Noticias sobre Hipotecas

La costa española vuelve llamar la atención de los compradores de una segunda vivienda. Según Tinsa los precios han bajado un 47,7% desde los máximos de 2007 y, en algunas zonas, y según la mayor o menor distancia a la playa, las casas de vacaciones se abarataron hasta el 80% y hoy se pueden encontrar apartamentos por 50.000 euros o menos. Como consecuencia del exceso de oferta generado tras el boom inmobiliario es fácil encontrar producto a precio competitivo, encontrándose en algunos casos a precio inferior al que nos costaría si lo construyéramos de cero.
Actualmente en costa se vende más y a mejor precio, motivado en gran medida por las agresivas rebajas de las entidades financieras, que poseen buena parte del stock pendiente de venta.
La demanda de una segunda residencia ha pasado de las 100.000 unidades en el periodo 2005 a 2006 a las 20.000 actuales. Una tendencia que empieza a remontar poco a poco.
Un síntoma evidente es que el stock disponible en áreas como Marbella se está agotando y ya se empiezan a ver grúas. De hecho, en este municipio y en sus alrededores existen casi 20 promociones de obra nueva con un ritmo de preventas y comercialización razonable. Y ya hay promotores interesados en terminar edificios que se quedaron paralizados y otros que están buscando suelo en áreas muy concretas con escasez de oferta.
 

El precio del metro cuadrado de suelo urbano se encareció un 5,2% en el último trimestre del año 2014 respecto al mismo periodo del año anterior, según los datos del Ministerio de Fomento.
Los precios medios más elevados, dentro de los municipios de más de 50.000 habitantes, se dieron en las provincias de Madrid (536 euros por metro cuadrado), Barcelona (527,8 euros) y Baleares (336 euros). Y los precios medios más bajos se localizaron en Cáceres (103 euros), Murcia (103 euros) y Ávila (134 euros).
El número de transacciones de suelo realizadas en el cuarto trimestre del año 2014 fue de 4.495, lo que supone un 4,7% más que las realizadas en el trimestre anterior, y un 2,7% más que las que se llevaron a cabo en el cuarto trimestre del ejercicio 2013. En todo el año 2014 se realizaron 15.889 transacciones de suelo urbano, lo que implica un 9% más que las 14.555 transacciones de 2013.
 

El mes de enero la compraventa de vivienda se redujo en enero un 10,9%, según los datos del Consejo General del Notariado. Pese a esta caída de las cifras mensuales, las series reflejan estabilización en las ventas. Según los notarios esta contracción podría venir explicada por el fin del efecto base tras la normalización de las cifras al concluir la deducción fiscal por vivienda habitual.
La compraventa de vivienda se situó en 21.320 transacciones. Por tipo de vivienda, la venta de pisos se redujo el 11,5%, una caída similar a la del 11,4% de los de precio libre. Esta bajada, explican, se debe a la fuerte contracción de las ventas de pisos nuevos (-31,8%). Por su parte, la compraventa de inmuebles segunda mano se contrajo un 7,6%.
También descendió el precio por metro cuadrado de las viviendas vendidas, que fue de 1.234 euros, lo que supone una caída del 6,0% con respecto al mismo mes del año 2014 y una caída acumulada del 34,6% desde el comienzo de la crisis en el año 2007.
 

El saldo de hipotecas dudosas destinadas a la compra de vivienda se situó en 32.648 millones de euros en el cuarto trimestre de 2014, lo que supone el 5,85% de los 558.003 millones del total, según datos del Banco de España.
La rebaja de la morosidad hipotecaria se explica porque el saldo de los créditos morosos descendió en términos interanuales un 5,5% en el último trimestre del año 2014 respecto a los 34.590 millones con los que cerró el ejercicio 2013, mientras que el saldo hipotecario total disminuyó sólo un 3,9%.
Por otro lado, los créditos morosos de las entidades financieras concedidos para actividades inmobiliarias se situaron en el último trimestre del 2014 en el 36,2%, hasta los 54.494 millones, casi una décima menos que en el trimestre anterior.
En términos absolutos, el saldo moroso en este segmento de actividad descendió un 18,8% en tasa interanual, mientras que el crédito vivo total para financiar estas actividades cayó un 14,9%.
 

Hacienda ha empezado a comprobar a contribuyentes que abrieron cuentas vivienda durante 2004, 2005 y 2006, en pleno boom inmobiliario. Las cuentas vivienda fueron un incentivo fiscal que estuvo vigente hasta el año 2013 y que permitió a los contribuyentes abrir una cuenta en el banco con la finalidad de ahorrar para adquirir una casa. Las aportaciones realizadas tenían derecho a una deducción del 15% en el IRPF con la condición de que compraran la que sería su residencia habitual durante los cuatro años siguientes a la apertura del depósito. Si cancelaban el depósito, utilizaban el dinero para otro fin o no adquirían la vivienda, tenían que devolver el importe deducido con intereses de demora en la siguiente declaración de la renta.
Hacienda está realizando comprobaciones del ejercicio 2010 e incluyen en él a contribuyentes que abrieron una cuenta vivienda en 2004 o 2005 y, por lo tanto, en caso de incumplir la normativa debían haber devuelto el dinero en la declaración del IRPF de 2008 o 2009, ejercicios ya prescritos. Sin embargo, el anterior Gobierno aprobó en 2008 un Real Decreto que permitió a los contribuyentes que tenían como fecha tope para adquirir una vivienda el año 2008 o 2009 vieran ampliado su plazo hasta el 31 de diciembre de 2010. Y si en esa fecha no compraron su casa, debían notificarlo y devolver las ayudas en la declaración del IRPF de 2010, cuyo plazo de prescripción finaliza el próximo 30 de junio.
Sin embargo, el abogado José María Salcedo Benavente, alerta de que las comprobaciones se extienden a contribuyentes que, si bien incumplieron la normativa, ya habían ganado la prescripción. Hacienda está entregando autoliquidaciones a declarantes que, por ejemplo, abrieron una cuenta vivienda en 2004 y que, antes de la entrada en vigor del real decreto que ampliaba el plazo para la compra, ya habían cancelado su depósito o destinado los fondos a otros fines. En este caso, la pérdida de la deducción se produjo en el momento de la cancelación o disposición de fondos (año 2008 o anteriores) y ello debería haber sido declarado en el IRPF de esos ejercicios, que hoy ya están prescritos.
Además ha apreciado que en varios casos, Hacienda le da al declarante directamente la cantidad que se ha deducido indebidamente, pero sin explicarle de qué ejercicio o ejercicios proviene. Por lo que cree que las liquidaciones están mal motivadas.
 

Los británicos se están convirtiendo en los principales compradores de viviendas en España, especialmente en las zonas de playa. Al tradicional atractivo de la costa española se suman las escasas rentabilidades de los ahorros por las medidas del Banco de Inglaterra y la esperanza de una recuperación inmobiliaria en España. La subida de la libra frente al euro hace más asequible la inversión para un británico medio que, además, ve como los precios en su propio país no paran de crecer.
Los compradores extranjeros empiezan a volver al mercado inmobiliario español, atraídos por el crecimiento económico y por los signos de que los precios están tocando fondo después de años de caídas. De hecho, las ventas de viviendas a extranjeros supusieron el 13,9% del total en el cuarto trimestre, lo que supone un nuevo récord.
En total, los extranjeros invirtieron 6.050 millones de euros en propiedades españolas en los nueve primeros meses del año 2014, lo que supone un 30% más que en el mismo período del año 2013, según los datos que posee el Ministerio de Fomento. Valencia, Andalucía y Cataluña son destinos favoritos de las compras foráneas.
 

Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) el precio de la vivienda cerró el año 2014 con una subida media del 0,3%, lo que supone el primer incremento desde que comenzó la crisis en el año 2008, rompiendo así con seis años de continuas bajadas.
En el último trimestre, el importe concluyó el año con un repunte del 1,8%. La vivienda nueva se encareció el 1,9 %, en tanto que el precio de la de segunda mano se incrementó el 1,7 %, según la misma fuente. El precio de la vivienda comenzó el ejercicio 2014 con un descenso del 1,6% en el primer trimestre, para dar la vuelta en el segundo y tercer trimestre, con incrementos del 0,8 y del 0,3%, respectivamente. La variación trimestral del importe en el cuarto trimestre de 2014 fue del 0,2%.
Por tipo de inmueble, los precios de la vivienda nueva bajaron un 0,1% entre el tercer y cuarto trimestre del año 2014. Por su parte, los precios de la vivienda de segunda mano aumentaron un 0,3% en tasa trimestral.
 

El mercado de la vivienda ha comenzado a dar señales de recuperación y los primeros síntomas del nuevo ciclo empiezan a dejarse notar. Sobre todo, en los precios de la vivienda usada. Todas las estadísticas apuntan a una misma dirección: el ajuste está prácticamente completado.
En los últimos tiempos el mercado ha sonreído a los compradores en las negociaciones, pero ahora empieza a ponerse del lado de los vendedores. Salvo casos excepcionales el aceptar ofertas muy a la baja está pasando a la historia.
La nueva situación favorable a los propietarios viene motivada por el auge de la demanda consciente de que comienza a perder el último tren de las oportunidades. Reflejo de esta situación es la cifra de transacciones en 2014, que aumentó un 2,2% después de tres años a la baja. Todos los expertos dan por hecho que este traspaso de pisos continuará a mayor ritmo en el año 2015, impulsado por la vivienda usada.
Teniendo en cuenta esta previsión positiva, la prisa de los compradores por adquirir vivienda se acelera y está empezando a desembocar en una competencia inédita desde el pinchazo de la burbuja en 2008. Al subir el número de demandantes se frenan las rebajas y se producen ligeras subidas en el mejor producto.
Uno de los datos que demuestra el fin de las grandes rebajas es el que publica semestralmente Tecnocasa sobre el precio de oferta y el precio de venta. La diferencia entre estos dos polos se ha ido estrechando desde finales de 2011 hasta hoy. Según Tecnocasa, la distancia en el segundo semestre de 2011 entre el precio de salida y el precio de venta se situó en el 12,71% en Madrid capital en las casas de segunda mano. Al cierre del año 2014, la diferencia entre lo que se pide y lo que se paga se situó en el 7,23%. Hay que remontarse al año 2007, en pleno boom, para ver una diferencia menor (-3,84%).
 

Según datos del Ministerio de Fomento la cifra de viviendas terminadas en 2014 ascendió a 46.822 unidades, lo que supone una caída del 27,7% en comparación con el año anterior (64.817). La cifra de pisos terminados mantiene un año más la tendencia negativa sumando siete ejercicios de caídas.
Del total de pisos terminados en 2014, el 99% (46.340) correspondió a promotores privados y el 1% (482) a las administraciones públicas.
Por otro lado, el número de visados para la reforma o restauración de viviendas en España se situó en 22.418 unidades en 2014, lo que supone un descenso del 0,8% con respecto al año anterior (22.599 permisos). De esta manera, los permisos para reformar viviendas acumulan cuatro años consecutivos de caídas y marcan un mínimo en la serie histórica.
Los visados de rehabilitación arrancaron 2014 con subidas, tendencia que se rompió en mayo para retomar una senda a la baja que se mantuvo el resto del ejercicio. Por su parte, los visados para ampliar las viviendas se redujeron un 19,8% en 2014.
 

Parece que la caída del precio de la vivienda ha tocado fondo desde los máximos del tercer trimestre de 2008. Las cifras aportadas por el INE indican que en el cuarto trimestre de 2014 los precios ya aumentaron un 1,8% en tasa interanual. La bajada de precios de entre el 35% y el 40% ha llevado más de seis años.
La recuperación del mercado inmobiliario es un proceso lento, moderado y profundamente desigual. En territorios como Madrid o la Comunidad Valenciana, el crecimiento anual de los precios se aproxima ya al 3%, mientras que en otros como Navarra las caídas superan el 4%. A pesar del ajuste, para comprar una vivienda nueva de 90 metros cuadrados en España son necesarios 6,1 salarios anuales. Para muchos, la vivienda sigue siendo un bien de lujo, más aún con la situación actual de elevado desempleo.
Quedan aún más de medio millón de viviendas nuevas por vender y el stock es probablemente el doble cuando se suman las de segunda mano. Todavía hay muchos ajustes pendientes más allá del precio medio.