Noticias sobre Precios

El sector del ladrillo parece moverse en los últimos años de un extremo a otro, de la sequía desoladora al súbito aguacero inversor, si bien para muchos ciudadanos ‐sobre todo los que tratan de acceder a una vivienda‐ este último escenario resulta aún inverosímil. Basta con recurrir a la hemeroteca para observar operaciones de calado en los últimos meses.
La consultora Irea señala en su informe Inversión en el sector inmobiliario en 2013 que el volumen de operaciones efectuadas por fondos de inversión, entidades de capital riesgo y entidades financieras en el sector inmobiliario se disparó un 118% en 2013 respecto al ejercicio anterior, hasta los 13.935 millones (solo un 5,4%, 752 millones) procede de compradores nacionales. Este proceso, además, parece haber surgido de manera repentina, en cuestión de meses. Observando el informe se puede comprobar que las inversiones se aceleraron, sobre todo, en los cuatro últimos meses del año pasado, en el que frente a los 3.000 millones de los trimestres anteriores ‐y los cerca de 300 millones si nos remontamos a esos mismos periodos de 2012‐ se produjeron operaciones por importe de 7.485 millones. Carlos Portocarrero, socio del área inmobiliaria del despacho Clifford Chance en España, resume este súbito interés de los fondos internacionales por los activos españoles en tres pilares: la mejora de la situación de la economía europea y la desaparición de los riesgos de ruptura del euro, la confianza en la mejora de la economía española y la “robustez de las instituciones financieras sanas”.
Fruto de este nuevo escenario se entienden las últimas tomas de participación en Socimi, la entrada directamente en inmobiliarias como Colonial por parte del grupo Villar Mir y la adquisición de edificios, como ha puesto de relieve el proceso de venta del Edificio España en Madrid por parte de Banco Santander, que ha despertado el apetito del magnate chino Wang Jianli y de fondos procedentes de Brasil y México. Desde Clifford Chance que, por ejemplo, prestó asesoramiento a George Soros en su entrada en el capital de Hispania, aseguran que la percepción por parte de los inversores extranjeros de las reformas que se han emprendido en España se presentan como un aspecto crucial. “Dicen, por ejemplo, que la diferencia entre España e Italia es que en España el Gobierno ha hecho los deberes ‐dice Portocarrero‐; los grandes fondos estiman ahora que el riesgo es asumible y están entrando al producto más conservador”.
Si hace un par de años, en pleno proceso de ajuste de precios, solo los fondos oportunistas (buitre) eran los únicos que pujaban por paquetes de activos, carteras de préstamos y filiales inmobiliarias de las extintas cajas de ahorro, ahora “no es que se hayan retirado los fondos más especulativos; es que están todos”, apunta el experto inmobiliario de Clifford Chanche. No obstante, muchas veces se trata de los mismos grupos internacionales, aunque con distintos equipos de trabajo. “Muchos de estos fondos tienen distintos sombreros”, detalla Portocarrero. Es decir, estas firmas disponen de ramas oportunistas que se concentran en los activos con mayores descuentos de precio y otros fondos menos agresivos.

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Fuente: ABC

Javier López Torres, socio responsable de Real Estate en KPMG España, analiza qué ha cambiado en el tramo final de 2013 y principios de 2014 en los activos españoles para que sean de nuevo atractivos para los inversores. Comenta que “en un sector tan heterogéneo como el inmobiliario, es complicado responder de una forma tajante, pero se puede decir que uno de los principales motivos es el ajuste de precios que se ha experimentado. Aunque todavía este ajuste podría continuar, lo cierto es que se detecta que en determinadas zonas y segmentos y para determinado tipo de activos se han estabilizado los precios, esto es, han tocado suelo ya y los tenedores de esos activos han aceptado la potencial pérdida de valor. Todo esto es lo que estaría provocando que se sucedan las operaciones”.
Señala también que en la actualidad, “en España estamos viendo que el apetito de los inversores nacionales e internacionales se divide en tres frentes en función de la tipología de activos que buscan. En primer lugar, los inversores con interés en compañías concretas bien a través de la entrada en el capital bien mediante la compra de su deuda. Un segundo grupo lo constituyen los inversores interesados en carteras de activos o en activos singulares, mientras que el tercero serían las plataformas de gestión de activos inmobiliarios, algunas de las cuales han pasado en los últimos meses a manos o están participadas por grandes fondos internacionales”. “De los tres tipos, la compra de activos singulares o carteras de activos es lo que está despertando un mayor interés entre los inversores, en busca de una rentabilidad que oscila mucho dependiendo del tipo de producto y la localización, y por supuesto de si son inversores core o tienen un perfil más opportunity. En estos segmentos se incluye desde residencial en stock hasta centros comerciales o incluso suelo, si bien en este último capítulo es donde hasta ahora ha habido poco apetito inversor”. Argumenta que “esto puede empezar a cambiar a corto plazo para activos en determinadas zonas, que serán objeto de operaciones selectivas. Es síntoma de que existe una incipiente recuperación del mercado del suelo el hecho de que se están absorbiendo las promociones de viviendas en las que no existe contingencia sobre los terrenos, se dispone de financiación y se trata de localizaciones con demanda real. Son los primeros síntomas de que el mercado se empieza a mover y esto no se producía, ni de lejos, hace tan solo dos o tres años. En el extremo opuesto estarían, por ejemplo, las segundas residencias de costa en no buenas localizaciones, cuya demanda es muy débil o casi inexistente”.

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Fuente: Expansión

La red inmobiliaria Look & Find ha elaborado una encuesta en la que concluye que el 39% de los ciudadanos considera que el actual es un buen momento para comprar vivienda. Otro 35% cree que aún no es el momento idóneo y el 26% restante está a la espera de ver cómo evoluciona el mercado en los próximos meses para tomar una decisión u otra. La firma subrayó que poco a poco sigue creciendo el número de personas que opina que es un buen momento para comprar una vivienda tras las rebajas de precios que se han ido produciendo a lo largo de los últimos años. Así, 2014 se perfila como un año de oportunidades para la compra de una casa, tanto para vivir como para adquirirla con una finalidad de inversión.
Según las estadísticas del de Look & Find, los precios de la vivienda han bajado de media en torno a un 35% desde 2006, cuando alcanzaron su precio más alto y las bajadas que se han experimentado en el último trimestre ya no son muy significativas, algo que los clientes perciben cada vez con mayor claridad y que hace que haya llegado la hora de invertir de nuevo en el sector inmobiliario. Los resultados de la encuesta muestran que si se dispusiese del dinero para adquirir o al menos dar una entrada importante para solicitar una hipoteca no muy elevada, la compra de vivienda sería una de las principales opciones de inversión.

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Fuente: Cinco Días
 

Banco Popular ha rebajado un 12% de media el precio de los 10.614 inmuebles que comercializa a través del portal de internet de Aliseda, su filial inmobiliaria. De este total, 5.332 son viviendas, la mayoría pisos (4.265), aunque también hay chalets (700), casas (336) y apartamentos turísticos (31). Algunas viviendas se ofrecen con un descuento del 1%, mientras que en otras la rebaja aplicada llega al 30%. Por geografías, Andalucía concentra el 30% de la oferta, seguida de Valencia (17%) y Cataluña (13%). Los inmuebles en Madrid son escasos (3%).
Este giro estratégico en la política comercial de Popular se produce después de que a finales de 2013 vendiera la gestión de su negocio inmobiliario a los fondos de inversión Värde Partners y Kennedy Wilson. En virtud del acuerdo, los fondos se hicieron con el 51% de la Unidad de Negocio Especializado (UNE) de Popular, que engloba a Aliseda y se encarga de gestionar los activos adjudicados y el crédito inmobiliario, que siguen siendo propiedad del banco. Con el desembarco en la UNE de estos fondos, especializados en optimizar la gestión de este tipo de activos, el banco busca impulsar la venta del ladrillo en balance, con el objetivo de obtener importantes ahorros tanto en financiación como en capital. Aunque la venta de inmuebles ha cogido velocidad en el último año, sobre todo a partir del tercer trimestre, todo apunta a que los nuevos socios internacionales ayudarán a Popular a pisar el acelerador hasta el fondo con precios más atractivos que antes.

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Fuente: Expansión

Los precios de la vivienda libre bajaron una media del 10,6% en 2013 respecto al año anterior, registrando su sexta caída anual consecutiva y la segunda más pronunciada desde el estallido de la crisis, según el índice de precios de vivienda (IPV) del INE. Durante los últimos seis ejercicios, el precio de la vivienda libre ha venido registrando descensos año tras año: del 1,5% en 2008; del 6,7% en 2009; del 2% en 2010; del 7,4% en 2011; del 13,7% en 2012, y del 10,6% en 2013. Solo en 2007, el precio de la vivienda libre experimentó una tasa positiva (del 9,8%).
Por tipo de vivienda, el precio en segunda mano bajó un 10,9% en 2013, con lo que encadena seis años en negativo, siendo el del año pasado el segundo mayor descenso hasta la fecha tras el de 2012 (‐14,8%). En viviendas nuevas, el precio retrocedió un 10,4% en 2013, su segunda mayor disminución desde 2008 y su quinta caída anual consecutiva. En el cuarto trimestre de 2013, el precio de la vivienda libre registró un descenso del 7,8% en relación al mismo trimestre de 2012, moderando en una décima la caída interanual del tercer trimestre (‐7,9%). De esta forma, ya son 23 los trimestres consecutivos en los que los precios de la vivienda presentan tasas interanuales negativas. En este periodo, acumulan una caída del 36%. El precio de la vivienda comenzó a bajar en el segundo trimestre de 2008 (‐0,3%) y desde entonces la tendencia no se ha revertido, aunque tiende a moderarse. De hecho, en los últimos tres trimestres había ido disminuyendo su corrección, con descensos del 12% en el segundo trimestre de 2013, del 7,9% en el tercero y del 7,8% en el cuarto. Este indicador bajó un 8% en comparación con el cuarto trimestre de 2012, ampliando en una décima su corrección interanual respecto al tercer trimestre, mientras que el precio de la vivienda usada cayó un 7,7%, moderando en tres décimas el registro del tercer trimestre de 2013.

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Fuente: Cinco Días, El Economista, La Vanguardia, La Razón, ABC, EL Mundo

Los atractivos precios del segmento de viviendas de alto nivel están haciendo que el mercado español haya vuelto al punto de mira de los inversores internacionales, tanto particulares como fondos. Pese a que hay dudas sobre si los precios seguirán bajando, “lo cierto es que se han desplomado, sobre todo en la costa, pero también en las ciudades. Como mínimo están a la mitad que antes y hay ejemplos de casas que en 2004 se compraron por 5 millones de euros y ahora se venden por 1,5 millones negociables. Ahora bien, en mi opinión los precios han tocado fondo”, afirma Enrique Portuondo, consejero delegado de Velázquez Real Estate, empresa especializada en el asesoramiento inmobiliario a fondos y particulares extranjeros.
Las inversiones en Cataluña también generan dudas, según los expertos, ya que muchos inversores se preguntan cómo acabará la consulta independentista promovida por la Generalitat, pero en contraposición hay otras ventajas que han animado las ventas. La más importante, además de los precios, es la concesión del permiso de residencia para los particulares que adquieran en España inmuebles por encima de los 500.000 euros, una norma que ha hecho aumentar las operaciones desde varios países. Por lo demás, el inversor extranjero que se fija en España pide sobre todo precio, ubicación y facilidades en la gestión. La zona, el precio o el objeto de la vivienda varían enormemente según nacionalidades.
Los latinoamericanos compran, pero no se instalan en el país, sino que usan la propiedad como base de operaciones para moverse por Europa. Sus zonas preferidas son Barcelona y Madrid y no buscan vivienda en urbanizaciones de lujo sino en los mejores barrios del centro de las ciudades. Los europeos ‐sobre todo alemanes, franceses, ingleses y de los países nórdicos‐ han vuelto a poner el foco en España. Este tipo de inversor busca una segunda residencia que se convierte en muchos casos en primera en el momento de su jubilación, pero casi nunca se gastan más de 300.000 euros. Los alemanes ponen el foco en Baleares; a los franceses les gusta el norte de España; los ingleses prefieren sobre todo la Costa del Sol; y los ciudadanos nórdicos se instalan en Alicante y Valencia. El mercado ruso existe y es muy potente. Se están instalando sobre todo en el entorno de Alicante y la Costa del Sol, así como en la Costa Brava. El precio no es un problema, ya que son los inversores que realizan las operaciones con las cifras más espectaculares. Los ciudadanos árabes, sobre todo de Emiratos Árabes Unidos, compran especialmente en Costa del Sol, aunque también en Madrid y Barcelona. En este caso, se trata sobre todo de empresarios o altos funcionarios que quieren que sus hijos, al abrigo de esa propiedad y del permiso de residencia, vengan a estudiar a Europa y puedan viajar junto con ellos. En cambio, los chinos no acaban de interesarse por España. “Han realizado alguna gran operación, pero lo normal es que vengan en grupos grandes, con una amplia selección de viviendas para ver y no acaben comprando”, dice Portuondo.

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Fuente: Expansión

El sector inmobiliario vive alborotado desde el pasado verano, cuando el denostado ladrillo español pareció resurgir de sus cenizas. El persistente descenso de precios ha causado tal estruendo que ha terminado llamando la atención de los grandes inversores internacionales. Así lo atestiguan algunos de los principales consultores inmobiliarios de España, que aseguran recibir semanalmente a un nuevo puñado de potenciales inversores. Algunos, explican, han estado siempre ahí, esperando el imperceptible sonido del impacto, la invisible señal de que el precio tocaba suelo y de que comprar ahora asegura vender más caro tarde o temprano. Otros simplemente han acudido al efecto llamada. Aunque estas macrooperaciones están lejos de ser el motor económico de antaño, desde el sector aseguran que el volumen de transacciones se ha multiplicado el último año resucitando un negocio en coma y que afronta ahora un prometedor 2014. “Hay claramente una percepción, sobre todo por parte del inversor internacional, de que España ha corregido, vía rentas y vía precio por metro cuadrado, y de que ahora vuelve el crecimiento”, expone Mikel Marco Gardoqui, director de inversiones institucionales y cross border de la consultora CB Richard Ellis.
De momento, la venta residencial a gran escala supuso solo el 11% de las transacciones millonarias de 2013. El residencial, apuntan los expertos, se va incrementando pero también va más ligado a la venta final a particulares, lastrados aún por la tasa de paro y a la sequía crediticia. “Aunque sigue siendo carísimo y te obligan a casarte con un banco, empieza a haber financiación”, dice David Martínez de Lecea, manager de Bain & Company, que apunta con optimismo a las recientes campañas de Santander, Bankinter, ING o Kutxabank, con diferenciales por debajo de los 200 puntos.
“2014 va a ser un año de muchísima actividad. En capital riesgo esperamos que sea un año récord con diferencia y se están produciendo joint ventures con promotoras. Pero no solo grandes operaciones. Los compradores de las plataformas de servicios inmobiliarios de la banca tienen que empezar a hacer dinero gestionando los activos y dándoles salida”, comenta Martínez de Lecea. El tipo de inversor varía desde el generalista al especializado en inmobiliario, pasando por los que buscan instrumentos específicos de inversión, como los FAB de Sareb o las Socimi a quienes compran carteras hipotecarias y ejecutan daciones en pago para acelerar el acceso a los inmuebles del colateral.

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Fuente: Cinco Días
 

Las estadísticas sobre precios y compraventas de viviendas que elaboran los notarios y los registradores difieren tanto que parece que se refirieran a dos mercados distintos. Donde los registradores constatan una depreciación del 1,25% en 2013, los notarios muestran una caída del 8,6%. Donde la estadística notarial refleja un desplome del 19,7% de las transacciones de inmuebles residenciales, la registral arroja una pírrica reducción del 0,48%. Más allá de la diferente metodología y del desfase de las estadísticas registrales, esta dicotomía impide obtener conclusiones válidas, así que más vale centrarse en otros datos y esperar a que el Instituto Nacional de Estadísticas confirme la tendencia de los precios (en el caso de las ventas, ya registró una caída del 2,2%). Por eso es más adecuado poner el foco en la escasez de financiación.
El auge de las compras al contado coincide con el boom de compras por parte de extranjeros. Según los registradores, el 11,15% de las ventas correspondió a extranjeros, que estuvieron encabezados por británicos, con un 15,1% de éstas; franceses (9,84%) y rusos, (8,58%). Se trata, fundamentalmente, de particulares en busca de segunda residencia.

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Fuente: Expansión

Aunque la banca empieza a reducir el coste de las hipotecas, Moody’s tiene claro que el crédito barato pertenece al pasado y no volverá a repetirse. “El mercado hipotecario no va a volver a ser como lo conocíamos y, aunque los diferenciales sobre euríbor van a reducirse en los próximos meses, no creemos que vayan a caer hasta los niveles previos a la crisis, donde llegaron a euríbor más 30 o 40 puntos básicos”, explica Antonio Tena, analista de la agencia. En su opinión, “la menor competencia en el sector bancario, ahora que las cajas han desaparecido, hace que las entidades no tengan que ser tan agresivas en los tipos que ofrecen a sus clientes”.
Tena observa que “algunas entidades están empezando a reactivar sus ofertas de préstamos hipotecarios, pese a que ahora solo se conceden hipotecas de máxima calidad, donde el cliente demuestra gran solvencia”. “No es probable que los tipos de interés oficiales aumenten antes de 2015, pero cuando comience a subir el precio del dinero, el movimiento tendrá impacto en el mercado hipotecario, puesto que el 95% de los préstamos de vivienda en España están vinculados al euríbor”. Este cambio de escenario supone riesgos. “Cuando los tipos de interés empiecen a subir y se normalicen, habrá que vigilar de cerca las hipotecas concedidas en los últimos años, con diferenciales sobre euríbor altos, porque pueden suponer un mayor riesgo”, añade.
Alberto Barbáchano, analista de la firma, opina que “los precios de los inmuebles seguirán cayendo en el corto plazo, sobre todo en las zonas en las que hay más exceso de oferta y en un escenario en el que la demanda sigue débil”. De hecho, dice, “es precisamente el enorme stock de vivienda es el gran lastre de la recuperación de créditos impagados en España”.

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Fuente: Expansión

El largo ajuste del mercado ha traído un boom de casas en venta con un precio de cinco dígitos. Buen reflejo de esta burbuja de pisos baratos es el portal inmobiliario Globaliza.com, donde hasta el 30,8% de los inmuebles publicitados busca comprador por menos de 100.000 euros, 10 veces más que en los principios de la crisis. Este porcentaje de casas ‐consideradas, por lo general, de bajo coste‐ no ha parado de crecer al rebufo de la recesión desde 2007, cuando el mercado vivió su momento álgido. Por entonces, apenas un 2,9% de las viviendas anunciadas en esta web tenía un precio inferior a 100.000 euros. Fernando Pinillos, director general de Globaliza.com, tiene claro a qué se debe esta tendencia al alza de casas baratas: “La bajada de precios ha hecho que muchos inmuebles estén por debajo de ese coste psicológico. Algunos se han abaratado un 50% desde su primera publicación”.
El incremento de esta oferta con tintes de ganga también tiene su eco en las transacciones que se cierran. “Actualmente, el 64% de nuestras ventas se firma sobre casas de menos de 100.000 euros”, afirma Lázaro Cubero, director del departamento de Análisis e Informes del Grupo Tecnocasa, primera red de intermediación inmobiliaria en franquicia de España, centrada en segunda mano. Cubero admite que “esta oferta más asequible es cada vez mayor” y no solo en municipios pequeños, donde los precios suelen ser más bajos. También en grandes ciudades. En concreto, hasta el 76% de las operaciones de Tecnocasa en Zaragoza fueron hechas sobre viviendas de menos de 100.000 euros; en Sevilla, el 68%; en Madrid, el 63%; y en Barcelona, el 32%. El director de Análisis de Tecnocasa no ve descabellado este nuevo panorama en auge de viviendas en el entorno de los 100.000 euros. “Hay que tener en cuenta que un ratio razonable de lo que debería ser el precio de la vivienda es el equivalente a cuatro veces la renta familiar. Por ello, familias con ingresos de 30.000 euros anuales no deberían adquirir una casa de más de 120.000 euros”, explica Cubero, que señala que “en ciudades como Zaragoza, Valencia, Málaga y Sevilla el coste medio de los inmuebles es ya inferior a 100.000 euros”.

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Fuente: El Mundo