
Las entidades financieras tendrán que informar de la existencia de cláusulas sueloEl Gobierno obligará a las entidades financieras a informar a sus clientes de la existencia de cláusulas suelo o techo cuando firmen una hipoteca, con el objetivo de fortalecer la protección del deudor en relación con el banco, aunque no se limita (al menos de momento) el margen de variabilidad de los tipos. Una previsión que forma parte de las enmiendas parciales presentadas por el PP al proyecto de ley antidesahucios, en la que se incluye la obligación del banco a exigir una “expresión manuscrita” del cliente reconociendo que “ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados” del contrato de préstamo. Además, se precisa que este reconocimiento expreso de haber recibido información será obligatorio en las hipotecas sobre vivienda o para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios cuando se trate de un préstamo multidivisas, vaya asociado a la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés o cuando “se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, del tipo de las cláusulas suelo y techo, en los que el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza”. De esta manera, el PP solventa un problema que el Tribunal Supremo apreció cuando sentenció la nulidad de las cláusulas suelo en los casos en que se produzca una falta de transparencia, aunque sin poner en tela de juicio la propia existencia de estas cláusulas. simulador hipoteca Fuente:Cinco Días Publicado el: 04/04/2013 | Etiquetas: banco, clientes, deuda, entidades financieras, gobierno, hipoteca, ley antidesahucios, préstamo, tipos de interés, transparencia, tribunal supremo |
Una sentencia declara abusiva la cláusula suelo del Banco GuipuzcoanoEl Juzgado de lo Mercantil número 2 de Bilbao ha declarado nula por “abusiva” la cláusula suelo que impuso el Banco Guipuzcoano ‐ahora integrado en Sabadell‐ en un crédito hipotecario contratado en 2004, y ha condenado a la entidad a pagar al cliente el dinero que le cobró en aplicación del tipo mínimo por encima del interés variable.
El cliente suscribió el préstamo por un importe de 480.000 euros a devolver en 25 años, con un interés variable euríbor más 0,50 de diferencial, con la fijación de un tipo mínimo de referencia del 3% y un tipo máximo del 15%. Después, el contrato fue ampliado en 90.000 euros, para un total de 570.000 euros, manteniéndose el tipo de interés. La sentencia estima íntegramente la demanda del cliente, ya que considera un “desequilibrio palmario” fijar un mínimo con una alta probabilidad de entrar en juego, a la par que se pacta un máximo que “cualquier persona con un mínimo acercamiento al sector financiero catalogaría como descabellado”. simulador hipoteca Fuente: Expansión, La Vanguardia Publicado el: 21/03/2013 | |
Más de 566.000 ciudadanos solicitan la renta de emancipaciónMás de 566.000 jóvenes habían solicitado, a mediados del pasado diciembre, la Renta Básica de Emancipación (RBE) y unas 393.800 personas ya reciben el dinero, mientras que otras 58.000 tienen resoluciones positivas pendientes por diferentes motivos. Así consta en una respuesta del Gobierno al diputado de Compromís‐Equo, Joan Baldoví. El diputado valenciano preguntó al Ejecutivo por el balance de estas ayudas, dado que las últimas cifras oficiales se publicaron en junio de 2011, cuando 490.000 personas habían solicitado la RBE y 301.000 la percibían.
La RBE, creada en 2007 por el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero y en vigor desde 2008, es una ayuda de 210 euros para el alquiler que se concede durante un máximo de cuatro años a jóvenes de entre 22 y 30 años que no cobren más de 22.000 euros brutos anuales y no posean ninguna vivienda en propiedad. Desde el pasado mes de julio, la ayuda se ha reducido un 30%, hasta 147 euros mensuales, aunque se mantiene la posibilidad de acceder a una subvención de 120 euros para gastos de aval o a un préstamo de 600 euros para fianza. cambio hipoteca Fuente:Cinco Días Publicado el: 26/02/2013 | |
Se presenta el primer balance oficial del código de buenas prácticasEl Ministerio de Economía ha publicado el primer balance oficial del código de buenas prácticas para la banca que impulsó el Gobierno hace nueve meses para evitar los desahucios de los más desfavorecidos. Según los datos correspondientes al primer trimestre de aplicación de la medida (entre el 11 de marzo y el 30 de junio), solo ocho procesos terminaron con la
dación en pago. En total se recibieron 568 solicitudes para acogerse al código, que establece un plan de flexibilización de condiciones del pago del préstamo y que exige que todos los miembros de la familia estén en paro, que las cuotas hipotecarias superen el 60% de los ingresos de la familia y que solo se posea una vivienda. De esas 568 solicitudes, 278 se
resolvieron. Además de los ocho casos de dación en pago, en 44 casos se llevó a cabo una reestructuración de la deuda. El resto (226) fueron rechazadas por las entidades porque el deudor no cumplía las condiciones requeridas. De los 100 bancos o antiguas cajas que se acogieron al código (de adscripción voluntaria), solo 28 declararon haber recibido peticiones. Desde Economía defienden, no obstante, que se trata de un plazo de tiempo demasiado corto como para valorar el impacto de la medida, y que habrá que esperar a ver qué ocurre con las 700 solicitudes adicionales recogidas entre julio y septiembre.
“Se trata de un primer intento de dar solución al problema de los desahucios para los casos de primera vivienda y riesgo de exclusión social y, como tal, debe dársele más tiempo para demostrar su eficacia”, aseguró el Ministerio en un comunicado. El Ejecutivo no descarta rebajar las condiciones actuales del código para incluir a más familias. Se debatirá en el pleno del Congreso y, a partir de ahí, se iniciará el trámite parlamentario donde podría haber modificaciones. Entre ellas, rebajar el mínimo de ingresos que deben tener los acogidos a este código, y que se incluyan pisos de un valor inferior. cambio hipoteca Fuente: El País, Cinco Días, El Economista, ABC, El Mundo, La Gaceta Publicado el: 04/12/2012 | Etiquetas: banca, cuota hipoteca, código de buenas prácticas, dación en pago, desahucio, deuda, exclusión social, familias, ingresos, ministerio de economía, paro, préstamo, reestructuración, vivienda |
Los intereses de demora, las costas y las comisiones bancarias doblan la deuda hipotecariaIntereses de demora, costas y comisiones bancarias por el impago de mensualidades pueden duplicar la deuda hipotecaria una vez que el banco decide ejecutar el préstamo hipotecario por impago e iniciar el procedimiento de desahucio. Estos son tres de los principales problemas que Gobierno y PSOE tendrán que despejar en sus negociaciones si quieren acabar con el actual panorama de desahucios. El problema es que cuando se inicia el procedimiento, la Ley de Enjuiciamiento Civil permite que la entidad bancaria dé por vencida la totalidad del préstamo, aunque no se haya producido más que el impago de una sola de las cuotas. Esto quiere decir que el banco puede reclamar en ese momento todo lo adeudado por el capital e intereses ordinarios y, además, los intereses de demora, en este caso por la totalidad del préstamo. Esta situación ha venido siendo denunciada por los registradores de la propiedad durante los últimos años y por los jueces en los últimos meses, ya que en muchas ocasiones consideran que se roza la usura. Estos intereses suponen por término medio algo más del 20%, aunque en ocasiones los dígitos sobrepasan esas cifras, apoyándose en el vacío legal y en una jurisprudencia que en muchas ocasiones los ha considerado procedentes a la vista del incumplimiento del deudor. Con la exigencia del capital más los intereses legales hacen inviable cualquier solución y agravan alarmantemente la insolvencia del deudor de la que ya no va a poder salir.
La solución pasaría por limitar los tipos de los intereses de demora y la segunda limitar el importe y las cuotas que devengan intereses de demora, al menos a sólo la deuda existente en el momento de la ejecución por el juzgado. El problema de las costas judiciales es que en muchas ocasiones también se calculan sobre el total de la hipoteca y no sobre la cantidad adeudada en el proceso. Además, existe una amplia discusión sobre si deben acumularse o no los impagos reiterados, ya que unos jueces los tratan como un solo asunto mientras que otros los separan. cambio hipoteca Fuente: El Economista Publicado el: 16/11/2012 | Etiquetas: banco, capital, comisiones, cuotas, desahucio, deuda hipotecaria, ejecución, entidad bancaria, hipoteca, impagos, insolvencia, intereses, intereses de demora, jueces, ley de enjuiciamiento civil, préstamo, préstamo hipotecario, registradores de la propiedad, u |
Miles de familias se encuentran atrapadas por la hipotecaVender la vivienda para liquidar la hipoteca que pesa sobre la misma ya no es solución para miles de propietarios españoles en apuros. La crisis ha sumido al sector inmobiliario en una profunda depresión de la que da buena cuenta el descalabro de precios, que ha llevado a que unas 400.000 viviendas adquiridas desde el estallido de la crisis valgan ahora menos que sus respectivas hipotecas. Un problema que el banco malo podría agravar si, como algunos temen, hunde todavía más los precios.
A finales de 2007, los precios alcanzaron su cota más alta. Desde entonces han caído en picado: un 25,5% según el Ministerio de Fomento y un 31% según Tinsa. La consecuencia es que aquellas viviendas cuyos precios se han visto afectados por este descenso valen ahora menos que la hipoteca con la que fueron adquiridas si el préstamo se concedió por al menos el 80% de su valor de tasación. Por ejemplo, si una familia adquirió una vivienda en 2007 por 300.000 euros con una hipoteca por el 80% de su tasación, es decir, 240.000 euros, esa misma casa, tomando la caída media de precios de Fomento, valdría 223.500 euros, con lo que los propietarios estarían pagando letras por una hipoteca de 240.000 euros cuando el valor actual a precios de mercado sería de 223.500 euros, 6.500 menos.
El problema no afecta por igual ni a todas las zonas ni a todos los compradores. “Los que compraron la vivienda para que fuera su residencia habitual, la seguirán pagando aún sabiendo de su depreciación”, explica Barroso. Sin embargo, “aquellos que la adquirieron con fines inversores o especulativos tienen un problema, porque no van a poder hacer el negocio que esperaban”. Los primeros, que en su mayoría se presuponen familias que necesitan un hogar, se enfrenta también a una delicada situación en caso de que no puedan pagar su hipoteca, pues tendrán que vender la casa por un precio inferior al de la hipoteca y hacerse cargo de la deuda restante dada la situación de patrimonio negativo. Como explica Javier Flores, director de Estudios de Asinver, “millones de hipotecados, llevados por la euforia del boom inmobiliario y las agresivas políticas comerciales de la banca, no lo vieron venir. Nunca pensaron que los precios bajarían tanto”. Lo peor es que, a corto plazo, la situación no va a mejorar puesto que, como añade Pelayo, los precios van a seguir bajando debido al deterioro de la situación macroeconómica, lo que atrapará a más hipotecados. calcular hipoteca Fuente: La Razón Publicado el: 03/11/2012 | Etiquetas: banco malo, crisis, depreciación, deuda, hipoteca, inversión, precios, préstamo, sector inmobiliario, valor de tasación, venta viviendas, vivienda habitual |
La Comisión Europea estudia endurecer la concesión de hipotecasLa Comisión Europea (CE) estudia el informe del Grupo Liikanen, en el que el panel de expertos liderado por el exgobernador del Banco de Finlandia (Erkii Liikanen) propone varias medidas para lograr que las crisis bancarias futuras afecten lo menos posible a los contribuyentes y clientes de las entidades financieras. La recomendación que más puede afectar a los bancos españoles es el endurecimiento de la exposición al sector inmobiliario, especialmente a la hora de conceder hipotecas.
El informe, que no es vinculante pero cuyas recomendaciones van a ser estudiadas por la Comisión para ser introducidas en la normativa comunitaria, aconseja “limitar el riesgo del mercado inmobiliario (…) poniendo límite a la ratio préstamo/valor del inmueble (loan‐to‐value) o al préstamo/ingresos del hipotecado (loan‐to‐income). Así lo aseguró ayer José Manuel Campa, exsecretario de Estado de Economía y miembro del panel, que recordó que en España “lo que hay son orientaciones del supervisor, pero no existe una norma como tal que diga que no se pueden dar créditos por encima del 80% del valor de la vivienda”.
El informe Liikanen también critica los modelos internos de valoración de riesgos de los bancos que, asegura, arrojan resultados muy distintos para riesgos similares. Además, afirma que estos modelos tienden a infravalorar las pérdidas potenciales de las crisis inmobiliarias.
Una segunda recomendación del informe se refiere a la gobernanza de las entidades. Aconseja vigilar “la capacidad de los gestores y de los consejeros de administración para dirigir y vigilar bancos grandes y complejos”. En concreto, recomienda “aplicar test de idoneidad para evaluar la adecuación de los candidatos a directivo o a consejero” de una entidad. En esta idea de alinear intereses de los directivos con los accionistas, el grupo Liikanen aconseja también modificar el sistema de incentivos. El informe recomienda que buena parte del bonus se retribuya por deuda de la propia entidad, pero solo aquella que pueda ser diluida hasta cero si el banco entra en problemas. Otra recomendación es separar del negocio de banca tradicional el de intermediación financiera por cuenta propia. calculo hipoteca Fuente: Expansión, La Vanguardia, ABC, La Razón, El Mundo Publicado el: 13/10/2012 | Etiquetas: bancos, clientes, comisión europea, contribuyentes, entidades financieras, hipoteca, hipotecas, ingresos, inmuebles, mercado inmobiliario, préstamo, sector inmobiliario, valor |
¿Cuál es la mejor hipoteca?Una de las preguntas que a veces se hacen los usuarios es si el préstamo hipotecario que han contratado es el mejor o, al menos, una buena hipoteca. Esta pregunta típica siempre tiene la misma contestación: depende. Depende del cliente que ha contratado la hipoteca y del banco con el que la ha contratado. En primer lugar, decir que las características personales y económicas del consumidor financiero determinan la mejor hipoteca a su alcance. De nada le sirve a un cliente que una de las mejores hipotecas del mercado sin vinculación excesiva ofrezca un Euribor + 1,59 si no tiene dinero ahorrado para que el importe solicitado no supere el 80% de tasación, por ejemplo. Una cosa es que un banco ofrezca una hipoteca competitiva, tal vez la mejor del mercado, y otra muy distinta que esté a nuestro alcance. Además del dinero ahorrado, punto imprescindible hoy en día si queremos poder optar a una hipoteca medianamente asequible, las entidades financieras tienen en cuenta muchos otros factores para analizar el estudio de riesgo y decidir si aprueban o no un expediente, entre los que podemos destacar: La edad del solicitante, ya que limita el plazo máximo del préstamo (lo habitual es que la suma de la edad del solicitante más el plazo de la hipoteca no puedan superar los 70 años). El tipo de contrato laboral o ingresos, siendo el funcionario de carrera el más valorado y el temporal en menos. Incluso siendo indefinidos, puede que no pasemos el corte, ya que además del contrato se mira la antigüedad, el sector en que opera la empresa e incluso la situación de solvencia de la propia empresa en sí. Nuestro endeudamiento previo también afectará a la solicitud; un cliente que tiene un préstamo personal o varios miles de euros dispuestos en tarjeta de crédito lo va a tener muy difícil para obtener financiación hipotecaria, salvo que tenga ahorros para cancelar previamente las deudas. Importante será también la posibilidad de ofrecer al banco garantías adicionales, sean avalistas o segundas garantías (hipotecar parte de otro inmueble además del que se compra). Hay otros criterios que determinan que el director de sucursal defienda o no la operación ante los departamentos de riesgo del banco, que varían de un profesional a otro. Desde el momento del año en que nos encontramos (en épocas normales en cuanto a crédito, se conceden más hipotecas al principio del ejercicio que al final, momento en que la oficina ya suele haber cumplido objetivos), pasando por la antigüedad de la oficina (las sucursales de nueva creación suelen tener mejores hipotecas y más disposición a concederlas) o si le presentamos la documentación completa y actualizada bien presentada y en un mismo momento (señal de que somos gente seria y ordenada). Además de los puntos anteriores, las condiciones del préstamo hipotecario en concreto determinan que podamos acceder o no a éste. En primer lugar hay que tener en cuenta que hay hipotecas que sólo se conceden para comprar pisos de los propios bancos, con lo que si la vivienda no cumple estas condiciones, la hipoteca no nos sirve. También hay hipotecas que se conceden a colectivos determinados (por ejemplo a funcionarios) o se circunscriben a una región o comunidad autónoma, como sería el caso de la Hipoteca Joven Valencia del Banco Pastor, a un competitivo Euribor + 0,60 pero limitada a jóvenes que compren en Valencia o pedanías. Los productos vinculados también son un factor muy a tener en cuenta, ya que a veces una hipoteca barata acaba siendo bastante más cara al tener que contratar productos tales como planes de pensiones o fondos de inversión con aportaciones anuales importantes. Sería el caso de la HipotecaNet Oro de Caja España-Caja Duero, que para acceder a su Euribor + 0,80 hay que contratar 6 tipos de productos diferentes. Igualmente importante es saber comparar hipotecas según los referenciales hipotecarios, ya que hay grandes diferencias entre contratar una hipoteca a Euribor + 0,75 que a IRPH + 0,75 (caso de la Hipoteca Premium de bancopopular-e). Además en breve tendremos ofertas de hipotecas con un nuevo tipo de referencia, el IRS o permuta financiera de tipos de interés a 5 años. Leer la escritura de préstamo hipotecario días antes de acudir al notario a firmar debería ser obligatorio, por nuestro bien, ya que así evitaríamos contratar lo que no deseamos, como las cláusulas de suelo que evitan que nos aprovechemos de los tipos de interés bajos, o mal llamados seguros de tipos de interés, los Swaps o permutas de tipo, que salen muy caras si los contratamos en momentos de bajada de tipos. simulador hipoteca Fuente: Expansión Publicado el: 07/10/2012 | Etiquetas: ahorro, banco, economía, endeudamiento, financiación, garantía, hipoteca, plazo, productos vinculados, préstamo, préstamo hipotecario, riesgo, tipos de interés |
La OCU denuncia la subida de los gastos notarialesLa Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha denunciado que con la entrada en vigor el pasado 12 de mayo del nuevo real decreto sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero vuelve a subir los gastos notariales. En su opinión, la disposición adicional segunda de la normativa permite que el arancel de las cancelaciones de hipotecas como las novaciones y subrogaciones dependa del importe del préstamo solicitado en su día. Según los cálculos de la organización de consumidores, “con el nuevo arancel, pasar por el notario para cancelar una hipoteca cuyo capital inicial fue de 150.000 euros nos costará 137 euros con una sola copia, frente a los 50 euros hasta ahora vigentes”. Además, indica, “por muy bajo que sea el importe de la hipoteca, el notario cobrará un mínimo de 90 euros. En el caso del registrador y para el mismo préstamo, la minuta ascenderá a 84 euros, frente a los 28,85 euros vigentes (mínimo 24 euros). cambio hipoteca Fuente:El País Publicado el: 19/06/2012 | Etiquetas: activos inmobiliarios, arancel, cancelación, gasto, hipotecas, notarios, novación, ocu, préstamo, saneamiento, sector financiero, subrogación, venta |
La OCU denuncia la fuerte subida de los gastos de cancelación de hipotecasCancelar una hipoteca cuesta hoy casi el triple que hace un mes. El Gobierno aprobó en mayo una subida que casi triplica los gastos que cobran los notarios y los registradores por la cancelación de una hipoteca, según ha denunciado este lunes la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), que ha remitido una queja por ello al presidente Mariano Rajoy (registrador de carrera) y a todos los grupos parlamentarios. Con los nuevos aranceles, según los cálculos de la OCU, pasar por el notario para cancelar una hipoteca que en su día fue contratada por 150.000 euros costará 137 euros, frente a los 50 euros de antes, es decir, 175% más. Además, independientemente del importe del préstamo se pagará un mínimo de 90 euros. Si después el titular de esa hipoteca decide comunicar esa cancelación al registro, deberá abonar otros 84 euros, frente a los 28,85 euros anteriores. Y siempre habrá un mínimo a cobrar de 24 euros. Sin embargo, la OCU denuncia que se rebajan los costes para las entidades financieras que tengan que cancelar hipotecas para venderlas. El Gobierno aprovechó la aprobación del real decreto ley sobre saneamiento y venta de activos inmobiliarios del sector financiero para incrementar los aranceles. Estos cambios se producen solo seis meses después de que el anterior Gobierno socialista aprobara un real decreto que unificaba todos los aranceles que cobran registradores y notarios para dar mayor transparencia, y "dejaba claro cuáles eran los importes a pagar". En un comunicado, la OCU recuerda que en septiembre de 2011 ya denunció que "un gran número de notarios y registradores" cobraba de más en las cancelaciones hipotecarias, contra lo marcado en la ley aprobada en 2007. La organización, que denunció los hechos ante la Fiscalía del Tribunal Supremo y ante el Ministerio de Justicia, calcula que en un año se cobraron 93 millones de euros de más. calcular hipoteca Fuente: El País Publicado el: 12/06/2012 | |
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