Noticias sobre Mercado inmobiliario

El precio de la vivienda en España acumula un descenso del 40% durante la crisis, pero comienza a estabilizarse o incluso a subir en algunos puntos de España. Así lo indica la compañía de gestión de patrimonios privados no depositaria Inverbanca, en una nota en la que ve en esta inflexión “el inicio de una lenta recuperación económica a escala de toda Europa y, en particular, a escala de España”. Según los datos que maneja, en muchas zonas de España sigue descendiendo el valor de los inmuebles, pero existen lugares en los que el precio del metro cuadrado se ha estabilizado, como es el caso de Marbella, con 5.250 euros por metro cuadrado, o en los que incluso ha empezado a subir lentamente, como en Burgos o Soria, con incrementos del 4,1% y del 5%, respectivamente.
El director financiero de Inverbanca, Gastón Luis Apraiz, señala que “el mercado inmobiliario español se va estabilizando poco a poco gracias a la llegada de capital por parte de fondos internacionales e inversores extranjeros”.

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Fuente: El Economista

El fin de la deducción por compra de vivienda y la subida del IVA que grava la compra de vivienda nueva (del 4% al 10%) han asestado un duro golpe al ya de por si debilitado mercado inmobiliario en España. Las hipotecas constituidas caen cada mes, las operaciones de compraventa están en mínimos históricos y la caída de precios se atenúa, pero en ningún caso se atisba un cambio de tendencia en el corto plazo. Los últimos datos de la tasadora Tinsa calculan que el precio de la vivienda acumula un ajuste del 38,1% desde el inicio de la crisis. Algunos expertos creen que el ajuste aún está lejos de concluir. Ángel Serrano, director general de negocio de la consultora Aguirre Newman, considera que debe caer entre un 20% y un 25% adicional para ajustar la capacidad de compra a la de demanda. Una cifra que podría ser aún mayor si prosigue la devaluación interna a través de la bajada de salarios. A esta tesis se abona Standard & Poor’s (S&P), que augura que el mercado español es de entre los grandes de Europa al que le queda más ajuste.
La agencia de calificación de riesgos prevé que el precio de los inmuebles caerá un 8% este año, un 5% en 2014 y otro 1% en 2015. Una situación muy lejana de los grandes países europeos, como Bélgica, Alemania o Reino Unido, en el que la vivienda volverá a apreciarse a finales de este año, con crecimientos del 3% en el caso de Reino Unido y Alemania. De hecho, el informe sitúa a la economía española como la única de las grandes del euro en la que los precios seguirán cayendo en 2015. Especialmente significativo es el caso de Irlanda, otro país afectado por una burbuja inmobiliaria como España, en el que la caída de precios se ha corregido con una mayor rapidez que en el mercado español. El estudio calcula que el precio de los inmuebles se estabilizará a finales de 2013 y volverá a crecer a tasas del 1% en 2014 y del 2% en 2015. En este cambio ha jugado un papel determinante que el precio de los inmuebles haya caído en Irlanda durante tres ejercicios consecutivos a tasas de dos dígitos, tocando máximos en 2009, con un recorte del 19,1% anual. Un ritmo mucho más intenso que en España, donde los precios llevan cayendo seis años, pero en el que sólo en un ejercicio (2012) el descenso ha sido superior al 10%.

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Fuente: Cinco Días, Expansión, El Economista, La Vanguardia

En plena sequía de compraventas y de hipotecas, un fenómeno aflora con fuerza en el mercado inmobiliario: el pago al contado. Esta práctica se da actualmente en siete de cada diez operaciones que se cierran, según datos del Consejo General del Notariado. La compra a tocateja, sin embargo, no está exenta de controversia por las múltiples ventajas e inconvenientes que la envuelven. El pago al contado, además de suponer un ahorro de costes, supone una importante baza a la hora de negociar, si bien a cambio se sacrifica la mayor rentabilidad que podría suponer financiar la compra.
Este panorama en el que está inmerso el mercado, encomendado al tirón de las compras a tocateja, no parece el más idóneo para su recuperación. “Evidentemente, el sector no saldrá de su crisis por este camino”, valora el experto inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé, quien ve en la inversión internacional el gran antídoto para el ‘ladrillo’. “Desde antes del verano ha comenzado a comprar de verdad. Ya se habla de que podrían inyectar 14.000 millones, yo diría que incluso el doble, en los 12 o 15 próximos meses. Si la previsión se cumple desaparecerá el miedo y volverá la calma”. Este experto vaticina que “está inversión provocará que la caída de precios se ralentice, generando más confianza en los activos de la banca”. “A partir de ahí podría verse más fluidez en el crédito. Y será en un año y medio o dos cuando volveremos a ver una financiación normal. Será el final de la hegemonía del pago a tocateja”.

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Fuente: El Mundo
 

El sector inmobiliario empieza a plantearse qué hacer con uno de los lastres que mantienen prácticamente varada la actividad: el enorme stock de viviendas sin vender. Los expertos debaten si lo mejor sería derribar una parte, como se hizo en EEUU e Irlanda, donde el mercado inmobiliario está recuperándose. El parque de viviendas nuevas sin vender se sitúa entre las 675.000 que arrojan los cálculos del Ministerio de Fomento y las 815.000 que estimó Catalunya Caixa en su último informe. A esa cantidad de viviendas vacías se une cerca de medio millón de casas en construcción, según las estimaciones del sector y las del Ministerio antes de que empezara la crisis. Las zonas con mayor proporción de viviendas vacías sin vender son, por orden, Castellón ‐una de cada cuatro casas buscaba propietario, según el informe de Catalunya Caixa‐, Toledo, Murcia, Almería, Tarragona, La Rioja, Alicante y Málaga.
A pesar de que los inversores y los compradores extranjeros están volviendo al ladrillo, el ritmo de ventas todavía es muy lento para absorber todo ese stock. En el primer semestre de este año salieron al mercado 23.118 viviendas (en la época del boom, en un semestre se levantaban cerca de 300.000 casas). A pesar de ello, no se consiguieron vender todas, solo 20.770 hasta junio. “Hay sitios donde las viviendas no valen nada por calidades o por ubicación y que sólo tienen costes para el contribuyente”, explica el profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos.
La Sareb aprobó un plan de negocio que reserva 103 millones de euros para demoliciones de edificios, una cantidad algo inferior a la que destina a mantenimiento de edificios (130 millones) y obras en curso (133 millones). Fuentes del banco malo explican que las demoliciones nunca se realizarán con promociones terminadas, sino con obras que estén en curso, y que el derribo no será inmediato. Tanto las entidades financieras como la Sareb están ahora dedicadas por completo a vender el stock de viviendas que está terminado. “Cualquier cosa a un determinado precio se puede vender. Con una condición: que esté terminado”, afirma el consejero delegado de Foro Consultores, Luis Corral. El paradigma de esa máxima es la promoción de El Pocero, en Seseña (Toledo), que heredaron Santander y Sabadell. Ambos se deshicieron de todos los pisos, pero a 60.000 euros. Quienes adquirieron uno de esos pisos antes de que estallara la burbuja abonaron unos 240.000 euros, aseguran fuentes del mercado. “Hay casos en los que se ha vendido el suelo a un valor de cero euros y con un coste de reposición superior al de venta”, afirma Corral. Esas viviendas, pues, pudieron venderse a 60.000 euros porque los bancos asumieron pérdidas. Pero en España hay miles de casas en construcción, en muchos casos esqueletos de proyectos que llevan años abandonados. “No veremos derribos masivos ni inmediatos, porque el ciudadano todavía está en la fase de asumir que su vivienda no vale lo mismo que antes. Pero sí es sano que eso ocurra, que echen abajo inmuebles para que el contribuyente no deba mantener esos esqueletos a través de impuestos municipales”, sostiene Fernando Encinar, de Idealista.com. Gonzalo Bernardos considera que la piqueta no tiene por qué ser el único destino para estos inmuebles. Propone realizar una nueva planificación con el stock en manos del banco malo. “Los solares sin edificar deberían destinarse a equipamientos y muchas viviendas podrían ser destinadas a tareas sociales”.

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Fuente: El País

La compraventa de casas en España sufrió en agosto un retroceso del 15,3% con respecto al mismo periodo de 2012, según los datos que ha publicado el INE. Durante este mes, 23.552 casas cambiaron de manos, lo que supone un dato relativamente bajo de la serie histórica, pero sin llegar a tocar los mínimos de marzo. El problema surge cuando la cifra se compara con la de agosto de 2012, ya que la caída interanual del 15,3% es la mayor que ha sufrido el mercado inmobiliario en lo que va de 2013.

El desplome de agosto, que es el cuarto mensual consecutivo, se explica porque en verano de 2012 fue cuando se anunció que las desgravaciones fiscales a la compra iban a desaparecer en 2013. También, porque se confirmó que el IVA subiría desde el superreducido 4% al 10% desde el 1 de enero. Ambas medidas animaron a las familias a decidirse por cambiar de casa anticipándose al efecto al alza que tuvieron en el precio de la vivienda, lo que incrementó las operaciones. Al estar elaborada con cifras de los registradores de la propiedad, esta estadística en realidad refleja las ventas cerradas unos dos meses antes (en junio).

Si el análisis se realiza sumando los resultados de julio y agosto para corregir el efecto de las vacaciones, el resultado es que las ventas retroceden un 8,4%. Esta caída solo tiene parangón con la que se sufrió en 2010, cuando fue del 10%, por el mencionado efecto del anuncio de la desaparición de las ayudas.

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Fuente: El País

La deuda financiera de las familias se ha reducido en casi 100.000 millones de euros desde que arrancara la crisis, un proceso de desapalancamiento que se debe en parte a las correcciones del mercado inmobiliario y a la restauración de la estabilidad financiera de los últimos meses, según el último número de Cuadernos de Información Económica, editada por la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas). En un artículo de los profesores Santiago Carbó y Francisco Rodríguez se recuerda que la deuda financiera de las familias aumentó de 653.400 millones en 2005 a 913.400 millones en 2008 y, posteriormente, disminuyó hasta los 822.800 millones en el primer trimestre de 2013. En términos de PIB, la deuda de los hogares pasó del 71,9% en 2005 al 86,5% en 2009 y en el primer trimestre de este año se situaba en el 78,6%. Sin embargo, los autores advierten de que el proceso será “largo”, ya que los caminos naturales para reducir la deuda, como la venta de vivienda o amortización anticipada de préstamos, aún no parecen “viables” por el elevado paro y la caída del valor de los inmuebles. En paralelo, el catedrático Joaquín Maudos estima que el coste para el contribuyente de las ayudas a la banca supone un déficit público el 3,8% del PIB.

Según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE), la sobrevaloración actual de las casas en España si sitúa 'tan sólo' en un 11,5%, muy lejos del 44% que llegó a alcanzarse en el año 2009.

Este porcentaje del 11,5% deja a las viviendas españolas en el undécimo puesto en el ránking de las más 'infladas' de los países desarrollados. Según el estudio 'Perspectiva económica, análisis y previsiones' de la OCDE -publicado en mayo de 2013, pero sin eco en los medios de comunicación nacionales-, las casas con un mayor sobrecoste en estos momentos se encuentran en Bélgica (+56%).

La sobrevaloración actual del 'ladrillo' residencial español poco tiene que ver con los desorbitados porcentajes que publicó la OCDE en sus informes de 2007 y en 2009. Entonces, hablaba de un 44% y un 30%, respectivamente. Sin duda, las rebajas de los últimos años han hecho menguar estos números. En 2009, España ocupó el segundo cajón de este podio mundial por detrás sólo de Holanda (54%).

El informe hace un análisis inmobiliario de los precios en los 27 países más desarrollados del mundo, reflejando tanto la sobrevaloración como la subvaloración de todos los mercados. Las diferencias resultan más que notables dependiendo el lugar del globo para el que se mire. Mientras el precios de los inmuebles belgas es el más desproporcionado por delante de Noruega (+49%) y Canadá (47%), en el polo opuesto también se encuentran zonas donde las viviendas están infravaloradas. Es el caso de Japón (-37%), Alemania (-18%) y Corea (-16%).

La OCDE hace su cálculo basándose en un doble ratio y su correspondiente media: rentabilidad del alquiler y salarios. En el caso de España los precios de venta sobre ingresos que da el arrendamiento están inflados un 8% respecto y un 15% respecto a los salarios. Llama la atención en este punto el caso de Grecia, donde el coste de las casas es un 18% inferior a la rentabilidad de los alquileres, pero en cambio es un 8% superior a los ingresos arrojando una infravaloración de los inmuebles griegos del 5%.

La organización internacional además divide los países y datos publicados en cinco grupos situando a España en el cuarto, "donde las viviendas están sobrevaloradas, pero los precios caen". La OCDE explica que "esta categoría es la más grande al incluir muchos países europeos donde la corrección aún está en curso". Y destaca: "El más notable, España". También mete en este paquete a Reino Unido, Bélgica, Dinamarca, Finlandia, Países Bajos y sólo a un país no europeo, Australia. Y avisa: "Mientras las correcciones de los precios en estos países sean necesarias se debilita la salud financiera del mercado inmobiliario y potencialmente su sector bancario es más frágil".

Pese a la importante reducción del hinchazón de la 'burbuja' de los precios en España, la sobrevaloración del 11,5% aún se quedaría corta, según ha declarado recientemente el director general de Negocio de Aguirre Newman, Ángel Serrano. Este experto cree que la vivienda aún debe abaratarse otro 20% ó 25% mirando al "shock salaria" que están sufriendo los trabajadores y adelanta que hasta 2015 el mercado de la oferta y de la demanda no se equilibrará.

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Fuente: El Mundo

La heterogeneidad del mercado inmobiliario también se refleja, como no podía ser de otra manera, en su vertiente hipotecaria. No es lo mismo contratar una hipoteca en la Comunidad Madrid que en otras CCAA. La región madrileña continúa ostentando, pese a los vaivenes de la vivienda, el privilegio o hándicap de albergar los mayores préstamos hipotecarios del España -de 141.876 euros de media-, según los datos publicados por el Instituto Nacional Estadístico (INE) de junio.

Una cantidad que supera de largo (en un 45%) a la media nacional de 97.494 euros (-9% con respecto a 2012) de los nuevos 14.053 préstamos hipotecarios firmados durante el sexto mes de 2013. Y aventaja en muchos miles de euros a los segundos créditos más altos de España, los de País Vasco. Los 579 compradores vascos que requirieron financiación ajena para acceder a una vivienda solicitaron de media 118.841 euros.

A pesar de que las hipotecas madrileñas se sitúan 44.382 euros por encima de la media y a gran distancia de las segundas más elevadas, en esta comunidad también se ha experimentado un retroceso en el volumen del crédito medio con respecto a los números de 2012. Al igual que el conjunto de España, tanto en el número de contrataciones (-10.268) como en la cantidad del dinero prestado por unidad, con un descenso de 25.558 euros.

Completando el podio autonómico de las hipotecas más grandes se encuentran las extremeñas. Los 262 contratos cerrados en Extremadura ascendieron a 108.896 euros. Unos contados créditos que superaron por muy poco a los 2.231 sellados en Cataluña (108.576 euros). Estas cuatro comunidades, junto a la ciudad autónoma de Ceuta (102.300), son los únicos puntos de España donde los nuevos préstamos para la compra de casa han superado la barrera de los 100.000 euros.

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Fuente: El Mundo

El movimiento en el mercado de la vivienda no para ni en los meses de verano. Sin embargo, para los interesados en vender un inmueble no está de más afinar la atención para no dejar pasar ningún posible comprador. El portal inmobiliario idealista.com hace un repaso de cinco factores a tener en cuenta para no perder ningún contacto en el periodo estival.

1.- Atender con rapidez las llamadas y mensajes: Si no escuchas a la demanda puede que sea otro el que consiga cerrar la venta

2.- Ofrecer la máxima flexibilidad en los horarios de visita: El verano es tentador y los compradores pueden estar de paso. Asegúrate de estar en casa para poder mostrarla.

3.- Destacar las ventajas del verano: ¿Tiene piscina? ¿Aire acondicionado? ¿Fácil acceso a la playa? idealista.com recuerda que ahora es el momento de destacar todas estas ventaja.

4.- Aprovechar el tirón del alquiler: Éste puede ser el momento de cambiar la estrategia y poner la casa en alquiler. El repunte del alquiler (estudiantes, cambios de trabajo,?) en agosto puede ser la fórmula para rentabilizar una vivienda.

5.- Escuchar las ofertas: El portal inmobiliario recomienda ser realista. Teniendo en cuenta que los potenciales compradores suelen demandar una rebaja media en el precio del 24%, poner un precio atractivo y estar dispuestos a negociar una oferta son elementos clave a la hora de cerrar una operación.

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Fuente: El Economista

Los grandes descuentos han llegado al mercado inmobiliario de la mano de las entidades. La banca, como consecuencia de los impagos, tiene un amplio stock de viviendas que está comercializando a través de sus filiales inmobiliarias. Su principal reclamo es el precios de los activos: algunas entidades promocionan descuentos de hasta el 80% en algunos inmuebles.

Además, la puesta en marcha de Sareb (el banco malo creado), que tiene en balance más de 50.000 viviendas, ha desatado una mayor competencia y que algunas entidades hayan puesto en marcha políticas comerciales más agresivas para intentar dar salida a sus activos.

En este contexto, algunos expertos empiezan a atisbar síntomas de recuperación en el mercado inmobiliario. Una muestra de ello es el aumento del interés de los inversores extranjeros. En menos de un mes, varios fondos de inversión internacionales han cerrado adquisiciones por más de 800 millones.

La caída de los precios de los inmuebles, que desde el inicio de la crisis han bajado, de media, entre un 40% y un 60%, está detrás de este incipiente interés. «Hay inversores extranjeros que bien de forma directa o a través de fondos de inversión o de capital riesgo, están comprando buenos inmuebles con grandes descuentos, dado que la economía nacional podría estar comenzando a tocar suelo y que la actitud del BCE, con su política monetaria acomodaticia, beneficia estas operaciones», afirma José María Luna, de Profim.

Por otro lado, el director general de Negocio de Aguirre Newman, Ángel Serrano, coincide en que «el ritmo de compraventas va a mejorar» en los próximos meses, más aún cuando Sareb ya está empezando a dar salida a sus activos. Sin embargo, no descarta que el precio de la vivienda caiga entre un 20% y un 25% adicional para ajustar la oferta al poder adquisitivo de la demanda.

Las páginas web de las inmobiliarias de las entidades son los principales catálogos donde el inversor puede consultar la oferta de vivienda.

El particular debe tener en cuenta que las entidades que han recibido ayudas públicas (Bankia, CatalunyaBanc, NCG, Banco de Valencia, BMN, Liberbank, España Duero y Caja 3) venden dos tipos de inmuebles. Por un lado, los activos que aún son de su propiedad y permanecen en sus balances. Son aquellos de peor calidad, con un valor contable inferior a 100.000 euros.

Dentro de esta oferta, los inversores pueden llegar a encontrar casas desde 30.000 euros en zonas como Las Palmas o la Comunidad Valenciana. Por otra parte, estas entidades también comercializan los activos inmobiliarios de mejor calidad que traspasaron a Sareb, el banco malo, para sanear sus balances.

Todos los bancos, a través de sus redes, plantean ofertas periódicamente. Este verano, la mayoría ha lanzado promociones especiales con rebajas adicionales para viviendas que se encuentran en zonas vacacionales. Es aconsejable informarse en la red de oficinas para conocer qué inmuebles están en promoción.

Uno de los ganchos que ofrecen las entidades para vender sus viviendas es la concesión de financiación. Para agilizar la venta de sus pisos, todos los grupos comercializan hipotecas con condiciones más favorables que cuando se trata de activos de promotores externos. Así, ofrecen financiación por hasta el 100% del valor del activo, plazos de hasta 40 años y tipos más bajos, de en torno a 200 puntos sobre euribor en algunas casos.

Además, es la banca la que facilita los trámites de las operativa siempre que la ratio de endeudamiento de la hipoteca no supere el 40% de los ingresos netos del particular. En ocasiones incluso permite que el inversor haga ofertas por debajo del precio inicial. En este sentido, no es necesario tener un contrato con la entidad para conseguir el crédito.

Estas condiciones son muy distintas a las que el inversor encontrará en el caso de inmuebles que no sean de las entidades. Desde que estalló la crisis, el sector ha ido subiendo los diferenciales que aplica a las hipotecas. Y ahora ninguna entidad financia más del 80% del valor del activo. Por otro lado, los requisitos que se exigen para otorgar el crédito son cada vez más duros: tener un contrato indefinido o contar con un aval, por ejemplo.

Una vez que el inversor ha escogido el inmueble que pueda interesarle, éste debe contactar con la sucursal del banco para que analice su oferta. La entidad se pondrá en contacto con la firma inmobiliaria, que será la encargada de enseñar la vivienda y dar los detalles sobre el inmueble. Los expertos aconsejan analizar las características del activo y comparar los precios con otros inmuebles de la zona antes de tomar la decisión. Si decide seguir adelante, la entidad realizará los trámites para cerrar la operación lo antes posible.

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Fuente: Expansión