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Los expertos creen que no ha llegado el fin del ajuste de precios de la vivienda

Sea una estadística u otra, todas estiman que las casas acumulan ya un ajuste de precios de más del 27% nominal y casi un 40% real desde máximos. Los expertos calculan que para retornar al equilibrio debe producirse un abaratamiento nominal adicional del 25%. Se plantea si es una buena noticia que los precios de la vivienda continúen bajando. Cada vez más voces dicen que sí y los más osados añaden: “Y cuánto más rápido y fuerte lo hagan, mejor”. El último en hacerlo ha sido el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández‐Aceytuno, quien aseguró: “Para mí, la buena noticia sería que la vivienda siguiese bajando hasta situarse en niveles de 1999‐2000, cuando había equilibrio de precios”. La cuestión sería a qué se le llama equilibrio de precios. Los analistas aseguran que más que establecer una fecha, hay que fijarse en cómo estaba el mercado en cada momento. En este sentido, una de las variables que mejor define en los países desarrollados el grado de equilibrio del sector inmobiliario es el esfuerzo que realizan los hogares para adquirir una vivienda tipo. El catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra José García Montalvo, recuerda que se mide de dos formas. O bien teniendo en cuenta qué porcentaje de renta se destina mes a mes al pago de la hipoteca o bien, y esta segunda es la preferida, la relación entre el precio de la casa y la renta disponible del hogar, medida en número de años. Está reconocido a nivel mundial que una ratio razonable entre esas dos variables es 3,8 años o 4, o lo que es lo mismo: que el precio de una casa equivalga a cuatro años completos de renta del hogar que la adquiere. Según los datos del Banco de España, desde 1995, primera cifra disponible, el mercado español de la vivienda estuvo en esos niveles de equilibrio hasta que comenzó a repuntar a partir de 2002, llegando a rozar los 8 años a finales de 2007, “algo completamente insostenible”, reconoce García Montalvo. Este analista considera que hasta que no se retorne a esos niveles no podrá hablarse de equilibrio y debería hacerse lo antes posible.
Tomando la serie de precios medios de la vivienda más antigua que existe, que es la de Sociedad de Tasación y se remonta a 1985 desde finales de los noventa hasta 2007 los pisos se revalorizaron un 216,8% nominal, lo que significa que su precio se triplicó en dicho periodo. Para volver a los registros que tenían a finales de 2000 deberían abaratarse un 54% nominal: pasar a costar algo menos de la mitad de lo que llegaron a valer en el momento álgido del boom. Como hasta ahora acumulan una depreciación del 27,6%, restaría una corrección equivalente, de al menos un 25%‐26% adicional, hasta completar el ajuste. “Hace 13 años, los precios eran razonables y estaban equilibrados. Volver a esos niveles permitiría que se cerrasen más operaciones, lo que haría, a su vez, que la economía se moviese y se generase empleo inducido”, insiste Fernández‐Aceytuno. Existen expertos que advierten que dado el carácter local del sector, “donde la oferta se está agotando y existe demanda, los precios cada vez disminuyen menos”, explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. Por ello, en esta empresa discrepan de esos vaticinios y constatan que en la costa y en las zonas prime de las grandes urbes ya se registran incrementos de las visitas y crece el interés de los fondos e inversores privados.

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Fuente: Cinco Días


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