Noticias sobre Hipotecas

La morosidad de los créditos concedidos por bancos, cajas y cooperativas a particulares y empresas bajó en diciembre hasta el 12,5%, cerrando el año 2014 en su menor nivel desde agosto del año 2013, y constatando una mejora de los balances bancarios por el menor deterioro de los préstamos. La tasa de morosidad encadena cuatro meses consecutivos de caídas y se encamina a bajar del 12%. La morosidad de la banca ha caído en diciembre en más de un punto porcentual sobre el máximo histórico alcanzado en diciembre del año 2013 (13,6%).
Según los datos provisionales publicados por el Banco de España, la cifra total de créditos dudosos ha descendido hasta los 172.602 millones. El descenso producido en diciembre de 2014 es menos pronunciado debido a que el saldo de crédito se ha reducido un 0,46%. En concreto, el crédito global del sector se ha rebajado en 6.356 millones en diciembre respecto al mes anterior.
 

El sector inmobiliario ha regresado a los niveles de inversión previos a la crisis. La consultora CBRE ha confirmado que el sector (en el que se tiene en cuenta, además del mercado de la vivienda, los edificios no residenciales, como hoteles, centros comerciales, oficinas e industrias, entre otros) registró el año pasado una cifra récord de inversiones, sólo superada por la obtenida en el año 2007, al alcanzarse los 10.200 millones de euros. De esta manera, España se convierte en el segundo mercado europeo por volumen de inversión recibida, únicamente por detrás de Suecia, que contabilizó 14.500 millones durante el mismo periodo, y por delante de Irlanda, con 4.590 millones. Los datos proporcionados por la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) reflejan que durante el año 2013 la inversión se situó en 3.200 millones (más de un 68% menos). La diferencia resulta incluso mayor si se compara con los ejercicios anteriores. En el año 2012, punto álgido de la crisis del ladrillo, la cifra se desplomó hasta los 2.200 millones, dato similar al del ejercicio anterior (2.900 millones). En el año 2007 el sector recibió una inversión total similar a la de este año (10.200 millones).
CBRE atribuye a las operaciones cerradas durante el último trimestre este crecimiento. En los últimos tres meses, la inversión en el sector se situó en 3.396 millones, un 50% más que en el mismo periodo del año 2013.
 

Los registradores de la propiedad han informado recientemente de que en el año 2014 se produjo la primera subida interanual del precio de la vivienda desde el año 2008 y los notarios corroboraron que el mercado recobra el ánimo con la firma de compraventas y nuevas hipotecas. La Estadística del Consejo General del Notariado, basada en operaciones reales cerradas en el periodo al que hace referencia, ha arrojado una subida interanual del 19,1% en el número de transacciones de viviendas en el cómputo de 2014. El dato tiene mayor valor si se tiene en cuenta que no está contaminado directamente por ningún condicionante (incentivo) fiscal, como ocurriera en 2010 y en 2012.
La señal más clara de que el mercado de la vivienda renace es el dinamismo que vuelve a reflejarse en el mercado hipotecario. Según los notarios, la firma de nuevos préstamos para la adquisición de vivienda se disparó un 42% en el año 2014 (136.791 nuevas hipotecas) con respecto al año 2013 (96.332). Además, según los notarios hubo un aumento del 5,2% del importe medio de los nuevos préstamos para comprar casa, que se situó en el año 2014 en 117.507 euros. También se incrementó el porcentaje de compraventas que requiere de financiación ajena en detrimento de las compras al contado. Las adquisiciones con hipoteca subieron del 32,1% en el año 2013 al 37,5% en el año 2014.
Los notarios esperan que en el año 2015 las cifras del mercado “continúen por la senda de la estabilización observada en el 2014, aunque quizá en valores más moderados”. Un pronóstico similar ha hecho esta semana el BBVA. El banco cree que la mejoría del empleo y el abaratamiento del crédito propician un entorno favorable para la potencial demanda de vivienda.
 

CiU ha presentado una iniciativa parlamentaria para promover una ley de segunda oportunidad destinada a familias y autónomos. Se pretende evitar que los pagos pendientes de estos colectivos los conviertan en deudores de por vida. Esta regulación está pensada para familias y autónomos sobreendeudados por el impago de la hipoteca de su vivienda, del alquiler o porque no han podido mantener el negocio en marcha. O pymes que han requerido avales personales. En el texto se propone el recurso de la mediación en primera instancia, con el objeto de mantener la vivienda. De no llegarse a un acuerdo, el deudor tiene la opción de proponer un plan de reestructuración donde se podrán plantear quitas superiores a la mitad de la deuda, esperas en el pago de las deudas de hasta tres años, así como condonaciones de todos los acreedores, incluida la Seguridad Social y la Agencia Tributaria. El texto también propone que la ley tenga un carácter retroactivo para que se puedan beneficiar personas que hayan contraído deudas con anterioridad a la entrada en vigor de la ley.

BMN entra en la guerra hipotecaria apostando por las hipotecas a tipo fijo y propone tres nuevas modalidades. Estas hipotecas varían en función del plazo de duración del préstamo. Así, a 10 años el tipo de interés ofertado es del 3,25%, que se eleva al 3,50% para un periodo de 20 años, y se sitúa en el 3,80% en el caso de la hipoteca a 30 años.
El objetivo de BMN es que los clientes puedan acceder a una financiación hipotecaria para la adquisición de una vivienda a un tipo competitivo y que les permita tener la seguridad de fijar una cuota que permanecerá inalterable durante toda la vida del préstamo.
 

El Colegio de Registradores ha informado de que el incremento del precio de la vivienda en el año 2014 fue del 2,55%. Se trata del primer encarecimiento de los pisos desde que estalló la crisis en 2008. Con estos resultados, el descenso acumulado desde los niveles máximos alcanzados en 2007 se sitúa próximo al ‐32%, según la metodología aplicada por los registradores. El Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR) constata el cambio de tendencia que se venía observando durante los últimos trimestres, dejando atrás un largo periodo con descensos de precios, y dando paso a una etapa caracterizada por la estabilidad, con ligeros incrementos trimestrales, indican los registradores.

Una enmienda del Grupo Popular eleva de dos a cuatro años la suspensión de desahucios de personas vulnerables y extiende el disfrute del Fondo Social de Viviendas a los desahuciados por impago de préstamos no hipotecarios, hasta ahora sólo podían acceder a estos inmuebles las víctimas de un desalojo por impago de un préstamo hipotecario. El convenio para la constitución del Fondo Social de Viviendas se firmó en enero del año 2013 por los ministerios de Economía, Sanidad, Fomento, Banco de España, la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), la Plataforma del Tercer Sector, las patronales bancarias y 33 entidades de crédito. El alquiler de estas viviendas se encuentra entre los 150 y 400 euros mensuales. Entre los requisitos para poder acceder a este Fondo, destacan que el desalojo se produjera a partir del día 1 de enero de 2008, que el conjunto de los ingresos mensuales de los miembros de su unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples (1.597 euros) o que la familia no posea una vivienda en propiedad.

El mercado inmobiliario evoluciona hacia su estabilización. Los indicadores referidos a precios y ventas de casas, así lo constatan. La directora de relaciones institucionales del Colegio de Registradores y exministra de Vivienda, Beatriz Corredor, aseguró que ya se perciben las consecuencias de la suave reapertura del crédito que se produjo a lo largo del año 2014. Así, la cuota hipotecaria media se situó en 553 euros al mes, lo que representa un descenso del 6,9% sobre el año anterior y fija el esfuerzo que realizan los hogares a la hora de comprar su vivienda por debajo del 30% de sus ingresos medios, el nivel considerado aceptable por su menor riesgo por las entidades financieras. En cuanto a la evolución que registraron los tipos de interés, estos se redujeron en promedio un 17% el año pasado, al tiempo que se incrementó ligeramente, un 2,25%, la duración de las nuevas hipotecas contratadas, hasta los 22 años y nueve meses. Este aumento del plazo de contratación de los préstamos es fruto de una mayor confianza de los bancos en la capacidad de pago de los titulares de esas hipotecas. Uno de los aspectos que incluye la estadística del Colegio de Registradores es el primer balance de un ejercicio completo de procesos de ejecución hipotecaria iniciados. En 2014 se contabilizaron 69.023, de los que el 62,5% correspondió a personas físicas y el 37,5% restante a personas jurídicas o empresas. De ese volumen de procesos iniciados, no todos concluyen con el lanzamiento del inmueble o el desahucio, ya que una vez se inscribe en el registro el proceso, se pueden producir varias circunstancias (dación en pago, desembolso de la deuda o su refinanciación) que eviten el desalojo.

Los expertos consideran que en el mercado de la vivienda se atisba la recuperación pero que ésta no está garantizada. Todavía no se han publicado las dos estadísticas oficiales (INE y Ministerio de Fomento) de precios correspondientes al año 2014, pero con las últimas cifras disponibles se puede concluir que los inmuebles se han depreciado más del 30% desde 2008. Es decir, las casas valen hoy lo mismo que en 2004.
Los precios cerrarán 2014, cuando se publiquen los datos, con caídas suaves, mucho más moderadas que las del año 2013 e incluso en algunos lugares se han producido tímidas alzas. Esto es lo que ha propiciado que la mayoría de los analistas apuesten porque el ajuste ha tocado suelo, aunque todavía este año habrá zonas donde el mercado estará muy deprimido y allí los precios seguirán a la baja, según augura la directora de relaciones institucionales del Colegio de Registradores y exministra de Vivienda, Beatriz Corredor.
Para el otro gran indicador del mercado, las compraventas, el año pasado sí que fue notablemente mejor que el anterior. En el año 2014 se vendieron más viviendas que un año antes, y ello fue así gracias a la mejora de la coyuntura económica global y la suave recuperación del crédito. Para quienes han logrado mantener su empleo y su nivel de ingresos durante la crisis, adquirir una vivienda ahora conlleva ventajas: es de media un 30% más barata y, si requieren hipoteca, los bancos vuelven a estar en disposición de concederlas.
Además, hay que destacar el creciente peso de los extranjeros, tanto los residentes como los no residentes. Los notarios certifican que en el año 2014 una de cada cinco casas fue adquirida por un foráneo. Para este año, esa tendencia seguirá, aunque desde el Colegio de Registradores consideran que las compras realizadas por los extranjeros no serán determinantes para hablar de recuperación.
 

El contexto actual de la economía empieza a ser favorable para endeudarse: los precios de la vivienda han tocado fondo; la amenaza del desempleo, aún presente, ha dejado atrás el peor momento; la banca ha purgado los excesos del pasado y necesita volver a conceder crédito y los tipos de interés en mínimos y la caída de la prima de riesgo aseguran un bajo tipo de interés en la hipoteca. Los bancos han empezado a abrir la mano con el crédito hipotecario, aunque imponiendo sus reglas de juego. El requisito más importante sigue siendo la solvencia, pero la banca quiere dar crédito y comienza a rebajar sus exigencias de vinculación y sus precios. Los bancos no quieren volver a caer en los errores del pasado y además de no conceder apenas hipotecas por más del 80% del valor de tasación, priman la solvencia del cliente por encima incluso de la ventaja comercial que pueda suponer la concesión de un crédito a mayor interés, asumiendo más riesgo. Además, en algunos casos los bancos exigen que la vivienda tenga un precio de al menos 150.000 euros como garantía de, en caso de tener que adjudicársela en balance, contar con un activo de cierto valor. Como máxima, rige que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30% de los ingresos netos totales. La renta familiar debe oscilar entre 2.000 y 3.000 euros anuales, ya sea de una sola persona o de dos que suman sus salarios para comprar la vivienda.