Noticias sobre Hipotecas

España resulta muy atractiva para el capital asiático, tanto, que quieren desarrollar en el país auténticas ciudades chinas. Varios fondos y empresas de origen asiático buscan desde hace meses grandes promociones de hasta 2.000 viviendas, que luego comercializarán en su país. El objetivo de estos inversores es crear un Chinatown con todos los servicios, donde habrá colegios para chinos, restaurantes, centros de estética y comercios regentados por empresarios chinos, que comercializarían productos de su país. El derrumbe de los precios de la vivienda ha hecho que la inversión de los chinos en España se duplique en 2014 respecto al año anterior. Así, del total de viviendas vendidas el año pasado, se prevé que el 6,5% se hayan adquirido por inversores chinos.
Esta puede ser una buena oportunidad para sanear los bancos, que acumulan en sus carteras miles de activos residenciales y promociones que se quedaron a medias y les fueron adjudicadas. Los inversores son conscientes de que las entidades financieras necesitan soltar ladrillo y por eso esperan adquirir los inmuebles a precio de saldo para luego revenderlos, agrupados en paquetes, a otros ciudadanos chinos. Es aquí donde entra en juego el conocido como ‘visado de oro’ o Golden Visa. Esta normativa permite a los compradores no comunitarios que adquieran inmuebles por un importe superior al medio millón de euros obtener la residencia española. Eso sí, se les exige disponer de esa cantidad sin tener que recurrir a ningún tipo de financiación.
 

El Banco Popular está pisando el acelerador de la salida del ladrillo de su balance con el fin de recuperar rentabilidad. Para el año 2015 se ha marcado un objetivo de venta de inmuebles de 2.000 millones de euros, lo que supondrá un aumento del 33% con relación a 2014. La comercialización de inmuebles ya marcó un récord de 1.500 millones de euros en 2014, lo que significa un incremento del 50% en relación a la suma de 2013 y 2012. La velocidad de las ventas tiene mucho que ver con el acuerdo estratégico que el banco selló en 2013 con los fondos de inversión Värde Partners y Kennedy Wilson. Estos adquirieron una participación mayoritaria de la Unidad de Negocio Especializado (UNE) de Popular, que engloba su filial inmobiliaria Aliseda y gestiona los adjudicados y el crédito promotor. La propiedad de los inmuebles y los préstamos es del banco. Para dar un empujón a la salida de inmuebles, el Popular ha nombrado a un coordinador de ventas para la red comercial, ya que las oficinas son el principal canal de salida de los inmuebles. También ha acortado los procesos de adjudicación de activos a cambio del pago de deudas para aumentar su oferta disponible para la venta. El banco también quiere maximizar la venta a través de Internet, que a día de hoy solo canaliza el 2% de las operaciones. Presentará una nueva página web en el primer semestre y tiene preparada una batería de ofensivas comerciales a través de su portal Aliseda.

Las rebajas en el diferencial de las hipotecas durante el último año y la caída del euribor, permiten que un consumidor ahorre, de media, 461,57 euros en la cuota anual de su préstamo hipotecario, según un informe de la web Kelisto.es. Esta firma ha estudiado las reducciones que han llevado a cabo las entidades financieras en sus préstamos durante el último año, cómo han evolucionado las diez ofertas más baratas del mercado y qué impacto tendría esta guerra hipotecaria, unida a la caída del euribor. El cálculo lo realiza sobre un consumidor que solicita una hipoteca media (99.866 euros a pagar en 20 años). Según Kelisto.es, un hipotecado a día de hoy encontraría un interés medio del 1,77%, lo que se traduciría en una cuota anual de 5.932,3 euros (494,36 euros al mes). En cambio, si hubiera solicitado uno de los préstamos más económicos en enero de 2014, el interés medio sería del 2,58%. Es decir, tendría que pagar 6.393,86 euros al año (532,82 euros al mes).

La recuperación del crédito ha abierto una batalla entre los bancos para acaparar la mayor cuota posible. El resultado, es un abaratamiento de la oferta crediticia que, en el caso de las hipotecas, supera el 30%. Casi todos los bancos han actualizado las condiciones de sus productos, rebajando el diferencial que se aplica sobre el euribor y apostando cada vez más por hipotecas a tipo fijo. Si hace un año el diferencial aplicado sobre el tipo de interés de referencia superaba ampliamente el 2%, ahora los nuevos préstamos ofrecen diferenciales incluso inferiores al 1,50%. El año 2015 va a estar marcado por un entorno de tipos de interés bajos, lo que repercutirá en los márgenes de los bancos, por lo que ganar volumen es imprescindible para compensar la menor rentabilidad del activo. En esta nueva etapa confluyen varias circunstancias. Por un lado, los bancos comienzan a hacer frente a una oleada de vencimientos de créditos concedidos en los primeros años del boom inmobiliario que hasta ahora aportaban ingresos al margen de intereses. Además, la cuenta de resultados de las entidades empezará a reflejar una caída de las dotaciones a provisiones y los recortes de plantilla acometidos durante los últimos años aliviarán el capítulo de gastos. Por lo que habrá algo más de margen para competir en la oferta crediticia.

ING ha rebajado el coste de su hipoteca, hasta el 1,49% sobre el euríbor, uno de los diferenciales más bajos que se encuentran en el mercado. Supone una rebaja del diferencial de 0,20 puntos porcentuales sobre el precio anterior. El préstamo tiene este coste desde el primer momento, frente a la oferta de otras entidades, que aplican un tipo más alto durante el primer año. La hipoteca Naranja, por otra parte, mantendrá las características que tenía hasta ahora. Es una de las que exige menor nivel de vinculación al cliente con este tipo de interés. No tiene cláusula suelo, ni comisiones de apertura, de subrogación, de amortización parcial o total. Tampoco exige, a diferencia de otras entidades, la contratación de otros productos, como planes de pensiones.
El movimiento de ING llega después de que varios bancos mejoraran su oferta hipotecaria. El primero fue Santander, quien rebajó su producto hasta el 1,69%, el nivel que hasta ahora ofrecía ING. Después fue el turno de Kutxabank, que con una oferta de euríbor más 1%, el tipo más bajo del mercado, aunque con una vinculación muy elevada. También se ha sumado a la guerra por captar negocio hipotecario CatalunyaBanc, con un tipo de euríbor más 1,65%. Finalmente, Sabadell, además de mantener una oferta competitiva en los productos a tipo variables, ha extendido la batalla al campo de las hipotecas a tipo fijo. Acaba de poner en marcha una campaña con un tipo que oscila entre el 3,5% para créditos a 15 años y el 3,97% para las operaciones a 30 años.
 

El precio medio de la vivienda cerró el 2014 en 1.326 euros por metro cuadrado, un 1,3% más que en el cuarto trimestre de 2013. Según el último informe de coyuntura de Sociedad de Tasación (ST), los inmuebles residenciales se encarecieron por segundo trimestre consecutivo, entre julio y septiembre ganaron un 4,1% de valor. Son seis meses que han roto con siete años de caídas, que se comenzaron en el cuarto trimestre del año 2007. Según el estudio de la tasadora los precios de la vivienda han tocado suelo y el sector apunta señales de optimismo.
El repunte interanual experimentado en el último trimestre del año se debe a la pujanza del mercado de segunda mano, ya que el precio de las viviendas nuevas volvió a caer (un 2,2%). La evolución de la vivienda usada “mantiene la tendencia ligeramente ascendente” del tercer trimestre, “aunque menos acusada”. Según Fernández‐Aceytuno el año 2014 fue el año de la estabilización, con una demanda mayor en vivienda de segunda mano. La vivienda nueva parece que todavía no ha tocado suelo. En algunas zonas consolidadas sí lo ha hecho, pero hasta que no se agote la vivienda de segunda mano en estas zonas, no se prevé que se ajuste la vivienda nueva.
 

La batalla en el mercado hipotecario se intensifica. La banca se disputa las nuevas operaciones no solo abaratando los precios, sino que ha empezado a ampliar la esfera de potenciales clientes con una rebaja del umbral mínimo de ingresos exigidos para financiarles.
El Banco Popular ha sido el último en suavizar las condiciones: recortó el marginal aplicado en los préstamos desde el 1,80% al 1,59% si se contrata en oficina y el 1,55% de formalizarlo en el canal online Oficina Directa. También redujo el importe en nómina o pensiones mínimo exigido desde 2.000 a 1.700 euros en el crédito solicitado en la red. En Oficina Directa sube, en cambio, a 5.000 euros el salario mínimo domiciliado requerido, si bien está condicionado a contratar un solo seguro, mientras que en sucursales exige tres.
Sigue la estela marcada por el Santander, que ahora demanda ingresos de 2.000 euros frente a los 2.500 previos, y ha rebajado los requisitos en contratación de seguros y operativa con tarjetas. Otro ejemplo es Kutxabank, que ha mantenido una de las ofertas más baratas en tipo de interés, aunque ligada a una alta vinculación y nóminas. Para acceder a su crédito con un marginal desde el 1,25% requería 4.500 euros de ingresos, rebajados ahora a 3.000 y con el diferencial reducido al 1%. Otras entidades como Liberbank, han ajustado precio (del 1,99 al 1,54%) casi sin variar condiciones. ING Direct no requería ingresos mínimos, pero ha rebajado el diferencial del 1,99% al 1,49% y dejó de exigir contratar el seguro de hogar y vida, y el producto de ahorro inversión. BBVA mantiene inalterado su diferencial en el 1,80%, si bien ha sido de los más accesibles en términos de ingresos, al requerir nóminas desde 1.500 euros.
 

Las hipotecas a tipo fijo, que han sido las grandes olvidadas de los últimos tiempos, vuelven a la primera línea. El director de banca de particulares de Banco Sabadell, Albert Figueras, considera que, en el escenario actual de tipos y de un euríbor a niveles tan bajos, “es el momento de tomar posiciones a tipo fijo”.
Bankoa, por su parte, publicita desde hace meses una hipoteca a un tipo fijo nominal del 3,75% (4,162% TAE) a 20 años. Como máximo financia hasta el 65% del valor de tasación.
Si bien la principal ventaja de la modalidad de las hipotecas a tipo fijo es la estabilidad y la seguridad en las cuotas, la cruz está en que los plazos son más cortos y las financiaciones más limitadas, por lo que el cliente debe tener más ahorros.
 

El Banco Popular ha irrumpido en batalla por captar clientes vía hipotecas con dos nuevos préstamos con diferenciales en torno al 1,5% con lo que se convierten en los más competitivos del mercado.
Popular comercializa, por un lado, la Hipoteca Premium, con un diferencial del 1,59% sobre el índice euríbor y un tipo fijo del 2,40% el primer año. Estos intereses se alcanzan gracias a una bonificación del 1% al domiciliar la nómina, hacer un consumo con tarjetas por importe igual o superior a 100 euros al mes y contratar un seguro de hogar o de vida. Este producto no tiene gastos de estudio ni comisiones y financia hasta el 80% del valor de tasación y con un plazo máximo de 30 años. Es necesario disponer de unos ingresos domiciliados de más de 1.700 euros mensuales.
En su filial de banca por internet Oficina Directa, ofrece la Hipoteca Bonificada, con un diferencial sobre el euríbor que puede alcanzar el 1,55% y el tipo inicial durante el primer año es del 1,95%, también con una bonificación del 1%. Las condiciones de contratación y de vinculación son las mismas que las de la Hipoteca Premium, salvo que el importe máximo financiado es de 600.000 euros y los ingresos mínimos deben ser de al menos 5.000 euros netos al mes.
 

De acuerdo con la encuesta sobre préstamos bancarios de enero de 2015, los criterios de concesión de préstamos continuaron moderándose en términos netos en el cuarto trimestre de 2014 para el conjunto del sector financiero de la eurozona. Esta reducción de las trabas a la hora de acceder a financiación bancaria se detecta tanto en créditos a empresas, como en préstamos hipotecarios y al consumo.
La tendencia, sin embargo, varía en función de cada país. En el caso de España, los datos indican que no se ha producido ningún proceso de flexibilización del crédito en los dos últimos trimestres. Un inmovilismo que contrasta con el auge de la demanda en el país, que el BCE destaca tanto en el caso de las peticiones presentadas por empresas no financieras como en la solicitud de créditos hipotecarios y en préstamos al consumo.
En el resto de países el BCE detecta mayores facilidades en el crédito empresarial en Italia o Francia; en el hipotecario en Alemania, Países Bajos e Italia; y un auge general de la demanda.