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El mercado de la vivienda empieza a despertar. En muchos segmentos los indicadores siguen a la baja, pero hay otros en los que hay crecimientos apreciables. El cambio de ciclo ya está aquí, aunque va a ser lento. En 2015 se esperan signos de recuperación más claros. Este cambio se advierte desde el último semestre de 2013 y, especialmente, en el inicio de 2014. Los notarios destacan el incremento interanual del número de transacciones, que alcanzó el 45,5% y el empuje de los precios, de un 1,6%, aspectos que se deben a que se está dando una “estabilización en las ventas” y ya se observa un “cambio de tendencia” o, al menos, “el fin de la espiral depresiva”. El INE confirma que en marzo se registró un 5,2% más de compraventas que en febrero. Y en doce meses, las operaciones crecieron un 22,8%, primera alza interanual en once meses.
Según Rafael Pampillón, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad CEU‐San Pablo y profesor del IE Business School, “Los datos macroeconómicos indican que se ha tocado suelo, el inmobiliario está reflejando la mejora que se está dando en muchos ámbitos, como el del empleo, el del PIB, el de la producción industrial, el los de los índices de confianza. Así, cada vez hay más gente que se anima a comprar, en gran medida atraída por los precios que en general, no tienen mucho más margen para bajar, porque desde que se inició el ajuste han caído por encima del 40%”.
 

La rebaja de precios que acumulan los inmuebles en España y la expectativa de próximas revalorizaciones han vuelto a poner en el mapa de los inversores internacionales a España. Pero lo más destacable, es que España no solo interesa por su oferta de sol y playa, sino también como destino de aquellos compradores que valoran otros aspectos como una buena localización en el centro de las grandes urbes o su nivel de servicios. En este nuevo contexto, Madrid es la ciudad que más interesa a los compradores extranjeros, liderando el ranking de poblaciones con mayor actividad comercialización de obra nueva y residencial de lujo. Al menos el 15% de la demanda de vivienda en la capital la acapara el comprador extranjero, fundamentalmente procedente de Europa, Sudamérica, Asia y Oriente Medio. Estos nuevos compradores buscan sobre todo viviendas ubicadas en las áreas más céntricas de la capital, con un elevado nivel de servicios y con el precio por metro cuadrado más asequible.
Más del 50% de los demandantes prefieren inmuebles en los barrios de Salamanca, Jerónimos,Chamberí y Justicia. Este repunte de las compras en las zonas más exclusivas está provocando que la oferta disponible sea inferior a la demanda, lo que a corto y medio plazo podría generar una ligera revalorizaciónde los precios de estos inmuebles.
 

Paulo Medas, economista sénior del FMI, opina que está cerca el fin del ajuste a la baja del precio de la vivienda pero advirte de que aún queda mucho por hacer en el sector. “No sabemos si la caída va a continuar o no, pero todo indica que estamos cerca del final del ajuste a la baja del precio a la vivienda”, afirmó en la presentación de su informe anual sobre España. Subrayó que existe una gran oferta de vivienda que aún tiene que venderse y que está añadiendo presión al mercado. A pesar de esto hay señales positivas de que el mercado inmobiliario se está estabilizando.

La estadística difundida por el Colegio General del Notariado constata que durante el primer trimestre del año, el número de viviendas vendidas registró un aumento del 45,4% en comparación con el año pasado. Estas cifras se explican en parte por la caída que se produjo en los primeros meses de 2013 tras el fin de la deducción por vivienda. El precio de los inmuebles también está reflejando esta reactivación del sector, aunque este progreso no ha sido lineal. Durante los primeros tres meses del año el precio medio por metro cuadrado aumentó el 1,6%, a pesar de que el pasado mes de marzo se anotó un 4,8% de caída, hasta los 1.248 euros. Dentro del segmento de los pisos, el descenso fue del 3,7%. La vivienda nueva experimentó el mayor retroceso (un 14,5%), hasta los 1.798 euros. En el caso de los inmuebles de segunda mano, la situación fue la inversa y aumentó el 1,2% hasta los 1.322 euros.
Es llamativa la cifra relativa a la concesión de hipotecas. Aunque durante el trimestre el número de préstamos hipotecarios sufrió una caída del 4,4%, frente al año pasado, los créditos destinados a la adquisición de una vivienda registraron una subida del 48,3%. El Colegio General del Notariado advierte, sin embargo, de que aunque “la evolución del mercado hipotecario recoge la mejora observada en las compraventas de vivienda”, el “conjunto del crédito se siguen registrando caídas en la concesión de nuevos préstamos”.
 

La compraventa de viviendas se situó en febrero en 26.602 transacciones, lo que supone un incremento interanual del 39,8%, según las estadísticas del Consejo General del Notariado, que recogen también un ligero incremento de los precios medios y señales de estabilización en el mercado hipotecario residencial.
El Consejo General del Notariado advierte de que las razones para este repunte hay que buscarlas en "la normalización en el número de operaciones tras la finalización de la deducción por compra en el IRPF, pero también "reflejaría una estabilización de las ventas mensuales".
Por tipo de viviendas, las ventas de pisos mostraron un crecimiento interanual del 37,3% de media, porcentaje que en el caso de las viviendas unifamiliares se eleva al 50%.
Los notarios también señalan que el precio de la vivienda se situó en 1.189 euros por metro cuadrado en el mes de febrero, lo que supone un incremento del 0,6% respecto al mismo mes de 2013.
Por segmentos, las viviendas unifamiliares tiran del mercado y suben un 3,2% hasta los 972 euros por metro cuadrado. De éstas, el precio medio para las del mercado libre se situa en 976 euros por metro, un 2,5% más.
En el caso de los pisos, el precio se incrementó un 0,4% y, dentro de este segmento, los de régimen libre se mantuvieron, sin embargo, sin variación, en torno a los 1.307 euros por metro cuadrado.
Respecto a los pisos de segunda mano, el metro cuadrado se descendió un 0,2% interanual, hasta los 1.261 euros por metro cuadrado, mientras que en los nuevos este valor se situó en 1.575 euros, un 0,7% menos.
Como conclusión, los notarios señalan su confianza en que la tímida recuperación del precio y la mejora de las ventas "podría estar anticipando un cambio de tendencia en el sector o, al menos, el fin de la espiral depresiva".
Las hipotecas también crecen
Para reforzar esta conclusión, los notarios miran también al mercado hipotecario: los créditos garantizados con inmuebles residenciales crecieron en febrero un 35,9% respecto al mismo mes de 2013, frente a un crecimiento de apenas un 10,9%.

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Fuente: El Economista

Las distintas estadísticas sobre el mercado inmobiliario elaboradas por el Ministerio de Fomento, el INE o los notarios presentadas a finales de año tenían un denominador común: los precios de la vivienda cerraron 2013 con su sexto año de caída, con una depreciación del 36% desde máximos y con un sector en mínimos de actividad y empleo. Lo que sigue siendo una incógnita, que ni los propios analistas del sector se atreven a responder, es si se ha tocado fondo o si el deterioro de la vivienda continuara.
El Consejo General del Notariado, una de las fuentes de información que elabora su estadística en colaboración con Solchaga, Recio & Asociados a partir de las escrituras formalizadas ante notario, señala en su último informe que se habrían vendido 26.602 inmuebles en febrero, lo que supone un incremento anual del 39,8%. Un subido que se une al incremento del 62,3% registrado tan solo un mes antes. Este organismo justifica ese repunte por la normalización en el número de operaciones tras la finalización de la deducción por compra de vivienda en el IRPF a cierre de 2012, “pero también reflejaría una estabilización de las ventas mensuales”.
Pero la estadística no solo muestra mejoras en la compraventa, sino también en los precios. Estos, que llevan cayendo en picado desde el inicio de la crisis, habrían acumulado dos meses consecutivos de crecimiento, con un 9,4% y un 0,6% de aumento en enero y febrero, respectivamente. El precio por metro cuadrado se situó en 1.189 euros. “En febrero se volvió a registrar una recuperación en términos de tasas interanuales de las compraventas de vivienda y en los precios que podrían estar anticipando un cambio de tendencia en el sector o, al menos, el fin de la espiral depresiva”, supone.
Todos los formatos sufren incrementos en el número de operaciones. En el caso de los pisos, el avance es de un 37,3%, con una mayor subida (41,4%) en el caso de los de segunda mano, como consecuencia de su mayor abaratamiento frente a los nuevos.
El precio de los pisos creció un 0,4% por ciento y, dentro de este segmento de vivienda, los de precio libre no registraron avances en sus precios, conservándolo en 1.307 euros. En la división entre estos últimos, el precio de los de primera mano se situó en 1.575 euros por metro cuadrado y los de segunda mano de 1.261 euros.
Los datos de los notarios también revelan una mejoría en los datos relativos a financiación. Pese a que los préstamos hipotecarios sufren un ajuste del 10% en febrero, la caída obedece en su totalidad al deterioro de los préstamos para la construcción como para la financiación empresarial. Un dato que avala ese deterioro es que solo se han cerrado 216 y 235 operaciones, respectivamente. Todo lo contrario que lo sucede en el caso de los créditos para la adquisición de vivienda, que acumulan dos meses consecutivos de crecimiento, con un 58,8% y un 35,9% de avance interanual en enero y febrero. Pese a ello, el importe medio por crédito es de 104.157, un 6,8% menos, por las estrecheces presupuestarias de las familias y las restricciones de las entidades.

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Fuente: Cinco Días

Cuando hay cambios en un mercado, difícilmente se producen con una tendencia clara, sino que se presentan con una mezcla confusa de señales. Una de ellas, a la que apunta el último Informe de Tendencia del Sector Inmobiliario de Sociedad de Tasación, es que los pisos de gama alta ya vuelven a subir de precio en seis comunidades, con incrementos que alcanzan el 9,1% en el País Vasco en el precio del primer trimestre respecto al mismo periodo del año anterior. Otras cinco regiones se suman a la senda alcista: Murcia (7,4%), Castilla y León (4,8%), Castilla‐La Mancha (4,1%), Galicia (3,1%) y Andalucía (0,1%). Es decir, un grupo de comunidades autónomas que concentra casi la mitad de la población española.
Por otra parte, el mercado también se está reactivando, en el conjunto del parque inmobiliario, en algunas de las grandes ciudades, como Sevilla (donde los precios suben un 3%) o Barcelona (un 0,5%). Las ciudades con más de 500.000 habitantes, donde los precios por metro cuadrado se estaban hundiendo el año pasado a un ritmo del 23,1%, el mayor de todos los grupos, ahora son los que lideran el cambio de tendencia, y su caída se ha frenado al 2,7%, en tasa interanual. Es cierto que el informe no detecta una variación sustancial de los precios para el conjunto de España, “que moderan ligeramente su caída, pero continúan en línea descendente”, con un retroceso del 6,3% (frente al 8,7% en el último periodo del año anterior) y con un desplome acumulado del 47,1%. Sin embargo, sí apunta un cambio en los cimientos del mercado inmobiliario: “Los fondos de capital riesgo, que entraron en el mercado español hace dos trimestres, consolidan su presencia, y han facilitado en cierta medida la absorción de una parte del stock existente”. Además, el que otros inversores se animen a asumir riesgos transmite confianza al resto del mercado. Se trata del “quinto trimestre consecutivo en el que mejora la confianza en la evolución de la economía y de las ventas de inmuebles”, apunta el informe. En conjunto, el índice de expectativas avanza de 30,6 puntos (sobre 100) en el último trimestre de 2012 a 38,1 en el segundo del año actual. Esto es, 1,8 más que en el primer trimestre de 2014 (36,3). Por otra parte, la evolución favorable de las expectativas se concentra sobre la coyuntura económica, que avanzan 5 décimas, hasta una nota del 4,5 sobre diez. Sin embargo, se producen mejoras de hasta cuatro décimas en los otros seis indicadores: venta de suelos, precios de vivienda, venta de locales comerciales, segundas residencias, vivienda habitual y la velocidad a la que se alivia el stock. Esta última variable queda, de hecho, con un aprobado, en 5,1 puntos.

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Fuente: Expansión, La Razón

El precio de la vivienda no ha tocado aún fondo. Así lo considera Moody’s, que advierte de nuevas bajadas alentadas por el efecto negativo que tendrá la creciente morosidad hipotecaria en la calidad crediticia de los bancos. La agencia de calificación señala que, al contrario de los que ha ocurrido en otros países como Irlanda, Reino Unido o EEUU, donde también ha habido burbujas inmobiliarias, en España el ajuste ha sido muy lento y no ha terminado. Dado el elevado número de viviendas vacías, prosigue Moody’s, llevará aún varios años equilibrar el exceso de oferta. También recuerda que en el último trimestre de 2013 la morosidad hipotecaria de los bancos españoles se elevó al 37,05%, cuatro puntos básicos más que al inicio del periodo. El continuado incremento de la morosidad hipotecaria tiene efectos negativos sobre la calidad crediticia de las entidades y muestra que la corrección del sector no ha concluido. Dada la relación entre oferta y demanda, la agencia prevé que el precio de la vivienda seguirá cayendo este año, lo que repercutirá negativamente en los balances de los bancos por el menor valor de los inmuebles que actúan como garantía de los préstamos.
Al cierre de 2013, los préstamos hipotecarios vinculados al sector inmobiliario representaban el 57% del total de las carteras crediticias de los bancos a empresas y familias, y cabe esperar que estos dos sectores de la economía sigan padeciendo dificultades mientras el sector inmobiliario no se recupere.

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Fuente: El Economista, ABC

Los expertos y el sector financiero mantienen posturas diferentes sobre el mercado de la vivienda. Principalmente en la caída de los precios. Mientras gran parte de los analistas considera que el valor de los inmuebles aún tiene que corregirse, las entidades ‐y Sareb‐ sostienen que se ha producido una estabilización del mismo y que ahora podría empezar a repuntar de manera lenta pero progresiva.
La semana pasada, por ejemplo, Moody’s advirtió en un informe que el precio de los pisos en España todavía tiene que bajar debido a varios factores, entre ellos el menor ajuste llevado a cabo en comparación con otros países como Irlanda o Reino Unido, y a que el stock es elevado. En este sentido, destacaba que hay entre 700.000 y un millón de unidades vacías construidas. La agencia de calificación considera que aunque el volumen de ventas aumente, la modesta recuperación de la economía llevará varios años para que se reduzca considerablemente este exceso de la oferta. Con una opinión contraria, la presidenta de la Sareb, Belén Romana, consideraba también la semana pasada que los precios se habían estabilizado. Sobre todo, en las zonas más activas, como las grandes ciudades. Indicó que en 2013 el descenso del precio se había desacelerado hasta el 4,2% debido principalmente al aumento en la demanda extranjera, de un 15%.
Con la caída del ejercicio pasado, el valor de las viviendas se ha desplomado un 35% en los que llevamos de crisis. El suelo en cambio mantiene aún fuertes correcciones, que en 2013 fueron de un 10%.

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Fuente: El Economista

Banco Popular ha sido el último banco en entrar en la guerra de precios en el sector inmobiliario para reducir el stock y limpiar así su balance con una mayor comercialización. La entidad ahora ha pisado el acelerador para desprenderse de estos activos tóxicos. El objetivo que se ha fijado para este año es duplicar al menos los ingresos obtenidos en esta actividad y alcanzar una facturación mínima de 1.500 millones de euros. Este cambio de política estratégica se produce después de que haya cedido su plataforma inmobiliaria a los fondos Kennedy Wilson y Varde Partners. El giro, anunciado por el director financiero, Francisco Sancha, tiene el propósito de disminuir sustancialmente el volumen de inmuebles en su balance, que asciende a 11.997 millones brutos. El Popular ha constituido provisiones para esta cartera de 5.165 millones, por lo que esta cobertura del 43% le permite rebajar los precios para poder vender. El ejercicio pasado destinó 815 millones a este tipo de dotaciones. La cuantía, precisamente, coincide con las plusvalías anotadas por la desinversión de la plataforma a los dos fondos extranjeros, que pasaron a controlar el 51% de Aliseda en un contrato exclusivo para los próximos diez años.
Pese a que en 2013 ya prácticamente duplicó el importe de las ventas, el stock de sus viviendas, suelo y participaciones en inmobiliarias aumentó un 26%. Este incremento es el segundo más elevado de entre las grandes entidades, superado por Caixabank, que vio una elevación de su cartera de activos adjudicados en más de un 42%. El Popular se deshizo el año pasado de 4.031 unidades, un 55% más, por 774 millones. Y, al contrario que la mayor parte del sistema, sin pérdidas adicionales a las dotaciones. Por ejemplo, el Santander obtuvo minusvalías extra a las provisiones realizadas de 99 millones por la comercialización de inmuebles, mientras que BBVA, cerca de 60 millones. Pero, ahora, el Popular ha decidido ser más agresivo. Ha lanzado reciente una campaña de 55 promociones, en las que ha aplicado descuentos de hasta un 46% sobre el precio anterior.

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Fuente: El Economista