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Muchos hogares siguen siendo incapaces de comprar una vivienda

Para la mayoría de la clase media comprar una vivienda siendo una imposible. Los expertos coinciden en que la llamada accesibilidad a la vivienda puede medirse de dos formas. La primera consiste en relacionar el precio medio de la vivienda con los ingresos, entendiendo como tales la renta bruta disponible. El último dato publicado por el Banco de España correspondiente al cuarto trimestre del año 2013, indica que los hogares españoles necesitan de media 5,8 años de renta para poder comprar casa. Según el análisis de la serie histórica publicada por el supervisor, que se remonta a 1995, revela que el máximo fue de 7,6 y 7,7 años, casi 24 meses más de promedio; y se alcanzó en junio de 2007. Es decir, el esfuerzo que deben realizar las familias se está reduciendo, aunque no al ritmo que los expertos consideran deseable para poder volver cuanto antes al nivel considerado óptimo, aquel que se registraba antes del último boom inmobiliario. A finales de los 90, la media de esa ratio no llegaba a los cuatro años de renta (3,7). Esto quiere decir que bajar casi dos años la ratio ha costado seis ejercicios (de 2007 a 2013) y que ha sido casi en exclusiva gracias a la disminución del numerador, es decir, a la disminución del precio de los inmuebles. De hecho, los expertos aseguran que su reducción se está frenando en los dos últimos años porque en ese tiempo también se ha moderado el denominador, que es la renta bruta disponible, principalmente los salarios. Así, mientras de 2011 a 2012 la ratio disminuyó de 6,5 años a 6,0, en el último año apenas lo ha hecho hasta los mencionados 5,8 de finales de 2013, coincidiendo con la aceleración de la caída de los sueldos.
La segunda forma de medir la accesibilidad a la vivienda es calcular qué porcentaje de los ingresos mensuales de una familia deben ser destinados a financiar la compra de su casa. La última cifra publicada, de finales del año pasado, establece que los hogares destinan un promedio del 33,2% de su renta mensual al pago de su vivienda. Se trata de una cifra importante, ya que equivale al porcentaje que las entidades financieras creen que no se debería sobrepasar para poder garantizar que la familia podrá pagar su vivienda con cierta comodidad.

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Se acelera el abaratamiento del alquiler

El abaratamiento del alquiler acelera. El precio medio de los arrendamientos de vivienda en España bajó un 0,7% durante marzo en comparación con el mismo mes del ejercicio anterior, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Un porcentaje por encima del -0,6% de febrero.

De esta manera, la evolución del precio de los alquileres encadena 12 meses consecutivos de caídas. Este descenso de los precios de los alquileres es más intenso que el registrado por el IPC general, que bajó un 0,1%. La creciente oferta y alta competencia por arrendar, mayor aún que la demanda en auge, se alza como la principal causa de la depreciación de las rentas.

Además, el coste de los arrendamientos cayó un 0,1% en tasa intermensual y en lo que va de año el descenso es del 0,2%.

Por regiones, los precios de los alquileres bajaron en 13 comunidades en tasa anual. Donde más cayeron fue en La Rioja (-1,8%), Madrid (-1,8%), Navarra (-1,7%), Extremadura (-1,4%), Castilla -La Mancha (-1,2%) y Murcia (-1 %).

Con caídas inferiores al 1% se encuentran Andalucía (-0,9%), Canarias (-0,9%), Comunidad Valenciana (-0,9%), Aragón (-0,7%), Cantabria (-0,6%), Islas Baleares (-0,5%) y Castilla y León (-0,3%).

Por otro lado, las rentas subieron en las ciudades autónomas de Melilla (+0,9%) y Ceuta (+0,6%), Asturias (+0,4%), Galicia (+0,2%) y Cataluña (+0,2%). En País Vasco se mantuvieron sin variación (0,0%).

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Fuente: El Mundo

Publicado el: 22/04/2014 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Moody's avisa de que los precios de la vivienda volverá a caer

El precio de la vivienda no ha tocado aún fondo. Así lo considera Moody’s, que advierte de nuevas bajadas alentadas por el efecto negativo que tendrá la creciente morosidad hipotecaria en la calidad crediticia de los bancos. La agencia de calificación señala que, al contrario de los que ha ocurrido en otros países como Irlanda, Reino Unido o EEUU, donde también ha habido burbujas inmobiliarias, en España el ajuste ha sido muy lento y no ha terminado. Dado el elevado número de viviendas vacías, prosigue Moody’s, llevará aún varios años equilibrar el exceso de oferta. También recuerda que en el último trimestre de 2013 la morosidad hipotecaria de los bancos españoles se elevó al 37,05%, cuatro puntos básicos más que al inicio del periodo. El continuado incremento de la morosidad hipotecaria tiene efectos negativos sobre la calidad crediticia de las entidades y muestra que la corrección del sector no ha concluido. Dada la relación entre oferta y demanda, la agencia prevé que el precio de la vivienda seguirá cayendo este año, lo que repercutirá negativamente en los balances de los bancos por el menor valor de los inmuebles que actúan como garantía de los préstamos.
Al cierre de 2013, los préstamos hipotecarios vinculados al sector inmobiliario representaban el 57% del total de las carteras crediticias de los bancos a empresas y familias, y cabe esperar que estos dos sectores de la economía sigan padeciendo dificultades mientras el sector inmobiliario no se recupere.

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Fuente: El Economista, ABC

Para la constitución de hipotecas sobre VPO no es necesaria la tasación del inmueble

No es necesario, para la inscripción de una hipoteca sobre una Vivienda de Protección Oficial (VPO), presentar tasación del inmueble, asegura la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) en una reciente resolución. Según el texto, con fecha de 21 de noviembre de 2013 (BOE de 19 de diciembre), dado que en estos casos existe un precio máximo de venta, si las partes optan por fijar ese precio tope como precio de subasta, “la valoración es asimismo legal”, sin que sea necesaria, por tanto, la tasación. Lo contrario supondría, según la Dirección, una “duplicidad y un coste adicional sin justificación”.
El registrador, en este supuesto, suspendió la inscripción de una hipoteca porque no constaba el certificado vigente de tasación del bien objeto de hipoteca por entidad de tasación homologada, a los efectos de determinar que el valor fijado para subasta no sea inferior al 75% del valor contenido en el mencionado certificado de tasación. Ante esa calificación, el notario recurrió alegando que se trata de una VPO, incorporando un documento oficial en el que constaba el precio máximo de venta, que es el mismo que figura en la escritura como valor de tasación a efectos de subasta. Como respuesta, la Dirección da la razón al notario y aclara la tasación resultante del organismo público “cumple sobradamente los requisitos exigidos por el artículo 682.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el artículo 129.2.b) de la Ley Hipotecaria y debe ser considerada una tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, teniendo en cuenta la competencia del órgano público y la naturaleza especial con precio tasado”.

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Fuente: El Economista
 

El precio de vivienda bajó un 9,2% en el año 2013

En diciembre, el precio de los inmuebles libres tasados por Tinsa descendió un 9,2% interanual, dos puntos más que en noviembre. Después de tres meses de desaceleración de la caída, el repunte es significativo. El motivo, una mayor depreciación en la costa mediterránea y tanto en las grandes ciudades como en sus áreas metropolitanas. De esta forma, 2013 cerró con la segunda mayor rebaja inmobiliaria anual de la historia del sector, solo menor que la de 2012, según los datos de la tasadora. Desde septiembre, los agentes del sector vienen observando un aumento del interés de los inversores, sobre todo internacionales, lo cual estaba conteniendo la rebaja de precios, en cierta medida. También contribuyó la volatilidad del mercado, por el escaso número de compraventas, cuyo precio es también una referencia para las tasaciones. Pero en diciembre la tendencia ha vuelto a cambiar. Otra de las mayores compañías del sector, Sociedad de Tasación, también publicó unos datos parecidos, constatando una depreciación de las viviendas del 8,7%.
Tanto los analistas como Sociedad de Tasación opinan que el valor de los inmuebles residenciales seguirá cayendo, pero menos: “El análisis de tendencia en la evolución de los precios apunta a la continuidad en el sentido descendente de los mismos en el futuro inmediato, aunque de forma más moderada que en períodos anteriores”.
La vivienda ya acumula una depreciación media del 45,6% desde 2007, según Sociedad de Tasación. Al finalizar 2013, el precio medio se situó en 1.307 euros por metro cuadrado, mientras que hace seis años se alcanzaron los 2.401. La tasadora subraya que “el descenso continúa siendo más importante en las viviendas de calidad baja (‐17,4% anual) que en las de mejores calidades (‐6,4%)”. En el caso de la vivienda nueva en edificio, los valores moderan su descenso en la segunda mitad de 2013, observándose que el precio medio de las capitales de provincia se sitúa en 2.039 euros por metro cuadrado (‐7,8% anual y ‐3% semestral). Todos estos datos de tasaciones van en sintonía con los de los precios reales, los de las escrituras notariales. El Colegio General del Notariado reveló que el precio de los inmuebles residenciales transaccionados en noviembre descendió un 10,2%.

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Fuente: Expansión, La Vanguardia, Cinco Días, ABC

Los pisos de la banca son más caros que los de particulares

A pesar de la caída del precio de la vivienda, la banca sigue manteniendo el precio de sus pisos por encima de los inmuebles vendidos por particulares. Ésta es la principal conclusión de un estudio realizado por Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae).

Según este colectivo, las viviendas de los bancos pueden, incluso, duplicar el precio del piso del particular. Su departamento de Publicaciones y Estudios ha comparado un total de 96 inmuebles pertenecientes a las inmobiliarias de seis bancos (BBVA, Bankia, La Caixa, Banco Sabadell, Banco Santander y Banco Popular) y a vendedores particulares para obtener este dato.

Adicae ha hecho 48 comparativas entre un piso de banco y otro de un particular con similares características y situado en la misma zona que el del banco. Las viviendas que ha seleccionado han sido elegidas con el requisito de que su precio no supere los 150.000 euros, donde se encuadran los pisos que puede comprar una familia de tipo medio. De estos inmuebles, en 45 casos ha resultado ser más barato el piso del particular que el del banco y en sólo tres ha resultado al contrario.

Tras el análisis efectuado, se revela que los pisos pertenecientes a particulares pueden llegar a ser un 56% más baratos que los que comercializa la banca. El precio medio de una vivienda de banco se encuentra en torno a los 89.845,65 euros mientras que el de los particulares es de 71.547,38 euros; es decir, la banca vende sus pisos un 20,36% más caros. Lo mismo ocurre con el precio del metro cuadrado. La media del precio por metro cuadrado a la que los bancos están vendiendo sus pisos es de 1.244,40 euros, en cambio, la de los particulares es de 971,94 euros, un 21,89% más barato.

A modo de ejemplo, Adicae hace referencia a un piso comercializado en Tarragona por BBVA Vivienda (inmobiliaria del BBVA) cuesta 90.500 euros. En la misma calle que el inmueble del banco, un particular vende un piso de similares características por 39.000 euros, 51.500 euros más barato que el del banco (-56,9%). Es decir, el banco vende su piso un 132,1% más caro en comparación con la vivienda del particular. Una situación similar expone esta asociación en Valencia, donde un particular vende su vivienda un 53,1% más barato que Solvia (inmobiliaria del Banco Sabadell); y en Madrid, donde el precio del inmueble del ciudadano es un 51,4% más bajo que el de Bankia.

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Fuente: El Mundo

La elevada carga fiscal de las viviendas

El coste final de una casa incluye el pago de un carrusel de impuestos que gravan todo el proceso de su construcción y de su transacción. En total, según los cálculos de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), hasta el 22,18% del precio total de una vivienda nueva corresponde a múltiples tributos directos que se abonan a las diferentes administraciones por el promotor, el constructor y el comprador. Con este dato del 22% de presión fiscal a la vivienda sobre la mesa, el presidente de la APCE, José Manuel Galindo, justifica el alto valor de la vivienda. “Los ciudadanos deben saber que el mercado inmobiliario padece esta carga y si no fuera así la vivienda podría ser más barata”, afirma, al tiempo que admite que “el sistema tributario es necesario”. “Si se quiere que los pisos cuesten menos y la demanda aumente y con ella la actividad económica, lo óptimo sería intentar quitar, limar o reordenar algunos impuestos”. Esta realidad fiscal, según Galindo, “debe ser valorada y tenida en cuenta por todos”. Incide en que viene del boom, cuando “las administraciones aprovecharon para incrementarla”. Por ello, aboga por “una tributación estable independientemente de la situación económica”.
Si el porcentaje del 22% estimado por APCE parece elevado, aún se estiraría más si se tuviera en cuenta otros desembolsos tributarios que no se aplican directamente a la vivienda como el Impuesto de Actividades Económicas (IAE), el de Sociedades, el de Patrimonio, las retenciones en el IRPF y las cotizaciones a la Seguridad Social que los promotores tienen que asumir. Carolina Roca, directora general del Grupo Roca, sumando estos conceptos habla de una presión fiscal a la vivienda de casi el 30%. “El proceso productivo”, dice, “está muy gravado porque todas las administraciones aprovecharon la bonanza, cuando todo se vendía, para sacar beneficio”. Por ello, apuesta por una fiscalidad “más compacta” y relacionada con la evolución del precio de la vivienda. “Si en su momento se dio una escalada tributaria al ritmo de los precios, ahora debería bajarse en la misma proporción”. Especifica que su postura, y la de la mayoría de promotores, es la de hacer una vivienda sostenible económicamente. “Si para levantar pisos más baratos tenemos que contener costes de producción hay que colaborar todos, tanto los profesionales como las administraciones”. “Ahora es el momento de gravar el inmobiliario al mínimo”, dice. “Ese 30% de presión fiscal no tiene sentido en los tiempos que corren”. Al menos en las viviendas tipo. “Otra historia son las casas de lujo”, puntualiza. La directora general del Grupo Roca indica que los promotores llevan mucho tiempo denunciado esta situación y solicitando una reducción de costes en todos los niveles, siendo la fiscalidad uno de los más importantes. “Hemos convertido la vivienda en un bien tan caro de producir que resulta casi imposible que las rentas medias y bajas puedan acceder a ella. No tiene lógica y las administraciones lo saben, pero como son las que más ganan…”, critica Roca.

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Fuente: El Mundo

Sube el precio de la vivienda por primera vez desde el 2010

El precio de la vivienda ha empezado a subir en el tercer trimestre del año por primera vez desde mediados del 2010, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE): los precios han subido un 0,7% respecto al trimestre anterior aunque en términos interanuales aún bajan y un piso es un 7,9% más barato hoy que hace un año. Los datos publicados por el INE confirman que el precio de los pisos parece haber tocado suelo en España, un fenómeno avanzado en los últimos meses por fuentes tan diversas como los registradores de la propiedad (detectaron una subida del 0,91% en el tercer trimestre del año respecto a los tres meses precedentes, la primera en cinco años) o el portal fotocasa (detectó una subida del 0,7% en julio que no ha logrado sostener en los últimos tres meses).
La subida de los precios es especialmente importante en la zona costera, donde las compras de segundas residencias por parte de extranjeros están dinamizando el mercado. Por comunidades autónomas, lideran las subidas Baleares (2% trimestral) y Valencia (1,8%). Cataluña (0,8%) y Andalucía (0,9%) también superan la media nacional. Navarra, Asturias y Extremadura son las comunidades donde más bajan los precios (un 1,3%, 1,2% y 1% frente al trimestre anterior). El INE destaca también un mejor comportamiento de la vivienda nueva, que sube un 2,3% en el trimestre, respecto a la usada (solo sube un 0,1%). Respecto al año pasado, ambos tipos de viviendas sufren caídas, del 6,9% y 6,5% respectivamente. El INE destaca que la vivienda nueva no ha bajado en el último trimestre en ninguna comunidad, y que en algunas los precios registran subidas significativas, como en Cataluña (los pisos nuevos suben un 5,7%) y en Madrid (subidas trimestrales del 5,3%). En ambos casos, sin embargo, los precios aún son inferiores a los de hace un año: un 6,8% y un 7,5% respectivamente.

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Fuente: La Vanguardia

Es el momento de invertir en el sector inmobiliario

Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, el tercer trimestre de este año marca un punto de inflexión que sugiere un cambio de tendencia. Y es que el precio de la vivienda en algunas regiones ya ha empezado a repuntar en tasa interanual, cuando en el segundo trimestre ninguna comunidad mostraba estos síntomas. Baleares es la autonomía que lidera la recuperación, con un alza en el precio de sus inmuebles del 4,4%, seguida por Navarra (2,8%) y Extremadura (2,2%), según los datos publicados por el Ministerio de Fomento. En 2014, la previsión es que los precios sufran ciertos ajustes, pero cada vez más voces advierten de que ya es el momento de apostar por el sector.

Los precios de la vivienda han caído desde los máximos de 2007 alrededor de un 40%, cifra que señala que el sector ha tocado suelo. Los expertos consultados ven recorrido al alza en todos los activos inmobiliarios, pero especialmente en casas y oficinas situadas en los mejores emplazamientos de grandes ciudades como Madrid y Barcelona. Se estima que estas inversiones pueden generar una rentabilidad anual de hasta el 7%, además de la revalorización del activo.

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Fuente: Expansión
 

Si la casa pierde valor no se paga el impuesto a la plusvalía

El Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos, más conocido como plusvalía municipal, se ha convertido en un tributo controvertido a raíz de la burbuja inmobiliaria. Si su hecho imponible se encuentra precisamente en la revalorización del terreno, la crisis ha puesto de manifiesto que puede producirse la situación contraria: el precio real del inmueble se encuentra por debajo del valor catastral. Esta situación lleva a muchos particulares y empresas a tener que vender sus fincas por un valor inferior al de adquisición, generando, a pesar de ello, el devengo de la plusvalía. Sin embargo, la última jurisprudencia se muestra a favor de que el afectado no quede sujeto al impuesto, en contra de lo defendido por la Administración. En esta línea, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en sentencia de 18 de julio de 2013, se ha negado a que los municipios puedan cobrar el tributo en caso de que no exista tal plusvalía, asegurando que “el incremento de valor constituye el primer elemento del hecho imponible, de manera que en la hipótesis de que no existiera tal incremento, no se generará el tributo y ello pese al contenido de las reglas objetivas de cálculo de la cuota del artículo 107 de la Ley de las Haciendas Locales”. Así, según el fallo, “al faltar un elemento esencial del hecho imponible, no puede surgir la obligación tributaria”. En este supuesto, el recurrente censuró la “disociación radical o dualidad” entre la tributación exigida y la situación económica efectiva sobre la que se aplica, dado que las distintas ordenanzas municipales por las que se regula el tributo se basan en “una realidad tradicional ‐la producción de incrementos continuados y notables en el valor del suelo‐ que nada tiene que ver con la situación actual, en la que durante varios años tal valor ha estado decreciendo sin solución de continuidad”.
De hecho, según los datos aportados, el precio de la vivienda habría caído entre el segundo trimestre de 2008 y el segundo de 2011 más de un 24,6% y, en cambio, la evolución teórica en el mismo periodo según la ordenanza aplicable es un aumento del 8,1%. La sentencia apoya este argumento y asegura que la contradicción legal “no puede ni debe resolverse a favor del método de cálculo y en detrimento de la calidad económica”, pues ello supondría desconocer los principios de equidad, justicia y capacidad económica”.

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Fuente: El Economista

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