Con la crisis las casas se venden cada nueve añosLa estadística presentada por los registradores revela cada cuánto tiempo cambia un ciudadano de casa. Los datos apuntan que en 2012 la media fue de casi 9 años, siendo las llamadas compras‐especulativas (aquellas relativas a viviendas con menos de dos años de posesión) las que menos peso tuvieron, con el 13,6% del total. Durante un tiempo se barajó la idea de gravar fiscalmente la compra de vivienda con afán meramente especulativo, pero finalmente Hacienda abandonó la idea, como lo hizo en su momento también con el recargo en el IBI a las casas vacías, ante la imposibilidad de discernir qué transacciones podían considerarse especulativas y qué era una vivienda desocupada. Sin embargo, en la actualidad, y con la información disponible en los registros de la propiedad, es posible conocer el periodo medio de posesión de las viviendas vendidas. Así, según las cifras publicadas, durante el año pasado el promedio alcanzó los 3.275 días, que representa ocho años y 355 días, manteniendo de ese modo la escalada alcista de los últimos tres años, los peores de la crisis económica. Fuentes del sector aseguran que las especiales circunstancias que está atravesando el mercado inmobiliario son las que explican este fenómeno. Por un lado, las dificultades que existen ahora para vender una casa están retrasando que la operación culmine y, por otro, en un mercado dominado por la caída de precios de los activos y la escasa financiación, parece obvio que la transmisión rápida de la vivienda a la espera de obtener fuertes plusvalías pierda peso. Todas estas cifras parecen confirmar que el demandante de casa no para utilizarla como residencia, sino como reserva de valor, como una alternativa más de inversión, prácticamente ha desaparecido.
Según la estadística de 2012, ese año solo el 13,64% de las transacciones correspondió a casas con menos de dos años de posesión, mientras el grueso, el 68,24%, permaneció en manos de sus propietarios más de cinco años. Antes de la crisis, en concreto en 2007 cuando los precios aún crecían en numerosos territorios a tasas de dos dígitos, ese porcentaje era de apenas el 43,70% y las adquisiciones que podían tener un componente más especulativo representaban el 22,5%, una de cada cinco casas. En cuanto a qué puede ocurrir a corto y medio plazo, los analistas vaticinan que ese periodo medio seguirá ampliándose. Al mismo tiempo, aquellos propietarios que decidan vender transcurridos solo uno o dos años desde que compraron serán cada vez menos y cuando lo hagan será por necesidad y no como inversión. calcular hipoteca Fuente:Cinco Días Publicado el: 04/05/2013 | Etiquetas: casas, caída precios, crisis económica, especulación, financiación, hacienda, ibi, mercado inmobiliario, plusvalía, registradores de la propiedad, viviendas vacías |
La Confederación de Cooperativas de Vivienda rechaza el Plan de ViviendaLa Confederación de Cooperativas de Vivienda (Concovi) no ha acogido bien el nuevo Plan Estatal de Vivienda, que deja de lado las ayudas para promover nueva vivienda en propiedad. Incluso se proponen impugnarlo. La experiencia de Concovi es que desde hace cuatro años las cooperativas no consiguen las ayudas previstas en los planes de vivienda, a pesar de tener reconocido el derecho al crédito subsidiado por la comunidad autónoma. Y los créditos reconocidos se están tramitando con mucha lentitud. También están en contra de la normativa que altera la Ley del Suelo de 2008, que “establece que las plusvalías que se generaban en las actuaciones realizadas en suelo urbano debían dedicarse a construir nueva vivienda protegida en polígonos urbanizables. Ahora se podrán destinar a viabilizar las actuaciones de rehabilitación, lo que va en contra del artículo 47 de la Constitución. Era el sistema empleado para evitar la especulación del suelo, y se suprime en esta norma sin que se sustituya por otro”, denuncia Jaime Oñate. Desde el consistorio de Madrid, hay urbanistas que aclaran que la edificación de nuevas viviendas es uno de los fines a los que se debe destinar la plusvalía municipal obtenida en el proceso edificatorio (el 10% del suelo urbanizado), pero no la única.
Concovi aclara que “no solicita al ministerio dinero, subvenciones, ayudas o exenciones tributarias, sino que se permita que las promociones cooperativas en marcha desde hace años puedan ser viables”. Propone que las normas contables del Banco de España rebajen el riesgo calificado para las operaciones de crédito promotor y de suelo cuando se realicen con cooperativas de viviendas cubiertas al ciento por ciento con socios cooperativistas. simulador hipotecas Fuente: El País Publicado el: 29/04/2013 | Etiquetas: Ley del suelo, ayudas, banco de españa, cooperativas, crédito promotor, créditos, especulación, plan estatal de vivienda, plusvalía, promotores, propiedad, subvenciones, viviendas |
La dación en pago no es un cholloEs mejor devolver las llaves del piso y librarse de la deuda que un desahucio en el que la familia se queda sin casa y arrastra la deuda por el resto de sus días. Pero la dación en pago no es un chollo. A veces, los acuerdos con los bancos permiten que las familias se queden en los pisos pagando alquileres por debajo de mercado. Pero en muchos otros casos (no hay datos, cada entidad aplica su política) una dación es una familia que se queda en la calle. Unas regresan al hogar paterno, otras se amontonan en habitaciones alquiladas, en pisos sobreocupados, u ocupan ilegalmente, o viven en pensiones pagadas por Ayuntamientos... Hay inmigrantes que regresan a sus países o, con suerte, acceden por un tiempo a los insuficientes pisos sociales de las Administraciones, las ONG, Cáritas o el Fondo Social de Viviendas de Alquiler.
La presión popular, política y mediática ha logrado que los bancos acepten cada vez más daciones en pago: 11.441 el año pasado, según datos del Colegio de Registradores, frente a 30.034 desahucios. De primeras viviendas. Y, en los casos de dación en los que las entidades no aceptan el alquiler social, los afectados son las familias más débiles, aquellas que no tienen ni para pagar 50, 100 o 200 euros de renta mensual.
Además, tras una dación aparecen sorpresas desagradables, como que las ayudas de las Administraciones “solo están contempladas en casos de desahucio, no de dación”. Por ejemplo, en los pisos de emergencia en Barcelona. “Te piden la orden de desahucio, las daciones quedan fuera, y si hemos conseguido algo ha sido porque hemos hecho mucho ruido”, asegura la portavoz de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), Ada Colau. Otra sorpresa es el pago de impuestos. Como la dación es una compraventa (el moroso vende su piso al banco), representa que la familia se enriquece y le toca pagar plusvalías: la municipal y a Hacienda. En teoría, las familias que han perdido su vivienda se libran de este impuesto, dice el Ministerio de Hacienda; pero en la práctica se exige, contradice la PAH. Uno de los dos decretos del ministro de Economía, Luis de Guindos, establece la exención, “pero en supuestos que pocos afectados cumplen”, según Mercedes Castro, de la PAH de Barcelona. Barcelona sigue cobrando la plusvalía pese a que se comprometió a no hacerlo.
“La dación es exclusión residencial y su única ventaja es librarte de la deuda, pero la vivienda la pierdes igual”, subrayan en el servicio de mediación de Cáritas en Barcelona. simulador hipotecas Fuente: El País Publicado el: 23/04/2013 | |
Se penalizará la compraventa de viviendas a corto plazoEl Gobierno aplicará a partir del próximo año indiscriminadamente el nuevo gravamen (retención de hasta el 52%) a la plusvalía por la venta de casa durante los 12 meses siguientes a su adquisición. Se desoye así la propuesta de los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) de excluir de esta mayor presión fiscal “la transmisiones de viviendas hechas por circunstancia y necesidad objetiva como movilidad laboral, separación matrimonial, pérdida de empleo, etc.”. cambio hipoteca Fuente: El Mundo Publicado el: 21/10/2012 | |
Incentivos fiscales para la compra de viviendaLa enésima tormenta perfecta se cierne sobre Europa, su epicentro oscila últimamente entre Atenas y Madrid, amenaza directamente los bolsillos de inversores y ahorradores. En España, la nacionalización de Bankia ha logrado empañar los esfuerzos de saneamiento del conjunto del sector, y ha despertado las dudas entre algunos clientes sobre si su dinero no estará más seguro bajo el colchón. Constatado el mal momento del parqué, la deuda soberana y algunos productos financieros, conviene recordar, sin embargo, que algunos instrumentos de inversión siguen siendo seguros -unos más que otros- y que lejos de que cunda el pánico, puede ser momento para encontrar oportunidades rentables.
Y entre los productos que se analizan está la vivienda, señalando que, más allá de las finalidades especulativas, este puede ser buen momento para la adquisición de una casa. Las fuertes provisiones impuestas para el ‘ladrillo’ incentivan a la banca a bajar los precios de sus propiedades, para las que ofrecen condiciones hipotecarias especialmente ventajosas, como un 100% de financiación frente al 80% habitual. Además, el Gobierno ha recuperado la desgravación en el IRPF por la compra de vivienda, mantiene el IVA reducido al 4% y acaba de aprobar una exención fiscal del 50% en las plusvalías generadas por la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos este año y vendidos posteriormente. simulador hipoteca Fuente:Cinco Días Publicado el: 27/05/2012 | Etiquetas: ahorradores, bankia, caída precios, desgravaciones, deuda, españa, europa, exención fiscal, gobierno, hipotecas, inmuebles, inversión, inversores, irpf, iva superreducido, ladrillo, plusvalía, productos financieros, saneamiento, sector financiero, transmisiones patrimo |
Los notarios critican la ley del sueloEl decano del Colegio Notarial de Valencia, César Belda Casanova, señaló que la Ley de Suelo, de 28 de mayo de 2007, resulta “inadaptada a la situación actual”. Desde su punto de vista, la norma, publicada al final de la explosión inmobiliaria, en la fase previa a la crisis, ha contribuido a ralentizar aún más el crecimiento inmobiliario. Belda consideró esencial reformar el problema principal de este marco normativo, que, en su opinión, constituye “el valor del suelo y la regulación del reparto del enriquecimiento”. “Antes, el propietario del suelo que decidía no participar en los procesos de reparcelación era un obstáculo, pero ahora ya no. El propietario puede negarse a participar, pero esto conlleva a la expropiación del terreno, que es valorado en tal caso a un precio de suelo rural”, explicó. Con la actual legislación, la plusvalía queda transmitida del propietario al agente urbanizador, originando un perjuicio económico para el poseedor del suelo en caso de ser expropiado. Para paliarlo y acercar el valor del suelo al mercado, este notario propone “realizar subastas notariales. De esta manera, quien acude a la subasta deberá tener en cuenta las expectativas urbanísticas y el precio podrá acercarse más al valor del mercado”.
Con el real decreto de 2008, el derecho a urbanizar desaparece para el propietario que, según Belda, sí puede participar en la urbanización, siempre, claro está, que lo pueda financiar. Por último, el decano se quejó de la legislación diferente por cada comunidad autónoma. cambio hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 27/11/2011 | |
El Santander frena la venta de su cartera de pisos por su bajo precioEl Banco Santander ha rechazado vender por ahora la cartera de activos inmobiliarios que había puesto en el mercado ante las bajas ofertas recibidas. Según fuentes próximas a la operación, los intereses de la entidad no han casado con los de los posibles compradores. A principios de año, el banco sacó al mercado una parte de sus activos inmobiliarios por importe de algo más de 3.000 millones de euros. Santander ha optado por preservar estos activos en su balance, aunque aumentará las provisiones dedicadas a los mismos.
Santander puede conseguir este año unos 1.500 millones en plusvalías y, según se apunta, es más que probable que se dediquen al saneamiento del riesgo inmobiliario, tanto elevando la cobertura de los activos adjudicados como aportando nuevas provisiones a los créditos morosos de empresas del ‘ladrillo’. La cartera inmobiliaria de la entidad cántabra asciende a 9.175 millones. De ellos, 8.335 millones son inmuebles, promociones en curso o solares, mientras que el resto tiene que ver con participaciones accionariales en inmobiliarias. De la cartera de activos inmobiliarios, 1.336 millones son pisos acabados procedentes de promotores y otros 1.759 millones de viviendas que estaban en manos de familias. Hay otros 700 millones en promociones en curso, la mayoría para la construcción de viviendas. El gran problema tiene que ver con el suelo. Tiene en cartera 4.301 millones, de los que 2.967 millones son solares urbanizados. El valor neto de esta cartera es de 5.665 millones, ya que el banco tiene constituidas provisiones por 2.670 millones, el 32%. simulador hipoteca Fuente: El Mundo Publicado el: 04/11/2011 | Etiquetas: activos, balance, banco santander, cartera inmobiliaria, compradores, construcción, créditos, fichero de inquilinos morosos, mercado, oferta, plusvalía, promotores, provisiones, riesgo inmobiliario, saneamiento, suelo, vender |
El debate de la valoración de los suelosA la hora de analizar el estallido de la burbuja inmobiliaria en España, todas las miradas se dirigen hacia el suelo no urbanizado, cuyas valoraciones se multiplicaron sustancialmente en pocos años. Los expertos invitan a reflexionar sobre las cuestiones que permitieron esta burbuja y a buscar soluciones. Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), comenta que “hay una tarea de replanteamiento del suelo que sería conveniente que naciera de una amplia voluntad política”. Considera que hay que cerrar las incertidumbres que afectan al suelo, ya que “si sometemos el suelo de nuevo a un proceso de incertidumbre, estamos sentando las bases para un nuevo capítulo de especulación”. González cree que los cambios deben afectar tanto a la utilidad como al modelo de financiación del suelo. “No es posible que la plusvalía ligada a la tenencia del suelo condene la financiación de un proyecto, porque el sistema de financiación ya no aguanta estos excesos”. Por el contrario, el presidente de la AHE piensa que “no deberíamos volver a individualizar el suelo. Este debe costar lo que aporta a una estructura de costes de algo que es lo fundamental, que es la vivienda”. calculo hipoteca Fuente:Expansión Publicado el: 07/07/2011 | |
Los pisos no volverán nunca al pico de 2007Tras años de precios que se califican de “imposibles” se ofertan casas con descuentos de hasta el 50% o más. Los expertos reconocen que no va a resultar nada fácil. “Los precios de la vivienda nunca podrán volver al pico de 2007, advierten. “Es imposible que volvamos a ver rebotes. Los escenarios de 2007 no se van a repetir. En algún momento tocaremos fondo, pero cuando esto ocurra, los precios se arrastrarán por el suelo en torno a la inflación durante mucho tiempo”, subraya el director de Estudios del portal inmobiliario Idealista.com, Fernando Encinar.
Hasta 2007, cualquiera podía comprar una casa sabiendo que el banco le financiaría el 110% de su valor y que al día siguiente podría sacarle un importante beneficio. "Como los precios subían como mínimo entre un 10% y un 15% por ciento interanual, se compraba con la idea de que en dos años, cuando se tuvieran las viviendas terminadas, el precio de los pisos habría subido lo suficiente como para sacar beneficio a la operación”, explica el analista inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé. Fue el pico más alto y que permitió a España encabezar el ranking de la Comunidad Europea por volumen de negocio generado en la construcción, con más de 300.000 millones de euros en 2007.
Los analistas coinciden en que para que el mercado se estabilice, “deben darse tres patas” que hoy no existen. La primera, el crédito. En ese sentido, parece imposible que bancos y cajas de ahorros vuelvan a financiar la compra de vivienda en las condiciones que se hicieron en los años del boom. El grifo crediticio sigue cerrado y sólo se consiguen hipotecas al 100% para casas que están en los balances de las entidades. “Estamos repitiendo los mismos parámetros que nos llevaron a la crisis”, advierte Ruiz Bartolomé. Aquellos que ofrecen el crédito para acceder a la vivienda son a su vez los mayores propietarios y los que pueden regular el precio de ella racionalizando su stock. “Lo que está sucediendo es muy peligroso. Se están creando dos mundos paralelos: el de los pisos de los bancos y el de los demás”. Las otras patas que según el director de Idealista.com deben darse son: la mejora del empleo y el precio.
José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) rompe una lanza a favor del ‘ladrillo’ y recuerda que la crisis ha sido y es en todos los sectores. "lo que ocurre es que el inmobiliario es uno de los más cíclicos”, dice. Es decir: durante los periodos expansivos tiende a crecer por encima de la media, y lo contrario ocurre durante los periodos recesivos. Los analistas van más allá de culpar al sistema financiero y no libran de responsabilidad a los ayuntamientos, que no dudaron en vender suelo para sacar plusvalías. calcular hipoteca Fuente: El Economista
Publicado el: 10/06/2011 | Etiquetas: ayuntamientos, banco, beneficio, cajas de ahorro, compra vivienda, construcción, crisis, crédito, descuentos, empleo, españa, financiación, inflación, ladrillo, plusvalía, precios, sistema financiero, stock, suelo, viviendas |
Plusvalía en la daciónA veces se olvida, o no se tiene en cuenta, que los ayuntamientos cobran el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbano, conocido como plusvalía, una vez que se transmite una propiedad. Cuando se trata de transmisiones a título lucrativo o gratuito (caso de las herencias o las donaciones), debe liquidar este impuesto quien adquiere la vivienda o el terreno. Cuando se trata de transmisiones a título oneroso, mediante precio (compraventas, permutas, expropiaciones…) está obligado al pago del impuesto quien transmite la propiedad salvo que no sea residente en España, en cuyo caso “el obligado al pago será el adquiriente como sustituto del contribuyente”. La dación es, desde el punto de vista jurídico, una transmisión de propiedad y, por tanto, sujeta al pago del impuesto. Se explica que cada entidad actúa de forma diferente y puede incluir en la documentación de la dación que sea ella misma la que se haga cargo del tributo (o de otros, o de los gastos de notaría…) o que sea el vendedor (quien entrega la vivienda aunque sea para saldar la deuda). calculo hipoteca Fuente: El País Publicado el: 09/06/2011 | |
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