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El Euribor, milésima a milésima

El Euribor, principal índice de referencia de los préstamos hipotecarios, ha subido una milésima en su cotización diaria, hasta el 2,085%. De esta forma, el índice suma dos jornadas consecutivas al alza. Su media mensual de agosto se sitúa en el 2,097%, por debajo del 2,183% que marcó en julio, aunque volverá a encarecer las hipotecas. Si se compara con el nivel que marcaba en agosto de 2010, el índice muestra una subida de 0,676 puntos, ya que hace un año estaba en el 1,421%. A falta de un día de cotización, de confirmarse este 2,09%, el Euribor estará a 0,59 puntos del precio oficial del dinero fijado por el BCE, que se encuentra en el 1,5%. Las cuotas de los que les toque revisar se incrementarán en torno a 550 €/año. Aplicando el nuevo incremento a un préstamo medio de unos 140.000 euros a un plazo de 25 años y con un diferencial de 0,50%, las familias que revisen su hipoteca con el dato de agosto pagarán unos 46,5 euros más al mes, según cálculos de Servimedia. Si se toma como referencia el ejercicio completo, las familias españolas hipotecadas verán incrementado su gasto en la hipoteca unos 558 euros anuales. Este descenso en la evolución del Euribor pone freno al miedo que se había instalado en el mercado a que las tensiones en la deuda y la subida de los tipos de interés comenzasen a disparar al índice y que en poco tiempo regresara a los niveles máximos de 2008.

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Fuente: El Mundo

Ausbanc pide un período de carencia para clientes en paro

La Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc) plantea que en casos muy graves, con clientes afectados por desempleo de larga duración o incapacidad, se establezca un periodo de carencia total de amortización (capital e intereses) de entre 12 y 24 meses para reducir el impacto de las ejecuciones hipotecarias. Además, propone introducir la mediación previa, en sede judicial, entre el ejecutante y el ejecutado; que el deudor pueda solicitar un periodo de carencia de amortización de capital entre 12 y 24 meses, y que el banco no pueda adjudicarse la vivienda, ni para sí para otros, por una cantidad inferior al 90% del préstamo.

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Fuente:El Economista

Juan Fernández-Aceytuno, Director General de Sociedad de Tasación: "Cancelar la hipoteca con la casa

Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, con respecto a la dación en pago, comenta que "ahora, al pedir un préstamo, te pueden financiar el 80% del valor de tasación, pero si dices que sólo quieres la casa como garantía, el banco te dará el 50%. Entonces, si el consumidor pide más porcentaje de financiación, la entidad te pedirá una garantía personal y este es el modelo actual. Es dar una vuelta para volver al mismo sitio. A menos garantías, menos financiación. El banco se protegerá de la caída del valor de la vivienda, porque sabe que no tiene otro recurso. Tendríamos un sistema más complejo y más caro, porque habría que estructurar dos préstamos, para tener lo mismo que hay ahora”.
Fernández-Aceytuno asegura que "cuanto más libremente funcione el mercado, mejor. Las subvenciones lo que hacen es influenciar un mercado que ya de por sí funciona bien y en el caso de los incentivos fiscales, cualquiera que se introduzca se incorpora al día siguiente al precio de la vivienda. Al mercado hay que dejarlo sin influencias. Los políticos sí deberían
garantizar el alquiler protegido para sectores desfavorecidos”.   
Para fomentar el mercado de alquiler cree que “lo que hace falta es que la legislación de arrendamientos urbanos se cumpliera y que el desahucio y la ejecución fueran más rápidos de lo que son ahora. Hay muchas viviendas libres que se podrían poner en alquiler y no salen por inseguridad jurídica. Eso sería muy bueno para el mercado de la vivienda, porque presionaría
los precios a la baja. Cualquier medida que haga un mercado del alquiler más abierto, libre y homogéneo, mejor, y sería bueno para la vivienda. Actualmente se tarda mucho en la ejecución y por ello las sociedades profesionales que podrían poner vivienda en alquiler no se meten en esto”.

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Fuente: Expansión

La hipoteca inversa o cómo convertir la vivienda en liquidez

Si la hipoteca tradicional, la que consiste en conseguir un préstamo para comprar una vivienda está en horas bajas, la llamada hipoteca inversa ha tomado impulso. La demanda de este tipo de préstamos creció un 17% de enero a abril de 2011 en relación con el mismo cuatrimestre del año anterior, con 19.900 solicitudes, según datos de la consultora Óptima Mayores.
Se trata de un préstamo con garantía inmobiliaria para poder recibir a plazos el dinero que se obtendría con la venta de la vivienda, con la particularidad de que se mantiene la propiedad y se puede seguir haciendo uso del inmueble o incluso alquilarlo. De esta forma, el propietario recibe una renta mensual hasta su fallecimiento, momento a partir del cual los herederos se hacen cargo del crédito o la entidad ejecutará la garantía.
Actualmente, Unimm, Ibercaja y BBK son algunas de las entidades que ofrecen este producto financiero, aunque no todos los bancos que la comercializan la promocionan, señala HelpMyCash.com. "Lo habitual es acudir a un intermediario financiero que estudiará nuestro perfil y buscará la mejor opción entre la actual oferta de bancos, cajas y aseguradores", explican desde el portal especializado en finanzas personales.
La cantidad que se recibe al mes está determinada por tres factores: Primero la edad, de manera que a más años, más dinero, ya que la entidad prevé que tendrá que abonar dinero durante menos tiempo. Su perfil ideal son las personas de más de 75 años. Segundo, el sexo. Las mujeres, con una mayor esperanza de vida, cobran menos. Tercero y último, el valor de la vivienda.
La renta mensual suele extenderse por un periodo de entre 10 y 20 años, aunque también puede ser vitalicia. Eso sí, la contratación implica una serie de costes, al igual que una hipoteca habitual, que la entidad incluirá en el monto pendiente de la devolución. Suelen ser la comisión de apertura, los gastos de gestión (impuestos, notario, gestoría y registro que la entidad adelanta) y los intereses del préstamo. En el caso de las rentas no limitadas, es necesario contratar un seguro de rentas vitalicias diferidas, con el que la entidad se blinda en caso de que el cliente supere la esperanza de vida prevista por la aseguradora. La operación puede deshacerse en cualquier momento y, además, está exenta de tributación.

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Fuente:Cinco Días

Las hipotecas se encarecen 800 euros al año por el euribor

Los expertos coinciden en que una desaceleración como la que se está viviendo ahora podría llevar al Banco Central Europeo (BCE) a reconsiderar su idea de subir los tipos de interés en julio para no frenar el despegue, lo que se trasladaría casi de forma inmediata al euribor. El indicador al que están referenciadas más de cuatro millones de hipotecas en España siempre discurre muy parejo al precio oficial del dinero que fija el BCE. Pero mientras el banco central “deshoja la margarita”, el euribor sigue subiendo empujado por las palabras que pronunció el presidente del BCE, Jean-Claude Trichet, en la última reunión del organismo y que dejaban abierta la puerta a otra subida de tipos en julio. Y con su escalada, los bolsillos de los españoles sufren: el indicador está en junio en una media del 2,143% -el nivel más alto desde enero de 2009-, 0,859 puntos por encima del nivel que marcó en junio de 2010, lo que significa que los que los que tengan que revisar su hipoteca tomando como referencia el euribor de junio tendrán que pagar más. Para una hipoteca media de 150.000 euros, suscrita por un plazo de 25 años y con un tipo de interés de euribor más 0,8%, el incremento de la cuota mensual será de 65,16 euros al mes, o 781 euros al año.
Los aprietos de miles de familias para pagar su hipoteca tanto por el elevado desempleo como por la subida del euribor son cada vez mayores a la luz de los datos sobre desahucios publicados por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Según sus estadísticas, en el primer trimestre del año los procedimientos de desahucio se elevaron hasta los 15.491, un 36,3% más que en el mismo periodo de 2010. El organismo judicial explicaba que buena parte de los desahucios son un segundo paso tras las ejecuciones hipotecarias que permiten a los bancos y cajas subastar o quedarse con inmuebles ante el impago de los préstamos hipotecarios.
Para la banca, que las familias no puedan pagar sus hipotecas tampoco es buena noticia porque la esencia de su negocio es prestar dinero y recuperarlo con intereses, algo que ahora no logran. Quedarse con el inmueble tampoco es una buena solución porque, con la caída del valor de la vivienda, tienen que provisionar fuertes cantidades de dinero para compensar las depreciaciones. Una posible solución es refinanciar la hipoteca y alargar los plazos. Esta medida da oxígeno al hipotecado y a la entidad más opciones de recuperar su dinero. Sin embargo, la agencia de calificación de riesgos Fitch ha advertido recientemente de que los créditos se están alargando de media siete años, un plazo “excesivo” que pone en serio riesgo la posibilidad de que la entidad recupere todo lo prestado.

Argumentos contra la dación en pago

Las protestas sociales que desde mayo se celebran en las calles reclaman, entre otras cuestiones, que la devolución de la vivienda que actúa como garantía de una hipoteca salde toda la deuda pendiente con la entidad financiera. El secretario general de la Asociación Española de Banca (AEB), Pedro Pablo Villasante mostró ayer sus reservas sobre la idoneidad de extender esta práctica bancaria que propone el 15-M. Alegó en primer término que este movimiento reclama que la dación en pago sea posible en la resolución del impago, a pesar de que no fue pactada como posible al formalizar el contrato de préstamo. Esto generaría pérdidas a los bancos, algo que chocaría con otra de sus obligaciones. Recordó que la banca debe proteger el dinero de los depositantes y si estos fondos se utilizan para operaciones que no cumplan con el compromiso de la devolución, “el sector financiero estaría faltando a su primer compromiso, que es la captación de ahorros y su devolución”.
Villasante recordó que la Ley Hipotecaria española permite solicitar créditos con responsabilidad exclusiva. Es decir, donde el inmueble actúa como único garante de la cantidad adeudada frente a la responsabilidad universal, donde el deudor responde de los importes pendientes con todo su patrimonio. A juicio del ejecutivo de AEB, este esquema es una opción que conlleva sus contrapartidas. Mientras que la responsabilidad universal “facilita el acceso al crédito hipotecario y, por tanto, a la propiedad de la vivienda”, la responsabilidad exclusiva “ocasionaría una disminución de la oferta crediticia porque conlleva un mayor riesgo e incrementaría el esfuerzo que deben hacer los solicitantes”. Es decir, las entradas para el préstamo serían más elevadas.

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Fuente: Cinco Días

El crédito inmobiliario cae un 80% durante la crisis

Las cifras del Banco de España evidencian que los préstamos para adquisición de vivienda han caído cerca de un 80% en el primer cuatrimestre de este año en comparación con los cuatro primeros meses de 2006, cuando se fijó el récord. En los primeros cuatro meses de 2006 las nuevas operaciones para compra de vivienda sumaron 57.111 millones de euros, cifra que en 2011 se ha desplomado hasta los 12.083 millones. En cuatro meses se han concedido menos préstamos que en enero de hace cinco años. Fuentes financieras atribuyen el descenso a la crisis, al derrumbe del sector inmobiliario y a la práctica desaparición de la desgravación por compra de vivienda, limitada a las rentas bajas desde el pasado enero. Se comenta que esto explicaría lo ocurrido en la los créditos para la compra de un piso, pero también se aportan los datos del crédito al consumo entre enero y abril, segmento que presenta caídas muy parecidas.

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Fuente: El Mundo

La Justicia imposibiliata a los bancos el cobro de créditos frente a promotoras

Las entidades financieras no pueden utilizar los créditos a su antojo en un concurso en perjuicio de la empresa y de sus clientes. En una sentencia pionera, un juez los declara subordinados en vez de privilegiados, es decir, que tendrán la menor preferencia de cobro y con casi total seguridad Caixa Catalunya (ahora CatalunyaCaixa) no cobrará unos créditos por valor de 23 millones de euros del concurso de Aifos. El Juzgado de lo Mercantil número 1 de Málaga obliga a la entidad a entregar sus viviendas a más de cien compradores de Aifos tras un parón de cuatro años.  
El conflicto empezó cuando la entonces Caixa Catalunya decidió interrumpir la financiación de la obra súbitamente, de forma unilateral, sin notificación ni motivo aparente, lo que provocó que Aifos no pudiera pagar a sus proveedores y suministradores y ocasionó grandes daños y perjuicios a los compradores. Todo ello, se indica, cuando la constitución del préstamo promotor tenía como objeto garantizar la ejecución de la obra y el cumplimiento de los contratos. Además, la entidad se abonó a sí misma el préstamo, con cargo a la cuenta de otro préstamo. El juez considera que la entidad actuó como administrador de hecho de los créditos de garantía hipotecaria concedidos a la empresa; ejerció poderes de decisión de la misma y en su propio beneficio y en perjuicio de la empresa, lo que la reforma concursal de marzo de 2009 intentó parar.  
José Ignacio de Arsuaga, socio director de Arsuaga & Polo Abogados comenta que abre “unas novedosas vías para modificar la calificación de los créditos efectuada en el informe de los administradores concursales: la primera, subjetiva, consiste en la actuación del acreedor en relación con el cumplimiento de los contratos suscritos con la sociedad concursa; la segunda, objetiva, a tenor de la especial relación del acreedor con aquella”.  

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Fuente: Expansión

Cinco pasos para comprar la casa. Lo primero ir al banco

La crisis ha cambiado la forma tradicional de comprar viviendas. El procedimiento habitual se ha invertido y acudir a la entidad financiera para solicitar la hipoteca ha pasado de ser el último trámite a convertirse en el primer escollo. Hay cinco pasos previos a embarcarse en la operación: 1.- Ir al banco: lo primero es asegurarse la hipoteca. Antes de todo es recomendable utilizar un simulador de hipotecas para orientarse en el tipo de préstamo que se puede obtener en función de los ingresos. Si el banco da el ok, para seguir adelante es importante saber la financiación máxima que concede la entidad, ya que condicionará la búsqueda de la vivienda. 2.- Contar con ahorros: el comprador debe ser consciente de que las entidades no financian los gastos que genera la adquisición de una vivienda (impuestos, notaría, escrituras), que suponen aproximadamente el 10% del precio final. Adquirir una vivienda requiere un ahorro previo de hasta el 30% del precio del piso. 3.- Valorar la situación económica y laboral: desde Foro Consultores aconsejan valorar especialmente la situación personal y laboral de cada uno. "Hay que plantearse posibles escenarios futuros y valorar la seguridad laboral". 4.- Buscar en función del dinero disponible y negociar el precio: cuando ya se sabe el dinero disponible, es momento de iniciar la búsqueda de la vivienda en función de las posibilidades y de las necesidades. Existe la opción de elegir un inmueble en manos de las entidades, que en esots casos ogrecen condiciones preferentes de financiación y más flexibilidad. 5.- Comprar pensando en el futuro: desde idealista.com se recomienda comprar una casa pensando más en el futuro que en las necesidades actuales porque es un buen momento para explorar el mercado y hacerse con una casa mejor y más grande que hace un año.

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Fuente: Cinco Días

La dación de pago, una polémica a tres bandas

Entregar la vivienda para cancelar el préstamo es la solución que proponen sindicatos, asociaciones de consumidores y partidos políticos (ERC y IU). En el otro extremo se encuentran las entidades financieras, que temen que el mensaje “populista” cale en la sociedad y cause daños irreparables en la economía. Advierten que si se aprueba la dación en pago la primera consecuencia será que se limitará el acceso a la vivienda.  
Según la banca, el número de embargos, que los sindicatos califican de “emergencia social”, no se corresponde con las cifras. La morosidad hipotecaria se sitúa en el 2,5%, lo que quiere decir que más del 90% puede hacer frente a su hipoteca. El sector defiende que el sistema hipotecario español aplica de facto mecanismos para evitar que las familias pierdan su casa. Añade que “cambiar las reglas de juego a mitad de partido” no haría más que generar inseguridad jurídica, lo que provocaría un efecto disuasorio en los inversores extranjeros e incluso llegar a afectar al riesgo soberano.  
El Gobierno comparte argumentos con el sector financiero. Pero, en el terreno político la precampaña ha hecho “que se ablanden posturas”. Así, se informa que el PSOE de Andalucía se pronunció a favor de la dación en pago. El PP, que votó en contra de una proposición de ley de ERC, ahora apoya la creación de una subcomisión que estudie la medida. CiU respalda ahora aprobar la dación en el Parlamento de Cataluña, si bien su portavoz, Duran Lleida, reconoce que “como jurista en este momento no es posible, pero se puede poner las bases para un futuro”.  

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Fuente:El Mundo

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