Noticias sobre Promotoras

La Unión de Profesionales y Trabajadores Autónomos (UPTA) criticó la decisión del Gobierno de reducir el IVA en la compra de vivienda nueva del 8% al 4%. La asociación de los autónomos mantuvo, en un comunicado, que la rebaja "solo tendrá efecto beneficioso para algunas promotoras inmobiliarias que se encuentran en concurso de acreedores". UPTA indicó que el esfuerzo en la reducción del IVA, que solo se mantendrá hasta el 31 de diciembre, debería haberse aplicado en las facturas por rehabilitación de edificios, "potenciando de esta forma el fracasado Plan de Rehabilitación de viviendas". En algo más de tres años se han perdido 170.000 puestos de trabajo autónomo en la construcción "y este proceso continuará si no se actúa adecuadamente en la ordenación de la rehabilitación y reforma de viviendas", detalla en el comunicado. La asociación de autónomos reclamó que el Consejo de Ministros amplíe la bonificación de las cuotas a la Seguridad Social de los nuevos autónomos.

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Fuente: El País

Los resultados de los test de estrés a la banca europea desvelan que el sector español se enfrenta a posibles pérdidas de 46.703 millones de euros por sus créditos al sector promotor y los activos adjudicados que tienen en los balances. Dos tercios de estas posibles pérdidas corresponden a las cajas, que podrían llegar a tener una morosidad de 31.387 millones.
Esas pérdidas son en el escenario base, el que toma las previsiones reales de la Comisión Europea (CE) sobre evolución de la economía. En el escenario adverso (que según el Banco de España solo hay un 0,5% de posibilidades de que ocurra), el daño de promotores y adjudicados llegaría a 65.901 millones, del que las cajas acapararían el 63,9%. El supervisor cifra en unos 83.000 millones el total de provisiones (específicas y anticíclicas) acumuladas por el sector hasta hoy. De ellas, 45.200 millones corresponden a las cajas. Es decir, si se cumplen las previsiones de la Autoridad Bancaria Europea (EBA en sus siglas en inglés), los promotores y adjudicados se comerían el 56% de la hucha del sector y casi el 70% de las cajas. Sin embargo, las entidades tienen hasta diciembre de 2012 para incrementar el colchón de provisiones. Además de estas, al sector le quedan sus recursos propios frente a las pérdidas, que suman 180.000 millones. Los exámenes también revelan que las cajas tienen peor equilibrado el balance: del total del riesgo de impago, el ‘ladrillo’ supone el 55%. En los bancos, el 23%.
Este es el resultado del escenario base, el menos negativo, en cuyos cálculos se incluyen un descenso del precio de los pisos del 20,9% a final de 2011 y del 24,3% en 2012, respecto al cierre de 2007. En el suelo, la caída es del 40,7% en 2011 y 46,8% al año siguiente. Incluso el supervisor fue más lejos en la depreciación del suelo. Sus conclusiones fueron que había 143.000 millones en “activos problemáticos”. En el escenario adverso se contempla una caída del 34,2% del precio de los pisos y del 62,5% del suelo, cifras muy superiores a las previstas, según explicó el gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez.  
Las conclusiones del escenario más benigno de la EBA coinciden con las ofrecidas por el Banco de España en febrero pasado, cuando realizó un ejercicio de streaptease del riesgo inmobiliario. En él, el supervisor admitía que “se ha determinado como potencialmente problemático en las cajas el 46% de la exposición al sector constructor e inmobiliario (217.000 millones), es decir, 100.000 millones”.  Según el último documento del supervisor, los bancos y las cajas tienen 30.000 millones en terrenos en propiedad por adjudicaciones. Con los inmuebles a medio construir que se ha quedado la banca, los pisos embargados a particulares, los pisos terminados sin vender y otros adjudicados, suman 65.000 millones con problemas. Y eso sin contar los créditos al sector, en los que solo aquellos cuya garantía es el terreno sin edificar suman 60.000 millones. Parte de esa cifra está saneada con provisiones por cerca del 35%, una cantidad que no será suficiente si la actual situación se prolonga.

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Fuente: El País, El Mundo, La Gaceta

En mayo se vendieron en España 30.797 viviendas, lo que supone una caída del 18,3% respecto al mismo mes de 2010. Si la comparación se hace respecto a marzo, se ha producido un repunte del 27,8%, provocado por el desplome de las ventas registrado en abril. En febrero de 2011 se vendieron 45.607 viviendas en España. Se trató del ritmo mensual más elevado desde septiembre de 2008, como consecuencia de las compras que se hicieron en diciembre pero que se registraron en enero y febrero para aprovecharse de la deducción de vivienda por compra habitual, que finalizó el 31 de diciembre de 2010. En los dos meses posteriores, las transmisiones de vivienda cayeron con fuerza hasta llegar a 24.100 inmuebles en abril. Nunca en la serie histórica, iniciada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en 2007, se había registrado un nivel de ventas tan bajo en un mes. Ese desplome es el que ha provocado que en la comparación intermensual, la transmisión de casas se haya disparado un 27,8% en mayo al registrarse 30.797 operaciones.
En los cinco primeros meses de 2011 se han vendido 178.623 casas, lo que supone un recorte de 10.000 inmuebles respecto al mismo periodo del ejercicio anterior o una caída del 5,2% en términos relativos. El impacto de ese descenso en la vivienda nueva y de segunda mano no ha sido igual. De las 10.000 casas menos, 7.500 son nuevas y 2.500 son de segunda mano, mostrando las dificultades que están encontrando las promotoras y las entidades financieras para dar salida al stock de vivienda de primera mano. A finales de 2010 este ascendía a 687.523 casas, casi el doble que lo registrado hace tres años.
Este repunte de las operaciones en mayo fue interpretado de manera positiva por los promotores. La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) prevé que el stock se reducirá en 100.000 unidades este año. Para realizar ese cálculo estima que en todo el año, extrapolando las cifras hasta mayo, se podrían vender 210.000 casas y tan solo se iniciarían 100.000, si se mantiene la tendencia de los cinco primeros meses. Una visión mucho menos optimista mantienen los analistas, que auguran que el repunte experimentado en mayo es un espejismo. María Romero, de Analistas Financieros Internacionales, considera que las cifras de mayo son positivas, pero tienen un trasfondo negativo, ya que los niveles de ventas siguen siendo reducidos. “Será el año en el que menos viviendas se vendan en la última década”, subrayó. Por su parte, Miguel Ángel Ariño, profesor del IESE Business School, cree que el impulso de las ventas registrado en mayo puede responder a ajustes de precios puntuales, ya que han bajado con fuerza en algunas comunidades en el que el exceso de oferta está ejerciendo una fuerte presión. “En el corto plazo no se prevé un cambio de tendencia”, dijo.

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Fuente: Cinco Días, El Economista, La Razón, ABC, La Gaceta, El Mundo, La Vanguardia

El crédito concedido para la compra de vivienda no ha descendido desde 2007 pese a la crisis gracias a la renegociación de las condiciones hipotecarias. Fitch alerta de la opacidad de estos procesos y de las prácticas de riesgo que se llevan a cabo. “A la hora de gestionar deudores morosos, los bancos y cajas están comportándose de forma demasiado flexible”, advertía hace unas semanas en un foro inmobiliario el director del departamento de estructurados financieros de Fitch, Juan David García, en alusión a la renegociación de créditos hipotecarios y a promotoras. Hace unos días, la agencia de calificación de riesgo emitió un informe en el que mostraba su “preocupación sobre la falta de información y de sostenibilidad en el medio plazo” que conllevan “las soluciones de refinanciación a disposición de los prestatarios en dificultades”. Entre otras prácticas de riesgo, detalla que las hipotecas que se alargan lo hacen de media en 80 meses, casi siete años. “Es un plazo excesivo”, expone García. “Está bien que se ofrezca flexibilidad ante los problemas, pero un plazo tan largo demuestra una debilidad manifiesta del deudor” que hace poner en duda la recuperación de la deuda, continúa el analista. “Si te comprometes a mantener un préstamo tienes que ser sensato, no lo puedes alargar siete años”, dice, aconsejando una política más conservadora a entidades que estarían dando préstamos a 40 años.
El número de renegociaciones hipotecarias ha ido aumentando en paralelo al alza del paro. Del informe de Fitch, sin embargo, se desprende que la banca está manteniendo artificialmente vivo parte del crédito para evitar reconocer impagos. Una práctica que ya se venía dando con las promotoras inmobiliarias y que se estaría extendiendo ahora a las familias. Las cifras del Banco de España reflejan que, pese a la crudeza de la crisis, el volumen de crédito para la compra de vivienda no ha descendido desde 2007. De hecho, ha aumentado. De los 591.546 millones de euros de inicios de 2008 se ha pasado a 614.432 millones en 2011.
Desde el sector reconocen que en el caso de préstamos hipotecarios la adjudicación de la vivienda se intenta evitar a toda costa. “Nos tenemos que ajustar a las posibilidades y necesidades de las familias siempre que podamos y estas tengan voluntad de resolver el problema. Como entidad, nos haríamos un flaco favor ejecutando la finca para volver a colocarla en el mercado con unas pérdidas añadidas”, dice el director general adjunto de Unnim, Enrique Lizaso. Por eso, los 118.000 embargos registrados en 2010 son una gota en el océano de 15 millones de créditos hipotecarios que los expertos estiman que hay en España. Fitch teme, sin embargo, que la subida de tipos iniciada por el Banco Central Europeo multiplique los embargos y las renegociaciones en los próximos meses.

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Fuente: Cinco Días

El precio del suelo urbano se situó al cierre del primer trimestre en 212,4 euros por metro cuadrado de media, el 3,7% más respecto a un año antes, lo que supone el primer aumento interanual después de tres años y medio a la baja, según la estadística publicada por el Ministerio de Fomento. Sin embargo, frente al último trimestre de 2010, la evolución vuelve a ser negativa, con un recorte del 6,7%. Además, este aumento del precio no estuvo acompañado por una recuperación de las operaciones de compraventa, ya que las transacciones registradas entre enero y marzo bajaron un 22,7% frente al primer trimestre de 2010 hasta las 4.453. Con respecto a finales del pasado ejercicio, el descenso es del 14,1%. Por este motivo, la superficie trasmitida en el primer trimestre de 2011 ascendió a 5,5 millones de metros cuadrados, un 1,2% menos que en el mismo periodo de 2010. El valor de la superficie transmitida fue de 868,1 millones de euros, un 14,1% menos en tasa interanual. La mejora en el precio del suelo supone un alivio para la banca española, aunque hasta que no se recuperen las transacciones no aliviará el problema que supone para los balances de las entidades la acumulación de terrenos que han protagonizado a lo largo de la crisis. El descalabro de muchas inmobiliarias y promotoras por el pinchazo de la burbuja inmobiliaria ha convertido a los bancos y cajas en los mayores propietarios de suelo del país, ya que se han dedicado a canjear créditos impagados por solares para evitar que la morosidad aumentase más de la cuenta. En concreto, el sector financiero español tiene unos 30.000 millones de euros en suelo, de los que ya han provisionado unos 10.000 millones, de modo que las entidades podrían vender sus terrenos sin asumir pérdidas adicionales por unos 20.000 millones. Para ello, al ritmo actual de transacciones por valor de 868 millones al trimestre (menos de 3.500 millones al año) las entidades tardarán más de cinco años y tres trimestres en vaciar sus carteras de estos activos. Aunque ellas no son los únicos responsables de estas operaciones, ya que también incluyen las que realizan promotoras, otras empresas y particulares, por tanto, el periodo se amplía.

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Fuente: El País

La morosidad del crédito concedido por las entidades financieras cayó unas centésimas en el primer trimestre del año, del 6,19% al 6,11%. Suma 111.511 millones de euros (1.069 millones menos que en febrero), de acuerdo con la información del Banco de España. Este ligero descenso es el primero después de cinco meses de subidas. No obstante, el dato continúa en niveles que no alcanzaba desde octubre de 1995. En los bancos, el porcentaje de morosos bajó del 6,35% al 6,26% y en las cajas, del 6,06% al 5,95%.
En las entidades financieras se descarta que sea el inicio de un profundo cambio de tendencia y lo mismo opinó ayer el secretario de Estado de Economía, José Manuel Campa. La impresión es que se debe más al efecto cierre de trimestre. De hecho, abril ha registrado una subida de los impagados en algunas entidades, sobre todo por las promotoras y constructoras de tipo medio. En los particulares, además, está haciendo daño la prolongación del paro y el agotamiento del subsidio. En una de las principales entidades explican que “la caída de la mora obedece a una cuestión estacional, de forma que al principio de cada trimestre se hace una evaluación de lo que va a entrar y se dota más de lo debido, y el último mes se ajusta”. En otro de los grandes bancos abundaron en la misma idea y resaltaron que “un mes no es significativo para sacar conclusiones”. Una tercera fuente explica que las cajas han aumentado los fallidos y que los bancos han contenido la mora gracias a las adquisiciones de activos como dación en pago.
A pesar de la caída de la mora, la banca prevé más alzas este año, tal como explicaron los principales directivos del sector en las presentaciones de resultados del primer trimestre. Hay quien aventura que en los próximos meses se puede sobrepasar el 7%, lo que implicaría que créditos por otros 15.000 millones entrarían en situación de impago.  

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Fuente: El Mundo, La Vanguardia
 

La intervención de las entidades financieras en el mercado de la vivienda a partir de que comenzara la crisis inmobiliaria en el último semestre de 2007 “ha puesto patas arriba el mercado residencial”, se comenta en este trabajo. El economista Jesús Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario, apunta que “una parte muy significativa” de las 491.000 transmisiones de viviendas que tuvieron lugar en 2010 (datos del Ministerio de Fomento) no se traducen en absorción de stock “porque no se corresponden con una compra de particulares”, sino con diferentes operaciones entre promotoras y entidades financieras a cambio de deuda. Por esta razón, considera que no será posible calcular con exactitud el excedente de casas nuevas sin vender mientras “no se limpie la distorsión que el sistema financiero ocasiona en el mercado inmobiliario”. Para este experto este desajuste queda muy claro al observar la estadística de compraventas, diferenciando entre las de viviendas nuevas y las usadas. 

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Fuente:El Mundo

José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, comenta que algunos analistas han creído ver discrepancias significativas entre los datos publicados por el Banco de España y los datos de las entidades. De hecho, se dice que el gobernador, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, está pensando en someter a las entidades a una auditoría en profundidad.
La reciente solicitud del regulador para que bancos y cajas de ahorros mostraran con detalle su exposición inmobiliaria hacía referencia a la finalidad del crédito. “Por tanto, y suponiendo que todas las entidades han utilizado este criterio (no es seguro, pues muchas no lo hacen y otras hablan solo de actividades   inmobiliarias sin saber si incluyen también la construcción, sería lógico encontrar cierta discrepancia entre los datos publicados por el Banco de España y los últimos datos ofrecidos por los bancos”. Indica el autor que “ahora sabemos que el 57% del crédito a empresas constructoras e inmobiliarias está efectivamente asociado a suelo y viviendas. Hemos conocido también que el suelo representa el 26% del crédito con garantía hipotecaria al sector inmobiliario. Más preocupante es que el suelo suponga el 68% de los activos adjudicados de promotores y constructores. Finalmente sabemos que los créditos hipotecarios por adquisición de viviendas por encima del 80% del valor de tasación alcanzan el 17,5% y que tienen, como por otra parte era de esperar, una morosidad muy superior a los créditos por cantidades inferiores. En este punto sí que existe un tema preocupante y que requiere de especial atención por parte del Banco de España”. Señala cómo la ratio de crédito sobre el valor de tasación está también muy afectada por la sobretasación. “La ratio real sería mucho mayor incluso su se calculara sobre el valor de mercado de la vivienda en el momento de la compra”.
Comenta García Montalvo que “la banca en España siempre acaba dándose un atracón de ladrillos y solares cuando hay una crisis”. Compara la situación actual y la de   crisis anteriores. Apunta que esta vez hay diferencias importantes. “El volumen del atracón actual es muy superior a las crisis del pasado”. Mientras en el ciclo inmobiliario expansivo de finales de los 80 se iniciaron menos de 300.000 viviendas anuales, en el ciclo de comienzos de siglo se iniciaron 650.000 de media anual. Además, los tipos de interés cayeron espectacularmente desde la crisis de 1993, mientras que en la actualidad no existirá esta ayuda para reactivar  la compra de vivienda. Incluso podría pasar lo contrario visto el rápido ritmo de crecimiento de Alemania”. El nivel de endeudamiento familiar y empresarial está en niveles “astronómicos” en comparación con el año 1993 y “además, las crisis pasadas fueron fundamentalmente causadas por shocks económicos que se transmitieron a problemas de demandas de viviendas. En la crisis actual el origen es justamente el sector inmobiliario y, más justamente, su financiación”. Recuerda que el secretario de Estado de Economía apuntaba recientemente que sin la lacra del sector inmobiliario la economía española habría crecido un 1,6%.

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Fuente:La Vanguardia

La entidad británica Barclays ha tenido que aumentar los saneamientos y provisiones para hacer frente a su riesgo inmobiliario en España, lo que ha lastrado a su unidad de negocio de Europa Continental, en la que ha sufrido pérdidas tanto en el negocio corporativo como en el de particulares.  
Barclays obtuvo en 2010 unos beneficios netos consolidados de 3.564 millones de libras (4.241 millones de euros), con un aumento del 36% frente al año anterior. Sin embargo, la mala evolución en España ha provocado que entren en pérdidas sus divisiones de negocio de banca corporativa, con 631 millones de libras, y de banca minorista de Europa occidental, con 139 millones de números rojos antes de impuestos. En ambos casos, la causa de las pérdidas es la mala evolución del negocio español. En banca corporativa, Barclays ha reconocido un deterioro de activos en España de 898 millones de libras (1.068 millones al cambio actual), debido a “las deprimidas condiciones de mercado en los segmentos de construcción y promoción inmobiliaria”, incluidos algunos casos concretos significativos de empresas en particular, a las que el banco no cita. Barclays señala en sus cuentas que tiene una exposición al sector de la construcción y promoción inmobiliaria en España de 2.951 millones de libras (algo más de 3.300 millones de euros).
Las hipotecas que concede Barclays en España suelen ascender al 58% del valor del inmueble adquirido. La entidad reconoció que un 12% de su cartera es de alto riesgo, es decir, que la cantidad prestada supera el 85% del precio de la vivienda o local.

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Fuente: El País, Expansión, El Economista, La Vanguardia y ABC
 

Los portales inmobiliarios dominantes en España siguen siendo Idealista y Fotocasa, con cinco millones de usuarios únicos al mes cada uno. Por detrás se sitúan las web apoyadas por grandes grupos empresariales y en tercer lugar existen pequeñas web “que compiten con un buen posicionamiento en Google”, explica Fernando Encinar, socio fundador de Idealista. A este mercado, de forma progresiva se han incorporado los portales de entidades financieras y grandes promotoras inmobiliarias. Desde el inicio de la crisis la competencia se ha disparado. En la actualidad, la banca española dispone en la red de 60.000 ofertas de viviendas.  
Los portales independientes intentan amoldarse a la nueva foto del mercado, si bien, por ahora, apenas el 5% de la facturación de Idealista, Globaliza y Fotocasa procede de los bancos (unos 700.000, 25.000 y 710.000 euros, respectivamente). “Los bancos son un fenómeno reciente. Nosotros disponemos de una página exclusiva de viviendas bancarias, con 25.000 unidades”, explicó en una conferencia sectorial reciente Carlos Oteiza, cofundador y director de Operaciones de Idealista. Desde Globaliza explicaron que “tenemos un apartado específico de la oferta procedente de los bancos porque creemos que ese fenómeno solo acaba de empezar. Percibimos cierto perfil de comprador que busca hacerse con los inmuebles que acumulan las entidades”. En su mayoría, este demandante busca vivienda nueva, relegando cada vez más a los portales independientes el negocio de segunda mano que, pese a todo, sigue siendo mayoritario en España.  

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Fuente: Expansión