Noticias sobre Morosidad

La banca, consciente de la preocupación social que causan las ejecuciones hipotecarias, ha lanzado su propia propuesta. No obstante, también señalan algunas líneas rojas que podrían perjudicar el funcionamiento del sistema hipotecario. Tanto la Asociación Española de Banca como Santander se muestran contrarios a un sistema en el que la dación en pago extinga la deuda con la entidad financiera. En su opinión, este modelo eleva el riesgo de la operación y, por tanto, el coste de la hipoteca. Destaca que para las entidades traería más mora, lo que restringiría aún más el crédito. Además, se muestran contrarios a la posibilidad de que la dación en pago se aplique de manera retroactiva a hipotecas ya concedidas, debido a la inseguridad jurídica que generaría y a los posibles pleitos por parte de las entidades que podrían producirse, ya que los bancos podrían alegar que esta nueva condición modifica las condiciones del contrato. Santander apunta que la experiencia histórica demuestra los “efectos perniciosos” de limitar la garantía al valor del inmueble o colateral. Citan la experiencia en doce estados de Estados Unidos, que aplican este modelo, donde se ha dado "un círculo vicioso que se genera entre el precio de la vivienda, relación préstamo-valor y morosidad en los ajustes inmobiliarios”. Asimismo, apunta que las propuestas encaminadas a paralización de las ejecuciones hipotecarias sólo retrasarían y ampliarían el problema de falta de capacidad de pago y tienen efectos negativos en el conjunto del sistema. El banco destaca que le preocupa los cambios que puede introducir a este respecto el Parlamento español.

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Fuente: Expansión

Los resultados de los test de estrés a la banca europea desvelan que el sector español se enfrenta a posibles pérdidas de 46.703 millones de euros por sus créditos al sector promotor y los activos adjudicados que tienen en los balances. Dos tercios de estas posibles pérdidas corresponden a las cajas, que podrían llegar a tener una morosidad de 31.387 millones.
Esas pérdidas son en el escenario base, el que toma las previsiones reales de la Comisión Europea (CE) sobre evolución de la economía. En el escenario adverso (que según el Banco de España solo hay un 0,5% de posibilidades de que ocurra), el daño de promotores y adjudicados llegaría a 65.901 millones, del que las cajas acapararían el 63,9%. El supervisor cifra en unos 83.000 millones el total de provisiones (específicas y anticíclicas) acumuladas por el sector hasta hoy. De ellas, 45.200 millones corresponden a las cajas. Es decir, si se cumplen las previsiones de la Autoridad Bancaria Europea (EBA en sus siglas en inglés), los promotores y adjudicados se comerían el 56% de la hucha del sector y casi el 70% de las cajas. Sin embargo, las entidades tienen hasta diciembre de 2012 para incrementar el colchón de provisiones. Además de estas, al sector le quedan sus recursos propios frente a las pérdidas, que suman 180.000 millones. Los exámenes también revelan que las cajas tienen peor equilibrado el balance: del total del riesgo de impago, el ‘ladrillo’ supone el 55%. En los bancos, el 23%.
Este es el resultado del escenario base, el menos negativo, en cuyos cálculos se incluyen un descenso del precio de los pisos del 20,9% a final de 2011 y del 24,3% en 2012, respecto al cierre de 2007. En el suelo, la caída es del 40,7% en 2011 y 46,8% al año siguiente. Incluso el supervisor fue más lejos en la depreciación del suelo. Sus conclusiones fueron que había 143.000 millones en “activos problemáticos”. En el escenario adverso se contempla una caída del 34,2% del precio de los pisos y del 62,5% del suelo, cifras muy superiores a las previstas, según explicó el gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez.  
Las conclusiones del escenario más benigno de la EBA coinciden con las ofrecidas por el Banco de España en febrero pasado, cuando realizó un ejercicio de streaptease del riesgo inmobiliario. En él, el supervisor admitía que “se ha determinado como potencialmente problemático en las cajas el 46% de la exposición al sector constructor e inmobiliario (217.000 millones), es decir, 100.000 millones”.  Según el último documento del supervisor, los bancos y las cajas tienen 30.000 millones en terrenos en propiedad por adjudicaciones. Con los inmuebles a medio construir que se ha quedado la banca, los pisos embargados a particulares, los pisos terminados sin vender y otros adjudicados, suman 65.000 millones con problemas. Y eso sin contar los créditos al sector, en los que solo aquellos cuya garantía es el terreno sin edificar suman 60.000 millones. Parte de esa cifra está saneada con provisiones por cerca del 35%, una cantidad que no será suficiente si la actual situación se prolonga.

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Fuente: El País, El Mundo, La Gaceta

El texto sobre la reforma concursal que se encuentra en el Congreso de los Diputados “desvela que no son las pequeñas empresas ni los consumidores los beneficiarios de la misma, sino la banca. Tanto en lo que atañe al sobreendeudamiento de particulares y que entronca con la creciente preocupación social sobre desahucios y dación en pago como en las refinanciaciones. En suma, el Ejecutivo revive la norma para presentarla como una ayuda a los más débiles cuando el texto plantea reformas tímidas que las entidades financieras han conseguido rebajar varios grados”. Se subraya que las empresas se tendrán que seguir yendo a Londres para refinanciarse con seguridad, como ya hicieran La Seda o la inmobiliaria Metrovacesa.  
El PP y CiU intentan incorporar el concurso de la persona física. El PSOE no puede apoyar esta vía, aunque algunas fuentes dan por seguro que lo hará en la próxima legislatura desde la oposición. Todo ello, se apunta, en un contexto en el que la banca tiene cerca de 400.000 viviendas con alguna cuota de morosidad. Y se acaba de publicar un informe de Oliver Wyman en el que se asegura que la dación en pago le costaría al sector 4.000 millones de euros. El sector teme que el ingente número de propiedades que acumula se incremente mientras su valoración baja. El razonamiento de la banca y de la consultora es que la profundización de la dación en pago tendría efectos contrarios a los esperados porque acabaría por cerrar el grifo del crédito.

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Fuente: Expansión

Stop Desahucios, el movimiento creado en el marco del Movimiento 15-M con el fin de crear alertas en caso de producirse un desalojo para que los ciudadanos cercanos puedan acudir físicamente al lugar y evitarlo, se ha convertido en una herramienta para morosos de larga duración. Según denunció el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), que contiene información sobre arrendamientos impagados, el hecho de que miembros del 15-M estén acutando en la paralización de desalojos, “ha aumentado el miedo por parte de los propietarios a la hora de alquilar sus inmuebles”. De ahí que tiendan a mantener sus pisos cerrados o solicitar requisitos más estrictos a los inquilinos, “lo que implica una mayor traba al acceso a la vivienda en alquiler”. El FIM denuncia también que los morosos profesionales “están utilizando esta nueva tendencia como método de impago y retardo del desahucio de las viviendas en las que viven sin pagar, en muchos casos, hasta más de tres años”. Una situación que no ayuda a los propietarios, que, en muchos casos, “son particulares afectados por la crisis, que alquilan su vivienda ante la imposibilidad de venderla y poder mantener la hipoteca”.

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Fuente:El Economista

El crédito concedido para la compra de vivienda no ha descendido desde 2007 pese a la crisis gracias a la renegociación de las condiciones hipotecarias. Fitch alerta de la opacidad de estos procesos y de las prácticas de riesgo que se llevan a cabo. “A la hora de gestionar deudores morosos, los bancos y cajas están comportándose de forma demasiado flexible”, advertía hace unas semanas en un foro inmobiliario el director del departamento de estructurados financieros de Fitch, Juan David García, en alusión a la renegociación de créditos hipotecarios y a promotoras. Hace unos días, la agencia de calificación de riesgo emitió un informe en el que mostraba su “preocupación sobre la falta de información y de sostenibilidad en el medio plazo” que conllevan “las soluciones de refinanciación a disposición de los prestatarios en dificultades”. Entre otras prácticas de riesgo, detalla que las hipotecas que se alargan lo hacen de media en 80 meses, casi siete años. “Es un plazo excesivo”, expone García. “Está bien que se ofrezca flexibilidad ante los problemas, pero un plazo tan largo demuestra una debilidad manifiesta del deudor” que hace poner en duda la recuperación de la deuda, continúa el analista. “Si te comprometes a mantener un préstamo tienes que ser sensato, no lo puedes alargar siete años”, dice, aconsejando una política más conservadora a entidades que estarían dando préstamos a 40 años.
El número de renegociaciones hipotecarias ha ido aumentando en paralelo al alza del paro. Del informe de Fitch, sin embargo, se desprende que la banca está manteniendo artificialmente vivo parte del crédito para evitar reconocer impagos. Una práctica que ya se venía dando con las promotoras inmobiliarias y que se estaría extendiendo ahora a las familias. Las cifras del Banco de España reflejan que, pese a la crudeza de la crisis, el volumen de crédito para la compra de vivienda no ha descendido desde 2007. De hecho, ha aumentado. De los 591.546 millones de euros de inicios de 2008 se ha pasado a 614.432 millones en 2011.
Desde el sector reconocen que en el caso de préstamos hipotecarios la adjudicación de la vivienda se intenta evitar a toda costa. “Nos tenemos que ajustar a las posibilidades y necesidades de las familias siempre que podamos y estas tengan voluntad de resolver el problema. Como entidad, nos haríamos un flaco favor ejecutando la finca para volver a colocarla en el mercado con unas pérdidas añadidas”, dice el director general adjunto de Unnim, Enrique Lizaso. Por eso, los 118.000 embargos registrados en 2010 son una gota en el océano de 15 millones de créditos hipotecarios que los expertos estiman que hay en España. Fitch teme, sin embargo, que la subida de tipos iniciada por el Banco Central Europeo multiplique los embargos y las renegociaciones en los próximos meses.

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Fuente: Cinco Días

Según los expertos, es el mejor momento para comprar y las entidades vuelven a utilizar el señuelo de una cuota hipotecaria inicial muy baja, sin exigir una cantidad para la entrada de un piso. Financian hasta el 100%, amplían los años de hipoteca hasta 40, periodos de carencia de tres años sin pagar capital e intereses, tal y como recoge Bancaja, donde incluso te puedes
quedar con el inmueble tres años y si no te interesa la entidad financiera te lo recompra, como ofrece CaixaCatalunya para sus promociones. Toda una avalancha de condiciones ventajosas para atraer al inversor que busca una segunda residencia en la playa. Se comenta que el aumento de esta agresividad en la venta de viviendas puede responder al interés de la banca por contener los índices de morosidad. Según el experto inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé, “algunos bancos, para no reconocer la depreciación de sus activos, están dando financiación con grandes periodos de carencia para la adquisición de sus propios inmuebles a compradores con grandes riesgos pero a precios hinchados. De esta forma, en el peor de los casos,
posponen el reconocimiento de las pérdidas al final del periodo de carencia”.
En los portales inmobiliarios de las principales entidades bancarias pueden encontrarse grandes ofertas. Así, La Caixa, a través de Servihabitat, acaba de lanzar este verano su campaña Encuentra casa con el Plan Mi Pueblo, donde oferta 1.300 viviendas en la costa desde 60.000 euros. Rebajas de hasta el 70% se pueden encontrar en Casaktua.com, el portal inmobiliario de Banesto con una oferta de 1.200 inmuebles distribuidos por toda la costa española. Se apunta que de todas las ofertas, CatalunyaCaixa es la más atrevida, no sólo por su selección de los 1.000 pisos más atractivos, sino por sus condiciones para adquirir una casa al ofrecer un pacto de recompra del inmueble por parte de la entidad después de tres años si el cliente no está satisfecho con el inmueble. Bancaja tampoco se queda atrás y lanza la Operación Bikini con una rebaja del 45% para muchos de sus apartamentos de playa. Lo más llamativo, una vez más, es la financiación, ya que no se pagan intereses durante tres años. Tampoco se paga comisión de apertura y los intereses de los tres años no se acumulan, sino que se empieza a pagar en el cuarto año como si se hubiera comprado una vivienda en ese momento. Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM) también quiere aprovechar el tirón de los meses de verano y en su portal hace una llamada: “Atención: descuento adicional del 15%”, una campaña que finaliza el 15 de
julio.  

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Fuente: La Gaceta

La morosidad del crédito concedido por las entidades financieras cayó unas centésimas en el primer trimestre del año, del 6,19% al 6,11%. Suma 111.511 millones de euros (1.069 millones menos que en febrero), de acuerdo con la información del Banco de España. Este ligero descenso es el primero después de cinco meses de subidas. No obstante, el dato continúa en niveles que no alcanzaba desde octubre de 1995. En los bancos, el porcentaje de morosos bajó del 6,35% al 6,26% y en las cajas, del 6,06% al 5,95%.
En las entidades financieras se descarta que sea el inicio de un profundo cambio de tendencia y lo mismo opinó ayer el secretario de Estado de Economía, José Manuel Campa. La impresión es que se debe más al efecto cierre de trimestre. De hecho, abril ha registrado una subida de los impagados en algunas entidades, sobre todo por las promotoras y constructoras de tipo medio. En los particulares, además, está haciendo daño la prolongación del paro y el agotamiento del subsidio. En una de las principales entidades explican que “la caída de la mora obedece a una cuestión estacional, de forma que al principio de cada trimestre se hace una evaluación de lo que va a entrar y se dota más de lo debido, y el último mes se ajusta”. En otro de los grandes bancos abundaron en la misma idea y resaltaron que “un mes no es significativo para sacar conclusiones”. Una tercera fuente explica que las cajas han aumentado los fallidos y que los bancos han contenido la mora gracias a las adquisiciones de activos como dación en pago.
A pesar de la caída de la mora, la banca prevé más alzas este año, tal como explicaron los principales directivos del sector en las presentaciones de resultados del primer trimestre. Hay quien aventura que en los próximos meses se puede sobrepasar el 7%, lo que implicaría que créditos por otros 15.000 millones entrarían en situación de impago.  

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Fuente: El Mundo, La Vanguardia
 

La entrega del inmueble no es suficiente en España para cancelar una hipoteca. Las entidades, no obstante, lo están aceptando en el caso de miles de inmigrantes que retornan a su país de origen, para evitar que su tasa de mora se dispare. “Para los españoles la prioridad es conservar la vivienda y su red familiar les ampara. Pero los extranjeros sin familiares en España que pierden el empleo y agotan el paro terminan regresando a su país. Y ahí la entidad les suele comprar la vivienda”, admiten fuentes de una gran entidad. “Se hace por el lío legal y el coste que supondría reclamar el pago del resto de la deuda” en el extranjero.
“Es un proceso costoso en dinero y en tiempo”, agrega Gustavo Kolschinske, abogado de Sentencia, bufete especializado en la atención a extranjeros. “Hay países, como Ecuador, que protegen a sus ciudadanos. Aunque tengan otra vivienda allí, si la constituyen ante notario como 'patrimonio familiar' se convierte en inembargable aunque la familia tenga deudas en España”. La embajada de este país ha remitido peticiones específicas al Banco de España para que facilite la dación en pago. Su embajador en Madrid señala que estos acuerdos han aumentado en el último año. Desde Sentencia han logrado acuerdos de dación en pago para unas 6.000 familias desde que comenzó la crisis. Sin embargo, Kolschinske alerta de que ser extranjero no supone una garantía de que se acepte. “Otra cosa son sus circunstancias, que ambos cónyuges estén en paro de larga duración y sean incapaces de hacer frente a los pagos...”. Con todo, aclara, la decisión corresponde a la entidad, y dependerá de sus intereses. “Hemos visto un cambio de ciclo desde que comenzó la crisis. Al principio, con los tipos de interés altos, los bancos optaban por renegociar las hipotecas. Cuando los tipos bajaron y el desempleo subió, empezaron a ser más propensos a la dación en pago”. “Depende, sobre todo de que a la entidad le interese para contener la tasa de morosidad o para cuadrar sus números al final del año”, aseveran en Sentencia.

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Fuente: Cinco Días

Conseguir que un banco o caja de ahorros conceda una hipoteca no vinculada a algunos de sus inmuebles es “más que complicado”. Las entidades tratan de limitar sus riesgos e imponen diferenciales sobre el euribor cada vez más altos, obligan a suscribir seguros y productos varios y restringen, tal y como acaba de confirmar el Banco de España, el importe. Según su último informe sobre estabilidad financieras, “el valor del préstamo hipotecario sobre el de tasación de la vivienda que sirve de garantía (LTV) se sitúa de media para las entidades españolas en el 62%. Solo un 1,8% del crédito par adquisición de vivienda tiene un LTV superior al 100% y un 17% entre el 89% y el 100%”. Este recorte en los importes o endurecimiento de las condiciones se ha justificado por las entidades como medidas necesarias para atajar y prevenir morosidad. Y los datos de España matizan esta justificación: “la cartera hipotecaria minorista es la que tradicionalmente ha registrado le menor morosidad”. El porcentaje de créditos dudosos sobre el total de préstamos al sector residente en España fue en 2010 del 5,9%. Este nivel de impagados se mantuvo por el aumento del porcentaje en el crédito a la construcción y promoción inmobiliaria, que en diciembre alcanzó el 14%. En el caso de los particulares hipotecados, el porcentaje se situó en el 2,4%, frente al 2,8% del ejercicio anterior.

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Fuente: El País

El Banco de España augura un encarecimiento adicional de las hipotecas en los próximos meses. El supervisor realizó este pronóstico a raíz de la encuesta que realiza a las entidades financieras sobre la evolución de los préstamos, recogida en el último Boletín Económico.
El organismo señala que el incremento será adicional al que se recoja por el aumento de los tipos de interés y del euribor: es decir, que bancos y cajas de ahorros aplicarán subidas los diferenciales sobre la tasa de referencia. El regulador sostiene que el encarecimiento dependerá de las tensiones en los mercados financieros y las rentabilidades que ofrezca el sector en los depósitos para captar liquidez. El incremento se producirá después del experimentado en los últimos meses: entre diciembre de 2010 y marzo de 2011, los tipos de interés del crédito para los hogares para compra de vivienda fue de hasta 70 puntos básicos.  
El Banco de España también asegura que las condiciones que aplican las entidades del país sobre las hipotecas se han endurecido más que en otros mercados de la Unión Europea (UE), pero también que la caída de la demanda “es peor de lo previsto” y “más marcada” como consecuencia del fin de la desgravación fiscal por compra de vivienda. La institución explica que el endurecimiento de las condiciones se debe a la defensa de los márgenes operativos, que se han visto dañados “más de lo esperado” por la llamada ‘guerra del pasivo’. Afirma que se han empezado a trasladar los mayores costes del pasivo a los clientes, un fenómeno que se acentuará además porque el impacto de la subida de los tipos de interés en abril tendrá un efecto considerable en la cuenta de resultados, ya que las hipotecas se reprecian progresivamente, según la revisión semestral o anual de cada contrato.  
El supervisor también explica en su informe que otra de las causas que motivará a las entidades a elevar los diferenciales a lo largo de este año será la caída de la demanda y, por tanto, los niveles de actividad, que presionarán aún más los márgenes operativos. El menor volumen de negocio, asimismo, obedecerá a la todavía aversión de la banca al riesgo crediticio por la escalada de la morosidad, que lleva a que conceda menos préstamos que los que podría dar, a pesar de que los impagos por hipotecas cayeron en 2010.

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Fuente: El Economista