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La Junta de Andalucía multará por las hipotecas abusivas

La Junta de Andalucía está recrudeciendo la particular batalla que mantiene desde hace tres años contra las entidades financieras. El último paso en este sentido es la aprobación de un anteproyecto de ley que endurece los requisitos para conceder hipotecas. Entre otras cuestiones, obliga a los bancos y cajas a una mayor transparencia y les impide vincular la contratación de ciertos productos a los préstamos para viviendas, como seguros de vida o del hogar. Además exige a los notarios y a los registradores de la propiedad que denuncien “cláusulas abusivas” antes de firmar una hipoteca y a ponerlas en conocimiento tanto del usuario como de la Junta para iniciar el correspondiente expediente sancionador. Para todos aquellos que incumplan la norma, se contemplan sanciones de hasta 600.000 euros y el quíntuplo del valor de los beneficios ilícitos obtenidos o de los perjuicios causados.
Esta iniciativa se une al impuesto sobre los depósitos de 2010 y al decreto de la Función Social de la Vivienda ‐conocido como Ley Antidesahucios‐ aprobado el pasado abril y que está recurrido ante el Tribunal Constitucional por el Gobierno, una vez que Bruselas advirtió de que entrañaba riesgos no sólo para la banca sino para la propia recuperación económica de España. En ambos casos, detrás está la mano de Izquierda Unida, socio de gobierno del PSOE. La norma anunciada tiene la firma de Diego Valderas, vicepresidente andaluz y titular de la cartera de Administración Local y Relaciones Institucionales, de la que depende el área de consumo, quien ayer destacó que el objetivo es “acabar con los abusos en estas operaciones financieras y asegurar que la ciudadanía conozca en todo momento los derechos que le corresponden, ante qué productos se encuentra y cómo y dónde puede hacer valer las garantías que ofrece la Administración andaluza”. Fuentes de los sectores financiero e inmobiliario, sin embargo, mostraron su temor a que esta medida tenga un efecto contraproducente y que se reduzca aún más la concesión de créditos para la adquisición de una vivienda.
Andalucía es una de las regiones en las que se está produciendo una mayor contracción en la formalización de hipotecas. Según datos del INE, en junio se firmaron 3.000, lo que supone un 40% menos en términos interanuales. Un desplome que, además, viene precedido de otros igualmente significativos en ejercicios previos.

simulador hipoteca

Fuente: Expansión, El Economista

Los productos que más bonifican las hipotecas son la nómina y los seguros de vida

La domiciliación de la nómina, con una rebaja media de 0,20 puntos en el tipo de interés de la hipoteca, y la contratación de seguros de vida, con una rebaja de 0,16 puntos, son los productos y servicios vinculados a una hipoteca que más bonifican el tipo de interés, según ha informado Bankimia.

Según el estudio realizado por Bankimia sobre 20 hipotecas de diferentes entidades, cada vez son más las que bonifican con rebajas en el tipo de interés la contratación de productos y servicios vinculados a sus hipotecas, bonificaciones que pueden llegar a reducir el diferencial que se añade al índice de referencia hasta en 0,65 puntos.

Después de la nómina y los seguros de vida, los productos que más rebajan el diferencial son la contratación de los seguros del hogar y la contratación de una tarjeta, que suponen una rebaja media de 0,13 puntos, seguidos por los planes de pensiones (0,12 puntos) y los seguros de protección de pagos (0,11 puntos).

En este sentido, Bankimia ha recordado que según la guía de acceso al préstamo hipotecario, elaborada por el Banco de España el pasado mes de julio, más allá del seguro de daños, el prestatario no tiene ninguna obligación de contratar productos adicionales.

Por último, Bankimia ha destacado que, según su comparador de hipotecas, el diferencial medio sobre el euribor ha escalado hasta el 3,212% durante el pasado mes de julio, lo que supone un 2% más que en julio de 2012 y un 1% más que en el mismo mes de 2011.

simulador hipoteca

Fuente: El Mundo

Caixabank rebaja algunas cláusulas suelo

CaixaBank admitió tener unas 185.000 hipotecas con cláusulas suelo. La mayoría de ellas están topadas entre el 4,95% y el 3,5%. La entidad asegura que estas condiciones “están claras en los contratos y cumplen las condiciones de transparencia de la sentencia del Tribunal Supremo”. También aseguran que la política de la entidad es ir revisando “caso a caso” para detectar situaciones especiales. CaixaBank ha tenido una actitud “proactiva en algunas ocasiones”, según fuentes de la entidad, y se ha dirigido a algunos afectados que podrían tener problemas para hacer frente a la hipoteca.

El banco catalán también admite que algunos clientes, la mayoría procedentes de CajaSol (que fue adquirida a través de Banca Cívica), se han dirigido a la entidad para pedir renegociar las condiciones por problemas económicos. Ante esta situación, la oferta de la antigua caja, en determinados casos, ha sido ofrecer una rebaja de las cláusulas hasta el 2,5%.

El banco enmarca esta situación en los planes de ayudas a los clientes, en los que se ofrecen carencias o refinanciaciones para colaborar en el pago de los recibos. Sin embargo, desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca se destaca que la entidad ha hecho especial énfasis en que los clientes que querían rebajar sus tipos de interés deberían incrementar su vinculación contratando seguros, tarjetas, fondos o domiciliando nóminas.

Desde CaixaBank se rechaza este argumento, aunque admiten que es una práctica comercial habitual que cuando un cliente tiene más productos contratados, se pueden mejorar las condiciones que se ofrecen.

Melchor López, secretario de esta plataforma de afectados en Jerez de la Frontera, comenta que CaixaBank pidió a algunos clientes que firmaran “un documento privado con la entidad, a la que se comprometía a no hacer ninguna otra reclamación en contra de la misma”. También afirman que a la firma del contrato privado se le cargaría en la cuenta del cliente unos gastos de 60 euros anuales por formalizar la operación.

La Plataforma rechaza frontalmente el contrato y el coste que debe pagar porque considera que es una forma de equilibrar el coste de la rebaja de tipos. Además, recuerdan que desde el Gobierno se hizo especial énfasis en que las mejoras de las cláusulas suelo no debían ir acompañadas de ninguna contraprestación o compensación para la entidad. Desde CaixaBank se niega tajantemente que se obligue a nadie a firmar contratos privados y mucho menos que se cobre cantidad alguna para adaptarse a las cláusulas suelo.

El Tribunal Supremo declaró el pasado día 9 de mayo la nulidad de las cláusulas suelo de las hipotecas en los casos de “falta de transparencia” a los clientes. El fallo, que no es retroactivo, afectó directamente a BBVA, Cajamar y Novagalicia Banco, que anunciaron la supresión de todas las cláusulas suelo de sus hipotecas. El banco con sede en Bilbao anticipó una caída de ingresos cercana a los 420 millones de euros anuales por la eliminación de esa condición en 425.000 contratos.

Otras entidades dejaron claro que la sentencia del Supremo no significaba una anulación de todas las cláusulas. Para ello, es preciso que los afectados reclamen en los tribunales.

simulador hipoteca

Fuente: El País

La banca aplica diferenciales cada vez más altos

Las hipotecas van en dirección opuesta a los mínimos históricos que marcan los tipos de interés y el euríbor. Los diferenciales que las entidades financieras añaden al índice de referencia están cada vez más altos y ya se sitúan de media en el 3%, frente al 2,5% de 2012 y al 1% de finales de 2011. A los mayores costes de financiación se añaden la reducción de los plazos de amortización y una alta vinculación para el cliente. Así, nada tiene que ver la oferta actual con las famosas hipotecas baratas de hace apenas dos años, cuando los intereses sobre el euríbor llegaron a bajar incluso del 0,30%. La banca no solo está anclada en la restricción del crédito, sino que cada vez hace menos atractiva su financiación para la compra de vivienda. Según los datos del Banco de España, los tipos hipotecarios medios de los nuevos préstamos a la vivienda retomaron la senda alcista a comienzos de año y al cierre de marzo alcanzaron el 3,12%, mientras el euríbor a un año recala en el 0,492% y el precio oficial del dinero está en el 0,5%, tras el recorte aplicado por el BCE en mayo.
Únicamente la banca abre la mano con las casas de su propiedad. En esos casos, las condiciones de las hipotecas mejoran y la financiación llega al 100% con plazos de amortización más largos. Aun así, el acceso a estos créditos más blandos sigue limitado a compradores prime, es decir, solventes. Ni siquiera las hipotecas online, que habitualmente ofrecían intereses por debajo de la media, son ajenas a la política de precios al alza y las hipotecas con intereses más bajos “han subido considerablemente”.

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Fuente: Cinco Días

Se vuelven a dar hipotecas por más del 100% del valor de la vivienda

Los bancos han elevado su ofensiva para reducir el volumen de inmuebles en sus balances, fruto de las adjudicaciones de impagos de sus clientes. Las entidades vuelven a dar hipotecas con un importe superior al 100% del precio o del valor de tasación. Esta práctica, dirigida exclusivamente para la venta de sus inmuebles, está siendo aplicada, entre otros, por BBVA, Popular y Sabadell, y sirve para que los compradores puedan hacer frente a los gastos de impuestos, notaría y registro, que de media suponen un 10% adicional. Hasta ahora solo Popular ofrecía estas condiciones, pero en los últimos meses esta política se está extendiendo. Aunque de manera oficial las entidades ofrecen créditos hasta alcanzar el valor de la vivienda, en las oficinas se permite otorgar líneas de financiación superiores. En muchos casos asciende al 110% y en algunos llega al 115%. Las hipotecas por más del 100% dependen, no obstante, de la capacidad y solvencia y no son operaciones generalizadas, pero sirven para que los bancos suelten lastre inmobiliario y capten nuevos clientes vinculados a través de la contratación de otros productos.
La mayor facilidad de acceso al crédito, unido a las ofertas con rebajas en el precio de los pisos, que llegan hasta un 60% o 70% sobre los libros, ha reactivado ligeramente el mercado. Las provisiones exigidas por el Gobierno para cubrir pérdidas y la bajada del valor permiten a las entidades ampliar su capacidad de actuación. En este sentido, al sector se beneficia de las ventas con la liberación de provisiones, ya que éstas son más elevadas por tenencia de un inmueble que por la concesión de un crédito con garantías a clientes solventes. Los expertos sostienen que los riesgos de una financiación elevada son limitados, al no ser una política generalizada, pero también que este fenómeno supone un cambio de estrategia que recuerda al boom, cuando la banca otorgaba préstamos sin establecer una rigurosa política de riesgos. Hasta 2008, el sector ofrecía no solo un crédito por el valor del piso más los gastos impositivos y administrativos, sino que el importe servía para financiar obras, muebles, etc. En la actualidad, las entidades no prestan dinero para estos cometidos a priori, aunque también en función de la solvencia del cliente pueden conceder otro crédito vinculado a una cuenta.

simulador hipoteca

Fuente: El Economista

¿Cuál es la mejor hipoteca?

Una de las preguntas que a veces se hacen los usuarios es si el préstamo hipotecario que han contratado es el mejor o, al menos, una buena hipoteca. Esta pregunta típica siempre tiene la misma contestación: depende. Depende del cliente que ha contratado la hipoteca y del banco con el que la ha contratado.

En primer lugar, decir que las características personales y económicas del consumidor financiero determinan la mejor hipoteca a su alcance. De nada le sirve a un cliente que una de las mejores hipotecas del mercado sin vinculación excesiva ofrezca un Euribor + 1,59 si no tiene dinero ahorrado para que el importe solicitado no supere el 80% de tasación, por ejemplo.

Una cosa es que un banco ofrezca una hipoteca competitiva, tal vez la mejor del mercado, y otra muy distinta que esté a nuestro alcance. Además del dinero ahorrado, punto imprescindible hoy en día si queremos poder optar a una hipoteca medianamente asequible, las entidades financieras tienen en cuenta muchos otros factores para analizar el estudio de riesgo y decidir si aprueban o no un expediente, entre los que podemos destacar:

La edad del solicitante, ya que limita el plazo máximo del préstamo (lo habitual es que la suma de la edad del solicitante más el plazo de la hipoteca no puedan superar los 70 años).

El tipo de contrato laboral o ingresos, siendo el funcionario de carrera el más valorado y el temporal en menos. Incluso siendo indefinidos, puede que no pasemos el corte, ya que además del contrato se mira la antigüedad, el sector en que opera la empresa e incluso la situación de solvencia de la propia empresa en sí.

Nuestro endeudamiento previo también afectará a la solicitud; un cliente que tiene un préstamo personal o varios miles de euros dispuestos en tarjeta de crédito lo va a tener muy difícil para obtener financiación hipotecaria, salvo que tenga ahorros para cancelar previamente las deudas.

Importante será también la posibilidad de ofrecer al banco garantías adicionales, sean avalistas o segundas garantías (hipotecar parte de otro inmueble además del que se compra).

Hay otros criterios que determinan que el director de sucursal defienda o no la operación ante los departamentos de riesgo del banco, que varían de un profesional a otro. Desde el momento del año en que nos encontramos (en épocas normales en cuanto a crédito, se conceden más hipotecas al principio del ejercicio que al final, momento en que la oficina ya suele haber cumplido objetivos), pasando por la antigüedad de la oficina (las sucursales de nueva creación suelen tener mejores hipotecas y más disposición a concederlas) o si le presentamos la documentación completa y actualizada bien presentada y en un mismo momento (señal de que somos gente seria y ordenada).

Además de los puntos anteriores, las condiciones del préstamo hipotecario en concreto determinan que podamos acceder o no a éste. En primer lugar hay que tener en cuenta que hay hipotecas que sólo se conceden para comprar pisos de los propios bancos, con lo que si la vivienda no cumple estas condiciones, la hipoteca no nos sirve. También hay hipotecas que se conceden a colectivos determinados (por ejemplo a funcionarios) o se circunscriben a una región o comunidad autónoma, como sería el caso de la Hipoteca Joven Valencia del Banco Pastor, a un competitivo Euribor + 0,60 pero limitada a jóvenes que compren en Valencia o pedanías.

Los productos vinculados también son un factor muy a tener en cuenta, ya que a veces una hipoteca barata acaba siendo bastante más cara al tener que contratar productos tales como planes de pensiones o fondos de inversión con aportaciones anuales importantes. Sería el caso de la HipotecaNet Oro de Caja España-Caja Duero, que para acceder a su Euribor + 0,80 hay que contratar 6 tipos de productos diferentes.

Igualmente importante es saber comparar hipotecas según los referenciales hipotecarios, ya que hay grandes diferencias entre contratar una hipoteca a Euribor + 0,75 que a IRPH + 0,75 (caso de la Hipoteca Premium de bancopopular-e). Además en breve tendremos ofertas de hipotecas con un nuevo tipo de referencia, el IRS o permuta financiera de tipos de interés a 5 años.

Leer la escritura de préstamo hipotecario días antes de acudir al notario a firmar debería ser obligatorio, por nuestro bien, ya que así evitaríamos contratar lo que no deseamos, como las cláusulas de suelo que evitan que nos aprovechemos de los tipos de interés bajos, o mal llamados seguros de tipos de interés, los Swaps o permutas de tipo, que salen muy caras si los contratamos en momentos de bajada de tipos.

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Fuente: Expansión

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