Desde 1995 hasta 2000, los precios de unas viviendas equivalían a unos cuatro años de renta total disponible media de los hogares, mientras que en junio de 2007 llegó a tocar las 7,6 veces. Hoy sigue en seis. cambio hipoteca Fuente: El País Publicado el: 31/10/2012 | Etiquetas: activos inmobiliarios, bancos, cajas, empleo, mercado inmobiliario, pisos en cartera, precios, pérdidas, recesión, reforma financiera, renta, salarios, sector financiero, stock, venta viviendas, vivienda nueva |
Descienden los litigios relacionados con los contratos de arrendamiento urbanoSegún las cifras que publicó el Instituto Nacional de Estadística (INE), a finales de 2011 se registraron un total de 24.622 sentencias sobre conflictos relacionados con los contratos de arrendamiento urbano (entendiendo por tales los alquileres no solo de viviendas, sino también de plazas de aparcamiento, locales comerciales y otros inmuebles para usos industriales). Este volumen representa un descenso del 16,7% sobre los procesos resueltos en 2010 y es el segundo ejercicio consecutivo en el que bajan los litigios. Y todo ello justo cuando arrecia la crisis. Es decir, que mientras el paro repuntaba y las expectativas se tornaban negrísimas, no se ha disparado el número de conflictos en materia de alquiler. Es más, la estadística del INE, elaborada a partir de los datos suministrados por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), detalla que de ese total, 19.420 sentencias se refirieron a arrendamientos de casas, también un 15,7% menos que un año antes.
Lo que sigue invariable es que la inmensa mayoría de los litigios que llegan a resolverse vía judicial (otra parte de los conflictos queda zanjada antes) es por falta de pago de la renta: 18.492 de esos 19.420. Le sigue a muchísima distancia la denegación de prórrogas, la no utilización de la casa como residencia permanente o la realización de daños. Si se compara con el total de viviendas en alquiler que existen en la actualidad en España, que según el Ministerio de Fomento son 1,8 millones, las cifras pierden fuerza. Las 19.420 sentencias sobre arrendamientos de vivienda apenas representan el 1,07% de ese parque en alquiler. Por ello, salvo para quienes han pasado por esa experiencia, cada vez hay más expertos que coinciden en que lo peor del alquiler no es el inquilino moroso, ya que las cifras demuestran que haberlos, haylos; algunos son incluso auténticos profesionales del impago, pero es mucho peor que no se les pueda desalojar de manera ágil y barata, o que no exista una oferta de buena calidad suficiente y con una gestión profesionalizada. Las reformas emprendidas van en esa línea y la prueba es que en esa bajada de litigios de 2011 ha tenido mucho que ver el llamado desahucio exprés. simulador hipoteca Fuente:Cinco Días Publicado el: 17/06/2012 | Etiquetas: alquileres, arrendamientos, consejo general del poder judicial, contratos, crisis, desalojo, impagos, ine, inquilino, ministerio de fomento, pago, paro, renta, viviendas |
Se espera que las nuevas reformas reactiven el sector inmobiliarioEl Ministerio de Fomento pretende tener listo “antes del verano” el anteproyecto de Ley de Regeneración Urbana y Fomento del Alquiler, un texto que abordará un conjunto de reformas destinadas a reactivar el sector inmobiliario, según confirman fuentes del Ministerio. Entre las medidas que prevé impulsar destaca la eliminación de “cargas injustificadas en materia de suelo y urbanismo”, la supresión de “trabas” en la renovación y generación urbana y el fomento del alquiler para garantizar el acceso a la vivienda. Se comenta que el arrendamiento se ha convertido casi en la única opción de salida de innumerables casas en venta. Son los propios bancos los que en su intento por sacar los pisos de sus balances ofrecen contratos de alquiler con opción a compra a los demandantes con menos nivel de renta.
“Los instrumentos que Fomento tiene actualmente en materia de vivienda y suelo se han demostrado claramente insuficientes para la recuperación del sector y por ello resulta necesario un conjunto de reformas”, admiten fuentes de Fomento. Durante su reciente intervención en la comisión de infraestructuras de CEOE, el secretario general de Infraestructuras de Fomento, Gonzalo Ferre, indicó que este cambio normativo irá acompañado con un nuevo plan estatal de vivienda, para el que el Gobierno reclamará la colaboración del capital privado. cambio hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 11/05/2012 | Etiquetas: alquiler, alquiler con opción de compra, arrendamientos, casas, gobierno, ministerio de fomento, plan estatal de vivienda, reforma, renta, sector inmobiliario, suelo, venta, vivienda |
El Colegio de Agentes de la propiedad inmobiliaria reclama medidas para incentivar el alquilerEl Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid reclama para incentivar el alquiler. En concreto, pide que se potencie el arrendamiento con opción de compra, propone cambios en la fiscalidad de la renta para el inquilino y el propietario y solicita planes de vivienda protegida destinada al alquiler. El colegio argumenta en un comunicado que estas propuestas permitirían aumentar la movilidad laboral en España y facilitar a las entidades financieras la salida del ingente stock inmobiliario que mantienen en cartera. Se calcula que el país acumula 800.000 inmuebles sin vender. Los agentes de la propiedad reclaman que se introduzcan elementos que flexibilicen el sistema normativo en el ámbito fiscal, administrativo y procesal, e insisten en unificar criterios entre las comunidades autónomas con el objetivo de establecer un marco estable que ahorre costes administrativos y agilice los trámites. El colectivo destaca que aún está pendiente mejorar la fiscalidad en la transmisión de inmuebles y apuesta por introducir el arbitraje entre los consumidores y los bancos en ciertos supuestos. Para reactivar el mercado hipotecario, reclaman nuevas fórmulas que faciliten la financiación de los promotores inmobiliarios y de las empresas del sector para conseguir inversiones y medidas fiscales con el objetivo de favorecer la actividad de los proyectos emprendedores en el sector, lo que podría hacerse, según propone el colegio, en el ámbito de la rehabilitación. calcular hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 08/05/2012 | Etiquetas: alquiler, arrendamientos, cartera inmobiliaria, colegios de agentes de la propiedad inmobiliaria, entidades financieras, financiación, fiscalidad, inquilino, mercado hipotecario, opción de compra, promotores, propietario, rehabilitación, renta, stock |
Cae la inversión en VPOEn 2012 estaba previsto que se iniciara la construcción de 55.130 viviendas de protección oficial (VPO) en régimen de compra y 23.043 para el alquiler. Es decir, 78.173. Sin embargo, solo se financiarán 15.577. Ni un 20% de lo convenido en el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012. Y apenas una décima parte de las 150.000 VPO al año que prometió el anterior Gobierno.
En total, el Gobierno destinará 820,1 millones de euros a la política de vivienda en 2012, un 31,7% menos que en 2011, según se desprende del Proyecto de Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2012. La política de vivienda se vuelca en la rehabilitación. La previsión es financiar 60.857 actuaciones en este ámbito, un 11% más que en 2011, pero un 36% menos que lo convenido para 2012. El gran objetivo del Ejecutivo es “impulsar la rehabilitación, y especialmente la rehabilitación de barrios completos”. Además, se priorizarán los recursos “para financiar ayudas al alquiler de vivienda libre para personas con bajos niveles de renta”. Asimismo, se propone que se algunas comunidad autónoma no ejecutara el presupuesto asignado en 2012, se le pueda asignar a otra con ejecución justificada superior en rehabilitación o alquiler. calcular hipoteca Fuente:Expansión Publicado el: 12/04/2012 | Etiquetas: VPO, alquiler, ayuda alquiler, compra, construcción, gobierno, plan estatal de vivienda, política de vivienda, presupuestos generales, rehabilitación, renta, vivienda libre |
Se reduce la deuda de familias y empresasEl crédito bancario a familias se situó el pasado mes de febrero en 861.438 millones de euros, cifra un 3,4% inferior al mismo mes de 2011 y que supone el saldo más bajo desde septiembre de 2007, según datos del Banco de España. Los hogares y empresas han reducido en 102.198 millones el crédito contraído con los bancos en los últimos tres años -en 43.743 millones en el caso de las familias- y ahora se sitúa en 2,11 billones. Se comenta que en el proceso de desendeudamiento confluyen tanto el deseo del cliente por sanear sus finanzas, amortizando créditos pendientes y sin solicitar mayores financiaciones, como la dificultad de obtenerlas al haber endurecido la banca las condiciones para conceder nuevos créditos.
Asimismo, la tasa de ahorro de los hogares e instituciones sin ánimo de lucro cayó un 2,3% en 2011 y se colocó en el 11,6% de la renta disponible, la menor cuota desde 2007 y muy lejos del 19% récord de 2009. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la hucha disminuyó porque los hogares incrementaron en un 3% su consumo mientras que las rentas familiares brutas repuntaron apenas un 0,4%. simulador hipoteca Fuente:La Gaceta, El País, La Razón y ABC Publicado el: 11/04/2012 | Etiquetas: INE, amortización, banco de españa, bancos, consumo, crédito, crédito bancario, desendeudamiento, empresas, financiación, hogares, renta |
Los mileuristas pueden acceder al mercado residencialEl ajuste de precios que vive el mercado residencial hace que en Madrid se encuentre ya oferta de viviendas por menos de 100.000 euros. Si son propiedad de la banca, los compradores podrán contar además con financiación de hasta el 100%. Algunos expertos señalan que con estas cifras, comprar una vivienda está al alcance de los mileuristas. Como ejemplo: un piso de 100.000 euros con financiación por el 80%, un plazo de 35 años y a un interés del 3% tiene una cuota mensual de 330 euros. Esto supone cumplir con la premisa exigida por los bancos de que la cuota sea como máximo un tercio de la renta. El futuro hipotecado necesitaría unos ahorros que ronden los 20.000 euros. Si la financiación fuera sobre el coste total, la cuota ascendería a 357 euros, por lo que excedería levemente el tercio de la renta. cambio hipoteca Fuente:El Mundo Publicado el: 24/03/2012 | Etiquetas: ajuste, banca, compra vivienda, cuota, financiación, hipoteca, mercado residencial, oferta, precios, renta, viviendas |
El cerco se estrecha para acceder a una hipotecaLas entidades financieras han subido los diferenciales que aplican sobre el euríbor para compensar los bajos tipos de interés oficiales. Las hipotecas son más caras, al tiempo que los salarios apenas se mantienen o incluso bajan como consecuencia de la crisis y de la subida de impuestos (el aumento del IRPF supondrá un recorte medio de 19 euros en las nóminas a partir de febrero, según cálculos de los técnicos de Hacienda), lo que reduce la cuantía del préstamo al que puede aspirar el cliente.
La relajación de la política monetaria para ayudar al crecimiento de las economías de la zona euro ha moderado notablemente el euríbor, que ya se sitúa por debajo de los niveles de hace un año, lo que abaratará los préstamos ya concedidos a los que les toque revisión por primera vez en 18 meses. Pero no correrán tanta suerte las hipotecas nuevas, que de media han pasado de euríbor más 1% en 2011 a euríbor más 2% en lo que va de 2012. Con este panorama, y tomando como referencia un euríbor al 2%, con una nómina mensual de 2.045 euros en 2011 se podía haber accedido a un préstamo hipotecario de 200.000 euros a un plazo de 40 años, mientras que este año el capital prestado con ese sueldo estaría por debajo de 175.000 euros.
Ahora haría falta cobrar 2.388 euros para conseguir dicha financiación, según los cálculos realizados en colaboración con HelpMyCash, portal especializado en finanzas personales. Para una hipoteca de 125.000 euros a 30 años, el año pasado bastaba con ganar 1.550 euros, mientras que en 2012 no la concederían con una renta mensual inferior 1.705 euros, ya que la cuota mensual ha pasado de 527 euros a 596 euros. Hay que tener en cuenta que las entidades financieras no permiten que la cuota mensual de la hipoteca supere el 35% de los ingresos mensuales del cliente. Por otro lado, la mayoría de bancos y cajas solo prestan un importe por el 80% del valor de tasación, a no ser que la hipoteca sea para uno de sus pisos en cartera, en cuyo caso sí pueden llegar a financiar hasta el 100%.
Actualmente, las ofertas más asequibles del mercado no bajan de un diferencial del 1,5% sobre el euríbor. La Hipoteca Naranja de ING, que hasta marzo de 2011 se comercializaba a un interés del 0,49% sobre el euríbor, ahora tiene un tipo del 1,49%. La Hipoteca Azul de iBanesto ofrecía euríbor +0,74% hasta agosto del año anterior y este año ha pasado a 1,74% sobre euríbor. El préstamo de CaixaGalicia tenía un tipo de interés del 0,58% en 2011 y lo ha subido al 1,59%. simulador hipoteca Fuente:Cinco Días Publicado el: 20/03/2012 | Etiquetas: bancos, caixa galicia, cajas de ahorro, caras, crisis, cuota hipoteca, diferenciales, entidades financieras, euribor, financiación, hipotecas, ibanesto, impuestos, ing, irpf, oferta, pisos en cartera, política monetari |
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